به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در حالیکه تورم مسکن در کل شهر تهران در ماهی که گذشت 8/ 6 درصد بوده است، بر اساس تازه ترین گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در پنج منطقه واقع در نیمه شمالی شهر شامل مناطق یک تا پنج در معاملات آبان امسال هشت درصد بوده است.
همچنین در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق 9 تا 20 میانگین قیمت در معاملات صورت گرفته طی آبان ماه 5/ 6 درصد بوده که به تغییرات میانگین شهر نزدیکتر است. این ارقام نشان می دهد به لحاظ تورم ملکی مناطق شمالی تهران از نیمه جنوبی شهر پیشی گرفته است؛ رخدادی که دست کم در سال جاری (صرف نظر از فروردین نیمه تعطیل که با توجه به مختصات استثنایی در این قبیل مقایسه ها نباید لحاظ شود) سابقه نداشته است.
همچنین به لحاظ حجم معاملات مسکن نیز بررسی تحولات شمال و جنوب شهر به تفکیک در آمار رسمی آبان ماه حاکی از این است که رشد تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در پنج منطقه متوسط و متوسط رو به بالای تهران واقع در نیمه شمالی شهر نسبت به مهرماه 45 درصد و رشد ماهانه معاملات در مناطق جنوبی 47 درصد بوده است.
این در حالی است که در کل شهر تهران میزان رشد حجم معاملات مسکن نسبت به مهر ماه نزدیک 48 درصد بوده است. به این ترتیب در نیمه جنوبی تهران رشد معاملات تقریبا همپای میانگین کل شهر بوده اما در مناطق شمالی، سرعت رشد معاملات کمتر از سایر مناطق بوده است.
با نگاه دقیق به نبض معاملات و قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران دو پیام کلیدی دریافت می شود که باید مورد توجه سیاستگذار بخش مسکن قرار گیرد.
پیام اول اختلاف دما به نفع گرم بودن بازار معاملات مسکن در شمال تهران (به لحاظ قیمت) تایید این موضوع است که اتفاق نیمه پاییز مبنی بر شارژ قوی تقاضای سرمایه ای مسکن ناشی از افزایش انتظارات تورمی که خود از جهش نرخ ارز و طلا نشأت گرفته بود، سبب شده است بازار مسکن به وضعیتی مشابه سال های اول جهش بی سابقه مسکن یعنی سال های 97 و 98 بازگردد.
در آن مقطع زمانی نیز در اغلب ماه ها تورم مسکن در مناطق شمالی شهر از تورم مناطق جنوبی سبقت گرفته بود؛ موضوعی که از آن به عنوان پیشتازی مناطق شمالی در تورم ملکی یاد می شد. به این ترتیب در آبان امسال تورم ملکی مناطق شمال شهر بار دیگر از تورم ملکی جنوب تهران پیشی گرفته است و در صورتی که این وضعیت ادامه پیدا کند، شرایط بازار مسکن به ضرر تقاضای مصرفی تغییر خواهد کرد.
اهمیت این موضوع زمانی مشخص می شود که به یاد بیاوریم شرایط بازار مسکن از ابتدای سال 1400 تاکنون در یک روند کند اما مثبت به شکلی در حال تغییر و تحول بود که به نفع حاکمیت ثبات در بازار مسکن و به تعبیر دیگر به نفع تقاضای مصرفی خرید ملک که در بازار آرام فرصت تجهیز منابع و ورود به معامله را پیدا می کند، تمام می شد.
در واقع در تمام یک سال و نیم اخیر تقریبا در همه ماه ها تورم مسکن در شمال شهر از تورم ملکی جنوب تهران عقب تر بود و فاصله زیادی که بین قیمت مسکن شمال و جنوب شهر شکل گرفته بود، به واسطه کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق گران قیمت شمال شهر در حال بازتنظیم بود.
این وضعیت بازار مسکن را برای ورود تمام عیار به دوره رکود غیرتورمی آماده می کرد. اما آنچه در آبان ماه خلاف رویه یک سال و نیم گذشته رخ داده در صورتی که با بی عملی سیاستگذار همراه شود و ادامه پیدا کند، این استعداد را ایجاد می کند که سرعت رشد مسکن در جنوب تهران نیز افزایش پیدا کند تا رابطه قیمتی با مناطق شمال شهر به وضعیت نرمال و همیشگی (قبل از بر هم خوردن شرایط بازار مسکن به واسطه آخرین دوره جهش قیمت مسکن) بازگردد و به طور کلی شرایط بازار مسکن متورم شود.
دومین پیامی که از تحولات اخیر بازار مسکن مناطق شهر تهران دریافت می شود، ناظر بر احتمال تغییر رفتار سرمایه گذاران ملکی است. ماه هاست که عمده تقاضای سرمایه ای خرید ملک، شمال شهر را ترک و به نیمه جنوبی بازار مسکن پایتخت مهاجرت کرده است. این موضوع سبب شد تورم ملکی در مناطق شمالی تهران به تدریج کاهش پیدا کند و حتی در اغلب ماه های دو سال اخیر از تورم مسکن در کل شهر باز بماند.
سرمایه گذاران ملکی با رصد تحولات بازار مسکن به این واقعیت پی برده بودند که دیگر نمی توانند روی رشد پرشتاب قیمت مسکن در مناطق یک تا پنج تهران حساب ویژه باز کنند و استعداد رشد قیمت در مناطق جنوبی بازار مسکن بیشتر است. به همین خاطر به تدریج جغرافیای بخش عمده خریدهای سرمایه ای ملک در دوره ثبات نسبی بازار مسکن، مناطق متوسط و متوسط رو به پایین بود.
این رویه تاکنون نیز ادامه داشته است؛ اما تحولات بازار مسکن مناطق پایتخت نشان می دهد در صورتی که سیاستگذار اقدامی برای رسیدگی به وضعیت بازار مسکن و کمک به حفظ ثبات نسبی در این بازار انجام ندهد، می تواند در ماه های آینده دچار تغییر بنیادین شود؛ به این معنا که گروهی از سرمایه گذاران ملکی دچار این برداشت شوند که از این پس می توانند روی رشد قیمت مسکن در شمال شهر نیز حساب کنند و می توانند خریدهای ملکی خود را در این مناطق از سر بگیرند.
اما اگر این تلقی در میان سرمایه گذاران ملکی تسری پیدا کند، رخداد خوبی به نفع بازار مسکن نخواهد بود. کمترین اثر سوء این ماجرا شیفت تدریجی تقاضای ساخت و ساز به مناطق شمالی است که با توجه به استطاعت تقاضای خرید مسکن، می تواند ابعاد یخچال بزرگ ملکی تهران را با عرضه خانه های نامتناسب با ویژگی های مطلوب متقاضیان مصرفی، بزرگتر کند.
مساله مهمی که سیاستگذار باید در جریان بررسی جزئی تحولات بازار مسکن تهران به عنوان بازار مسکن پیشتاز کل کشور به آن دقت کند این است که دمای قیمتی نیمه شمالی بازار مسکن تهران با رشد پایین معاملات تا این اندازه افزایش پیدا کرده و سبب شده است تورم ماهانه قیمت مسکن در این مناطق به هشت درصد برسد. این موضوع نشان دهنده هیجان حاکم بر بازار مسکن در آبان ماه بوده که نشأت گرفته از تلاطم ارزی بوده است.
در واقع موتور انتظارات تورمی آنقدر قوی عمل کرده که مانند شروع عصر جهش (سال97) در بازار اثر گذاشته است. شباهت سال 97 به آبان 1401 به شکل سبقت تورم ملکی شمال از جنوب شهر نمایان شده و آلارم خطر در بازار مسکن را به صدا درآورده است که باید از سوی سیاستگذار شنیده شود.
معرفی مناطق گرم بازار مسکن
در ماهی که گذشت منطقه پنج مثل اغلب ماه های چند سال اخیر رتبه نخست در رده بندی مناطق پرمعامله بازار مسکن را از آن خود کرده و 3/ 14 درصد از کل خرید و فروش های ملکی در این منطقه انجام شده است. اما پس از آن در حالیکه به‌طور معمول یکی از مناطق دو یا چهار قرار دارد، اینبار منطقه 10 به رده بالاتر صعود کرده است.
منطقه 10 یکی از مناطق واقع در نیمه جنوبی تهران است که به واسطه وجود بافت فرسوده در آن، جریان ساخت و ساز حتی در وضعیت رکود کم و بیش در این منطقه ادامه پیدا می کند و همین عامل سبب شده است عرضه واحدهای مسکونی در این منطقه در حجم قابل قبول صورت گیرد.
در آبان ماه این منطقه رتبه دوم پرمعامله ها را با اختصاص 2/ 9 درصد از کل معاملات به خود اختصاص داده است و عده زیادی از جستجوگران ملکی که قصد خرید آپارتمان در مناطق نیمه جنوبی تهران را داشته اند، این منطقه را ترجیح داده اند. پس از آن مناطق دو، چهار و هفت تهران در رده های بعدی قرار دارند.
اما به لحاظ رشد حجم معاملات سهم مناطق مختلف در 5/ 1 برابر شدن معاملات ملک در شهر تهران طی آبان ماه متفاوت بوده است. 11 منطقه تهران از مجموع 22 منطقه، یعنی درست نیمی از مناطق شهر تهران با رشد حجم معاملات منطقه ای با نرخ بیش از رشد ماهانه کل معاملات تهران داشته اند.
این فهرست یازده تایی شامل مناطق دو، چهار، شش، هفت، 9، 12، 13، 15، 17، 21 و 22 بوده است. به لحاظ قیمت نیز مناطق واقع در نیمه گرم بازار مسکن که تورم ماهانه ملکی در آنها بیشتر از تورم ماهانه مسکن در کل شهر طی آبان ماه بوده، علاوه بر چهار منطقه شمال شهر (مناطق یک تا چهار)، شامل مناطق 17 تا 21 نیز بوده است. در این بین منطقه 20 با 14 درصد و منطقه چهار با 13 درصد تورم ماهانه در صدر مناطق گرم بازار مسکن به لحاظ متغیر قیمتی قرار دارند.
فرصت سیاستگذار برای اصلاح
تغییر وضعیت بازار مسکن به لحاظ اختلاف دمای ملکی مناطق که در آبان 1401 رخ داده است، در صورتی که ادامه پیدا کند، امیدهایی که به بازگشت بازار مسکن به ریل قبل از جهش تاریخی قیمت را شکل داده بود، ناامید خواهد کرد. اما با فرصت شناسی سیاستگذار می توان با یک اقدام فوری و موثر از شکل گیری یک روند تورمی ادامه دار در بازار مسکن که دومینووار میان مناطق تسری پیدا کند، جلوگیری کرد.
ابزاری که سیاستگذار می‌تواند در فصل تنظیم بودجه سالانه و تعیین تکلیف انواع مالیات و عوارض سال 1402 به آن متوسل شود، مالیات سالانه ملکی است؛ مالیاتی که همه مالکان بدون استثنا متناسب با ارزش روز ملک خود آن را می پردازند و به عنوان بهترین بازدارنده از حضور تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن عمل می کند.
ضریب این مالیات در کشورهای مختلف متفاوت است؛ اما به طور میانگین مالکان در شهرهای توسعه یافته سالانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز ملک خود را به عنوان مالیات پرداخت می کنند. این مالیات، هزینه ملاکی را به حدی افزایش می دهد که دیگر خریدهای سرمایه ای مسکن برای همه سرمایه گذاران ملکی به صرفه نخواهد بود.
خروج بخش عمده سرمایه گذاران ملکی در بازار مسکن می تواند زمینه ساز بازگشت ثبات و آرامش به بازار مسکن باشد؛ به این ترتیب که تقاضای سرمایه ای با پول های کلان را که تورم ملکی تاثیری روی انگیزه او برای خرید ندارد، وادار به ترک بازار خواهد کرد و تقاضای مصرفی در شرایط آرام و باثبات متناسب با بودجه و نیاز خود می تواند خرید خود را انجام دهد.
