هر کشوری برای زیباسازی فضای شهری خود دارای قوانینی است که مردم و مسئولان موظف به اجرای آن هستند. اما در بحث تراکم مازاد و اضافه بنا ، تنها قضیه‌ی زیبایی مطرح نیست، بلکه مسئله‌ی آرامش، آسایش و سهولت رفت‌و‌آمد و امنیت مردم مطرح می‌شود، از این رو طبق قوانین وضع شده، شهرداری‌ها موظف هستند بر ساخت‌وساز‌ها نظارت داشته باشند و جلوی تخلف‌های احتمالی آگاهانه و غیر آگاهانه را بگیرند و با متخلفان برخورد قانونی کنند.
خیلی از مردم به علت بی اطلاعی از این موضوع در هنگام ساخت یا خرید ملک ممکن است مورد سوء‌استفاده سودجویان قرار بگیرند و سرشان کلاه برود، به همین دلیل دانستن و اجرای این قوانین از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و خواندن این مقاله به افرادی که قصد ساختوساز دارند یا می‌خواهند ملکی را خریداری کنند به شدت توصیه می‌شود.
اگر به دنبال فهمیدن معنای تراکم مازاد و اضافه بنا در اینترنت گشتی زده باشید احتمالا سایت‌هایی را دیده‌اید که همگی یک مقاله مشترک را با اندکی تغییر به اشتراک گذاشته‌اند و به احتمال زیاد نتوانسته اید پاسخ تمامی سوال‌های خود را بیابید. در این مقاله به شما کمک می‌کنیم هر آنچه را که در رابطه با تراکم مازاد و اضافه بنا نیاز است را به زبانی کاملا ساده بفهمید تا درگیر مشکلات ناشی از آن نشوید و ناخواسته دچار تخلف نگردید. تا پایان ما را همراهی کنید.
تراکم مازاد و اضافه بنا به چه معناست؟
احتمالا شما هم به هنگام عبور از کوچه‌ها و محله‌های گوناگون تفاوت هر محله با محله‌های دیگر را احساس کرده‌اید و گاهی شلوغی و باریک بودن مسیر وقتتان را گرفته است و یا هنگام گذر از محله هایی با کوچه های پهن و دل‌باز احساس خوشایندی داشتید و آرزو کرده‌اید که ای کاش در این محله زندگی می‌کردید. چیزی که شما دیدید و احساس کردید ساده‌ترین معنی تراکم می‌باشد. تراکم یعنی در یک فضای معین چه تعداد انسان یا ساختمان وجود دارد و هر کدام چه میزان از فضا را اشغال می‌کنند.
با توجه به توضیحات داده شده تصور کنید قانونی وجود نداشته باشد و هر کسی هر طور که دلش بخواهد ملکش را بسازد و چیزی به اسم تراکم مازاد و اضافه بنا هم وجود نداشته باشد. به خوبی می‌توان حدس زد که چه اتفاقی می‌افتد، خانه‌ها به جای یک طبقه، چند طبقه می‌شوند و کسی توجه نمی‌کند که آیا این محله یا کوچه گنجایش و ظرفیت این تعداد را دارد یا خیر؟ تصور کنید که هر منزل مسکونی یک دستگاه خودرو داشته باشد، آیا فضای کافی برای پارک کردن این تعداد ماشین وجود دارد؟
نه تنها تعداد طبقات اهمیت دارد که حتی سطحی که هر خانه در بر می گیرد نیز دارای اهمیت است. اگر شما منزل خود را بدون حیاط بسازید و تمامی مساحت زمین خود را به اتاق‌ها و سالن پذیرایی اختصاص دهید، یا در پارکینگ و حیاط خود اتاق‌های دیگری بسازید، باعث تراکم مازاد و اضافه بنا شده‌اید. به یقین زندگی در چنین بناهایی برای هیچ‌کس خوشایند نخواهد بود و زندگی کردن تعداد زیادی از افراد در یک محدوده کوچک، آزاردهنده است. در ادامه راه‌حل‌های ارائه شده برای این مشکلات را با هم بررسی می‌کنیم.
شاخص‌های تعیین شده برای جلوگیری از تراکم مازاد و اضافه بنا
قانون‌گذاران برای جلوگیری از مشکلات بالا قوانین و شاخص‌هایی وضع کردند تا از بروز مشکلات پیشگیری کنند و مردم نیز ملزم به عمل، طبق قوانین وضع شده هستند تا باعث به وجود آمدن تراکم مازاد و اضافه بنا نشوند. در ادامه شما را با آن‌ها آشنا می‌کنیم.
برای جلوگیری از بالا رفتن تراکم، یکسری شاخص تعیین شده است تا مردم راحت‌تر بتوانند به ساختوساز بپردازند. شما نمی‌توانید در کل مساحت زمینی که در اختیار دارید ساختمان بسازید و باید طبق شاخصی که در نظر گرفته شده است این کار را انجام دهید. معمولا این شاخص 60 درصد زمین است و شما باید این مقدار را با توجه به مساحت زمین خود محاسبه کرده و سپس به ساختوساز بپردازید.
علاوه بر شاخص سطح اشغال شده، شاخص دیگری برای ارتفاع ساختمان در نظر گرفته شده است که معمولا این شاخص تعیین می‌کند که ساختمان شما می‌تواند چند طبقه باشد و تراکم ساختمان چقدر است. همچنین تعداد طبقات باید به گونه‌ای تنظیم و چیده شود که ساختمان‌ها در کنار یکدیگر نمای زیبایی نیز داشته باشند.
علاوه بر موارد گفته شده تعداد ساختمان‌های واقع در هر سطح اهمیت زیادیی دارد. اینکه در یک محدوده چه تعداد منزل مسکونی و تجاری یا اداری و… ساخته شود دارای یکسری دستورالعمل‌ها و قوانین خاص است به عنوان مثال تجمع تعداد زیادی مرکز تجاری بدون توجه به تعداد جمعیت می‌تواند به زیان مالکان باشد. نحوه چینش ساختمان‌ها نیز در زیبایی شهر تاثیر بسیار زیادی دارد. حال به خوبی درک می‌کنید که جلوگیری از تراکم مازاد و اضافه بنا تا چه حد ضروری است و چرا باید با متخلفان برخورد قانونی صورت گیرد.
ممنوعیت فروش تراکم مازاد و اضافه بنا
برخی از مالکان ساختمان‌ها برای کسب سود بیشتر و اجاره دادن ملک خود به چندین خانوار، دست به تغییراتی در ملک خود می‌زنند، به عنوان مثال طبقه یا طبقاتی را به ملک خود اضافه می‌کنند و یا پارکینگ خود را تغییر داده و به یک سوییت برای زندگی تبدیل می‌کنند تا آن را اجاره بدهند و درآمد بیشتری کسب کنند. حتی گاهی برخی افراد حیاط منزل خود را به مغازه تبدیل می‌کنند و یا آپارتمان خود را به یک اداره و مراکز تجاری تغییر کاربری می‌دهند. انجام هر کدام از موارد بالا برای ساکنان آن ملک و محله خوشایند نخواهد بود و موجب تراکم مازاد و اضافه بنا می‌شود.
از سال 1382 به بعد با تصویب لایحه‌ای فروش تراکم مازاد و اضافه بنا ممنوع شد. طبق این لایحه شهرداری موظف به رعایت طرح تفضیلی شهرها بوده و مجاز به فروش تراکم مازاد یا تغییر کاربری املاک ساخته شده نیست. بنابراین تمامی سازه‌ها باید طبق مجوزهای صادر شده ساخته شوند. متخلفان طبق بند 7 ماده 19 قانون مجازات اسلامی، مجازات خواهند شد و رای کمیسیون 100 تعیین می‌کند که جریمه شما به چه صورت خواهد بود.
در ادامه به طور کامل در رابطه با جریمه‌ها و انواع آن‌ها توضیح خواهیم داد، با ما همراه باشید.
جریمه در نظر گرفته شده برای تراکم مازاد و اضافه بنا
طبق قانون افرادی که مرتکب تخلف تراکم مازاد و اضافه بنا گردند به دو صورت جریمه خواهند شد، چنانچه ملک به گونه‌ای ساخته شده باشد که استحام کافی را نداشته و تعداد طبقات زیاد باشد، یا پیش‌آمدگی غیر قانونی همانند بالکن در ساختمان باعث بالا رفتن تراکم شده و این تخلف خطر آفرین باشد، شهرداری حکم قلع بنا را صادر می‌کند و به تخریب بخش‌های اضافی بنای شما می‌پردازد، لازم به ذکر است که تمامی هزینه‌ها برای تخریب بر عهده شما خواهد بود.
اما چنانچه تخلف شما به گونه‌ای باشد که خیلی خطرآفرین نباشد و بتوان از آن چشم پوشید، جریمه نقدی، حکمی است که از سوی شهرداری برای شما صادر می‌شود و شما موظف به پرداخت جریمه هستید و ملکتان تخریب نخواهد شد.
میزان جریمه نقدی تراکم مازاد و اضافه بنا به صورت زیر تعیین می‌گردد:
- حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه در حوزه استفاده از اراضی مسکونی
- حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر تراکم مازاد در حوزه اراضی تجاری، اداری و صنعتی
- حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن و غیر ممکن بودن اصلاح آن
- به ازاء هر متر مربع تراکم مازاد یک دهم ارزش معاملاتی یا یک پنجم ارزش سرقفلی ( هر کدام که ارزش آن بیشتر است) در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی رعایت شده باشد.
ارزش معاملاتی هر ساله با توجه به موقعیت جغرافیایی و مکانی ملکتان تعیین می‌گردد. دقت داشته باشید که اگر تاریخ ساخت بنای شما مشخص باشد میزان جریمه تراکم مازاد و اضافه بنا با توجه به ارزش معاملاتی همان سال برای شما محاسبه می‌گردد.
ارتباط گواهی پایان کار با تراکم مازاد و اضافه بنا
هر ساختمان علاوه بر آنکه به مجوز احداث بنا از سوی شهرداری نیاز دارد، به گواهی پایان کار نیز نیازمند است. گواهی پایان کار ساختمان پس از تکمیل شدن یک سازه صادر می‌شود و چیزی شبیه به شناسنامه برای ساختمان به حساب می‌آید. این گواهی نشان می‌دهد که ساختمان مطابق با قوانین و مقررات مسکن و شهرسازی، شهرداری و سایر ارگان‌های مربوطه ساخته شده و تخلفی صورت نگرفته است. گواهی پایان کار هم برای خریداران یک ملک و هم برای سازندگان املاک از اهمیت بالایی برخورد است و به هیچ عنوان نباید از آن غافل شد.
چنانچه خریدار هستید، هوشیار باشید و حتما این گواهی را از فروشنده بخواهید تا خیالتان از بابت تخلفات صورت گرفته همچون تراکم مازاد و اضافه بنا راحت شود و پس از خرید ملک مجبور به پرداخت خسارت‌های سازنده ملک نشوید. به املاکی که سند ندارند شک کنید، زیرا تا ساختمانی گواهی پایان کار نداشته باشد برای آن سند صادر نمی‌شود و فروشنده نمی‌تواند کارهای انتقال سند به مالک جدید را انجام دهد و ملک خود را به شما بفروشد.
اگر ملکی دارای تخلف‌هایی از قبیل تراکم مازاد و اضافه بنا باشد نمی‌تواند گواهی پایان کار را دریافت کند و باید طبق رای صادر شده از کمیسیون ماده 100 عمل کرده و جریمه تعیین شده را بپردازد، در این صورت می‌تواند برای گرفتن گواهی پایان کار اقدام کند.
جمع بندی تراکم مازاد و اضافه بنا
به طور خلاصه به جمع‌بندی نکات مهم گفته شده در این مقاله می‌پردازیم:
- تراکم بنا دارای اهمیت بسیار زیادی است و بی توجهی به آن باعث ازدحام جمعیت در یک ناحیه، زشتی شهر و خطرات و خرابی‌های جبران‌ناپذیری می‌گردد، به همین دلیل واجب است که طبق قانون عمل کنیم تا جلوی آسیب‌های ناشی از این تخلف را بگیریم. رعایت این قوانین برای آسایش مردم و ساکنان محله و شهر حیاتی است.
- احداث بنا قوانین سفت و سختی دارد و رعایت آن‌ها ضروری است. چنانچه کسی بخواهد ساختمانی را بنا کند باید کاملا مطابق با مجوزهای صادر شده این کار را انجام دهد، چنانچه مالکی طبق خواست و سلیقه خود تغییراتی در ملک، ساختمان مسکونی یا ساختمان‌های تجاری و اداری دهد که موجب تراکم مازاد و اضافه بنا شود، مرتکب تخلف شده و باید جریمه بپردازد. بنابراین شما مجاز نیستید تعداد طبقات را افزایش دهید، بالکنی به منزل خود اضافه کنید یا پارکینگ خود را برای زندگی اجاره دهید.
- از سال 1382 به بعد فروش تراکم مازاد و اضافه بنا ممنوع گردید و شهرداری‌ها اجازه این کار را ندارند. بنابراین نمی‌توانید کاربری ملک خود را تغییر دهید و باید ملکتان مطابق با مجوز صادر شده جهت احداث، ساخته شده باشد.
- قبل از خرید ملک دقت داشته باشید که مالک قبلی پایان کار ساختمان را گرفته باشد و ملک دارای سند باشد.
- چنانچه شما به عنوان صاحب ملک دچار تخلف تراکم مازاد و اضافه بنا، شده باشید باید طبق رای کمیسیون 100 عمل کنید، که ممکن است طبق حکم صادر شده کل ملک یا قسمتی از آن تخریب شود و یا به جریمه نقدی محکوم شوید.
