حداقل وام مناسب برای بازار مسکن 1403 چقدر است؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، قدرت وام خرید مسکن در کشور، با قیمت های بهار ۱۴۰۲، به زیر سطح اثرگذاری بر توان خرید خانه اولی ها سقوط کرد و امروز‌ -قیمت های ۱۴۰۳- این ابزار اصلی صاحبخانه شدن عملا از کار افتاده است.

سال گذشته همین موقع، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کشور به ۳۱ میلیون و ۵۰۰‌ هزار تومان افزایش پیدا کرد که با احتساب مبلغ وام (میانگین ۳۲۰ میلیون تومان در شهرها)، آن زمان با تسهیلات بانکی فقط امکان خرید ۱۰ مترمربع از یک واحد مسکونی وجود داشت. امروز اما همین قدرت ناچیز وام مسکن، ناچیزتر هم شده است؛ به شکل تاریخی، کمتر از ۱۰ مترمربع.

نوروز امسال، سیاستگذار پولی با تصویب مجوز خاص وام خرید مسکن به نوعی، بی اثر بودن تسهیلات فعلی را تایید کرد؛ چند روز پیش، وام مسکن نخبه ها به ۲ میلیارد تومان افزایش یافت.

در دنیا، یک وام کارآمد و مناسب برای در اختیار خانه اولی ها قرار گرفتن‌، دو ویژگی مشخص دارد که اگر هر کدام از آنها فراهم نباشد، آن تسهیلات، بی اثر و به‌‌‌دردنخور است. این دو مشخصه اصلی، قدرت پوششی حداقل 60‌ درصد از قیمت مسکن و سهم حداکثر 30 درصدی قسط وام از هزینه ماهانه متقاضی است.

اکنون سیاستگذار در مواجهه با بن‌‌‌بست خرید مسکن با وام بانکی، برای تعدیل قدرت تسهیلات، با مانع بازپرداخت اقساط وام روبه‌رو است به طوری که، تحت تاثیر افت توان مالی و درآمدی خانوارها از نیمه دهه 90 تاکنون که ناشی از کاهش درآمد سرانه و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد سالانه حقوق بگیران بوده است، زوج ها قادر به پرداخت قسط بزرگ نیستند.

این بن‌‌‌بست اما در صورتی که با ابتکارعمل در مسیری دیگر، منجر به گشایش در نظام تامین مالی مسکن نشود، تداوم رکود خرید مصرفی خانه و به دنبال آن، تداوم رکود ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی را به همراه دارد که تبعات بزرگ ترش، بار سنگین تقاضا در بازار اجاره نشینی و مشکلات اقتصادی برای خانوارها خواهد بود.

در این موقعیت قفل شده بازار مسکن، دو طرح از سوی گروهی از کارشناسان تامین مالی مسکن و متخصص بانکی پیشنهاد شده است که اگر سیاستگذار پولی و همچنین متولی بخش مسکن برای اجرایی شدن توامان آنها، گام بردارد، می توان به آینده امیدوار بود. هر چند بهبود کامل اوضاع از مسیر رشد اقتصادی پایدار تحقق پیدا می کند اما در شرایط موجود، این دو طرح منشأ تحول خواهد شد.

طرح اول، وام مشارکتی برای خرید مسکن است به این معنا که خریداران مشارکتی آپارتمان –بیش از یک نفر- در ازای سهمی که از ملک در اختیار می گیرند، بتوانند تسهیلات خرید از بانک دریافت کنند و در نهایت، کل مبلغ وام اختصاص یافته به آپارتمان، حداقل 40‌ درصد از بهای کل خرید آن خانه را پوشش دهد.

این طرح از یک سو، قدرت پوششی وام مسکن را از سطح کنونی 10 درصدی (میانگین کشوری) تا حدود قابل قبولی ارتقا می دهد و از سوی دیگر، پرداخت قسط تسهیلات بین وام گیرنده ها سرشکن و به نوعی استطاعت پذیر می شود.

طرح دوم، حذف کامل دیوارها از مسیر ورود ساخت و ساز به صندوق های زمین و ساختمان است. این صندوق ها می تواند، تامین مالی دو‌منظوره در بازارهای ساخت و خرید مسکن را رقم بزند و در عین حال، تقاضای سرمایه ای ملک را از بازار مسکن به سمت بخش مولد مسکن می کشاند و اثر تورمی این تقاضا بر قیمت آپارتمان ها را بسیار کاهش می دهد.

بررسی های کارشناسی در حالی نشان دهنده بن‌‌‌بست ایجاد شده در وضعیت تامین مالی مسکن با اتکا به وام بانکی خرید آپارتمان های مسکونی است که هم‌‌‌اکنون یک پیشنهاد جدید برای رفع این بن‌‌‌بست، مطرح است. این پیشنهاد، تسهیل یک شرط مهم برای دریافت وام خرید خانه است.

در شرایط فعلی، وام خرید مسکن تنها به صورت انفرادی یا به زوجین (زن و شوهر) پرداخت می شود. در واقع تنها مخاطبان دریافت وام اشتراکی خرید خانه، که به مبلغی معادل دو برابر سقف وام انفرادی دسترسی دارند، زن و شوهرها هستند. از آنجا که زن و شوهر تشکیل دهنده یک خانوار هستند و پرداخت اقساط برای سقف های بالاتر وام از توان مالی عمده خانوارها، به تنهایی خارج است، تسهیل شرایط دریافت وام به صورت اشتراکی برای افرادی غیر از زوجین (زن و شوهر)، پیشنهادی است که در این زمینه مطرح است.

در همین زمینه، مهناز کشت‌‌‌کار‌ رجبی، صاحب‌نظر حوزه سیاستگذاری مالی بخش مسکن از طراحی مدلی خبر داد که در قالب آن شرایط دریافت وام اشتراکی برای افرادی غیر از زن و شوهر نیز فراهم شود. در قالب این مدل، شرایط پرداخت وام خرید مسکن باید به گونه ای تسهیل شود که غیر از زن و شوهرها، افراد دیگری نیز بتوانند برای دریافت وام خرید خانه به صورت اشتراکی اقدام کنند. این افراد می توانند اعضای یک خانواده (پدر، مادر، خواهر، برادر و…) و حتی افرادی بدون نسبت خانوادگی نزدیک (سایر اعضای فامیل) یا غیرفامیل (آشنا، دوست و…) باشند.

وی با بیان اینکه افزایش سقف وام مسکن، با شرایط فعلی منجر به افزایش رقم قسط ماهانه خواهد شد و از توان مالی بسیاری از خانوارهای متقاضی خرید مسکن با استفاده از وام خارج است، گفت: باید سازوکاری طراحی و اجرا شود که این تناقض را برطرف کند. به همین منظور مدلی طراحی شده است که در صورت دریافت مجوز از بانک مرکزی، یک وام برای خرید یک خانه، به دو یا چند خریدار اشتراکی، بدون اینکه زن و شوهر باشند، قابل پرداخت خواهد بود. به این ترتیب عملا مبلغ قسط ماهانه بین دو یا چند خانوار تقسیم می شود و در استطاعت خواهد شد. افراد هم می توانند در گذر زمان دارایی ملکی خود را ارتقا دهند تا جایی که بتوانند یک واحد مسکونی مستقل به ازای هر خانوار خریداری کنند.

به گفته وی، در صورت اخذ مجوز برای خرید اشتراکی و با توجه به کاهش سهم تسهیلات از ارزش واحد مسکونی (LTV) می توان وام اشتراکی را معادل n‌ درصد بهای روز واحد مسکونی اجرایی کرد. به این ترتیب با لحاظ این مهم، ضمن پایدار بودن طرح در برابر افزایش قیمت، تسهیلات صرف نظر از محل وقوع ملک به صورت n‌ درصد ارزش ملک قابل پرداخت خواهد بود. لازم به ذکر است از آنجا که افزایش سقف تسهیلات مسکن در هر مقطع زمانی در‌بردارنده ملاحظات و الزاماتی است که باید متناسب با شرایط و ویژگی های زمان بررسی مورد توجه قرار گیرد، بر این اساس پیشنهاد است که در فاز اول، وام اشتراکی معادل n‌ درصد بهای روز آپارتمان خریداری شده تا یک سقف مشخص (به عنوان مثال 40‌ درصد تا سقف یک میلیارد و 200 میلیون تومان) را اجرایی کرد و به تدریج متناسب با ضرورت های بعدی، این میزان را در صورت نیاز تغییر یا افزایش داد.

کارشناسان تامین مالی مسکن البته شرط بهبود شرایط در این حوزه را بهبود همه مولفه های اثرگذار بر معیشت خانوارها، قیمت مسکن و همچنین ورود به عرصه های نوین تامین مالی در این بخش می دانند. به اعتقاد آنها شرط بهبود شرایط در بازار مسکن آن است که در گام اول بیرون بازار مسکن اصلاح شود. بهبود شرایط اقتصاد کلان، ترمیم حقوق و دستمزد کارگران و کارکنان مشاغل، کنترل تورم و همچنین تامین مالی از مسیر روش هایی مانند راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان چند نمونه از شرایطی است که باید به نفع تقاضای مصرفی مسکن محقق شود.

محمدحسن مرادی، صاحب‌نظر تامین مالی بخش مسکن در این باره اعلام کرد: در شرایطی که قدرت پوشش دهی تسهیلات بانکی خرید مسکن به میزان محسوس کاهش یافته و وام کارآیی مناسب خود را از دست داده است، شاید ساده ترین راه حل در نگاه اول افزایش سقف تسهیلات باشد. اما مانع مهمی در این مسیر وجود دارد و آن ناتوانی گروه وسیعی از خانوارهای متقاضی برای پرداخت اقساط ماهانه وام به دلیل عدم کفایت سطح حقوق و دستمزد آنهاست.

به گفته مرادی در شرایطی که خانوارها حتی در تامین هزینه های جاری زندگی روزمره به دلیل تورم بالا و رشد نامتناسب حقوق و دستمزد، با مشکل روبه‌رو هستند عملا حتی در شرایط فعلی نیز امکان بازپرداخت وام برای آنها فراهم نیست. در صورت افزایش سقف تسهیلات که مترادف با افزایش رقم قسط ماهانه است نیز این ناتوانی بیشتر می شود.

به گفته وی از آنجا که با افزایش طول دوره بازپرداخت وام، کل مبلغی که فرد باید در نهایت به بانک بازپرداخت کند افزایش می یابد، حتی افزایش طول دوره بازپرداخت نیز کمک چندان موثری برای کاهش مبلغ قسط ماهانه نخواهد بود. بنابراین از دیدگاه وی تنها راهکار فوری برای تقویت توان مالی خانوارها به منظور استطاعت پذیر کردن رقم قسط وام خرید مسکن ترمیم حقوق و دستمزد خانوارهاست.

حسین حیدری، کارشناس و صاحب‌نظر تامین مالی بخش مسکن نیز با بیان اینکه در شرایط فعلی عملا تامین مالی از مسیر وام بانکی خرید خانه به بن‌‌‌بست برخورد کرده است، گفت: تنها راه موثر و کلیدی، طراحی مدلی میان مدت (10 تا 12 ساله)، برای خانه دار شدن خانوارها از مسیر افزایش عرضه با راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان است.

به گفته وی در صورتی که موانع متعدد اداری که در مسیر راه اندازی این صندوق ها قرار دارد رفع شود و شرایط برای ورود سازنده ها به این حوزه فراهم شود می توان با فروش یونیت های سرمایه گذاری، زمینه خانه دار شدن تدریجی خانوارها و حفظ ارزش دارایی آنها در برابر تورم ملکی را فراهم کرد.

او تاکید کرد: به دلیل افزایش رقم کل بازپرداخت وام بانکی، روش افزایش طول دوره بازپرداخت نیز در شرایط فعلی برای استطاعت پذیر کردن وام چندان موثر نیست و این افزایش تا حدی می تواند قسط ماهانه را سبک کند که تاثیر چندانی در بهبود شرایط وام برای خانه اولی ها ندارد. بنابراین باید از روش های دیگر مانند خانه دار کردن تدریجی با مدل صندوق های زمین و ساختمان که مبتنی بر افزایش عرضه جدید است، این نارسایی ها را جبران کرد.