حباب سازها در بازار مسکن شکست خوردند

به گزارش ساختمان آنلاین:   این نظرسنجی ماهانه تحت عنوان «شامخ ساختمان» از مدیران فعال در این بخش انجام می‌شود و نتایج آن، روند شاخص‌های کلیدی بازار ساخت و فروش را نمایش می‌دهد. سطح جدید سه شاخص در بالادست معاملات مسکن -ساخت‌وساز- مشخص می‌کند،‌ فعالیت‌های ساختمانی در میانه بهار تحت تاثیر «امیدواری به گشایش ملکی در فاز پساجهش» افزایش پیدا کرده است.

هر چند بخشی از این رشد ساخت، ناشی از محدودیت‌ها و تعطیلی‌های ماه ابتدایی سال بوده اما از آنجا که شاخص «تغییر قیمت مصالح‌ساختمانی» و همچنین شاخص «قیمت تمام‌شده» به ترتیب دچار افت محسوس و ثبات نسبی شده است، می‌توان گفت سمت عرضه به تحولات درونی بازار واکنش نشان داده است. آمار «شامخ» شکست دوم حامیان جهش -بعد از شکست اول ناشی از کاهش قیمت آپارتمان‌ها طی دو ماه گذشته- را رقم زد.

منفی شدن تورم پیش‌نگر در گزارش مربوط به نظرسنجی 12 آیتم موثر بر فعالیت‌های ساختمانی، از برطرف شدن مانع ضمنی برای ادامه روند کاهشی قیمت مسکن، خبر می‌دهد. بررسی‌ها با استناد به اطلاعات ارائه شده در گزارش مربوط به طرح شاخص مدیران خرید ساختمان در اردیبهشت‌ماه 1400 نشان می‌دهد، همزمان با منفی شدن تورم پیش‌نگر در حوزه ساخت وساز، نشانه‌هایی مبنی بر برطرف شدن مانع پیش‌روی کاهش قیمت مسکن از بابت هزینه تامین مصالح و زمین به عنوان دو جزء اصلی فعالیت‌های ساختمانی، رصد می‌شود.

در شرایطی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در دو‌ماه فروردین و اردیبهشت 1400 در مقایسه با اسفند‌ماه 99 معادل پنج درصد کاهش یافت و بازار معاملات مسکن در این دو‌ماه تورم منفی را تجربه کرد، گروهی از فعالان ساختمانی تورم مثبت ساختمانی را به عنوان مانع اصلی در مسیر کاهش قیمت و ادامه ریزش بهای واحدهای مسکونی معرفی می‌کنند.

با این حال براساس تازه‌ترین اطلاعات درج شده در گزارش شامخ (گزارش طرح شاخص مدیران خرید ساختمان) اردیبهشت‌ماه 1400 که از سوی اتاق تعاون ایران منتشر شده است، به نظر می‌رسد این مانع ذهنی برطرف شده است. این موضوع از منفی شدن تورم پیش‌نگر مسکن در این گزارش قابل برداشت است.

اتاق تعاون ایران در هر‌ماه، با طراحی یک نظرسنجی و نظرخواهی از فعالان ومدیران خرید ساختمانی، نتایج 12 پرسش در ارتباط با 12 آیتم مهم و اثرگذار در روند فعالیت‌های ساختمانی را از نگاه آنها منتشر می‌کند.

در واقع اطلاعاتی که در این گزارش ارائه می‌شود برداشت، تجربه و پیش‌بینی وضعیت ساخت وساز و آیتم‌های موثر در فعالیت‌های ساختمانی در یک‌ماه گذشته و انتظارات سازنده‌ها از وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در‌ماه جدید است.

براساس این گزارش عدد شامخ کل در اردیبهشت‌ماه 1400 معادل 14/ 57 بوده است که این میزان نسبت به عدد شامخ کل در‌ماه قبل که برابر با 5/ 40 بوده به میزان قابل‌توجهی بهبود یافته است. زمانی که عدد شامخ بالاتر از 50 باشد نشان‌دهنده بهبود شرایط در مقایسه با گذشته است اما زمانی که عدد کل شامخ از 50 کمتر باشد به معنای بدتر شدن شرایط در مقایسه با‌ماه قبل است.

عدد 50 نیز نشان دهنده عدم تغییر در وضعیت یک‌ماه اخیر در مقایسه با‌ماه قبل از آن است. عدد شامخ کل اردیبهشت‌ماه در حالی به 14/ 57 رسیده است که این عدد نه تنها به معنای بهتر شدن وضعیت بازار ساخت‌وساز از منظر 12 آیتم مورد بررسی در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین‌ماه است که از سوی دیگر نشان دهنده افزایش میزان فعالیت‌های کسب‌وکار در این بازه زمانی (اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین 1400 است.)

در قالب این گزارش، وضعیت بازار ساخت وساز مسکن براساس 12 آیتم شامل میزان فعالیت‌های انجام شده، میزان سفارش‌های جدید برای ساخت وساز، سرعت انجام و تحویل سفارش و یا فرآیند کار، موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده، میزان استخدام و به کارگیری نیروی انسانی، قیمت خرید مواد اولیه و یا لوزام مورد نیاز و موجودی محصول نهایی در انبار و یا کارهای معوق و ناتمام، مورد بررسی قرار می‌گیرد.

از سوی دیگر، در این گزارش عدد شامخ کل براساس موارد دیگری شامل میزان صادرات کالا و خدمات، قیمت محصولات تولید شده، مصرف حامل‌های انرژی، میزان فروش کالاها و خدمات و همچنین انتظارات درارتباط با فعالیت‌های شرکت در‌ماه آینده، محاسبه واعلام می‌شود.

گزارش شامخ اردیبهشت‌ماه نشان می‌دهد در نتیجه منفی شدن تورم پیش‌نگر در بازار ساخت وساز از نگاه فعالان ساختمانی که در این نظرسنجی شرکت کرده‌اند، به نظر می‌رسد که مانع ضمنی در مسیر کاهش قیمت مسکن برطرف شده است.

تغییرات قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی از یک سو و همچنین تغییرات مربوط به قیمت زمین از سوی دیگر نشان دهنده تورم پیش‌نگر در بازار مسکن است چرا که در صورت افزایش قیمت این دو جزء هزینه بر ساختمانی وثبت تورم مثبت در بازار زمین ومصالح، روند کاهش قیمت مسکن دچار اختلال شده ومتوقف می‌شود.

این موضوع یکی از عوامل مهمی است که در‌ماه‌های اخیر به‌خصوص در دو‌ماه گذشته به ویژه از طرف سازنده‌ها به عنوان موانع کاهش قیمت مسکن عنوان می‌شد. این گروه از سازنده‌ها اعلام می‌کردند اگر چه در شرایط فعلی بازار معاملات مسکن در حالت رکود به سر می‌برد وعملا تعداد خریداران در بازار به حداقل رسیده و همچنین قدرت خرید متقاضیان با سطح قیمت فروش مسکن با فاصله بسیار زیادی مواجه است اما تورم مثبت ساختمانی به‌خصوص ادامه رشد قیمت مصالح وزمین مانع از کاهش قیمت مسکن می‌شود.

با این حال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در دو‌ماه اول سال جاری کاهش یافت. وضعیت تورم پیش‌نگر مسکن با استناد به اطلاعات درج شده در گزارش شامخ اردیبهشت‌ماه نیز نشان می‌دهد این تورم در وضعیت منفی قرار گرفته است.

وضعیت دو آیتم مهم تورم پیش‌نگر ساختمان در گزارش شامخ، یعنی قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز (هزینه تامین مصالح ساختمانی) و قیمت محصول تولید شده (قیمت تمام شده ساخت شامل هزینه مصالح و زمین)، نشان می‌دهد مانع ضمنی در مسیر کاهش قیمت مسکن که پیش از این از سوی سازنده‌ها اعلام می‌شد ظاهرا از بین رفته است. شاخص مربوط به قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز در اردیبهشت‌ماه به 32/ 81 رسیده است. این میزان در فروردین‌ماه 5/ 87 بود. این موضوع نشان می‌دهد این شاخص که نشان دهنده تورم مصالح وتجهیزات ساختمانی است در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین‌ماه 1400 روند نزولی طی کرده است.

درواقع از دیدگاه مدیران خرید ساختمانی شرکت‌کننده در این نظرسنجی، هزینه خرید مصالح ولوازم مورد نیاز برای ساخت وساز در دومین‌ماه از سال جاری در مقایسه با‌ماه قبل از آن کاهشی بوده است.

همچنین شاخص قیمت محصولات تولید‌شده یا همان شاخص قیمت تمام شده مسکن ناشی از هزینه خرید مصالح و هزینه تامین زمین به صورت توامان نیز تقریبا در این‌ماه بدون تغییر بوده است. این شاخص از عدد 5/ 63 در فروردین‌ماه به 8/ 64 در اردیبهشت‌ماه رسیده و تقریبا بدون تغییر بوده است.

مجموع این دو پارامتر نشان‌دهنده تورم پیش‌نگر منفی در بازار مسکن است. پیش از این سازنده‌ها اعلام می‌کردند از آنجا که هزینه تامین مصالح و زمین همچنان روند صعودی دارد و در حال افزایش است قیمت مسکن اساسا قابلیت کاهش‌یافتن ندارد. همین موضوع مسیر کاهش قیمت در بازار ملک را دشوار کرده است. در واقع حباب‌سازها، این موضوع را به بازار القا می‌کردند که روند صعودی هزینه‌های ساخت وساز مانع از تخلیه حباب قیمت مسکن می‌شود.

اما منفی‌شدن تورم پیش‌نگر مسکن در گزارش شامخ اردیبهشت‌ماه این علامت را به بازار مسکن مخابره می‌کند که تورم مسکن در‌ماه‌های پیش‌رو نیز می‌تواند مانند ماه های فروردین و اردیبهشت 1400، منفی شود. این موضوع نشان‌دهنده شکست حباب‌سازها در جبهه بازار واحدهای مسکونی نوساز است.

در گزارش شامخ مدیران خرید بخش ساختمان، همچنین از تغییر انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت‌ها در خرداد‌ماه خبر داده شده است. شاخص مربوط به انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های ساختمانی این شرکت‌ها در خرداد‌ماه که در اردیبهشت‌ماه به‌عنوان انتظار فعالان ساختمانی از وضعیت فعالیت‌های خود در‌ماه آینده مورد پرسش قرار گرفته است به عدد 24/ 58 رسیده است. این میزان در‌ماه قبل یعنی فروردین‌ماه معادل 5/ 61 بود.

به این معنا که در فروردین‌ماه، فعالان ساختمانی انتظارات خوشبینانه‌تری نسبت به بهبود شرایط کاری خود در اردیبهشت‌ماه نسبت به انتظار آنها در این‌ماه برای بهبود فعالیت‌ها در‌ماه بعد یعنی خرداد داشتند. هر چند به دلیل قرار داشتن عدد شامخ در شاخص انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در خردادماه، در محدوده بالاتر از عدد‌50، همچنان انتظارات فعالان ساختمانی درخصوص آینده کاری آنها انتظاراتی مثبت و خوش‌بینانه است اما مقایسه این عدد با شاخص مربوط به این آیتم در فروردین‌ماه نشان‌دهنده کاهش درجه خوش‌بینی به آینده فعالیت‌های ساختمانی است.

در گزارش شامخ به صراحت در این‌باره اعلام شده است شاخص انتظارات تولید در‌ماه آینده با رقم 24/ 58 نسبت به‌ماه قبل اندکی کاهش داشته است که این موضوع نشان‌دهنده انتظار کاهش سرعت بهبود فعالیت‌های ساختمانی در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت‌ماه است.

این شاخص در حالی در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین‌ماه کاهش یافته است که همچنان با جای‌گیری در بالای عدد 50، انتظار بهبود در خرداد را نشان می‌دهد. هر چند بسیاری از فعالان اقتصادی از جمله فعالان ساختمانی، پیش‌بینی درخصوص وضعیت کسب‌وکارهای خود را در‌ماه‌های آینده منوط به نتیجه انتخابات پیش‌رو می‌دانند.

در واقع همان گونه که فعالان بازار معاملات مسکن در فاز احتیاط ناشی از نزدیک شدن به زمان برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری قرار گرفته‌اند، این احتیاط و انتظار در بازار ساخت‌وساز و در میان فعالان ساختمانی نیز مشاهده می‌شود.

در اردیبهشت‌ماه همچنین میزان فعالیت‌های انجام شده از سوی فعالان ساختمانی در مقایسه با حجم فعالیت‌های آنها در فروردین‌ماه افزایش یافته است. عدد شاخص مربوط به این آیتم مورد پرسش از سوی فعالان ساختمانی که در فروردین‌ماه برابر با 5/ 40 بود در اردیبهشت‌ماه بهبود یافت و به سطح 14/ 57 رسید. این موضوع نمایانگر افزایش فعالیت سازنده‌ها در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین‌ماه است.

بخشی از این افزایش ناشی از نیمه تعطیل بودن فروردین‌ماه و عدم انجام فعالیت ساختمانی دست‌کم در 15 روز از‌ ماه است و بخش دیگری از آن به کاهش انتظارات بدبینانه ناشی از آغاز مذاکرات سیاسی در وین و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی مربوط می‌شود.کاهش نرخ ارز در دو ماه ابتدایی 1400، اثر کاهنده بر «انتظارات تورمی» و «هزینه ساخت»‌داشته است.

در اردیبهشت‌ماه همچنین میزان سفارش‌های جدید مشتریان یا همان میزان تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی، نسبت به فروردین‌ماه افزایش یافته است. عدد این شاخص در فروردین‌ماه برابر با 36 بود که این میزان در اردیبهشت‌ماه به 65/ 51 رسید.

این موضوع می‌تواند یک علامت مهم به بازار مسکن مخابره کند مبنی بر اینکه تحت‌تاثیر افزایش تمایل مالکان به مشارکت و شروع پروژه‌های ساختمانی جدید، قیمت زمین نیز در مدار تعدیل قرار گرفته و در آینده با ثبات و حتی کاهش مواجه شود. در صورت کاهش قیمت زمین، روند افت قیمت مسکن تسریع شده و ادامه خواهد یافت.

سرعت انجام، تحویل سفارش یا فرآیند کار نیز در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین 1400 بنا بر اعلام مدیران خرید و فعالان ساختمانی افزایش یافته است. این شاخص که در فروردین 1400 بر روی عدد 5/ 45 قرار داشت در اردیبهشت‌ماه به سطح 55/ 50 افزایش یافت. این موضوع نیز از افزایش سرعت فعالیت سازنده‌ها برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی حکایت دارد.

میزان استخدام و به‌کارگیری نیروهای انسانی در حوزه ساخت وساز نیز در این بازه زمانی افزایش داشته است. این در حالی است که موجودی مواد اولیه و لوازم خریداری شده برای ساخت‌وساز از عدد 5/ 37 در فروردین‌ماه به عدد 9/ 48 در اردیبهشت‌ماه افزایش یافته و در مرز بهبود شرایط واقع شده است.

مطابق با اعلام مدیران خرید و فعالان ساختمانی، موجودی واحدهای مسکونی تکمیل شده و نیمه‌تمام نیز نسبت به فروردین‌ماه افزایش داشته است. این موضوع نشان دهنده افزایش تیراژ واحدهای مسکونی نوساز آماده عرضه به بازار و همچنین افزایش تعداد واحدهایی است که در‌ماه‌های آینده برای عرضه به بازار مسکن آماده خواهند شد و به مرحله عرضه خواهند رسید.

میزان فروش واحدهای مسکونی نوساز نیز مطابق با گزارش فعالان ساختمانی از روند فعالیت‌های خود در اردیبهشت‌ماه، افزایش داشته است. عدد شاخص مربوط به این آیتم از 33 در فروردین‌ماه به مرز 50 در اردیبهشت‌ماه رسیده است. این موضوع نیز نشان‌دهنده افزایش عرضه مسکن نوساز به بازار در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین‌ماه 1400 است.

از آنجا که واحدهای مسکونی نوساز به عنوان واحدهای هدایت‌کننده بازار مسکن به لحاظ سطح قیمتی محسوب می‌شوند و تغییرات قیمتی آنها با فاصله زمانی بسیار اندک به بازار سایر واحدهای مسکونی سرایت می‌کند، در شرایط فعلی که فعالان ساختمانی از منفی شدن تورم پیش‌نگر به واسطه کاهش شاخص مربوط به هزینه تامین مصالح ساختمانی و عدم‌تغییر در هزینه نهایی ساخت وساز (قیمت تمام شده ساخت مسکن) خبر می‌دهند، این موضوع می‌تواند مسیر را برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم کند و منجر به ادامه روند کاهش قیمت در بازار معاملات واحدهای مسکونی شود.

در فروردین‌ماه امسال، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مقایسه با ‌ماه قبل سه درصد کاهش یافت. روند کاهش قیمت مسکن و تورم منفی واحدهای مسکونی در اردیبهشت‌ماه نیز ادامه پیدا کرد و در این‌ماه میانگین قیمت مسکن در پایتخت با کاهش حدود 2 درصدی در مقایسه با فروردین همراه شد.

این در حالی است که بنا بر اعلام فعالان ساختمانی، در اردیبهشت‌ماه تورم پیش‌نگر مسکن (تورم هزینه ساخت) نیز منفی شده است. این موضوع می‌تواند علامتی برای ادامه روند کاهش قیمت مسکن در‌ماه‌های بعد به بازار مخابره کند.