تحول بازار مسکن در پایتخت با شارژ شهری

به گزارش ساختمان آنلاین:   سه تن از اعضای شورای شهر تهران در دوره جدید، با اشاره به ظرفیت قانونی مورد غفلت واقع شده برای تامین هزینه‌های شهر به صورت منبع درآمدی پایدار، اعلام کردند: هر کسی از خدمات شهر استفاده بیشتری می‌کند باید بهای بیشتری هم بپردازد. بنابراین عوارض شهری باید متناسب با ارزش ­افزوده املاک باشد.

بررسی‌ها و برآوردهای صورت گرفته نشان می‌دهد، نرخ عوارض نوسازی در بودجه فعلی شهرداری تهران معادل 005/ 0 درصد قیمت املاک نیمه شمالی پایتخت و برای مناطق پایین شهر، حدود 008/ 0 درصد است.

دیدگاه‌های کارشناسی حاکی است فرمول فعلی عوارض نوسازی، کاملا وارونه و معیوب است. چون «متناسب با قیمت ملک، عوارض کمتر اعمال می‌شود» و «سطح مبالغ عوارض در کل شهر برخلاف فاصله قیمت‌ها، بسیار به هم نزدیک است».

هم‌اکنون سهم این عوارض در بودجه نزدیک به 50 هزار میلیارد تومانی شهرداری، حدود یک هزار میلیارد تومان است. این در حالی است که اگر عوارض نوسازی از حالت «معیوب» خارج شود می‌تواند کاملا جایگزین درآمد «شهرفروشی» شود؛ یعنی ظرفیتی حداقل معادل 25 هزار میلیارد تومان.

براساس قانون توسعه و عمران شهری مصوب 1347، در صورتی که معادل نرخ قانون یعنی یک درصد قیمت روز املاک، شارژ شهری دریافت شود، درآمد پایداری معادل 80 هزار میلیارد تومان در سال (7/ 1برابر رقم بودجه شهرداری) محقق خواهد شد.

در صورت دریافت شارژ شهری معادل نرخ حداقلی جهانی یعنی 5/ 0 درصد این درآمد به 40 هزار میلیارد تومان در سال می‌رسد. همچنین در صورتی که مبنای محاسبه و دریافت شارژ شهری نرخی زیرحداقل جهانی یعنی 25/ 0 درصد باشد نیز 20 هزار میلیارد تومان درآمد پایدار از این محل برای اداره شهر به خزانه شهرداری واریز خواهد شد. این در حالی است که دریافت نیم درصدی از املاک نیمه شمالی و 25/ 0 درصدی از املاک مناطق جنوب بودجه‌ای معادل 25 هزار میلیارد تومان ایجاد خواهد کرد.

محاسبات نشان می‌دهد در صورت احیای این ظرفیت قانونی مورد غفلت واقع شده واستفاده از آن، با لحاظ تعداد واحد مسکونی موجود در منطقه یک درآمدی معادل 2500 میلیارد تومان سالانه با نرخ 25/ 0 درصد، ایجاد می‌شود.این میزان در منطقه 2 معادل 2600 میلیارد تومان برآورد می‌شود.

محاسبات انجام شده همچنین نشان می‌دهد میانگین درآمد حاصله از این محل در هر یک از مناطق جنوب شهر 500 میلیارد تومان خواهد بود. این ارقام وبودجه‌های اعلام شده در حالی با استناد به ظرفیت قانونی موجود برای مدیریت شهری تهران قابل وصول است که شهرداری همواره در تامین هزینه‌های شهر با چالش پولی مواجه بوده است.

این چالش به ویژه در تامین خدمات شهری ضروری همچون تامین منابع مالی برای نوسازی و توسعه ناوگان حمل و نقل شهری همواره وجود داشته و کماکان نیز وجود دارد. 80 هزار میلیارد تومان بدهی، 60 هزار میلیارد تومان نیاز مترو، 50 هزار میلیارد تومان نیاز اتوبوسرانی و 20 هزار میلیارد تومان هزینه حداقلی اداره شهر در سال بخشی از چالش‌های پولی شهرداری تهران است که استفاده از این ظرفیت قانونی می‌تواند بخش زیادی از این چالش‌ها را برطرف کند.

در حالی‌که شهرداری‌های کلان‌شهرها در سال‌های اخیر به‌شدت درگیر تامین بودجه مخارج شهر از جمله خرج پروژه‌های عمرانی و حقوق کارکنان هستند و برای این منظور غالبا به «تخلف‌فروشی» یا «تراکم‌فروشی» روی آورده‌اند، اعضای شورای ششم شهر تهران «فرصتی طلایی» برای بهره بردن از یک ساختار قانونی معطل‌مانده دارند که با توجه به همسویی‌شان با دولت جدید، ظرفیتی خاص برای آنهاست تا برای حل ریشه‌ای مشکل ایجاد درآمدهای پایدار شهری آستین بالا بزنند.

قانون توسعه و عمران شهری مصوب 07/ 09/ 1347 و اصلاحات بعدی آن در سال‌های 1381 و 1388 این حق را به شهرداری‌ها می‌دهد تا خرج نوسازی و عمران شهر را از محل دریافت «مالیات سالانه یک درصدی از املاک شهر» تامین کنند. راهکاری روزآمد برای حل همیشگی مشکل تامین درآمد شهرداری‌ها که علاوه بر آن مزایای مهم دیگری برای شهر و کشور دارد.

مزیت مهم دیگر اجرایی کردن این مصوبه معطل‌مانده، ساماندهی به وضعیت بازار املاک است که مامنی برای پدیده مذموم «احتکار ملک» و بستری برای فعالیت‌های غیرمولد سفته‌بازانه شده است. بر این اساس آن دسته از املاکی که با رویکرد سرمایه‌گذاری توسط صاحبان سرمایه‌ها انبار شده‌اند، با اخذ مالیات سالانه، برای مالکانش ریسک‌زا می‌شود و در نتیجه، فرصت عرضه به بازار و تنظیم منطقی قیمت‌ها را می‌یابند تا سیاستگذار مسکن مجبور نباشد راسا وارد بازار ساخت شود و دست به اقدامات بی‌اثر چون «انبوه‌سازی کم‌کیفیت» در مناطق حومه شهر بزند.

در عوض با توجه به تبصره دوم ماده 10 قانون مذکور، «نوسازی بافت فرسوده» با «معافیت سه ساله مالیاتی» مورد تشویق قرار گرفته است تا «سیاستگذاری به نفع اسکان متقاضیان مصرفی» در محدوده‌های دارای امکانات شهر تنظیم شود و علاوه بر «بهسازی بافت قدیمی»، هزینه ایجاد زیرساخت‌هایی مثل شبکه آب لوله‌کشی و برق و گاز و… برای قابل سکونت شدن مناطق حاشیه شهر، از روی دوش متولی مسکن برداشته شود.

با یک «تغییر سیاست» قانونی، چند هدف مهم متناسب با فاصله درآمدی دهک‌های ساکن در بالا و پایین شهر، مورد اصابت قرار می‌گیرند.

اول اینکه درآمدی پایدار برای شهر ایجاد می‌شود تا ذهن و وقت مدیران شهری به جای اشغال با دغدغه‌های روزمره صرف اندیشیدن به حل ابرچالش‌هایی مثل ترافیک و آلودگی هوا شود، دوم اینکه قیمت مسکن و نسبت اجاره به قیمت ملک در مدار تنظیم قرار می‌گیرد، سوم اینکه بخش عمده مسکن مورد نیاز متقاضیان مصرفی از جمله «خانه اولی‌ها» تامین می‌شود، چهارم اینکه بازار دلالی و سفته‌بازی احتکار ملک به نفع «فعالیت‌های مولد» و اشتغال‌زای خانه‌سازی برچیده می‌شود و پنجم اینکه بافت کهنه شهر هم به نفع «افزایش رفاه و ایمنی شهروندان» ترمیم می‌شود.

فرصتی که با توجه به روی کار آمدن نگاه‌های همسو در مجموعه مدیریت شهری و دولت و همزمان تجربه شدن دیگر راهکارهای تامین مالی شهری و مهم‌تر از آن بدهی انباشته شهرداری تهران، بیش از هر زمان دیگری عرصه بروز و ظهور موثر و امکان جذب حمایت‌های لازم برای عقیم‌نماندن را دارد.

مهدی عباسی، رئیس تازه انتخاب شده کمیسیون شهرسازی و معماری شورای ششم شهر تهران درباره رویکرد مدیریت جدید شهری به ایجاد درآمدهای پایدار، می‌گوید: «هزینه‌ها در دستگاه‌های عریض و طویل اداری موجود، غالبا بیشتر از هزینه واگذاری بهره‌برداری‌ها به بخش خصوصی است و استفاده از مشارکت مردم و بخش خصوصی در نگهداری از شهر، از جمله راهکارهای ایجاد درآمدهای شهری است که مورد توجه ماست. به‌عنوان مثال می‌شود بخشی ازهزینه نگهداری پارک‌های شهر را از طریق واگذاری ظرفیت‌های خدماتی پارک‌ها به بخش خصوصی، تامین کرد.»

عباسی افزود: ما باید مدلی ارائه بدهیم تا آن دسته از شهروندانی که قصد دارند خدمات بیشتری از سایرین مثلا در حوزه حمل زباله یا حمل و نقل شهری بگیرند، عوارض یا مالیات شهری بیشتری بپردازند و اگر قرار است درآمدهای پایدار ایجاد کنیم، از کسانی دریافت بشود که تمایل دارند از امکانات و زیرساخت‌های شهر استفاده بیشتری ببرند.»

عباسی با استقبال از وجود قانونی جامع برای اخذ مالیات ملکی که اقشار مختلف را متناسب با بهره‌برداری‌شان از ظرفیت‌های شهر و همزمان ارزش افزوده ایجاد شده بر قیمت ملکشان در بر گیرد، احتمال آن را می‌دهد که از این ظرفیت معطل‌مانده در شورای ششم شهر استفاده شود و پیگیری اجرای این قانون را یکی از ظرفیت‌های جدید حوزه درآمدزایی برای تامین مخارج شهر می‌داند.

همان‌طور که پیش از این بارها از چرایی «اعتیاد» مدیریت شهری به دو نوع عوارض سهل‌الوصول شامل «عوارض صدور مجوز تراکم» و «عوارض تغییر کاربری» که هر دو در ردیف منابع ناپایدار قرار دارند گفته شده، این دو راه ناهموار و غیرشفاف تامین مالی، باعث محروم شدن تهران از «شارژ شهری» به عنوان راهکار روزآمد و اختصاصی توسعه و نوسازی شهر است.

در تهران نیمی از منابع مالی شهرداری به جای آنکه با شارژ شهری املاک تامین شود، از عوارض ساخت‌وساز به دست می‌آید و این لقمه آماده چالش‌ساز برای شهر، مانع اصلی حرکت به سوی کسب درآمدهای پایدار، حتی با وجود پشتوانه قانونی لازم است.

جعفر بندی‌شربیانی، عضو دیگر کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در این باره می‌گوید: «یکی از شعارهایی که شورای ششم داده است توزیع عادلانه خدمات و امکانات شهری در جنوب و شمال شهر است. چه در حوزه بستانکاری چه در حوزه خدمات. وقتی ما از مناطق پایین عوارض نوسازی را کسب می‌کنیم از مناطق بالا لازم است متناسب با ارزش افزوده ملک آن عدد را دریافت کنیم و منطقی بر فرمول دریافت عوارض حاکم شود.»

شربیانی در پاسخ به این سوال که با این توصیف چرا مدیران شهری در ادوار مختلف به سراغ دریافت عوارض متناسب با قیمت املاک در مناطق مختلف شهر نرفته‌اند؟، می‌گوید: «بنابر ملاحظات زیادی تا به حال این اتفاق نیفتاده است. سعی می‌کنیم در شورای ششم نه فقط در این حوزه روابطی منطقی بین این عدد و رقم‌ها حاکم شود، بلکه در دیگر حوزه‌ها روابط متناسب حاکم شود.»

رئیس کمیته شهرسازی شورای شهر تهران با اشاره به اقداماتی که در دوره پنجم برای ایجاد درآمدهای پایدار انجام شده و نباید نادیده گرفته شود، معتقد است در دوره‌های گذشته اراده لازم برای کسب درآمدهای پایدار در مدیریت شهری وجود نداشته است چرا که اگر این مساله مثل احداث اتوبان امام علی (ع) در اولویت قرار می‌گرفت، حتما به اجرا در‌می‌آمد و شاید موضوعات دیگری این موضوع را از اولویت خارج کرده است. به نظر شربیانی برنامه‌هایی در حوزه توانمند‌سازی مالی شهرداری باید اجرا شود که آیندگان هم از آن استفاده کنند و «آن وقت است که این عدد و رقم‌ها[شارژ شهری] برای شهر عددی به حساب نمی‌آید».

نرجس سلیمانی، نایب رئیس کمیسیون حقوقی شورای شهر تهران هم بر لزوم تقسیم‌بندی مناطق مختلف شهر نسبت به میزان برخورداری آنها از زیرساخت‌ها و ضرورت پرداخت هزینه‌های تحمیل شده از سوی دولت به شهر تهران، به عنوان دو منبع دیگر درآمدهای پایدار شهری تاکید می‌کند.

سلیمانی به واقعی نبودن قیمت خدمات در شهر تهران همانند بسیاری دیگر از نقاط کشور اشاره می‌کند و می‌گوید: «بهتر است هزینه‌های بخش‌های فراشهری متحمل شده توسط شهروندان و خوشه شهر تهران، در قالب تفاهماتی روشن و صریح مشخص شوند.»

در حال حاضر میانگین عوارض نوسازی که به صورت سالانه از مالکان املاک مناطق لوکس شمال شهر با ارزش ملکی بیش از ۱۵ میلیارد تومان دریافت می‌شود، حول و حوش ۵۰۰ هزار تومان بوده و این در حالی است که این عوارض برای املاک جنوب شهر با ارزش زیر یک میلیارد تومان حدود ۲۰۰ هزار تومان است. معادله ناعادلانه‌ای که همچون دیگر مبادی پرداخت یارانه، از جیب شهروندان ساکن در مناطق پایین، به نفع آنها که تعداد املاک بیشتری در مناطق برخوردارتر دارند پرداخت می‌شود. چه آنکه وقتی هزینه نگهداری شهر از طریق تخلف یا تراکم‌فروشی تامین شود، بیشتر به نفع آنهاست که از ارزش افزوده املاک بیشتر منتفع می‌شوند و در مقابل عوارض ناچیزی که حتی کفاف رفت و روب پیاده‌رو واحد مسکونی‌شان را هم نمی‌دهد، پرداخت می‌کنند.

به نظر کارشناسان شهری حتی اگر بنا نباشد شارژ شهری با فرمول اصلی قانون «نوسازی و عمران شهری» مصوب 1347 یعنی یک درصد بهای روز املاک محاسبه شود، می‌توان این عوارض را با استفاده از مکانیزم جهانی (نیم تا 5/ 1 درصد ارزش روز املاک به صورت پلکانی) برای محلات ضعیف تا برخوردار تعریف کرد.