از روزی که بشر یک‌جانشینی را بر کوچ کردن برگزید و تصمیم گرفت که روستاها و شهرهایی را برای سکونت دائمی خود بنا کند، واژه پروژه های عمرانی وارد ادبیات انسان‌ها شد. از گذشته‌های بسیار دور تا کنون، چهره شهرها همواره دچار تغییر شده است. عوامل طبیعی و انسانی بسیاری باعث بروز این تغییرات می‌شوند که از جمله آن‌ها می‌توان به انجام پروژه های عمرانی اشاره کرد.
یک پروژه عمرانی مجموعه‌ای از فعالیت‌های هماهنگ و برنامه‌ریزی شده است که معمولا برای ایجاد یک بنا انجام می‌شود. هدف از انجام پروژه های عمرانی، همانطور که از نام آن پیداست، ایجاد عمران و آبادانی در جامعه است که باعث افزایش آرامش و راحتی بخشی از افراد حاضر در آن جامعه خواهد شد. این پروژه‌ها ممکن است مانند ایجاد یک مسیر برای عبور آب، بسیار کوچک و محدود باشند، و یا مانند ایجاد یک شهر جدید، بسیار بزرگ و گسترده بوده و زندگی افراد بیشتری را تحت تاثیر قرار دهند.
مشخصا زندگی انسان‌ها در جوامع گوناگون تا حد زیادی با انجام پروژههای مختلف عمرانی گره خورده است و هر روزه هزاران پروژه عمرانی در شهرها و جوامع مختلف در حال انجام است، به طوری که بخش عمده‌ی بودجه کشورها معمولا برای انجام این پروژ‌ها مصرف می‌گردد. از همین رو، در این مقاله می‌خواهیم به بررسی انواع پروژه های عمرانی و جوانب مختلف این موضوع بپردازیم. برای کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با این موضوع، در ادامه با ما همراه باشید.
ارکان پروژه های عمرانی
هر پروژه عمرانی شامل دو یا چند رکن است که با کنار هم قرارگیری این ارکان، یک پروژه عمرانی ایجاد می‌شود. قرارداد‌های مربوط به پروژه‌ها بین این ارکان تنظیم شده و هر یک از آن‌ها مطابق با قانون و قرارداد، نقش مشخصی را در پروژه بر عهده دارند. اصلی ترین این ارکان عبارتند از:
· کارفرما:
کارفرما همان سرمایه‌گذار است که تصمیم به ایجاد پروژه می‌گیرد و وظیفه تامین اعتبار و انتخاب پیمانکار و سایر ارکان پروژه را بر عهده دارد. صاحب و مالک پروژه کارفرما است و می‌تواند هر گونه تصمیمی درباره‌ی پروژه بگیرد. کارفرما می‌تواند خصوصی (شخص حقوقی یا حقیقی) و یا دولتی بوده و همچنین ممکن است که هیچ گونه آشنایی با حوزه عمران نداشته باشد.
· پیمانکار:
پیمانکار مسئول اجرا و پیاده‌سازی پروژه مطابق با توافقات انجام شده با کارفرما است. پیمانکار می‌تواند یک شخصیت حقیقی و یا حقوقی بوده و باید نسبت به مسائل عمرانی از آگاهی و مهارت اجرایی کافی برخوردار باشد. علاوه بر مسئولیت اجرا، مسئولیت ضمانت پروژه نیز در دوره‌ي ضمانت بر عهده پیمانکار است.
· مشاور:
همانگونه که گفته شد، ممکن است که کارفرما نسبت به مسائل عمرانی آگاهی کافی نداشته باشد. در این مواقع، معمولا از حضور مشاور در پروژه استفاده می‌شود. مشاور پروژه وظیفه ارائه‌ی مشورت‌های لازم برای انتخاب بهترین پیمانکار، نظارت بر روند اجرای پروژه و ارائه توضیحات و راهنمایی‌های لازم در حین انجام پروژه به کارفرما را برعهده دارد. علاوه بر این، مشاور ممکن است مسئولیت تهیه نقشه‌های لازم برای پروژه و یا بررسی نقشه‌های تهیه شده توسط پیمانکار را نیز عهده‌دار شود. همانند پیمانکار، مشاور نیز می‌تواند یک شخصیت حقیقی یا حقوقی باشد و دایره‌ی اختیارات و وظایف او مطابق با قرارداد تعیین می‌گردد.
همه پروژه‌ها دارای کارفرما هستند و حضور سایر ارکان به تصمیم کارفرما وابسته است. از همین‌رو، پروژه های عمرانی را بر اساس حضور یا عدم حضور ارکان مختلف به دسته‌های زیر تقسیم می‌کنند:
الف) پروژه های عمرانی دو رکنی:
پروژه دو رکنی شامل کارفرما و یک شرکت با تخصص طراح، مشاور و سازنده است. در واقع، این شرکت وظیفه انجام همزمان تکالیف پیمانکار و برخی از تکالیف مشاور را بر عهده دارد.
ب) پروژه های عمرانی سه رکنی:
این نوع پروژه، شامل کارفرما، مشاور و پیمانکار است و هر یک از این ارکان، مطابق با قرارداد، تعهداتی را در قبال پروژه و سایر ارکان عهده‌دار می‌گردد.
ج) پروژه های عمرانی چهاررکنی:
پروژههای چهار رکنی، علاوه بر کارفرما، مشاور و پیمانکار، شامل رکن دیگری به نام عامل چهارم نیز می‌باشد. وقتی کارفرما قادر به نظارت بر روابط و عملکرد مشاور و پیمانکار نباشد، عامل چهارم پررنگ می‌شود و به عنوان بازوی فنی کارفرما عمل خواهد کرد.
انواع پروژه های عمرانی
به طور کلی، پروژه های عمرانی را به دو بخش تقسیم می کنند: طرح های عمرانی و ساخت و ساز شهری.
طرح های عمرانی:
یک طرح عمرانی شامل مجموعه‌ای از فعالیت‌های عمرانی است که بر اساس مطالعات فنی و اقتصادی و اجتماعی به وسیله دستگاه‌های اجرایی انجام می‌شود. هدف از این طرح‌ها، تحقق بخشیدن به برنامه‌های عمرانی بلند مدت است و معمولا با بودجه‌ای معین و ظرف مدت معینی اجرا می‌گردند. بر اساس محل تامین اعتبار، طرح‌های عمرانی یا شمول هستند که بودجه آن‌ها در قانون بودجه و مصوبه مجلس دیده شده است، و یا خارج شمول هستند که بودجه آن‌ها از درآمدهای وزارت خانه‌ها و ارگان‌های دولتی تأمین می‌گردد. به طور کلی، طرح‌های عمرانی را در سه دسته‌ی انتفاعی، غیر انتفاعی و مطالعاتی دسته‌بندی می‌کنند.
هدف از اجرای طرح‌های انتفاعی، کسب سود و درآمد است. این طرح‌ها، مدتی پس از بهره‌بردای باید بتوانند هزینه‌های جاری و هزینه استهلاک خود را تامین و علاوه بر آن، سود متناسبی نیز ایجاد نمایند. طرح‌های غیر انتفاعی معمولا برای گسترش رفاه و ایجاد زیرساخت‌های مختلف توسط دستگاه‌های اجرایی پیاده‌سازی می‌شوند و مجریان، از اجرای این طرح‌ها به دنبال کسب درآمد نیستند. طرح‌های مطالعاتی نیز اغلب بر اساس قراردادهایی بین مراکز علمی و دستگاه‌های اجرایی، انجام شده و هدف از آن‌ها، مطالعه و بررسی برخی موضوعات خاص است.
ساخت و ساز شهری:
روزانه در هر شهر، ساخت و سازهای مختلفی انجام می‌شود و افراد و شرکت‌های گوناگون، با اهداف مختلفی مبادرت به اجرای انواع پروژه های عمرانی می‌کنند. ارکان ساخت و ساز شهری شامل کارفرما، ناظر و مجری است. درحال حاضر مساحت کل بنا، اگر کمتر از ۳ هزار متر مربع باشد ناظر و مجری حقیقی خواهد بود و چنانچه بیشتر از ۳ هزار متر مربع باشد؛ ناظر و مجری باید حقوقی باشد.
در ساخت و سازهای شهری، مالک پروژه می‌تواند مجری آن نیز باشد، اما نمی‌تواند همزمان ناظر پروژه شود. همچنین، ایمنی ساختمان احداث شده با مالک آن است، مگر اینکه در قرارداد با مجری یا پیمانکاران توافق دیگری شده باشد.
اراضی شهری
به مجموعه زمین‌هایی که در محدوده شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته‌اند، اراضی شهری می‌گویند. اراضی شهری دارای انواعی می‌باشد که به شرح زیر دسته‌بندی می‌گردند:
- دایر: این نوع از اراضی، عمران و آبادانی داشته و دارای تأسیسات و دیوار است.
- بایر: زمین‌های بایر، سابقه تأسیسات دارند، اما به دلایل مختلف، در حال حاضر فاقد هر گونه تأسیسات هستند.
- موات: این زمین‌ها در محدوده ی شهر بوده ولی هیچ‌گاه سابقه تأسیسات و یا فعالیت نداشته‌اند. این زمین‌ها مالک ندارند. مطابق با قانون، مالک تمام زمین‌های موات، دولت است.
- متروکه: اراضی متروکه دارای تاسیسات و یا سابقه تاسیسات هستند اما فاقد ملک می‌باشند. در واقع مالک این اراضی یا از مالکیت آن چشم‌پوشی کرده است و یا هویت او مجهول و نامشخص است. این زمین‌ها تحت اختیار دولت بوده و فروش واگذاری آن‌ها فقط با حکم قضایی یا قانون ممکن است.
انواع مالکیت:
مالکیت یک نوع رابطه اعتباری میان یک فرد و یک چیز است که توسط قانون به رسمیت شناخته شده و به موجب آن، فرد می‌تواند از آن چیز در چارچوب قانون بهره‌برداری نماید و هیچ فردی حق سلب مالکیت او را ندارد. مالکیت بر اراضی و املاک نیز به همین گونه‌است و به موجب آن، فرد مالک می‌تواند در ملک خود دخل و تصرف نماید. به طور کلی در قانون، مالکیت به دو نوع عمومی و خصوصی تقسیم می‌شود.
مالکیت عمومی به این معنی است که عموم افراد جامعه مالک املاکی هستند که از طرف دولت برای استفاده عمومی ساخته شده‌اند. به عنوان مثال، انواع پارک‌ها، بوستان‌ها و فضاهای ورزشی جز اموال عمومی محسوب شده و همه مردم جامعه مالک آن‌ها بوده و حق برابری در انتفاع از آن‌ها مطابق با قانون دارند. وظیفه نگهداری و مدیریت اموال عمومی بر عهده دولت است و مردم نیز در این زمینه باید با دولت همکاری نمایند.
مالکیت خصوصی مربوط به اموال خصوصی است. در این نوع مالکیت، یک یا چند فرد مالک ملک موردنظر می‌باشند و می‌توانند مطابق با قوانین جامعه از آن بهره‌برداری نمایند. همچنین تمام مسئولیت نگهداری املاک خصوصی بر عهده‌ی مالک یا مالکین آن است. مالکیت خصوصی را می‌توان به چند دسته تقسیم نمود که شامل موارد زیر می‌باشد:
- مالکیت حقیقی: در این نوع مالکیت، نام شخص یا اشخاص حقیقی در سند مالکیت قید می‌گردد.
- مالکیت حقوقی: نام شرکت و یا سازمانی که مالکیت ملک را بر عهده دارد، در سند مالکیت قید می‌شود.
- مالکیت قهری: نوعی از مالکیت قهری، مالکیت ناشی از ارث است که برای احراز آن، ارائه برگه انحصار وراثت الزامی است.
انواع مستندات مالکیت:
سند برگه‌ای است که حاوی مشخصات مختلف یک ملک بوده و از نظر قانونی معتبر شناخته می‌شود و به موجب آن، مالکیت فرد بر ملک درج شده در سند به اثبات می‌رسد. همچنین در برخی اسناد مالکیت مانند قولنامه و اجاره‌نامه، مشخصات طرفین معامله و شرایط معامله نیز درج می‌گردد. انواع اسناد مالکیت به شرح زیر دسته بندی می‌شوند:
- سند رسمی: آن دسته از اسناد مالکیت که در دفاتر ثبت اسناد و توسط ماموران رسمی به ثبت می‌رسند، سند رسمی نامیده می‌شوند. به سایر اسناد مالکیت که معمولا در بنگاه‌های معاملات ملکی نوشته می‌شوند، اسناد عادی می‌گویند.
- بنچاق و قولنامه: قولنامه نوعی سند است که به صورت غیر رسمی توسط دو طرف معامله امضا می‌شود و شامل شرایط و موارد مختلف معامله مذکور است. این نوع اسناد مطابق با قانون معتبر بوده و برای امضاکنندگان تعهدآور هستند.
- سند اوقافی: سندی است که توسط سازمان امور اوقاف برای املاک وقف شده صادر می‌شود. اداره اوقاف در ازای دریافت اجاره سالیانه، این املاک را به صورت ۹۹ ساله به سایر افراد واگذار نموده و درآمد حاصل از اجاره را صرف امور عام‌المنفعه می‌نماید. تفاوت این اسناد با اسناد رسمی در این است که فرد مالک اموال موقوفه حق فروش آن را ندارد و هر گونه دخل و تصرف در آن، فقط با اجازه سازمان امور اوقاف امکان‌پذیر است.
- اجاره نامه: سندی است که برای اجاره یک ملک بین موجر(اجاره دهنده) و مستاجر(اجاره کننده) برای مدتی معین تنظیم می‌شود.
- سایر اسناد مانند اسناد آپارتمانی و برگه واگذاری زمین شهری و …
هدف از نگارش این مقاله آشنایی با انواع پروژه های عمرانی و انواع مالکیت بود. چنانچه نظری در این موضوع دارید، از طریق بخش نظرات با ساختمان آنلاین در ارتباط باشید. از همراهی شما متشکریم.
