تأمین مالی املاک و مستغلات
تأمین مالی املاک و مستغلات یکی از موضوعات پیش روی سازندگان و دارندگان زمین است. ساخت و ساز نیاز به منابع مالی دارد و با روش‌های سنتی امکان تأمین مالی پروژه‌های بزرگ و جود ندارد.
ساخت مسکن، نیاز قطعی کشور
نیاز به داشتن یک سرپناه در شأن مردم جمهوری اسلامی ایران موضوعی است که در اصل 31 قانون اساسی کشور نیز به آن اشاره شده است. موضوعی که با کم‌کاری و یا اقدامات اشتباه دولت‌ها نیجه مطلوبی را به همراه نداشته است و این امر موجب پیدایش بحران‌های اقتصادی و اجتماعی در جامعه شده. با توجه به کمبود مسکن در جامعه، رشد اجاره بها باعث شده تا بیش از نیمی از درآمد قشر اجاره نشین صرف پرداخت اجاره مسکن شود.
نیازمندی کشور به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، موضوعی است که دولتمردان مختلف همواره به آن اشاره کرده‌اند. موضوعی که در بیان ساده به نظر می‌رسد ولی در عمل امکان تحقق آن در کشور وجود نداشته است. قدیمی بودن تجهیزات ساختمان سازی، قوانین دست و پاگیر، گرانی زمین و کمبود سرمایه در گردش برای حوزه ساخت و ساز، دلایل اصلی محقق نشدن این موضوع در کشور است.
از جمله موضوعاتی که روند ساخت و ساز را بسیار طولانی کرده و باعث شده تا برخی علی رغم داشتن ظرفیت ساخت و ساز، نتوانند از تمام ظرفیت خود به این منظور استفاده کنند؛ کمبود سرمایه در گردش و عدم توانایی در فروش واحدهای ساخته شده است. به منظور تولید مسکن در مقیاس کلان، انبوه سازان باید اقدام به ساخت مسکن کنند و پس از پایان پروژه، پروژه بعدی را شروع کنند. اما این موضوع زمانی محقق می‌شود که انبوه ساز بتواند به سرعت واحدهای ساخته شده را به فروش رسانده و تأمین مالی پروژه بعدی را انجام دهد. در حال حاضر انبوه ساز از فعالیت اصلی خود دور شده و منتظر می‌ماند تا واحدهای ساخته شده به فروش برسد و بعد پروژه بعدی را شروع می‌کند.
اقدامات جهت تأمین مالی املاک و مستغلات
دولت سعی کرده تا از طریق بازار پول و بازار سرمایه کمک کند تا تأمین مالی جهت ساخت مسکن با سرعت بیشتری انجام شود. به این منظور دولت به افرادی که تقاضای خرید مسکن دارند؛ تسهیلات مسکن ارائه می‌کند تا بتوانند واحدهای ساخته شده را خریداری نمایند. همچنین این امکان فراهم شده تا سازندگان از طریق صندوق زمین و ساختمان، اوراق رهنی، اوراق سلف، انتشار سهام شرکت و … از طریق بازار سرمایه اقدام به تأمین مالی جهت پروژه‌ها بکنند.
در حال حاضر در کشور ما نزدیک به 25 ابزار مالی وجود دارد که در بازار پول، بازار سرمایه، تعاونی‌ها و بازارهای جایگزین (خرید و فروش‌هایی که مردم در بازار عادی انجام می‌دهند.) اقدام به تأمین مالی املاک و مستغلات می‌کنند. هر کدام از این ابزارها مزایا و معایب مختص به خود را دارند ولی آنچه مشخص است این است که این ابزارهای نتوانسته‌اند نیاز جامعه به مسکن را پوشش دهند و همچنین نتوانسته‌اند ابزار مناسبی جهت تأمین مالی سازندگان یا دارندگان (مالک) زمین باشند.
صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT)
از مهر ماه سال 1401 صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به عنوان ابزاری نوین در کشور ما شروع به فعالیت کرد. ابزار جدیدی جهت تأمین مالی که در دنیا قدمتی 60 ساله دارد و ارزش بازار آن در حال حاضر بیش از 2.5 ترلیون دلار است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) ابزاری جهت تأمین مالی املاک و مستغلات است و بنگاه‌هایی که می‌خواهند مسکن، هتل، بیمارستان، مراکز تجاری، مراکز تفریحی و … تأسیس کنند، می‌توانند با بهره گرفتن از صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) اقدام به تأمین مالی پروژه خود کنند.
نحوه فعالیت و تأمین مالی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT)
نحوه فعالیت صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) به این صورت است که، املاک و مستغلات ساخته شده که دارای پایان کار و سند بوده؛ همگی به صندوق عرضه می‌شود. صندوق معادل ارزش ریالی آن را از طریق بازار سرمایه جمع آوری می‌کند و آن را به مالک پروژه می‌دهد. پس از آن صندوق مالک املاک و مستغلات شده و این املاک و مستغلات را اجاره می‌دهد. اجاره دریافتی به صورت ماهانه به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق پرداخت می‌گردد. همچنین دارندگان واحد سرمایه‌گذاری از رشد قیمت مسکن نیز سود می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌برند.
با این کار سازندگان دیگر درگیر فروش واحدهای ساخته شده نخواهند بود و پروژه را به صورت یکجا به صندوق منتقل می‌کنند. پس از انتقال املاک و مستغلات، سرمایه جمع آوری شده را دریافت کرده و وارد پروژه بعدی می‌شوند. همچنین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) می‌تواند بخشی از سرمایه خود را به صندوق زمین و ساختمان اختصاص دهد. با اینکار امکان تأمین مالی پروژه‌هایی که هنوز به مرحله اخذ سند و پایان کار نرسیده‌اند نیز فراهم می‌شود. اینگونه پس از اتمام پروژه صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) مالک املاک و مستغلات ساخته شده توسط صندوق زمین و ساختمان است.
جمع بندی
صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) ابزاری مالی جهت سرمایه‌گذاری و تأمین مالی در حوزه املاک و مستغلات است. این صندوق برای گروه‌های مختلف مزایی دارد که این مزایا به شرح ذیل است:
- مالکین زمین: با این ابزار اگر مالکی زمین بزرگی داشته باشد که در حالت عادی خریداری برای آن نباشد (بیشتر زمین‌های دولتی) می‌تواند زمین خود را در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) عرضه کرده و به فروش برساند.
- سازندگان: یکی از مشکلات انبوه سازان خرید زمین و تأمین هزینه‌های ساخت است. مشکل دوم سازندگان، فروش واحدهای ساخته شده است. با استفاده از صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) می‌توان مشکل خرید زمین را حل کرد. همچنین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) این امکان را دارد تا بخشی از سرمایه جذب شده را در صندوق زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کند. از این طریق مسئله تأمین مالی ساخت نیز تا حدودی بر طرف می‌شود. مشکل دوم نیز با عرضه واحدهای ساخته شده در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT)، مسئله حل شده و کل واحدها به صورت یکجا به فروش می‌رسد.
- سرمایه‌گذاران: سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات همیشه جذاب است. مردم ولی توانایی خرید یک واحد کامل را ندارد. با استفاده از صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) می‌توان به صورت خرد در این حوزه سرمایه‌گذاری کرد. همچنین این صندوق ابزار مناسبی جهت پوشش ریسک سرمایه‌گذاری است و سود مطمئنی را به دارندگان واحد سرمایه‌گذاری ارائه می‌کنند.
- نهاد مالی صندوق: نهاد مالی ایجاد کننده صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) نیز، به واسطه دریافت کارمزد مدیصندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) و نقل و انتقال، کسب درآمد می‌کند.
از آنجا که فعالیت این صندوق برای تمامی افراد دخیل در آن سودآور است. امید می‌رود تا در آینده شاهد گسترش صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) در کشور باشیم و تأمین مالی پروژه‌های املاک و مستغلات با این روش انجام شود تا امکان ساخت سریع‌تر و بیشتر مسکن برای سازندگان فراهم گردد.
