مقدمه:
در قوانین مربوط به املاک و اسناد، همواره اصطلاحاتی وجود دارند که ندانستن معنی دقیق آن‌ها، می‌تواند مضرات بسیاری را دربر داشته‌باشد. این قوانین و اصطلاحات گاها ساده هستند و گاه بندها و تبصره های زیادی را دربر گرفته و نیاز به مطالعه بیشتری دارند. تقسیم نامه یکی از همین قوانین و اصطلاحات محسوب می‌شود.
همانطور که از نامآن نیز پیداست، تقسیم نامه به معنای قسمت کردن یا چند بخش کردن سرمایه و مال بین تعدادی شریک است. در تقسیم نامه سهم هر یک از شرکا تعریف شده و حدود مشخص می‌شود.
ثبت تقسیم نامه
اگر برای ملکی که چند مالک دارد تقسیم نامه تنظیم نشده باشد، آن ملک تماما مشاع در‌نظر گرفته‌شده و هرگونه دخل و تصرف توسط یکی از شرکا بدون اجازه شرکای دیگر غیرقانونی بوده و قابل پیگیری می‌باشد. تنظیم تقسیم نامه اجباری نیست و نمی‌توان تمامی مالکان یک ملک را به تنظیم آن وادار کرد، اما در صورتی که یکی از شرکا مایل به مشخص کردن سهم خود باشد می‌تواند از طریق سازمان ثبت پیگیری های لازم را انجام دهد. تقسیم نامه یک سند رسمی است و باید به طور قانونی ثبت شود. قوانین سازمان تثبت اسناد و املاک کشوری، تقسیم نامه هایی که فاقد ثبت رسمی هستند را از اعتبار ساقط دانشته و در هیچ محکمه ای آن‌ها را نمیپذیرد.
شرایط تنظیم تقسیم نامه
بر اساس قانون، در یک ملک شماع تا زمانی که تقسیم نامه تنظیم نشده باشد، هیچ مالکی، مالک شش دانگ حساب نشده و واحد مستقلی نخواهد‌داشت. برای تنظیک تقسیم نامه دقیق، باید همه مالکین رضایت داشته‌باشند. ممکن است مالکین ملک مشاع قبل از اجرای تقسیم نامه رسمی، اقدام به تقسیم ملک به صورت توافق نامه عادی کرده باشند. همانطور که گفته شد چنین سندی محکمه پسند نیست، اما در صورتی که یک مالک این توافق‌نامه را امضا کرده باشد و از امضای تقسیم نامه سرباز زند، مالکین دیگر می‌توانند ادعای خود را در دادگاه مطرح کرده و مالک ناراضی را ملزوم به امضای تقسیم نامه کنند. در صورتی که بعد از خوانده شدن مالک به دادگاه، در زمان مقرر حضور پیدا نکند و یا مجددا تمکین نکند، نماینده دادگاه در دفترخانه رمسی حضوریافته و به نمایندگی شخص غایب تقسیم نامه را امضا می‌کند.
آیا باید تقسیم نامه در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود؟
یکی از مواردی که مطابق قانون از الزامات پیش از تقسیم نامه محسوب می‌شود، صدور پایان کار و دریافت صورت جلسه تفکیکی است. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی برای تقسیم واحدهای ساختمان صورت گرفته باشد، سازنده باید ابتدا برای دریافت سند رسمی انتقال به نام خود اقدام کرده و دادخواست خود را تحویا دهد. در غیر این صورت وی مالک محسوب نشده و فرآیند تنظیم تقسیم نامه آغاز نمیٰ‌شود. پس ابتدا باید سند مشاع به نام سازنده منتقل شده و بعد از آن سازنده برای تقسیم نامه اقدام کند.
تقسیم نامه باید در خصوص تعیین چه فضاهایی نوشته شود؟
به طور کلی تقسیم نامه برای هر ملکی که مشاع باشد می‌تواند نوشته شود. نوشتن تقسیم نامه کاملا به رای و نظر مالکین بستگی داشته و برای هرمکانی که از قبل مشاع دانسته شده و آن ها صلاح بدانند قابل نوشتن است.
ممکن است بخش هایی از یک ملک بین مالکین تقسیم شده و بخش های دیگر از آن مشاع دانسته شود. برای مثال در یک آپارتمان، واحد ها بین مالک ها تقسیم شده و قسمت حیاط یا پارکینگ مشاع دانسته می‌شود. البته مالکین می‌تواند در صورت توافق، برای بخش های حیاط و پارکینگ نیز محدودیت های مالکیت تعیین کنند.
نحوه تنظیم تقسیم نامه برای آپارتمان به چه صورت است؟
در اینجا سعی می‌کنیم با یک مثال نسبتا ساده، پیچ و خم های دریافت تقسیم نامه برای یک آپارتمان اشتراکی را شرح دهیم.
فرض می‌کنیم یک ساختمان به طور مشارکتی ساخته شده و اکنون نوبت به تقسیم واحد ها و مشاعات آن رسیده است. در ابتدا باید گواهی پایان کار دریافت شود و اگر هنور کار ساخت بخش هایی از ساختمان به اتمام نرسیده و بنابه شرایطی تقسیم نامه باید زودتر صادر شود، مالکین باید گواهی عدم تخلف دریافت کنند.
مالکیت آپارتمان دارای دو بخش است. بخش اول اختصاصیست و بر اساس سند مالکیت تنظیم می‌شود. بخش دوم مشاع است، به این معنی که تمامی مالکین ساختمان به یک اندازه حقوق تعریف شده برای استفاده از آن بخش را دارند. بخش های اختصاصی بر اساس توافق مالکان در تقسیم نامه ذکر شده و هرمالک در بخش متعلق به خود مختار است تا هرگونه تغییراتی را انجام دهد( در صورتی که به مشاعات یا محدوده دیگران هیچ دخل و تصرفی وارد نکند). بخش های دیگر ساختمان مانند راه،روها و راه‌پله، ورودی، حیاط و هرآنچه که مالکین به عنوان مشاع تعریف کنند متعلق به همه بوده و هیچ مالکی بدون اجازه تمام مالکان دیگر، نمی‌تواند در این بخش ها دخل و تصرف کند.
آیا تقسیم نامه قابل ابطال است؟
فرض کنیم بعد از تنظیم تقسیم نامه و صدور سند برای مالکین، یک یا چندنفر از مالکان اعتراض داشته باشند و تقسیم نامه را دیگر به رسمیت نشناسند، آیا در این شرایط ابطال تقسیم نامه امکان پذیر است؟ پاسخ مثبت است. در صورتی که یکی از مالکین به تقسیم نامه اعتراضی داشته باشند، در صورت جلب رضایت سایر مالکان می‌تواند تقسیم نامه را ابطال کند. تقسیم نامه باید توسط دادگاه صالح ابطال شود و صرفا نادیده گرفتن آن توسط مالکین به معنای ابطال آن نیست! درموارد زیر تقسیم نامه در دادگاه بررسی شده و در صورت اثبات ادعای مالکین، ابطال خواهد شد.
وارد شدن اموال دیگران در تقسیم نامه
در صورتی که به هر نحوی، اموال و سهم دیگران(افرادی که اموالشان شریکی نبوده و قانونا نباید در تقسیم نامه اعمال می‌شد) به یکی از شرکا داده شود، دادگاه می‌توند تقسیم نامه را ابطال کند.
تقسیم ناعادلانه
اگر تقسیم سهم به صورتی انجام شده باشد که در آن حق یکی از مالکین ضایع شده و در مقابل به مالک دیگر حق بیشتری داده شده باشد، در صورت اثبات موارد تقسیم نامه توسط دادکاه باطل اعلام خواهد شد.
دادن سهم به افراد غیر
برای مثال فرض کنید اگر یکی از شرکا، در حین ساخته شدن ساختمان حقوق خود را به نحوی واگذار کرده و یا سود لازم را برده است، بازهم در تقسیم نامه دارای سهم باشد، در صورت وجود مدارک لازم و کافی تقسیم نامه باطل می‌شود.
در نظر داشته باشید وقتی تقسیم نامه ابطال شود، به موجب آن تمامی اسناد صادر شده برای مالکان نیز باطل شده و تمام ملک مجددا مشاع محسوب می‌شود. در این صورت مجددا باید تقسیم نامه تنظیم شده و اسناد جدید صادر، و محدوده های مشاع مجددا مشخص شود.
تقسیم نامه اموال متوفی
در صورتی که شخصی فوت کند و ورثه داشته باشد، در ابتدا به سراغ وصیت نامه او می‌روند تا بر اساس وصیت نامه اموال بین ورثه تقسیم شود. اما در مواردی ممکن است وصیت نامه‌ای وجود نداشته باشد ویا در وصیت نامه موجود، نکات گنگی وجود داشته باشدو در این صورت باید چه کرد؟
در این قسمت نیز لازم است تا تقسیم نامه اموال صادر شده تا املاک، به هر نحوی که هستند با رعایت عدالت بین ورثه تقسیم شود. تقسیم نامه در این صورت می‌تواند به دو صورت تقسیم شود، به صورت توافقی یا با رای دادکاه.
تقسیم نامه به صورت توافقی
در این نوع تقسیم نامه، تمام ورثه‌ای که به طور قانونی از اموال شخص متوفی سهم دارند، طی یک توافق نامه سهم و حدود خود را از اموال مشخص می‌کنند. رضایت و حضور تمام ورثه برای این امر لازم است و حتی در صورت ناراضی بودن یکی از ورثه نیز، توافق صورت قانونی نخواهد داشت. بعد از این که توافق اولیه انجام شد، ورثه می‌توانند از راه قانونی و همانطور که قبلا توضیح داده شد در جهت دریافت تقسیم نامه رسمی اقدام کنند.
تقسیم نامه از طرف دادگاه
اگر ورثه شخص متوفی بین خود نتوانند به توافق برسند، یا بعد از توافق و قبل از صدور تقسیم نامه یک یا چندتن از ورثه به آن اعتراض داشته باشند در این صورت تقسیم نامه باید با رای دادگاه صادر شود. وره باید درخواست خود را به دادگاه اعلام کنند. پس از آن، دادگاه بر اساس قوانین و به عدل اموال را میان ورثه تقسیم می‌کند و حدود قانونی هر شخص معین می‌شود.
اموال متوفی به دو بخش تقسیم می‌شود. دسته اول اموالی که غیر قابل جا‌به‌جای هستند، مانند زمین، خانه و... که به آن ها اموال غیر منقول گفته می‌شود. و دسته دوم اموالی که قابل جا‌به‌جایی هستند مانند وسایل نقلیه، لوازم خانه و...
تنظیم تقسیم نامه اموال غیرمنقول(غیر قابل انتقال)
برای تقسیم نامه اموال غیر منقول ابتدا لازم است تمامی اسناد مالکیتی که متعلق به متوفی می‌باشد از سمت ورثه به دادگاه تقدیم شود. بعد از آن دادکاه از طریق سازمان ثبت و سایر مراجع قانونی(در صورت لزوم) از صحت اسناد و وجود املاک متوفی تحقیق به عمل می‌آورد. در مرحله بعد در صورتی که یچ مشکلی در اسناد و مدارک وجود نداشته باشد باید مدارک پرداخت مالیات ویا گواهی معافیت از مالیات بر ارث از سمت دارایی به دادگاه ارائه شود.
در صورتی که تمامی این مراحل به درستی پیش رود، دادگاه حدود هریک از ورثه را بر اساس قانون اعلام کرده و سهم هریک را مشخص می‌کند.
تنظیم تقسیم نامه اموال منقول(قابل انتقال)
همانطور که گفتیم اموال منقول اموالی هستند که قابل انتقال باشند. درصورتی که ورثه مابل به تقسیم و انتقال این اموال به صورت قانونی باشند، باید درخواست خود را به دادگاه اعلام کنند. پس ار احراز هویت و ارائه شدن گواهی انحصار وراتث، اموال شخص متوفی صورت شده و پس از اعلام، ورثه باید با رعایت مفاد قانونی به توافق رسیده و بعد از آن به ثبت سند اقدام کنند.
چگونه درخواست صدور تقسیم نامه را پیگری کنیم؟
اگر تمامی مراحل ثبت درخواست تقسیم نامه را درست و بدون نقص طی کرده باشید، حال تنها چیزی که باقی می‌ماند انتظار برای دریافت پاسخ است. اگر هنوز پرونده شما در جریان است و خاتمه نیافته می‌توانید از طریق مراجعه به دادگاه عمومی آن را پیگیری کنید. اگر مراحل کاری تقسیم نامه شما تمام شده باشد، برای پیگری آن باید به اداره ثبت مراجعه کنید.
برای شروع مراحل دریافت تقسیم نامه چه مدارکی لازم است؟
در ابتدا مالکین باید دقت کنند تا تمامی مدارک بنا به درستی موجود باشد و هیچ نقص قانونی در آن‌ها وجود نداشته‌باشد. قدم بعدی نام نویسی در سامانه ثنا(سامانه الکترونیکی قوه قضائیه) و ارائه مدارک است. بعد از آن باید مدارکی همچون تقسیم نامه عادی(توافقات بین مالکین) و همچنین مدارک دال بر مالکیت بر ملک نیز ارائه شود. حکمیت بر این مسئله را دادگاه عمومی عهده دار می‌شود و رای دادگاه به منزله تقسیم نامه رسمی است. مرحله پایانی تقسیم نامه دریافت سند از اسناد رسمی است.
نکات مهم:
- در تمامی مراحل درخواست تا صدور تقسیم نامه، تمامی مدارک را دقیق و درست ارائه کنید.
- در نظر داشته باشید که تمامی شرایط ملک از جمله مساحت واحدها، شامل شدن انباری و پارکینگ، حقوق مالکین، شمالی جنوبی بودن واحد و... باید در این مراحل به طور کاملا دقیق بیان شده باشد و هیچ شبهه ای در آن وجود نداشته باشد.
- مشاعات باید به درستی اعلام شده و تمامی موارد پیرامون آن به طور دقیق ذکر شود. در صورتی که آب برق و... مشاع است باید اعلام شود و در غیر این صورت در تقسیمات هر واحد ذکر شود.
- بهتر از مالکین قبل از اقدام برای تقسیم نامه به توافق رسیده باشند تا مراحل صدور آن با سرعت بالاتری انجام گیرد.
- اگر قبل از درخواست برای تقسیم نامه، شخصی حقوق خود را تمام و کمال دریافت کرده باشد، هنگام اقدام برای تقسیم نامه باید دقت شود تا مدارک لازم برای اثبات این مسئله موجود باشد تا کسی نتواند بیشتر از حق خود دریافت کند.
- در صورتی که قبل از پایان مراحل ساخت ساختمان قرار باشد شخصی ملک خود را بفروشد باید ابتدا تقسیم نامه صادر شده و سپس برای فروش سهم خود اقدام کند، در غیر این صورت ممکن است پیامدهای قانونی در پی داشته‌باشد.
- تقسیم نامه یکی دیگر از اسناد رسمی است که مراحل دریافت آن از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. تقسیم نامه مشخص می‌کند که هرکدام از مالکین به چه‌میزان از ملک سهم دارند.
