وجود چهار نقطه ضعف در برنامه مسکن حمایتی

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، از جغرافیای خانوارهای فاقد مسکن ملکی و در عین حال، متقاضی تسهیلات حمایتی برای خانه دار شدن حاکی است، بیشترین جمعیت خانه اولی ها به ترتیب در پنج استان تهران، فارس، خراسان رضوی، اصفهان و خوزستان ساکن هستند؛ نقاطی که سهم زیادی از این خانوارها در آن، در چهار کلانشهر تهران، شیراز، مشهد، اصفهان و اهواز ساکن هستند و لازم است سیاست های حمایتی، به جای پایه ریزی در بیرون این کلانشهرها، تا حد امکان در درون‌ –شهر مادر محل سکونت خانه اولی ها- انجام شود.

طی 2 سال گذشته از اجرای برنامه سالانه ساخت یک میلیون مسکن دولتی برای خانه اولی ها، اندکی بیش از یک سوم از پنج میلیون خانوار فاقد مسکن، در نقش پیش خریدار قطعی این خانه ها، وارد طرح دولت شدند به این معنا که یک میلیون و 846‌ هزار خانوار از کل ثبت نام کننده ها، برای پرداخت آورده نقدی افتتاح حساب کردند. سهم پایین تقاضای قطعی مسکن دولتی در مقایسه با حجم بالای تقاضای مشمول خانه اول می تواند ناشی از مطلوب نبودن برنامه نزد خانوارها یا ناتوانی مالی برای پیش پرداخت یا هر دو با هم باشد.

هر چند در گزارش های رسمی، آمار دقیق و مشخصی از تعداد واحدهای مسکونی در دست ساخت در قالب برنامه مسکن دولتی برای پیش فروش به این 1.8 میلیون خانوار پیش خریدار قطعی وجود ندارد اما از یک طرف برخی گزارش های شبکه بانکی درباره تعداد تسهیلات ساخت اختصاص داده شده به مسکن دولتی از ساخت یا شروع به ساخت حدود 500 تا 700‌ هزار واحد خبر می دهد و از سوی دیگر، آمار رسمی تعداد واحد مسکونی قابل ساخت روی زمین های 99 ساله تامین شده تا این لحظه از قابلیت ساخت و تامین یک میلیون واحد مسکونی در شهرهای 31 استان حکایت دارد. به این ترتیب، مشخص می شود تامین از تقاضا تا این لحظه عقب است.

البته در گزارشی که پیش تر متولی مسکن درباره این برنامه منتشر کرده بود، آمار تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت در بافت فرسوده و واحدهایی که توسط برخی نهادها در حال ساخت است نیز در کنار این یک میلیون واحد مسکونی که زمین 99 ساله برای آن تامین شده، قرار داده است اما از آنجا که این دو گروه ساخت مسکن به شکل مستقیم تحت حمایت قرار نمی گیرند و واحدهای آنها با قیمت بازار و بدون تسهیلات یارانه ای احداث می شود، احتمال اصابت آنها به خانه اولی ها پایین است ضمن آنکه، تضمینی برای فروش و عرضه به موقع این دو گروه واحد مسکونی (واحدهایی که غیر از زمین های 99ساله احداث می شود) به خانوارهایی که ثبت نام کرده اند وجود ندارد.

چهار جای خالی در برنامه مسکن حمایتی تا 1404

بررسی های به عمل آمده از روندی که طی 2 سال گذشته در برنامه مسکن دولتی اجرایی شد و همچنین بخش هایی از برنامه که برای 2 سال منتهی به پایان 1404، در نظر گرفته شده است، نشان می دهد، چهار جای خالی یا به عبارتی نقطه ضعف در نقشه عملیاتی مصوب برای پاسخگویی به نیاز مسکن خانه اولی ها وجود دارد.

نقطه ضعف اول، وجود 800‌ هزار خانوار متقاضی قطعی و پای کار برای بهره مند شدن از مسکن دولتی است که زمین 99 ساله برای ساخت واحد به این تعداد تامین نشده است. به عبارتی، یک ناترازی بین متقاضیان مسکن 99 ساله و واحدمسکونی 99 ساله قابل ساخت بر اساس ظرفیت زمین وجود دارد.

هر چند در اینکه آیا تامین مسکن لازم است با اختصاص زمین 99 ساله در بیرون از شهرهای اصلی صورت بگیرد یا از طریق سیاست هایی در داخل شهرها روی زمین های ملکی اشخاص محقق شود، ممکن است نیازمند بحث و بررسی مجدد در دولت جدید باشد.

نقطه ضعف دوم که شاید اهمیت آن دست کمی از اولی نداشته باشد، ابهام در برنامه 2 سال آینده نسبت به تقاضای انباشت خانه اول است. در این برنامه پیش بینی شده است سالانه 200‌ هزار مسکن ملکی برای کم درآمدها ساخته شود و 75‌ هزار واحد مسکونی اجاره ای نیز در هر سال برای این گروه از خانوارها احداث شود.

این دو رقم تقریبا معادل تقاضای جدید سالانه برای مسکن حمایتی است که به واسطه حجم ازدواج ها در هر سال قابل برآورد است؛ سالانه حدود 500‌ هزار ازدواج در کشور صورت می گیرد که به معنی تقاضای جدید مسکن است و از آنجا که حدود نیمی از خانوارها در فقر مسکن قرار دارند، برآورد می شود حداقل 200‌ تا 250‌ هزار خانوار در هر سال، مخاطب سیاست مسکن حمایتی باشد.

به این ترتیب، از آنجا که طی 2 سال گذشته پنج میلیون خانه اولی در کشور برای مسکن حمایتی ثبت نام کردند و فقط 1.8 میلیون از آنها وارد طرح دولت سیزدهم شدند، لازم است برای 3.2 میلیون خانه اولی موجود یا همان تقاضای انباشت، در کنار تقاضای جدید دو سال آینده، برنامه ریزی شود. این یعنی، برنامه ریزی برای مسکن حمایتی به تیراژ حداقل 1.5 میلیون خانوار در هر یک از سال های پیش رو تا بتواند تقاضای انباشت و تقاضای جدید را توام پوشش دهد. اما ظرفیت تعریف شده در برنامه برای 2 سال پیش رو، تقریبا کفاف تقاضای آتی را می دهد نه تقاضای انباشت.

نقطه ضعف سوم که آن هم اهمیت کلیدی دارد، تیراژ ضعیف برای مسکن اجاره ای است. در این برنامه ساخت سالانه 75‌ هزار مسکن اجاره ای برای امسال و سال آینده در نظر گرفته شده است.

این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به ناتوانی حداقل چهار دهک اول جامعه از پرداخت قسط وام مسکن و سهم پایین زوج های جدید در بازار خرید مسکن و شیفت اغلب آنها به بازار اجاره در سال های اخیر، معتقدند مسکن اجاره ای در برنامه‌‌‌ مسکن حمایتی باید وزن 70‌ درصد در برابر مسکن ملکی داشته باشد به این معنا که دو سوم از هر نوع سیاست‌‌‌ ساخت و یارانه مسکن به مسکن اجاره ای اختصاص یابد. اما در این برنامه نسبت ها برعکس است؛ 200‌ هزار مسکن ملکی حمایتی در برابر 75‌ هزار مسکن اجاره ای در هر سال.

نقطه ضعف چهارم نیز متوجه بازار مسکن تهران است. در استان تهران 550‌ هزار خانوار فاقد مسکن ملکی –خانه اولی اجاره نشین- در طرح مسکن دولتی در این 2 سال ثبت نام کردند اما فقط 165‌ هزار نفر از آنها پای کار آمدند و به پیش خریدار قطعی تبدیل شدند. علت عمده می تواند، عدم رضایت خانوارها از جانمایی واحدها باشد که عمدتا در شهرهای جدید اطراف پایتخت بوده است.

محرز است بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن حمایتی در استان تهران، ساکن کلانشهر تهران هستند و با توجه به ظرفیت قابل توجهی که در بازار مسکن تهران در بافت فرسوده از بابت نوسازی قطعات فرسوده و در داخل بازار از بابت واحدهای بلااستفاده وجود دارد، در صورتی که برنامه دولت به سمت تامین از ظرفیت های موجود به جای تولید مسکن در بیرون تهران بازطراحی شود، امکان تامین فراهم خواهد شد.

ضمن آنکه، تیراژ در نظر گرفته برای مسکن حمایتی استان تهران، 31‌ هزار واحد ملکی و فقط 20‌ هزار واحد اجاره ای در سال است که با فقر مسکن 70 درصدی -70‌درصد جمعیت ساکن تهران در فقر مسکن قرار دارد به این معنا که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانواری تهرانی حداقل 50‌ درصد است- و سطح بالای قیمت آپارتمان در پایتخت، لازم است ظرفیت مسکن حمایتی برای این استان افزایش یابد.

پیش تر در گزارشی، الگوی جهانی تامین مسکن حمایتی و سیاست های مناسب برای آن را بر اساس تجربه فرانسه، بررسی کرده بودیم. در آن الگو، مشخص شد 40‌ درصد از مستاجرهای فرانسوی از سیاست های مسکن حمایتی استیجار نفع می برند و این بیانگر ضرورت چرخش سیاست های مسکن حمایتی در ایران از مسکن ملکی به مسکن اجاره ای است.