بازار اجاره‌بها منتظر نسخه‌ای اساسی است

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از بازار، هر سال بهار مستأجران در روزهای مانده به تابستان خزانی زودرس را تجربه می کند؛ آنها از یک طرف با اجاره هایی روبرو می شوند که در توانشان نیست که پردازند و از سویی دیگر به دلیل تورم موجود مجبورند به حاشیه شهرها رانده شوند. این قصه هر ساله بازار مسکن در ایران و مستاجرانی است که طی چند سال اخیر در هزار توی مشکلات گرفتار شده و به نظر می رسد که بیرون آمدن از این هزارلا غیر ممکن باشد.

طی یک سال گذشته با توجه به اینکه ساخت و سازها در اصفهان رونق چندانی نداشته عرضه و تقاضا در دو کفه نا میزان از ترازوی مسکن قرار گرفته است و این موضوع باعث شده که قیمت اجاره بها باز هم بالا برود و متراژ و کیفیت خانه ها تعیین کننده قیمت باشد.

اگر به برخی از آگهی های اجاره نگاهی بیاندازیم مشخص می شود که روند صعودی اجاره ها در بهار امسال هم نمود داشته اند و بعد از ماه مبارک رمضان این روند ادامه دار بوده است. گرچه حالا در برخی آگهی های اجاره حد متعادلی از ودیعه و اجاره نقدی اعلام شده اما بیشتر مالکان به منازلشان به عنوان یک کالای سرمایه ای نگاه می کنند و همین باعث شده که با گران تر شدن مسکن آنها میزان اجاره ها را بالاتر ببرند.

اجاره بها ۴۷ درصد هزینه اصفهانی ها را می خورد

طبق آمارهای موجود، خانوارهای اصفهانی در سال گذشته حدود ۴۷ درصد از هزینه های سالانه شان را برای تأمین مسکن صرف کرده اند و این در حالی است که نرخ اجاره ها در مناطق بالا و پایین و مرکز شهر چندان تفاوت محسوسی ندارد و همانطور که اشاره شد؛ اکثر خانه ها بر اساس کیفیت و متراژ عددگذاری می شوند.

همین موضوع باعث شده که بسیاری از خانوارها ناچار شوند با وجود داشتن چندین فرزند در واحدهای مسکونی با متراژ پایین سکونت کنند چراکه قادر به پرداخت بهای اجاره نیستند. در کنار آن برخی هم سرنوشت جداگانه ای پیدا کرده و مجبور شده اند به مناطق حاشیه ای شهر سوق پیدا کنند؛ این ها اطلاعاتی است که از وضعیت پیچیده نرخ های رهن و اجاره و وضعیت دشوار مستأجران اصفهانی خبر می دهد.

در این میان با وجود اینکه در خبرها آمده که میزان وام اجاره افزایش داشته است اما این وام ها هم راهگشا نبوده و نتوانسته قدرت دلالان را کم کند؛ نرخ های افسارگسیخته رهن و اجاره به علت اینکه واقعی نیستند، راهکار دیگری را جلوی پای مسئولان قرار داده به طوری که گمانه زنی ها حکایت از این دارد که قرار است مشاوران املاک از این دایره حذف شوند.

اگرچه مشاوران املاک با صراحت چنین ادعایی را کذب می دانند و آنها هم از رکود بیش از حد درآمدهایشان گله مند هستند.

امیر سعیدی، از جمله کسانی است که یک بنگاه معاملاتی در ملک شهر دارد؛ او از خلوتی بازار می گوید و ادعا می کند که با گران شدن تعرفه ها مستأجران و مالکان توافقی اقدام به اجاره ملک می کنند.

او در سخنانش البته از سلیقه ای شدن نرخ ها هم صحبت می کند و می گوید: هر سال با وجود اینکه درصدی طبق تعرفه به اجاره ها اضافه می شود اما مالکان ترجیح می دهند به صورت سلیقه ای ملکشان را اجاره دهند و همین باعث شده که در برخی از اوقات با رهن و اجاره های سنگین روبرو شویم و این موضوع ربطی به بنگاه های املاک ندارد.

گرچه مشکل بازار اجاره فقط در رابطه با نقش مشاوران املاک و مالکان نیست. مصطفی امامی، کارشناس مسکن، قوانین ناکارآمد را نیز از جمله عواملی می داند که مسکن را با مشکل مواجه کرده است.

وی با اظهار تاسف از اینکه قوانین مسکن به جای اینکه از بدنه کارشناسی بیرون بیاید از سوی مدیرانی وضع می شود که نگرش درستی به وضعیت مسکن ندارند، می گوید: این قوانین آزاردهنده است و وضعیت مسکن را چه در رابطه با ساخت و ساز و چه خرید و فروش و اجاره دچار مشکل کرده است.

به گفته این کارشناس در حوزه مسکن‌ باید اتفاقات مهمی حاصل شود؛ اینکه مساکنی ساخته شود که متراژهای چندان بزرگی نداشته باشند و بهای آن برای طبقات پایین جامعه کمتر باشد و از سویی دیگر لازم است برای سازندگان واحدهای کوچک تر و با تعداد بیشتر، طرح هایی تشویقی در نظر گرفته شود تا سازنده کمتر، به‌طرف ساخت متراژهای بالا برود و برای ساخت واحدهای کوچک تر تشویق شود.

به گفته امامی در بازار اجاره بها با دو دسته از مستأجران مواجه هستیم؛ قشری که توان خرید مسکن را ندارند و اجاره نشین شده اند و در مقابل، قشری که سرمایه خرید مسکن را دارند، اما سرمایه خود را در بازارهای موازی و غیرمولد یا بازارهای ساخت و ساز سرمایه گذاری می کنند و با سود حاصل از آن، بهای اجاره را می پردازند.

نگاه سرمایه ای به مسکن

نائب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان، نیز در همین رابطه با اشاره به شرایط امروز و مشکلاتی که در راستای مسکن پیش آمده است، اظهار داشت: در شرایط کنونی قیمت مصالح ساختمانی دو برابر شده و نرخ دستمزد کارگران نیز افزایش یافته است.

کریم داوودی گفت: به همین خاطر ساخت و ساز برای سازندگان مسکن اقتصادی نیست؛ از سویی دیگر این گرانی ها و تورم موجود مالکان را بر آن داشته که به منازل خود یک نگاه سرمایه ای داشته باشند که خود عاملی برای گران تر شدن اجاره بها است.

وی با تاکید بر اینکه به صرفه نبودن ساخت مسکن برای سازندگان باعث شده که آنها قید ساخت و ساز را بزنند و این مساله عرضه و تقاضا را دچار مشکل کرده است، بیان داشت: در کنار این موضوع رشد هزینه های تولید مسکن را نیز نمی توان در نظر نگرفت و همین باعث گرانی ها می شود.

داوودی ادامه داد: برای برون رفت از این مشکل باید ریشه ای عمل کرد و دولت باید با کنترل این موضوع زمام امور را به دست بگیرد.

افزایش ۲۰۰ درصدی قیمت مواد اولیه

در این رابطه محسن لنکرانی، یکی از تولید کنندگان مصالح ساختمانی اصفهان نیز با اعلام اینکه قیمت مواد اولیه گاهی تا ۲۰۰ درصد افزایش قیمت داشته است این نکته را تاکید کرد که نمی توان در این بازار به ارزان شدن مسکن امیدوار بود.

سینا اقارب کارشناس حوزه مسکن نیز در این ارتباط اظهار کرد: سرعت لاکپشتی پیش روی پروژه مسکن ملی در کنار دیگر عوامل، مزید بر علت شده است چرا که با وجود افزایش هزینه مصالح ساختمانی قیمت تمام شده مسکن ملی نیز با آورده متقاضیان همخوانی ندارد.

وی افزود: بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های مولد، سال هاست با رکود مواجه شده البته در اواخر سال ۹۵ نشانه هایی از ایجاد رونق در این بازار دیده شد و آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی این صنعت را امیدوار کرد که به سمت خروج از رکود پیش رود اما در ماه های اخیر چشم انداز روشنی برای این صنعت به خصوص در اصفهان دیده نمی شود.

این کارشناس از جمله راهکارهای موثر برای رونق بازار مسکن را در ابتدا اصلاح سیاست های پولی و مالی دانست که باید در اولویت اقدامات دولت باشد و گفت: بانک ها به جای اینکه سیاست های پولی را در پیش بگیرند به دنبال بنگاه داری هستند که این امر به خودی خود رکود در بازار مسکن را تشدید خواهد کرد و بازگشت رونق به مسکن دور از انتظار خواهد بود.

آیا رونق به بخش مسکن بر می گردد؟

با توجه به اینکه حدود هزار و ۳۰۰ شغل به مسکن وابسته است با توجه به روند فعلی و رکودی که در بازار مسکن حاکم است نه می توان به پایین آمدن اجاره بها امیدوار بود و نه به ایجاد شغل هایی که از قِبل رونق مسکن امکان پذیر است.

حالا باید منتظر بود که در ماه های منتهی به فصل داغ جابه جایی آیا دولت برنامه ای خواهد داشت و یا مستأجران اصفهانی و مابقی کلان شهرها باید زیر بار هزینه های بالای اجاره کمر خم می کنند.