به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی روند شاخص های مختلف در بازار مسکن تهران نشان می دهد که طی یک دهه گذشته سرمایه گذاری برای ساخت و ساز یا خرید مسکن به قصد اجاره داری از صرفه خارج شده و در عوض سفته بازی جذاب شده است.
اما در دهه ۹۰ چه اتفاقی در بازار مسکن رخ داده است که سفته بازی را جذاب تر از سرمایه گذاری کرده است؟
سازندگان از بازار مسکن کوچ کرده اند
بررسی روند پروانه های ساخت صادر شده در تهران حاکی از افت جدی ساخت و ساز در پایتخت است. به طوری که در حالی در ابتدای دهه ۹۰ بیش از ۲۶ هزار پروانه ساختمانی در تهران صادر شده بود که این عدد در سال گذشته به کمتر از ۵۷۰۰ مورد رسید. این یعنی میزان ساخت و ساز در تهران طی دهه گذشته تقریبا یک پنجم شده است و نزدیک به ۸۰ درصد افت داشته است.
چرا ملک بازی از ساخت و ساز جذاب تر شده است؟
به نظر می رسد یکی از اصلی ترین علل امتناع سازندگان از ساخت و ساز مسکن در تهران جهش شدید قیمت زمین باشد. در حال حاضر برآوردها نشان می دهد که نهاده های ساختمانی سهمی حدود ۳۰ درصد از کل هزینه ساخت دارند و زمین سهم حدودا ۷۰ درصدی از کل هزینه های یک پروژه ساختمانی دارد.
این نتیجه ۲۹ برابر شدن قیمت زمین از ابتدای دهه ۹۰ تا پاییز سال گذشته است. در شرایطی قیمت زمین طی یک مدت ۲۹ برابر شده است که متوسط قیمت مسکن در تهران طی همین بازه زمانی ۱۷ برابر شده است.
چنین چیزی نشان می دهد که با شتاب بیشتر رشد قیمت زمین در دهه گذشته، حاشیه سود ساخت و ساز مدام کاهش یافته است. در همین خصوص می توان به نسبت قیمت زمین به مسکن هم اشاره کرد که در سال ۸۸ حدود ۰.۷۵ بود و در پاییز سال گذشته به سقف تاریخی ۱.۵ رسید.
اجاره داری در بازار واحدهای مسکونی از صرفه خارج شده است؟
نسبت قیمت به اجاره یکی از مهم ترین نسبت های بازار مسکن برای سنجش حباب مسکن و همچنین میزان بازدهی اجاره داری است. این نسبت در اوایل دهه ۹۰ در شهر تهران حدود عدد ۱۶ بوده است. این یعنی یک فرد که به قصد اجاره داری در خرید املاک سرمایه گذاری کرده بود، سالانه حدود ۶ درصد از ارزش ملکش را به صورت اجاره دریافت می کرده است.
اما در دهه گذشته که اقتصاد ایران با تلاطمات سنگینی مواجه شد قیمت مسکن با شتاب بیشتری نسبت به اجاره بها رشد کرد. به طوری که این نسبت در پاییز سال گذشته به عدد ۳۲ رسید که به معنی این است که موجر سالانه تنها سه درصد از ارزش ملک خود را به صورت اجاره بها دریافت می کند. به عبارتی دیگر سود اجاره داری در دهه گذشته تقریبا نصف شده است. چنین اتفاقی منجر شده تا جذابیت اجاره داری هم کاهش یابد و اصل سود مسکن روی قیمت آن باشد.
سفته بازان در بازار مسکن جولان می دهند
به این ترتیب دو دسته سرمایه گذار ملکی یعنی سازندگان و سرمایه گذاران بلندمدت که قصد اجاره داری داشته اند، با کاهش جدی منافع حاصل از سرمایه گذاری مواجه شده اند؛ افت حاشیه سود ساخت و ساز و کاهش بازدهی اجاره داری.
اما در سمت مقابل به واسطه تلاطمات اقتصادی که در پی تحریم ها و سیاست گذاری های اقتصادی نادرست به وجود آمده سفته بازی جذاب تر شده است. در حالی طی دهه ۸۰ قیمت ملک در تهران کمتر از هفت برابر شده است که در دهه ۹۰ این عدد به بیش از ۱۴ برابر رسیده است.
به عبارتی دیگر سود سالانه خرید مسکن در دهه ۸۰ حدود ۲۱ درصد بوده است که در دهه ۹۰ به ۳۱ درصد رسیده است. در شرایطی که سود اجاره داری به سالی تنها سه درصد رسیده است دیگر کمتر کسی انگیزه سرمایه گذاری بلندمدت در مسکن را دارد و در عوض سرمایه گذاران قبلی حالا با سفته بازی و خرید و فروش سریع املاک قصد کسب سود دارند.
