آیا گرانی در بازار مسکن تشدید می‌شود؟

به گزارش ساختمان آنلاین:   افزایش چشمگیر قیمت مسکن و اجاره خانه در سال 1399، انتظار افزایش قیمت در سال 1400 را نیز بیشتر کرده است.

به باور بسیاری از کارشناسان، افزایش بیش از 90 درصدی قیمت مسکن در سال گذشته ناشی از افزایش چشمگیر قیمت ارز و مصالح ساختمانی بود، هر چند بسیاری از مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می شوند و نباید قیمت آنها با افزایش نرخ ارز بالا برود.

برخی کارشناسان علت افزایش چشمگیر مصالح ساختمانی در سال 99 را به دلالان و واسطه ها نسبت می دهند و معتقدند تا زمانی که دست آنها از بازار کوتاه نشود، بازار مسکن روی آرامش را نخواهد دید.

پیش بینی بازار مسکن در سال 1400

وجود انتظارات تورمی در بازار مسکن، احتمال افزایش قیمت را بیشتر می کند. وقتی مردم انتظار افزایش قیمت را دارند، افزایش قیمت محتمل تر می شود.

با این همه، آنچه می تواند بر این روند تاثیرگذار باشد و جهت آن را عوض کند، بازگشت به برجام و رفع تحریم های آمریکاست.

چنانچه گشایشی در بن بست هسته ای ایران ایجاد شود، نرخ ارز کاهش می یابد و احتمال کاهش قیمت مصالح ساختمانی و به تبع آن کاهش قیمت مسکن وجود دارد، هر چند نبود نظارت های کافی و باز بودن دست دلالان، ممکن است جلوی کاهش قیمت را بگیرد.

بنابراین، در صورت حل بحران هسته ای و برداشته شدن تحریم های آمریکا، پیش بینی می شود قیمت مسکن کاهش و یا دستکم از افزایش آن جلوگیری شود.

اگر نرخ ارز به هر دلیل پایین نیاید و حتی بالاتر برود، وجود انتظارات تورمی می تواند، راه را برای جهش ناگهانی و ادامه دار بهای مسکن هموار کند.

تحولات بازار مسکن در سال های اخیر

بازار مسکن در چند دهه گذشته با تغییرات بنیادی همراه بوده است که برخی از آنها ناشی از تغییر سبک زندگی مردم است.

کوچکتر شدن ابعاد خانوار

در حال که درگذشته، مردم در خانه های ویلایی و بزرگ زندگی می کردند، اما در سه چهار دهه گذشته، آپارتمان نشینی رواج پیدا کرده و تقاضا به سمت آپارتمان های کوچک شیفت کرده است.

طبق اعلام مرکز آمار از سال ١٣٣٥ تا 1395 بعد خانوار از ۷/ ۴ به ٣/ ٣ نفر کاهش یافته، که نشان دهنده کم شدن تعداد افراد خانواده است.

در سال ۹۰ به ازای هر ۶.۱ ازدواج یک طلاق داشتیم که در سال 96 به ازای هر ۳.۴ ازدواج یک طلاق در کشور اتفاق می‌افتد.

همچنین در مقایسه سال 90 با 96 شاهد کاهش 30 درصدی ازدواج هستیم.

عوامل یاد شده سبب می شود تمایل به زندگی مجردی و افزایش خانواده های تک والدی، تقاضای آپارتمان های کوچک متراژ را افزایش دهد.

الگوی افزایش تاخیری قیمت مسکن در شهرستان ها

روند افزایش قیمت در چند دهه گذشته نشان می دهد که تغییرات قیمت اغلب از مناطق 4 و 5 تهران که بیشترین تعداد معاملات مسکن در آنها انجام می شود، آغاز می شوند و بتدریج به سایر مناطق این کلان شهر تسری پیدا می کنند.

این تغییرات پس از 3 تا 9 ماه به شهرستان ها می رسند و تمامی نقاط کشور را تحت تاثیر قرار می دهند.

بنابراین بهترین راه پیش بینی قیمت مسکن، توجه به تغییرات قیمت در تهران (به ویژه مناطق 4 و 5 تهران) است.

بازده پایین سرمایه گذاری در املاک تجاری

در حالی که در 2 سال گذشته، قیمت مسکن و ملک در کشور 2 تا 3 برابر شده است، افزایش قیمت املاک تجاری کمتر از نصف افزایش قیمت آپارتمان و زمین مسکونی بوده است.

با این همه، این ارقام، میانگین کشوری است و ممکن است در مورد منطقه ای که از کمبود مناطق تجاری رنج می برد، شرایط چنین نباشد. چنانکه، در سال 1370 یک ملک تجاری می توانست تا حدود 10 برابر قیمت یک ملک مسکونی ارزش داشته باشد.

آمار یاد شده نشان می دهد املاک مسکونی در سه دهه اخیر رشدی بیش از املاک تجاری داشته و این فاصله قیمتی روز به روز در حال کم شدن است.

در 20 سال گذشته بسیاری از انبوه سازان و شرکت های سرمایه گذاری به قصد سود های کلان با ساخت مراکز خرید و مال های بزرگ، در این زمینه به ساخت و ساز پرداخته و در نتیجه در بسیاری از نقاط کشور با اشباع بازار مواجه شده ایم.