چرا موجران به مصوبه سقف اجاره مسکن عمل نمی‌کنند؟

به گزارش ساختمان آنلاین:  اجاره‌داری حرفه‌ای راهکاری بوده که طی سال‌های اخیر از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان برای کنترل بازار به‌شدت آشفته اجاره مسکن مطرح شده است.

محمودزاده خرداد ماه سال 99 و در بحبوحه پاندمی کرونا با اعلام این‌که طی سال‌های 85 تا 95 تعداد خانوارهای مستأجر کشور 30 درصد افزایش یافته که در تهران این افزایش 42 درصد بوده است، گفته بود: طرح اجاره داری حرفه ای در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده که در آن به عوامل مختلف و در عین موثر بر روند اجاره‌بها و رابطه مالک و مستأجر پرداخته شده است. همچنین برای زمان اجاره‌داری و میزان رشد مجاز اجاره‌بها نیز پیش بینی هایی در طرح مذکور صورت گرفته است.

وی بیان کرد:با تصویب این طرح شرایط برای را‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و عرضه انبوه واحد مسکونی اجاره‌ای در شهرهای بزرگ از جمله تهران فراهم و روند رشد سالانه اجاره بها محدود شود.

*ارسال طرح اجاره‌داری حرفه‌ای به هیئت دولت دوازدهم

10 ماه بعد یعنی اسفندماه سال 99 محمودزاده از ارسال آیین‌نامه اجرایی اجاره‌داری حرفه‌ای به هیئت دولت خبر داده و گفته بود: این برنامه یک مسیر و جریان جدید در حوزه اجاره‌داری و ازدیاد واحدهای مسکونی اجاره‌ای در سراسر کشور خصوصا با اولویت کلانشهرها و شهرهایی که بیشتر مشکل مسکن داریم، ایجاد خواهد کرد.

وی با تشریح جزئیات برنامه وزارت راه برای اجاره‌داری حرفه‌ای، افزود:‌ واحدهایی که در زمین دولت ساخته می‌شود برای همیشه به‌صورت اجاره‌داری اداره می‌شود. در کشور یک بازار اجاره مسکن داریم که به‌صورت سنتی فعالیت می‌کند. این بازار سرجای خودش خواهند ماند و قصد تغییر آنرا نداریم، اما در کنار آن بازار حرفه‌ای اجاره‌داری برای تعادل‌بخشی به بازار اجاره ایجاد خواهد شد.

وی ادامه داد: در این بازار بخش خصوصی و علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌توانند با گرفتن زمین‌های 99 ساله از دولت -که زمین‌ها قابل فروش نیست- اقدام به ساخت و ساز واحدهای اجاره‌ می‌کند. اگر سرمایه‌گذار در زمین متعلق به خودش ساخت و ساز کرده و فقط از تسهیلات و کمک‌های حمایتی استفاده کند، برای یک مدت معین اجاره‌داری می‌کند و بعد از آن واحدها در اختیار سرمایه‌گذار قرار خواهد گرفت.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اعلام این‌که واحدهای ساخته شده در زمین‌های دولتی برای همیشه به‌صورت اجاره‌داری است، اضافه کرد:‌ برای نهادهای حمایتی پیش‌بینی‌های لازم صورت گرفته تا بتوانند در این حوزه ورود کرده و با مشارکت و حمایت‌ واحدهای اجاره‌ای ساخته خواهد شد.

محمودزاده یادآور شد:‌  فضا برای شهرداری‌ها فراهم شده تا بتوانند از این موقعیت استفاده کنند. واحدهای اجاره‌ای در مساحت‌های مختلف برای گروه‌های مختلف در نظر گرفته می شود و بسته به میزان کمک دولت برای ساخت، نرخ اجاره تعیین و کنترل خواهد شد.

با وجود وعده‌های متعدد معاون وزیر راه و شهرسازی در آستانه فصل نقل و انتقال مستأجران هیچ بارقه‌ای امیدی برای راه‌اندازی طرح اجاره‌داری حرفه‌ای وجود ندارد. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری طی فروردین امسال به ترتیب 45.6 و 50.1 درصد نسبت به فروردین سال 1400 افزایش یافته است.

رشد ماهانه شاخص کرایه مسکن اجاری طی فروردین 1401 در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل 8 صدم درصد بوده است.

*تعیین سقف افزایش قراردادهای اجاره‌بها مسکن

در این شرایط دولت سیزدهم برای حمایت از اجاره‌نشین‌ها 2 برنامه را اجرایی کرد؛ تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره‌بها و افزایش سقف کمک ودیعه وام مسکن. بر اساس برنامه اول ستاد تنظیم بازار مصوب کرد سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال 1400، در تهران حداکثر 25 درصد، کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت 20 درصد و سایر شهر‌ها 15 درصد افزایش یابد.

مطابق همین مصوبه سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک و موجران متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. اما با توجه به تورم حدود 39 درصدی در کشور طی یکسال منتهی به اردیبهشت امسال، رعایت سقف تعیین شده برای اجاره‌بها به‌خصوص برای مالکانی که “اجاره” منبع درآمد آنهاست،‌ سخت خواهد بود.

*بی‌توجهی برخی مالکان به مصوبه تعیین سقف

وضعیت کنونی بازار مسکن نیز گواهی بر این واقعیت است که بسیاری از مالکان نرخ اجاره‌بها را نسبت به سال گذشته تا 200 درصد افزایش داده‌اند. به‌عنوان مثال در  در خیابان هاشمی رهن یک واحد 85متری سال گذشته  210 میلیون تومان بوده که مالک امسال به مستأجر اعلام کرده رهن واحد مذکور 420 میلیون تومان است!

در نمونه‌ای دیگر رهن و اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در ستارخان طی سال گذشته به ترتیب 50 میلیون و 10 میلیون تومان بوده که امسال مالک آنرا به 200 میلیون پول پیش و اجاره ماهانه 10 میلیون تومانی افزایش داده است.

طی روزهای آینده بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن طی اردیبهشت 1401 را منتشر می‌کند؛ گزارشی که در آن احتمالا نمودار رشد نرخ اجاره‌بها روند صعودی خود را طی کرده است. در این وضعیت یکی از بهترین مسیرهای تعادل‌بخشی با بازار اجاره مسکن،‌ اجرای طرح اجاره‌داری حرفه‌ای است. طرحی که معاون وزیر راه و شهرسازی از سال 98 به این سو وعده اجرای آنرا داده است. در صورت عملیاتی شدن این طرح طی یک بازه 3 ساله، دولت می‌تواند کنترل بازار مسکن را به‌طور واقعی در دست بگیرد و دیگر نیازی به مصوبه‌های تقریبا بی‌اثر در خصوص تعیین سقف اجاره‌بها نیست.