مراحل و هزینه‌های دریافت سند ملک چیست؟
اختصاصی ساختمان آنلاین: چالش نداشتن سند محضری، تعداد قابل‌توجهی از مالکان انواع ملک شامل زمین، ساختمان و به خصوص آپارتمان‌های مسکونی را درگیر کرده است. در حال حاضر دو گروه از مالکان انواع ملک بابت نداشتن سند رسمی مالکیت با مشکل مواجه‌اند: دسته اول مالکانی هستند که توان برقراری ارتباط با صاحب اولیه سند را ندارند، به این معنی که مالک اولیه یا فوت کرده یا اینکه مفقودالاثر شده است، دسته دوم را نیز مالکانی تشکیل می‌دهند که صاحب اولیه سند به هر دلیلی از انتقال مالکیت طفره می‌رود.
با ابلاغ آیین‌نامه قانون تعیین تکلیف املاک بدون سند، این دو گروه می‌توانند در دبیرخانه‌ای که قرار است با موضوع املاک فاقد سند در ادارات ثبت اسناد استان‌ها تشکیل شود، تشکیل پرونده بدهند و اسناد و مدارکی را که اثبات می‌کند منشأ تصرف ملکی آن‌ها قانونی است در اختیار دبیرخانه بگذارند. طبق این آیین‌نامه، هیات حل اختلاف در دبیرخانه بعد از دریافت مدارک متقاضیان صدور سند، آن‌ها را با اطلاعات و سابقه ثبتی ملک مطابقت می‌دهد و چنانچه ثابت شود متقاضی، مالک واقعی است و ملک مورد تقاضا مدعی دیگری ندارد، سند محضری به نام او صادر خواهد شد.
ابتدا فردی که می‌خواهد بر اساس قانون تعیین تکلیف املاک بدون سند برای دریافت سند اقدام کند قبل از انجام هر اقدامی، باید موارد زیر را در نظر بگیرد.
مالکیت اصلی ملک
طبق ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان‌های احداث شده روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن‌ها میسور نیست، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات‌های حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکـیل می‌شود. هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه‌شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می‌کند.
الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ب ـ دسترسی نداشتن به مالک رسمی و در صورت فوت وی، دسترسی نداشتن به حداقل یک نفر از ورثه وی
پ ـ مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ت ـ دسترسی نداشتن به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
تبصره ۱ ـ هیات مکلف است حسب مورد از دستگاه‌های ذی‌ربط استعلام و یا از نمایندگان آن‌ها برای شرکت در جلسه، بدون حق رأی دعوت کند.
تبصره ۲ ـ فوت مالک رسمی و وارث وی با استعلام از سازمان ثبت‌احوال کشور و مفقودالاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح و عدم دسترسی با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل یا سایر مراجع ذی‌صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز می‌شود.
تبصره ۳ ـ تصمیمات هیات در مورد املاک افراد غایب و مهجور با نظر قاضی هیات، معتبر است.
شرایط ملک
الف- املاکی که متقاضی می‌تواند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی تقاضای صدور سند مالکیت کند به شرح زیر است:
- اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان‌هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به‌صورت عادی خریداری نموده و به دلیل دسترسی نداشتن و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
- املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل دسترسی نداشتن به سایر مالکان مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.
- املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره کرده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.
ب- اراضی و املاکی که مشمول قانون مذکور نمی‌شوند عبارت است از:
- اراضی ملی، موات و اراضی و املاک متعلق به دولت و مؤسسات دولتی.
- اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند.
- املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشد.
- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.
- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت نموده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.
درصورتی‌که فرد حائز شرایط فوق باشد، می‌تواند برای ثبت درخواست در سامانه به‌صورت آنلاین یا از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید.
مراحل ثبت درخواست در سامانه
سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت در راستای اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی طراحی‌شده است. این سامانه به‌منظور دسترسی آسان متقاضیان جهت ارائه درخواست صدور سند مالکیت و اطلاع‌رسانی‌های بعدی آن فراهم‌شده است و از طریق سامانه پذیرش الکترونیکی تقاضاها به نشانی www.sabtemelk.ir یا درگاه (پورتال) سازمان به نشانی www.ssaa.ir قابل‌دستیابی است.
مرحله اول: انجام امور مقدماتی
- تعیین نقشه ملک (با مختصات UTM و فایل مربوطه به آن) و تعیین یک نقطه از مختصات جغرافیایی آن
متقاضی برای تهیه نقشه ملک باید به یکی از مهندسین نقشه‌کش نظام‌مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه‌کشی دادگستری یا ثبت مراجعه کند. او با بازدید از ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم می‌کند. مهندس نقشه‌کش پس از تهیه این نقشه باید فایلی با نام parcelmal.xls را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه‌شده است را با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM تهیه کند و در اختیار متقاضی قرار دهد.
- مراجعه به بانک ملی و واریز مبلغ پانصد هزار ریال به حساب شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ (متقاضیان می‌توانند بدون مراجعه به بانک و با استفاده از امکان پرداخت اینترنتی در نظر گرفته‌شده در سامانه اقدام به پرداخت مبلغ مذکور نمایند.)
مرحله دوم: ثبت تقاضا و دریافت شماره ورود به سامانه
- مراجعه به سامانه
- مرور راهنمای متقاضیان
- دریافت و تکمیل فایل گواهی تعیین مختصات ملک (متقاضیان باید فرم اکسل گواهی تعیین مختصات ملک را از صفحه ابتدایی سامانه، بخش راهنمای متقاضیان دریافت و پس از تکمیل و تهیه نسخه چاپی از آن، امضا نموده و به همراه سایر مدارک به نشانی واحد ثبتی شهرستان محل وقوع ملک ارسال نمایند.)
- ورود به قسمت درخواست پذیرش از صفحه اصلی
- تکمیل فرم درخواست پذیرش و اخذ شماره ورود به سامانه
- تکمیل قسمت‌های مدارک، پرداخت و نماینده (در صورت نیاز) و تهیه پرینت از فرم تقاضا
مرحله سوم: تکمیل درخواست و دریافت شماره پرونده
- ارسال مدارک از طریق پست سفارشی به واحد ثبتی و اخذ شماره مرسوله پستی (متقاضی باید مرسوله پستی را به نشانی واحد ثبتی شهرستان محل وقوع ملک ارسال نماید.)
- ورود به قسمت تکمیل درخواست از صفحه اول سامانه با استفاده از شماره ورود به سامانه و شماره ملی متقاضی
- ثبت شماره ۲۰ رقمی پست در قسمت ارسال مرسوله
- ثبت نهایی در سامانه
- اخذ شماره پرونده و حفظ آن جهت پیگیری‌های بعدی
مدارک موردنیاز جهت ارسال به واحد ثبتی
مدارک زیر همراه با عکس یا اسکن آن‌ها با پسوند jpg یا png با حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت باید فراهم شوند:
- کپی برابر اصل صفحه اول شناسنامه و تصویر کارت ملی متقاضی حقیقی (یا نماینده برای اشخاص حقوقی)
- کپی برابر اصل مدرک دال بر نمایندگی وی (در صورت وجود نماینده)
- کپی برابر اصل اساسنامه (برای اشخاص حقوقی)
- کپی برابر اصل مبایعه‌نامه (در صورتی که نوع مالکیت خریداری، عادی باشد.)
- کپی برابر اصل سند مالکیت مشاعی (در صورتی که نوع مالکیت خریداری، مشاعی باشد.) عبارتند از:
- کپی برابر اصل صفحه دوم و سوم سند مالکیت (اطلاعات ملک و مالک)
- کپی برابر اصل صفحه چهارم سند مالکیت (حدود ملک)
- کپی برابر اصل آخرین صفحه نقل و انتقالات (در صورت انتقال)
- نسخه چاپی تقاضانامه (که فاقد هرگونه خطا باشد)
- اصل فیش بانکی پرداخت هزینه تقاضانامه به مبلغ ۵۰۰۰۰۰ ریال به‌حساب سیبا شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی ایران به نام ذی‌حسابی سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور (در صورت پرداخت از طریق فیش بانکی)
- فرم تکمیل‌شده گواهی تعیین مختصات ملک
نمونه‌ای از فرم تکمیل‌شده گواهی تعیین مختصات ملک:
نمونه نسخه چاپی تقاضانامه:
مرحله چهارم: اطلاع از آخرین وضعیت پرونده
- ورود به قسمت اطلاع‌رسانی پرونده از صفحه اول سامانه (با استفاده از شماره پرونده و شماره ملی متقاضی)
- رؤیت پیغام‌ها و اقدامات
- ارسال مدارک موردنیاز در صورت لزوم و ورود دوباره به قسمت اطلاع‌رسانی پرونده
هزینه‌ها
بر اساس ماده ۱۷ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، از متقاضیان موضوع این قانون به هنگام صدور سند مالکیت، علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند و معادل پنج درصد (۵%) بر مبنا ارزش منطقه‌ای ملک و در نقاطی که ارزش منطقه‌ای معین نشده بر مبنا برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، اخذ و به‌حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.
تبصره ۱ ـ چنانچه ملک موردتقاضا مسبوق به صدور سند مالکیت اولیه نباشد، علاوه بر مبلغ فوق باید مابه‌التفاوت هزینه ثبتی (بقایای ثبتی) متعلقه نیز طبق مقررات، اخذ و به حساب مربوط واریز گردد.
تبصره ۲ ـ سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور به‌منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضاء هیات برای هر پرونده پنج درصد (۵۵%) بر مبنا ارزش منطقه‌ای از متقاضی اخذ می‌نماید. درآمد حاصل از اجرای این تبصره به خزانه واریز و صد درصد (۱۰۰%) آن جهت اجرای این تبصره در اختیار سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور قرار می‌گیرد.
میزان حق‌الزحمه اعضاء هیات و کارشناسان رسمی و نحوه هزینه کرد ایجاد زیرساخت‌های لازم به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه ماه توسط سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور با همکاری وزارت دادگستری تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
طبق آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی موارد زیر باید در مراحل مختلف پرداخت شوند:
ماده ۱۷- هزینه کارشناسی باید قبل از شروع کار توسط متقاضی به حسابی که به نام اداره کل ثبت‌اسناد و املاک استان نزد نمایندگی خزانه افتتاح گردیده واریز و با امضاهای مجاز معرفی‌شده از سوی مدیرکل ثبت قابل‌برداشت است. میزان هزینه به شرح زیر تعیین می‌شود:
الف: دستمزد کارشناسی ساختمان‌ها و تأسیسات:
۱ ـ تا ۲۰۰ مترمربع به‌طور مقطوع ۳۰۰ هزار ریال
۲ ـ بیش از ۲۰۰ مترمربع تا ۵۰۰ مترمربع به‌طور مقطوع ۴۰۰ هزار ریال
۳ ـ بیش از ۵۰۰ مترمربع تا ۱۰۰۰ مترمربع به‌طور مقطوع ۵۰۰ هزار ریال
۴ ـ مازاد بر ۱۰۰۰ مترمربع به ازای هر مترمربع ۴۰۰ ریال (حداکثر ۹ میلیون ریال)
ب ـ دستمزد کارشناسی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی:
۱ ـ تا یک هکتار ۵۰۰ هزار ریال
۲ ـ در مواردی که مساحت ملک بیش از یک هکتار باشد به ازای هر هکتار مازاد، ۱۵ درصد به دستمزد اضافه می‌شود و حداکثر میلیون ریال است.
تبصره ـ درصورتی‌که حسب تشخیص هیئت انجام کار کارشناسی به کارشناس رسمی محول گردد، هزینه کارشناسی مطابق با تعرفه کارشناسان رسمی پرداخت خواهد شد.
ماده ۱۸- هیات حل اختلاف پس از وصول نظر کارشناسی، دستور پرداخت دستمزد را به رئیس واحد ثبتی خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ در اجرای تبصره ماده ۱۷ قانون و به منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضای هیات و سایر کارکنان، از متقاضیان موضوع این قانون برای هر پرونده پنج درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای اخذ و با واریز به حسابی که به نام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور توسط خزانه افتتاح می‌شود و با امضاهای مجاز معرفی‌شده از سوی رئیس سازمان مذکور قابل برداشت است، به شرح زیر هزینه می‌شود:
الف ـ حق‌الزحمه هر یک از اعضای هیات حل اختلاف به ازای هر رأی پنجاه‌هزار ریال
ب ـ حق‌الزحمه دبیر هیات حل اختلاف به ازای هر پرونده ۱۰ هزار ریال
ماده ۲۰- از هر یک از متقاضیان در موقع ثبت‌نام مبلغ پانصد هزار ریال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده ۱۷ قانون) به‌صورت علی‌الحساب اخذ و به حسابی که به همین منظور افتتاح‌شده واریز می‌شود.
تبصره ۱- وجوه دریافتی مزبور تا مرحله صدور سند مالکیت به‌صورت علی‌الحساب تلقی می‌گردد.
تبصره ۲- حق‌الزحمه اعضاء و دبیر هیات پس از صدور رأی قابل پرداخت است.
اگر به این مقاله علاقه‌مند بوده‌اید، شاید مقاله زیر نیز برای شما جذاب باشد:
با انواع سندهای ملکی آشنا شوید!
