به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی‌‌‌ها درباره روند تغییرات قیمت در بازار معاملات اوراق وام مسکن که تحولات آن به عنوان بازار بالادست معاملات خرید و فروش مسکن نشانگر وضعیت بازار مسکن است حاکی است از حدود دو ماه قبل تاکنون قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در سه کانال ۶۰، ۷۰ و ۸۰ هزار تومان در نوسان بوده است. این برهه زمانی دقیقا مصادف با زمان تصویب و ابلاغ افزایش دوبرابری سقف وام مسکن است.
وام مسکن از محل اوراق، اواخر شهریور ماه به دوبرابر افزایش یافت. این افزایش دو برابری همچنین نیمه اول مهر ابلاغ شد. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن، شهریور ماه و قبل از افزایش دو برابری وام، در ابتدای کانال ۶۰ هزار تومان قرار داشت و حول و حوش ۶۱ تا ۶۲ هزار تومان به ازای هر ورقه، در نوسان بود. هم‌‌‌اکنون اما قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در حالی در انتهای کانال ۷۰ هزار تومان قرار گرفته است که روز گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق، معادل ۷۸ هزار و ۷۰۰ تومان اعلام شد.
هر چند طی دو ماه اخیر نوسان قیمت اوراق و رفت و برگشت قیمت در بازار بالادست معاملات مسکن بسیار زیاد بوده است. در برخی از روزها قیمت اوراق به کانال ۸۰ هزار تومان نیز صعود کرد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد از حدود دو ماه گذشته میانگین قیمت اوراق وام مسکن با رشد ۲۵ درصدی همراه شده است.
علت افزایش ۲۵ درصدی نرخ اوراق
مهم‌ترین سوالی که با مطالعه روند تغییرات قیمتی اوراق وام مسکن به عنوان بازار بالادست معاملات مسکن ایجاد می‌شود آن است که آیا این رشد ۲۵ درصدی در قیمت اوراق به معنای افزایش محسوس تقاضا برای خرید مسکن به کمک وام مسکن است؟ در واقع منشأ رشد ۲۵ درصدی قیمت اوراق به فاصله دو ماه چیست؟ آیا این رشد در نتیجه مطلوب شدن وام مسکن برای متقاضیان خرید آپارتمان ایجاد شده است؟
در پاسخ به این سوالات باید روند مربوط به حجم تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام، قبل و بعد از افزایش دو برابری سقف تسهیلات بررسی شود. بررسی‌‌‌ها و محاسبات نشان می‌دهد، تعداد وامهای دریافتی برای خرید مسکن در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته با کاهش ۱۳ درصدی همراه شده است.
این میزان ریزش وکاهش در بهارامسال در مقایسه با بهار سال قبل معادل ۳۰ درصد بوده است. این اعداد نشان می‌دهد جریان تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن از سوی متقاضیان کماکان و حتی بعد از افزایش سقف وامهای خرید آپارتمان به دو برابر، جریانی کاهشی است. یعنی روند ریزش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام همچنان ادامه دارد.
با این حال مقایسه تحولات نقطه‌‌‌ای تقاضای خرید مسکن با استفاده از وام در فصل پاییز نسبت به بهار امسال نشان می‌دهد سرعت افت تقاضا برای دریافت وام مسکن به منظور خرید آپارتمان نسبت به سه‌ماهه ابتدایی سال کاهش یافته است. به این معنا که اگر چه هنوز روند تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن روندی کاهشی است اما سرعت کاهش در نتیجه افزایش سقف وام خرید مسکن کمتر از بهار شده است.
سوال مهم دیگری که پس از مطالعه این روند ایجاد می‌شود آن است که چه عاملی باعث کاهش این سرعت و رشد ۲۵ درصدی قیمت اوراق وام مسکن شده است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت وام خرید مسکن اگر چه طی دو ماه گذشته به دو برابر ارقام قبلی افزایش یافت اما این موضوع به معنای مطلوب شدن شرایط دریافت وام برای متقاضیان نیست.
در واقع مطلوب شدن رقم وام و نحوه دسترسی متقاضیان به آن منجر به کاهش سرعت ریزش تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام مسکن و همچنین افزایش ۲۵ درصدی قیمت اوراق در دو ماه گذشته نشده است.
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در صورتی که تغییرات اخیر در سقف وامهای مسکن منجر به تبدیل این وام به وامی مطلوب برای متقاضیان مسکن می‌شد به طور قطع این پتانسیل در بازار وجود داشت که همزمان با توقف رشد منفی تقاضا برای دریافت وام مسکن، قیمت اوراق نیز با رشد بیشتر همراه شود.
کما اینکه در برخی از سال‌های گذشته همزمان با افزایش سقف وام مسکن، به دلیل پوشش بهتر مبلغ وام در تامین هزینه خرید آپارتمان، تقاضا برای خرید اوراق به منظور دریافت وام مسکن با افزایش قابل‌توجه همراه شده و حتی قیمت هر فقره اوراق وام مسکن تا مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز پیشروی و حتی در روزهایی از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرد.
اما در شرایط فعلی دو عامل مهم باعث شده است، قیمت اوراق اگر چه نسبت به دوره قبل از افزایش وام با رشد ۲۵ درصدی همراه شود اما قیمت در کانال ۷۰ هزار تومان و ۸۰ هزار تومان رفت وبرگشت داشته باشد و فعلا از این میزان فراتر نرود.
عامل اول به سطح پوشش دهی وام فعلی مسکن از هزینه خرید آپارتمان‌‌‌های مسکونی مربوط می‌شود. سقف وام خرید مسکن در شهر تهران پس از افزایش دو برابری از نیمه اول مهرماه برای متقاضیان انفرادی به ۲۰۰ میلیون تومان و برای زوجین به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.
با محاسبه مبلغ ۸۰ میلیون تومانی وام جعاله مسکن که همزمان با وام خرید در صورت درخواست متقاضی به وی پرداخت می‌شود، متقاضیان انفرادی مسکن در تهران به وام ۲۸۰ میلیون تومانی و زوجین به وام ۴۸۰ میلیون تومانی دسترسی دارند. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در مهر امسال به ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید. این سطح قیمت مسکن و همچنین سقف فعلی وام خرید مسکن نشان می‌دهد متقاضیان انفرادی در شهر تهران در صورت دریافت وام کمتر از حدود ۹ مترمربع و زوجین متقاضی حدود ۱۵ مترمربع مسکن (با الگوی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران)، می‌توانند خریداری کنند.
علاوه بر پوشش‌‌‌دهی ناچیز وام برای هزینه خرید مسکن در شهر تهران، با احتساب رقم ۷۸ هزار تومان هزینه خرید هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن، متقاضیان انفرادی رقمی حدود ۴۴ میلیون تومان و زوجین متقاضی رقمی حدود ۷۵ میلیون تومان باید برای دریافت این وام هزینه کنند.
از سوی دیگر، رقم اقساط این وام برای بسیاری از متقاضیان در استطاعت نیست. برآوردها درباره مبالغ اقساط ماهانه این تسهیلات نشان می‌دهد، رقم قسط ماهانه تسهیلات انفرادی ۲۰۰میلیون تومانی در خارج از بافت فرسوده سه میلیون و ۳۳۰ هزار تومان و در بافت فرسوده ۲ میلیون و ۹۳۰ هزار است.
در تسهیلات زوجین نیز در شهر تهران رقم قسط ماهانه در خارج از بافت فرسوده ۶ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان و در بافت فرسوده پنج میلیون و ۸۷۰ هزار تومان است. در صورتی که متقاضی اقدام به دریافت وام جعاله نیز کرده باشد باید علاوه بر این مبالغ، ماهانه اقساطی در حدود ۲ میلیون تومان پرداخت کند. این اقساط ماهانه برای بسیاری از متقاضیان به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در استطاعت نیست و از این رو وام جدید آن طور که باید و مانند گذشته در بازار مورد استقبال قرار نگرفته است.
از حدود دو ماه قبل و همزمان با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در شهر تهران، در شهرهای بزرگ که شامل مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر می‌شود نیز سقف وام مسکن به دو برابر افزایش یافت. بر این اساس، سقف وام مسکن از محل اوراق در مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای بزرگ (با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر) برای متقاضیان انفرادی به ۱۶۰ میلیون تومان و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان افزایش یافت.
رقم قسط ماهانه این تسهیلات بر اساس برآوردها برای متقاضیان انفرادی در خارج از بافت فرسوده ۲ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان و در بافت فرسوده ۲ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان است. همچنین مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات زوجین از این محل در خارج از بافت فرسوده پنج میلیون و ۳۳۰ هزار تومان و در بافت فرسوده چهار میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.
در شهرهای کوچک نیز به همین ترتیب وام مسکن مشمول افزایش دو برابری شد. در شهرهای کوچک مبلغ این وام برای متقاضیان انفرادی به ۱۲۰ میلیون تومان و برای زوجین به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافت. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات برای وام‌‌‌گیرنده‌‌‌های انفرادی در خارج از بافت فرسوده یک‌میلیون و ۹۹۸ هزار تومان و در بافت فرسوده یک‌میلیون و ۷۶۰ هزار تومان است.
زوجین وام‌‌‌گیرنده در این شهرها نیز باید برای پازپرداخت وام مسکن در خارج از بافت فرسوده ماهانه مبلغ سه میلیون و ۹۹۶ هزار تومان و در بافت فرسوده سه میلیون و ۵۲۰ هزار تومان قسط پرداخت کنند. اقساط مربوط به بازپرداخت این وام‌‌‌ها در هر سه گروه شهرهایی که سقف وام مسکن در آنها به‌‌‌طور متفاوت تعیین شده است بر مبنای بازپرداخت ۱۲ ساله در خارج از بافت‌‌‌های فرسوده و بازپرداخت ۱۵ ساله در بافت‌‌‌های فرسوده و همچنین نرخ سود ۵/ ۱۷ درصدی در خارج از بافت‌‌‌های فرسوده و نرخ سود ۱۶ درصدی در بافت‌‌‌های فرسوده محاسبه شده است.
وام فعلی خرید مسکن اگر چه مشمول افزایش سقف شده است اما تغییری در مدت بازپرداخت این وام و همچنین نرخ سود تعیین‌‌‌شده برای آن صورت نگرفته است، بنابراین دوره‌‌‌های بازپرداخت و نرخ‌های سود قبلی همچنان مانند قبل است. همین موضوع موجب شده است اقساط این وام برای گروه بسیاری از متقاضیان خارج از استطاعت باشد.
مشخصات خریداران اوراق
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، اگر چه از روی تغییرات قیمت اوراق و تغییرات حجم پرداخت وام خرید مسکن مشخص است که میزان تقاضا برای خرید اوراق نسبت به قبل افزایش پیدا کرده است اما یافته‌‌‌ها حاکی از آن است که جنس تقاضا برای خرید اوراق و دریافت وام از این طریق، از نوع «تقاضای فراگیر مربوط به خریدهای مصرفی در همه شهرها» نیست.
نتایج تحقیقات به عمل آمده نشان می‌دهد، در شهرهای کوچک و متوسط، وامهای جدید توانسته باعث ورود نسبی بخشی از خریدارانی که توان پرداخت قسط دارند، به بازار مسکن شود. در شهرهای بزرگ هم عمدتا در مناطق متوسط رو به پایین (به لحاظ قیمت)، افراد برای تبدیل خانه خود، از این وام استفاده می‌کنند.
پیش‌تر در تهران، آمارها مشخص کرده بود از وامهای جدید «استقبالی سرد» به عمل آمده است. چون معاملات مسکن فقط در مناطق جنوبی به میزان ناچیز افزایش یافته بود. در واقع این وام متقاضیانی را وارد بازار معاملات اوراق کرده که سه ویژگی دارند.
توانایی پرداخت اقساط وام که برای بسیاری از متقاضیان از جمله عمده خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها خارج از استطاعت است ویژگی اول این گروه از متقاضیان است. از سوی دیگر افرادی اقدام به دریافت این وام کرده‌‌‌اند که بسته به محلی که در آن برای خرید مسکن اقدام کرده‌‌‌اند، سن بنا و متراژ واحد و…، پوشش قدرت خرید با وام برایشان به طور نسبی مناسب است.
متقاضیانی هم که خرید سرمایهای انجام می‌دهند، بخشی از افرادی هستند که طی دو ماه گذشته و از زمان ابلاغ سقف‌‌‌های جدید وام مسکن برای دریافت این وام و خرید مسکن با استفاده از آن اقدام کرده‌‌‌اند. در واقع این گروه از متقاضیان حرکتی خزش گونه برای دریافت وام با استفاده از اوراق آغاز کردند. به این معنا که ورود آنها به بازار معاملات اوراق عمدتا با انگیزه دریافت وام مسکن به صورت خزشی و آرام رخ داده است.
در صورتی که اگر دو مشکل بزرگ موجود در مسیر خرید مسکن با استفاده از وام یعنی قدرت کم پوشش‌‌‌دهی وام از هزینه خرید آپارتمان از یکسو و در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه نبود، انتظار می‌‌‌رفت نه تنها تقاضا برای خرید اوراق به میزان محسوس افزایش یافته و با رشد مثبت در مقایسه با مدت مشابه سال قبل همراه شود بلکه قیمت اوراق به مراتب بیش از این میزان افزایش می‌‌‌یافت.
رفت و برگشت مداوم قیمت اوراق به کانال ۷۰ و ۸۰ هزار تومان در دو ماه گذشته در واقع ناشی از همین موضوع است.
رفت و برگشت در سه کانال قیمتی
بررسی‌‌‌ها درباره تحولات قیمت اوراق وام مسکن نشان می‌دهد، ۲۴ شهریور امسال خبر افزایش وام مسکن به دو برابر سقف‌‌‌های قبلی اعلام شد که در آن زمان، متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به ۶۰ هزار و ۵۰۰ تومان رسید. تا قبل از ۲۴ شهریور که خبر افزایش وام اعلام شد، قیمت هر فقره اوراق در کانال ۵۰ هزار تومان در نوسان بود.
در واقع یک روز قبل از اعلام خبر افزایش سقف وام مسکن، متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۸ هزار و ۴۰۰ تومان بود. اما از روز ۲۴ شهریور که سقف‌‌‌های جدید وام مصوب شد، قیمت اوراق به کانال جدید یعنی کانال ۶۰ هزار تومان ورود کرد و تا روز ۱۰ مهرماه یعنی یک روز قبل از ابلاغ وام در کانال ۶۰ هزار تومان باقی ماند. روز ۱۱ مهرماه سقف‌‌‌های جدید وام ابلاغ شد و ۱۲ مهرماه متوسط قیمت اوراق یک کانال دیگر بالا رفت و به ۷۴ هزار و ۵۰۰ تومان رسید.
میانگین قیمت هر فقره اوراق از روز ۱۲ مهر ماه تا ۲۲ آبان ماه در کانال ۷۰ هزار تومان باقی ماند و حتی روز ۱۰ آبان به کانال ۶۰ هزار تومان (۶۸ هزار و ۶۴۰ تومان) بازگشت. اما روز ۲۳ آبان قیمت اوراق وارد کانال ۸۰ هزار تومان شد و تا روز اول آذرماه نیز در کانال ۸۰ هزار تومان ماند.
دوم آذرماه اما قیمت اوراق وام مسکن به طور مجدد به کانال ۷۰ هزار تومان بازگشت. هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در دوم آذرماه به طور متوسط ۸۹ هزار تومان معامله شد و سوم اذرماه (دیروز) نیز میانگین قیمت اوراق باز هم کاهش یافت و به ۷۸ هزار و ۷۰۰ تومان به ازای هر فقره رسید.
نکته مهمی که در این زمینه مطرح است مربوط به رفت وبرگشت قیمت اوراق در کانال‌‌‌های ۷۰ هزار تومان و ۸۰ هزار تومان است. در حالی که افزایش سقف وام طبیعتا باید باعث افزایش تقاضا برای خرید اوراق از سمت متقاضیان شود و این افزایش تقاضا بالطبع، بر سطح قیمت اوراق اثر افزایشی دارد اما همین رفت و برگشت قیمت اوراق نشان می‌دهد تقاضا برای دریافت وام جدید زیاد نبوده است.
همان‌‌‌گونه که اشاره شد یکی از دلایل این موضوع مربوط به عدم‌کفایت وام برای خرید مسکن با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن و دیگری در استطاعت نبودن رقم قسط برای خانوارهاست. اما تحقیقات نشان می‌دهد این وام فقط از سمت عده محدودی از متقاضیان مسکن شامل متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی و گروهی از متقاضیان سرمایهای استفاده شده و عملا خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نقش زیادی در استفاده از این وام ندارند.
رصد شرایط در بازار ملک نیز نشان می‌دهد این روزها عمده خریدها در این بازار از جانب متقاضیان تبدیل به احسن و همچنین متقاضیان سرمایهای انجام می‌شود وخانه‌‌‌اولی‌‌‌ها توان کافی برای ورود به بازار و خرید آپارتمان ندارند.
