بازار مسکن در رتبه نخست رده‌‌بندی بازارهای مقصد سرمایه‌‌گذاری به لحاظ میزان بازدهی نیمسال اول 1401 قرار گرفت. تازه‌‌ترین گزارش از وضعیت بازار مسکن در شهریورماه که توسط بانک مرکزی منتشر شده، حکایت از افت همزمان نبض معاملات مسکن و نیز نبض تورم ملکی در پایتخت دارد. در ماهی که گذشت فقط شش‌‌هزار فقره معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران انجام شد که نسبت به مردادماه 23 درصد افت داشته است.
از سوی دیگر نبض تورم ملکی پایتخت نیز در آخرین ماه تابستان افتاد و میانگین قیمت در معاملات انجام شده فقط 1/ 1 درصد نسبت به مردادماه رشد کرد که یک ریزنوسان بسیار جزئی محسوب می‌شود. بررسی علت افت همزمان نبض معاملات و تورم ملکی حکایت از تاثیرپذیری رفتار معامله‌‌گران ملکی از دو متغیر برون‌‌زای بازار مسکن دارد.
شهریور تقریبا سرد بازار مسکن را می‌توان در آمارهای رسمی از وضعیت قیمت و معاملات مسکن رصد کرد. در ماه گذشته میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت با ریزنوسان 1/ 1درصدی نسبت به مرداد به 43 میلیون و 220 هزار تومان رسید. به این ترتیب رقم تغییرات متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی یک ماه پایانی تابستان فقط 500 هزار تومان بوده و می‌توان ادعا کرد قیمت تقریبا درجا زده است، چراکه تغییرات آن با میزان تغییرات ماهانه قیمت در سال‌های ثبات بازار مسکن نظیر 95 و 96 تقریبا یکسان است. این افت نبض قیمت ناشی از افتادن نبض معاملات ملکی تهران در شهریورماه بود؛ موضوعی که خود متاثر از اتفاقاتی است که در بازارهای موازی طی این ماه رخ داد.
بررسی نشان می‌دهد تغییر جهت انتظارات تورمی در شهریور ماه عامل اصلی تعیین‌کننده در وضعیت بازار مسکن بوده و انتظارات تورمی نیز بیش از هر چیز تحت تاثیر وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها است. از اردیبهشت امسال تا اواخر مرداد ماه اخبار پیرامون پیشرفت مذاکرات نه آن‌‌چنان مثبت و نه آن‌‌چنان منفی بود و به‌طور کلی هیچ‌‌یک از دو نیروی بدبینی و خوش‌بینی در بازار مسکن بر یکدیگر غلبه پیدا نکرد.
این وضعیت سبب شد بازارهایی نظیر ارز و سکه با توجه به نامشخص بودن عاقبت مذاکرات، در مقایسه با بازار مسکن ریسک بالاتری برای سرمایه‌‌گذاری داشته باشند و با اقبال کمتری روبه‌رو شوند.
به این ترتیب دنباله طبیعی خروج از بازار ارز و سکه، ورود به بازار مسکن برای سرمایه‌‌گذاری بود؛ موضوعی که حجم معاملات ملکی در سه ماه اردیبهشت تا تیر را نسبت به میانگین معاملات ماهانه در سال 1400 افزایش داد و روی قیمت نیز اثر گذاشت.
طی سه ماه مذکور به‌طور میانگین ماهانه 11 هزار و 500 فقره معامله مسکن انجام شد و این در حالی است که در هیچ‌‌یک از ماه‌های پارسال حجم معاملات ماهانه مسکن پایتخت به 10 هزار فقره نرسید. اما تغییر در روند پیشرفت مذاکرات احیای برجام در شهریور ماه و دور شدن از دستیابی به توافق سبب شد انتظارات تورمی با مختصات جدیدی در کشور حاکم شود.
به بیان دیگر ناامیدی نسبت به نتیجه‌‌بخش بودن مذاکرات و افزایش محسوس ریسک متغیر غیراقتصادی در آخرین ماه تابستان سبب شد انتظارات تورمی معطوف به بازار ارز و به دنبال آن سکه و طلا شود. به این ترتیب بازدهی ماهانه دلار در شهریور به 5/ 7 درصد رسید و در بازار سکه نیز این بازدهی 8/ 5 درصد بود. در واقع سرازیر شدن سرمایه‌ها به بازارهای ارز و سکه علاوه بر افزایش بازدهی در بازارهای موازی، زمینه‌‌ساز افت معاملات مسکن و به دنبال آن افت نبض تورم ملکی نیز شد. به این ترتیب کمترین تورم ماهانه مسکن از اردیبهشت امسال تاکنون در شهریور ماه رقم خورده است که نشان‌دهنده تاثیر مستقیم و فوری تغییر جهت انتظارات تورمی بر این بازار است. بورس نیز در یکی دو ماه اخیر از نگاه فعالان بورسی عملا از کار افتاده و بازدهی ماهانه آن در شهریور ماه معادل 5 درصد منفی شد.
کارنامه شش ماهه بازدهی بازارها
با وجود اینکه بازدهی ماهانه مسکن معادل 1/ 1درصد بود و از بازدهی دلار و سکه عقب ماند که نشات گرفته از جذاب‌‌تر شدن ارز و سکه برای سرمایهگذاران تحت تاثیر افزایش انتظارات تورمی ناشی از اخبار ناامیدکننده از مذاکرات احیای برجام بود، اما بررسی کارنامه ششماهه بازارهای جاذب سرمایه حکایت از آن دارد که در رتبه‌‌بندی بازدهی، این مسکن است که برای بار دوم در سال جاری صدرنشین شده است.
پیش از این هم بازدهی سه ماهه مسکن در خرداد ماه از هر سه بازار سهام، ارز و سکه پیشی گرفته بود. اکنون نیز با پایان یافتن شهریور، بازدهی نیمسال اول بازار مسکن 23 درصد بوده است. این در حالی است که بازدهی ششماهه دلار 21 درصد، سکه 15 درصد و بورس منفی یک درصد بوده است.
آنچه موجب شده مسکن با وجود اینکه ماه‌های رکودی را پشت سر می‌‌گذارد، امسال دوبار صدرنشین جدول بازدهی بازارها شود، خوش‌بینی نسبی به آینده مذاکرات در پنج ماه نخست امسال بود که سبب شد صاحبان سرمایه ریسک حضور در بازارهای ارز و سکه را بالا ارزیابی کنند و به همین خاطر به بازار ملک به عنوان پناهگاهی امن برای حراست از ارزش سرمایه خود روی بیاورند؛ وضعیتی که به رونق موقتی معاملات مسکن در فاصله اردیبهشت تا تیرماه منجر شد و در مرداد نیز با وجود همزمانی با ایام محرم و صفر که حجم معاملات ملکی به‌طور سنتی کاهش پیدا می‌کند، همچنان نزدیک هشت‌‌هزار واحد آپارتمان در تهران خرید و فروش شد که از کف رکودی قدری بالاتر بود.
صرف‌‌نظر از اینکه این نوع از رونق معاملات را می‌توان بدترین نوع آن در بازار مسکن تلقی کرد، کمااینکه نشات گرفته از تقاضای اصیل و مصرفی در بازار مسکن نبوده، بلکه متاثر از هجوم متقاضیان سرمایهای خرید ملک در بازار بوده است، رکود معاملاتی شهریور ماه نیز اتفاق خوشایندی نیست؛ چراکه نشات گرفته از تشدید نااطمینانی‌‌ها به آینده و در نتیجه طمع به کسب انتفاع از بازارهای غیرمولد نظیر ارز و سکه است.
شهریور ماه امسال را می‌توان یکی از ماه‌های پرتنش به لحاظ تحولات حوزه سیاست خارجی مرتبط با وضعیت مذاکرات رفع تحریم‌ها معرفی کرد. در ماه گذشته حجم اخبار منفی پیرامون وضعیت ریسک متغیر برون‌‌زای موثر بر بازار مسکن یعنی مذاکرات برجامی که با هدف رفع تحریم‌ها از ماه‌ها پیش در جریان بوده است، به‌شدت افزایش پیدا کرد و انتظارات تورمی برهم‌‌زننده ثبات در بازار ارز به حداکثر رسید.
در این شرایط سرمایهگذاران با توجه به احتمال افزایش قیمت ارز می‌توانند از بازار نسبتا آرام مسکن به سمت بازارهای زودبازده، هرچند غیرمولد مثل بازار دلار و سکه شیفت کنند تا در کوتاه‌‌مدت عایدی قابل توجهی حاصل کنند.
با این وصف عملا شدت پیدا کردن نیروی نااطمینانی به آینده وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی، سبب شده بخشی از سرمایه‌ها روانه بازارهای ارز و سکه شود و نتیجه شیفت سرمایهگذاران از مسکن به این بازارها، به شکل ثبات نسبی در بازار مسکن پایتخت منعکس شده است. در واقع در شهریور ماه بازار مسکن دیگر نقش پناهگاه امن سرمایه‌ها را بازی نکرد و شماری از سرمایهگذاران حضور در بازارهای زودبازده را ترجیح دادند.
شهریور سرد به روایت فعالان بازار ملک
در ماهی که گذشت عمق رکود مسکن به مراتب بیشتر از مرداد ماه و حتی بیشتر از ماه‌های رکودی سال 1400 بود، طوری که حتی تعداد تماس‌‌ها با واسطه‌های ملکی از سوی متقاضیان خرید به‌طور محسوس کاهش پیدا کرد. تحقیق میدانی از فعالان بازار مسکن حاکی از این است که در این ماه گروه اصلی خریداران مسکن از جنس سرمایهگذاران ملکی بوده‌‌اند و سهم خریدهای مصرفی در این بازار به مراتب کمتر بود.
این تحقیق نشان می‌دهد در بازار مسکن شهریور ماه مراجعه برای خرید ملک با وام در نیمه جنوبی شهر نسبتا قابل توجه بود اما جنس وام‌‌گیرنده‌ها نه خانه اولی‌‌ها، بلکه متقاضیان تبدیل به احسن بود که برای بهبود متراژ یا موقعیت ملک خود، نسبت به انجام دو معامله همزمان اقدام کردند. واسطه‌های ملکی از معاملات تبدیل به احسنی‌‌ها با عنوان «معاملات شرطی» یاد و عنوان می‌کنند یکی از دلایل افت معاملات در ماهی که گذشت، دشواری سر گرفتن معاملات شرطی بود؛ به این معنا که خریداران این معاملات خود فروشنده واحد دیگری بودند و در این شرایط تنظیم جدول پرداختی‌‌ها تنها به میل فروشنده واحد جدید بستگی ندارد، بلکه به استطاعت خریدار نیز وابسته است. به این ترتیب اصرار تبدیل به احسنی‌‌ها به انجام معاملات همزمان و به اصطلاح شرطی، عامل دیگری برای کاهش حجم معاملات در شهریور نسبت به مرداد بوده است.
بررسی جنس فروشنده‌های حاضر در بازار مسکن شهریور ماه نیز نشان می‌دهد در طول این ماه تعداد سازنده‌هایی که قصد فروش واحد نوساز و کلید‌نخورده داشته‌‌اند، بسیار اندک بوده و صرفا سازنده‌هایی که برای اجرای پروژه جدیدی آماده می‌شوند، حاضر به تک‌‌فروشی بوده‌‌اند. البته برخی سازنده‌ها که گره مالی آنها با مبالغ کمتری حل می‌شود، صرفا به اجاره دادن چند واحد اقدام کرده و از فروش خودداری کرده‌‌اند؛ چراکه بازار مناسب‌‌تری برای حراست از ارزش سرمایه خود سراغ ندارند.
در حال حاضر سپرده‌‌گذاری بانکی امن‌‌ترین شیوه سرمایه‌‌گذاری پس از بازار ملک تلقی می‌شود که چون عایدی این بازار در بهترین حالت برابر با عایدی بازار مسکن برآورد می‌شود، سازنده‌ها تمایلی به فروش واحدهای تکمیل‌شده و حضور در بازار پول نشان نمی‌دهند.
یک گروه از فروشنده‌ها نیز تبدیل به احسنی‌‌ها بوده‌‌اند که ظاهرا این گروه انعطاف بیشتری در قیمت نشان دادند و به اصطلاح با خریداران راه آمدند تا معامله به انجام برسد. به‌طور کلی این روزها فروشنده‌های تبدیلی هم به لحاظ اعطای تخفیف و هم به لحاظ انعطاف در شرایط پرداخت چند‌مرحله‌‌ای با خریداران مدارا می‌کنند، اما فروشنده‌های واحدهای نوساز چنین انعطافی نشان نمی‌دهند. در میان فروشنده‌های واحدهای نوساز نیز عمده کسانی که حاضر به فروش شدهاند، سازنده‌هایی هستند که با فروش یک واحد، درصدد تکمیل تجهیزاتی مانند پکیج، کابینت، رادیاتور و… برای بقیه واحدها هستند.
زیان رفت و برگشت‌‌های مکرر در بازار ملک
مساله امروز بازار مسکن رفت و برگشت‌‌های مکرر سرمایهگذاران در بازار مسکن است. مطالعه رفتار این گروه از متقاضیان بازار مسکن در ماه‌های اخیر نشان‌دهنده این است که هر زمان سایر بازارها برای سرمایه‌‌گذاری ایده‌‌آل نباشد یا ناامن تلقی شود، آنها روانه بازار مسکن می‌شوند و سرمایه خود را به ملک تبدیل می‌کنند؛ چراکه سرمایه‌‌گذاری در این بازار عملا صرفا سودده است و هیچ هزینه‌‌ای به مالک تحمیل نمی‌شود. اگرچه ابزارهای مالیاتی مثل مالیات بر خانه‌های خالی در قانون پیش‌‌بینی شده است، اما ناچیز بودن وصولی این مالیات نشان‌دهنده ناکارآمدی این ابزار برای تنظیم بازار مسکن بوده است؛ کمااینکه راه‌های گریز متعددی برای دور زدن این قانون وجود دارد و گروه‌های مختلفی از مالکان از پرداخت مالیات مذکور معاف شدهاند.
مادامی که بازار مسکن بدون تحمیل کمترین هزینه به ملاکان، پذیرای تقاضای سرمایهای به هر تعداد باشد، این تقاضای مصرفی یا همان تقاضای اصلی بازار مسکن است که از جو حضور سرمایهگذاران در بازار تاثیر منفی می‌‌پذیرد. در واقع رفت و برگشت‌‌های مکرر متقاضیان سرمایهای به بازار مسکن تحت تاثیر بالا و پایین وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی، خطری برای متقاضیان مصرفی خرید ملک است که بازار باید در وهله اول به نیاز آنها پاسخ دهد؛ چراکه هر نوبت هجوم تقاضای سرمایهای به بازار ملک، شتاب تورم در این بازار را تشدید می‌کند. مطالعه روند بازار مسکن از ابتدای امسال تاکنون نشان می‌دهد ماه‌هاست بازار مسکن پناهگاه امن ملکی بوده و به همین خاطر بازدهی شش ماهه آن بیش از سایر بازارها است.
این موضوع به سیاستگذاران اقتصادی و سیاسی این پیام را می‌دهد که اگر بخش مسکن به عنوان بخشی از اقتصاد که عرضه‌‌کننده گران‌‌ترین کالای خریداری شده افراد در طول عمر آنهاست، به دغدغه اولویت‌‌دار سیاستگذار تبدیل و شرایط خرید مسکن برای خانوارها تسهیل شود، این نظم نامطلوب و دنباله‌‌دار که مسکن را ماه‌ها است به پناهگاه سرمایه‌ها تبدیل کرده و دست متقاضیان مصرفی را خالی گذاشته، بر هم خواهد خورد.
اما چرا مسکن به پناهگاه سرمایه‌های بدون مقصد تبدیل شد؟ پاسخ به این پرسش راه کاهش خطر تورمی در بازار مسکن را روشن می‌کند. وضعیت فعلی بازار مسکن به عنوان انتخاب اصلی سرمایهگذاران، ناشی از نقش دو بازیگردان اصلی در این بازار شامل ریسک متغیر غیراقتصادی و نیز سیاست‌های اقتصادی، پولی و مالی کشور است.
به این ترتیب راه بر هم زدن رویه حاکم بر اقتصاد که مسکن را تبدیل به مقصد ایده‌‌آل سرمایه‌‌گذاری کرده است، از یک‌‌سو از مسیر کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی می‌‌گذرد و از سوی دیگر اصلاح سیاست‌های پولی و مالی می‌تواند در تحقق هدف سیاستگذار در زمینه برقراری ثبات در بازار مسکن و پیشگیری از هجوم مختل‌کننده سرمایهگذاران به این بازار نقش مهمی ایفا کند.
در حوزه وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن یعنی مذاکرات احیای برجام، این واقعیت باید مورد توجه قرار گیرد که در عین ضرورت رعایت همه خطوط قرمزی که سیاستگذار دنبال می‌کند، لازم است ارتباط این موضوع با مهم‌ترین و ارزشمندترین خرید خانوارها در طول عمرشان در معادلات مربوط به مذاکرات لحاظ شود. در حوزه نقشی که بازیگردان تورمی در بازار مسکن ایفا می‌کند نیز، استفاده از ابزارهایی مثل نرخ بهره می‌تواند برای مهار تورم عمومی به کمک سیاستگذار بیاید. اقداماتی نظیر کنترل نقدینگی و پرهیز از چاپ پول که می‌تواند به‌شدت تورم‌‌زا باشد در کنار کاهش نرخ بهره بین بانکی که یک ابزار کارآمد و تجربه شده در دنیا برای مهار تورم به شمار می‌‌آید، می‌تواند مسیر کاهش نرخ تورم را هموار کند. طبعا در بازاری که تورم عمومی کاهش پیدا کند، تورم مسکن نیز که متاثر از تورم عمومی است در سراشیبی قرار خواهد گرفت و از جذابیت این بازار برای سرمایهگذاران نیز به همین ترتیب کاسته می‌شود.
نجمه رجب
