به گزارش ساختمان آنلاین: شهرداری برای مناطق مختلف شهر با توجه به میزان جمعیت، عرض خیابان و معیارهای دیگر پارامتری به نام «تراکم» تعریف می‌کند. تراکم به زبان ساده به تعداد طبقاتی گفته می‌شود که هر فرد می‌تواند در زمین خودش احداث کند. رعایت تراکم برای دریافت پایان کار ساختمان الزامی است و اگر شهرداری حین یا پس از پایان عملیات ساخت متوجه شود که سازنده تراکم منطقه را رعایت نکرده می‌تواند طبق قانون او را جریمه کند. این مورد یکی از دو شکل تخلف «اضافه بنا» است.
برای توضیح نوع دوم تخلف باید با مفهومی به نام «سطح اشغال» آشنا شوید. سطح اشغال به درصد اشغال شده از زمین توسط ملک گفته می‌شود. شما به عنوان مالک تنها اجازه دارید ۶۰ از طول زمینتان را به ملک مسکونی اختصاص دهید. البته قوانینی نیز وجود دارد که به شما اجازه مقداری پیش‌آمدگی می‌دهد. در هر صورت اگر شما بیش از درصد مجاز سطح زمینتان را به ملک اختصاص دهید، مرتکب تخلف اضافه بنا شده و شهرداری با شما برخورد می‌کند.
تخلف اضافه بنا به یکی از دو شکل رعایت نکردن تراکم یا رعایت نکردن سطح اشغال صورت می‌گیرد.
جریمه اضافه بنا چیست؟
قانون‌گذار برای تخلف اضافه بنا دو نوع جریمه تعیین کرده است: قلع بنا یا جریمه مالی. اگر بعد از رسیدگی به تخلف شما حکم به قلع بنا داده شود، شهرداری موظف است بخش‌های اضافه‌ای که ساخته‌اید (طبقه‌ی بیشتر یا پیش‌آمدگی بیشتر) را تخریب کند و پرداخت هزینه‌های تخریب نیز بر عهده شماست.
معمولا در شرایطی حکم قلع بنا صادر می‌شود که در این زمینه ضرورت وجود داشته باشد. مثلا سازنده اصلا اصول فنی یا بهداشتی و شهرسازی را رعایت نکرده باشد و سازه مذکور برای سرنشینانش خطر داشته باشد.
اما اگر ساختمان با اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی را رعایت کرده باشد و ضرورتی به حکم قلع بنا وجود نداشته باشد، شهرداری می‌تواند با دریافت جریمه نقدی از تخلفتان چشم‌پوشی کند.
طبق قانون میزان جریمه نقدی به این ترتیب تعیین می‌شود:
* برای اراضی مسکونی حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع تخلف
* برای اراضی تجاری و اداری حداقل دو برابر و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع تخلف
اما ارزش معاملاتی چیست؟ ارزش معاملاتی به مبلغی معین گفته می‌شود که شهرداری هر ساله بر اساس معیارهایی مشخص برای هر منطقه تعیین می‌کند. از جمله این معیارها می‌توان به منطقه جغرافیایی، موقعیت مکانی و اینکه خانه در بر خیابان قرار گرفته یا نه اشاره کرد. بنابراین در صورت ارتکاب تخلف اضافه بنا و به شرطی که حکم قلع بنا برایتان صادر نشود، ممکن است بین یک دوم تا چهار برابر ارزش معاملاتی زمین جریمه شوید.
شهرداری با بررسی مستندات می‌تواند شما را به قلع بنا با هزینه خودتان یا پرداخت جریمه بین یک دوم تا چهار برابر ارزش معاملاتی زمین محکوم کند.
یک ابهام قانونی
همان‌طور که عنوان شد میزان جریمه برای اضافه بنا بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌شود. اما سوال اینجاست که آیا باید ارزش معاملاتی ملک در زمان تخلف را مد نظر قرار داد یا ارزش معاملاتی ملک در زمان صدور حکم؟ از آنجا که ارزش معاملاتی زمین سال به سال افزایش پیدا می‌کند این مسأله می‌تواند تفاوت فاحشی در مبلغ جریمه ایجاد کند. به خصوص برای ساختمان‌هایی که چند سال از ساختشان می‌گذرد.
بر اساس بخشنامه وزارت کشور و با استناد به قانون مجازات اسلامی در صورتی که زمان احداث بنا مستندا مشخص و معلوم باشد باید ارزش معاملاتی در زمان احداث بنا را به عنوان معیار جریمه در نظر گرفت. اما اگر زمان احداث بنا مشخص نباشد، معیار جریمه ارزش معاملاتی روز زمین است.
معیار جریمه ارزش معاملاتی زمین در زمان احداث ساختمان است.
کمیسیون ماده ۱۰۰، مسئول رسیدگی به تخلفات
بر اساس قانون شهرداری‌ها وظیفه رسیدگی به تخلفات مربوط به ساخت و ساز غیرقانونی بر عهده کمیسیونی به نام کمیسیون ماده ۱۰۰ است. اعضای این کمیسیون عبارتند از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قاضی‌های دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا و نماینده شهرداری که البته حق رای ندارد و برای دفاع از شکایت شهرداری در جلسات حضور خواهد داشت.
رای کمیسیون ماده ۱۰۰ قطعی است؟
بعد از صدور رای بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک به مدت ۱۰ روز از زمان ابلاغ رای فرصت دارد تا با ارائه لایحه‌ای به رای اعتراض کند. بعد از اعتراض پرونده دوباره در کمیسیون مطرح شده و رای تجدید نظر صادر می‌شود. نکته مهم این است که در اکثر اوقات امکان حضور شما به عنوان مالک در جلسه تصمیم‌گیری کمیسیون ماده ۱۰۰ وجود ندارد و اگر می‌خواهید در تجدید نظر رای کمیسیون به نفع شما برگردد باید سعی کنید یک لایحه دفاع خوب بنویسید. ذکر این نکته هم خالی از لطف نیست که رسیدگی به اعتراضات را کمیسیون ماده ۱۰۰ با اعضایی متفاوت از کمیسیونی که رای بدوی را صادر کرده انجام می‌دهد.
باید بدانید که رای تجدید نظر قطعی و لازم الاجرا است. البته طبق قانون تنها مرجعی که می‌تواند این رای را باطل کند دیوان عدالت اداری است که البته شکایت به این دیوان فرآیندی سخت و وقت‌گیر است که هر کسی سراغش نمی‌رود.
جمع‌بندی
* اگر بیش از تراکم منطقه یا بیش از سطح اشغال مجاز ساخت و ساز انجام دهید، مرتکب تخلف «اضافه بنا» شده‌اید.
* شهرداری می‌تواند به خاطر این تخلف شما را به پرداخت جریمه نقدی یا قلع بنا محکوم کند.
* جریمه خانه‌های مسکونی یک دوم تا دو برابر ارزش معاملاتی زمین و اماکن تجاری اداری دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی زمین است.
* مسئول رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است و یک بار می‌توانید به رای این کمیسیون اعتراض کنید. رای تجدید نظر نهایی و لازم الاجراست.
