ماهیت حقوقی سرقفلی به زبان ساده
هنگامی که تصمیم به خرید یا فروش املاک خود می‌گیرید معمولا با گشت‌و‌گذار در بخش آگهی روزنامه‌ها و سایت‌های خرید و فروش، بارها به عبارت سرقفلی برخواهید خورد. حتما برای شما جالب است که تفاوت بین حق مالکیت و سرقفلی را بدانید. در این مقاله به تفصیل به معرفی ابعاد مختلف این حق از جمله انواع آن، قرارداد اجاره و واگذاری، شرایط تخلیه مغازه سرقفلی و سایر موضوعات مرتبط پرداخته شده‌است. امید بر آن است که با مطالعه مقاله حاضر با خطای کمتری در معاملات ملکی خود روبرو شوید.
سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی به این معناست که مالک یک مغازه می‌تواند بدون آن که مغازه‌ی خود را بفروشد، حق فعالیت تجاری را با شرایط خاص به فرد دیگری به صورت اجاره واگذار کند. مالک این حق نیز در هر زمان قادر است این حق را به فرد دیگری برای ادامه تجارت در آن ملک بدهد. در واقع این حق معنوی باعث ادامه فعالیت تجاری توسط تاجر میشود.
معرفی انواع سرقفلی
با توجه به اینکه قرارداد اجاره بر اساس کدام قانون تنظیم شده‌است، نوع سرقفلی تعیین میشود. بعضی از قراردادهای اجاره تابع قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و بعضی دیگر تابع قانون مصوب سال ۱۳۷۶ هستند.
اگر قرارداد اجاره از قانون سال ۱۳۵۶ پیروی کند، به سرقفلی در آن حق کسب و پیشه می‌گویند. در این نوع با عوض شدن مستاجر، این حق به مستاجر جدید انتقال داده میشود.
اگر قرارداد اجاره مطابق با قانون سال ۱۳۷۶ نوشته شده‌باشد، با حق سرقفلی واقعی مواجه هستیم، که صاحب مغازه در برابر دریافت اجاره ماهیانه این حق را به مستاجر به مدت زمان نامحدود می‌فروشد. طبق این قانون، مالک سرقفلی می‌تواند این حق را به فرد دیگری نیز واگذار کند. این حق با حق کسب کاملا متفاوت است و باید در معاملات خود به آن توجه ویژه‌ای داشت تا باعث ضرر و زیان نشود.
خرید سرقفلی مغازه
زمانی می‌توان برای خرید حق تجارت یک مغازه اقدام کرد که قرارداد اجاره طبق قانون روابط بین مستاجر و موجر مصوب سال ۱۳۵۶ نوشته شده‌باشد. به دلیل قابل انتقال بودن این حق، می بایست ابتدا باید از میزان رضایت مالک مبتنی بر انتقال این حق به فرد دیگر آگاه شد. عدم رضایت مالک اصلی می‌تواند برای دارنده‌ی این حق مشکلاتی مانند تخلیه ملک را ایجاد کند. این عدم رضایت باعث میشود مستاجر هنگام تخلیه نتواند برای دسترسی به حق خود دست به اقدامی زده یا مدعی باشد. بنابراین حتما باید بند‌های توافقات صورت گرفته بین مالک و مستاجر در قرارداد اجاره ذکر گردد تا چنین مشکلاتی برای افراد پیش نیاید.
سه مورد مهم برای دستیابی به حق کسب
۱-مکان مورد معامله حتما کاربری تجاری داشته باشد.
۲-عنوان قرارداد باید اجاره باشد.
۳-مبلغ اجاره پرداختی باید فقط به عنوان سرقفلی پرداخت شود.
باید توجه کرد که با پایان مدت اجاره ملک، اگر مالک قصد پس گرفتن ملک خود را داشته باشد، باید مبلغی که مقدار آن را قانون تعیین می‌کند به عنوان خسارت برای جبران این حق به مستاجر خود بدهد.
قرارداد اجاره و واگذاری سرقفلی
این قراردادها هرکدام به صورت جداگانه دارای ماده‌ها و شروطی است که باید طبق قانون نوشته، تنظیم و رعایت شوند. عدم رعایت هر بند از این قراردادها برای مالک یا مستاجر ضرر و زیان‌هایی را به دنبال خواهد داشت.
قرارداد اجاره حق کسب، شامل هفت ماده به ترتیب زیر است:
۱-موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
۲-متعلقات مورد اجاره
۳-مدت اجاره
۴-مبلغ ودیعه یا رهن
۵-تسلیم اجاره
۶-سایر شروط مورد توافق بین مالک و مستاجر
۷-تعداد مواد و نسخ قرارداد
قرارداد واگذاری نیز مانند قرارداد اجاره شامل بندها و موادی به صورت زیر است:
۱-مشخصات فروشنده
۲-مشخصات خریدار
۳-مشخصات مغازه مورد معامله
۴-ابعاد دقیق مغازه مورد معامله(مطابق با نقشه‌های شهرداری)
۵-ثمن معامله و نحوه پرداخت
۶-سایر شروط
تعمیرات مغازه سرقفلی بر عهده چه کسی است؟
ممکن است برای شما هم سوال پیش آمده باشد که وقتی یک مغازه نیاز به تعمیرات پیدا می‌کند، این کار برعهده مالک اصلی آن است یا کسی که حق کسب را دارد؟ رضایت مالک اصلی در تعمیرات سطحی مورد نیاز است یا خیر؟ باید بدانید برای تعمیرات و تغییرات سطحی از جمله تغییر دکوراسیون شما نیاز به رضایت مالک اصلی ندارید اما برای جلوگیری از مشکلات احتمالی که ممکن است بین شما و مالک بر سر این تعمیرات پیش بیاید، بهتر است وضعیت فعلی مغازه‌ی نیازمند تعمیر را در شورای حل اختلاف به ثبت برسانید. این امر هنگام اعتراض مالک باعث میشود که شما ادله کافی و حقوقی برای اعمال تغییرات خود داشته باشید.
شرایط تخلیه مغازه سرقفلی
موارد تخلیه مغازه دارای حق کسب، معمولا برای آن دسته از قراردادهایی ذکر شده است که طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تنظیم شده باشند. درست است که مغازه کاملا در اختیار مستاجر برای تجارت قرار گرفته اما مواردی وجود دارد که مالک اصلی با استناد به آن‌ها می‌تواند خواستار تخلیه مغازه بدون پرداخت خسارت سرقفلی آن شود. در ادامه به چند مورد رایج از این قبیل درخواست‌ها اشاره خواهد شد.
تغییر کاربری مغازه یا به عبارت ساده‌تر تغییر شغل بدون اطلاع و رضایت مالک اصلی
مالک مغازه با اثبات تغییر شغل مستاجر خود می‌تواند بدون آن که ریالی برای سرقفلی پرداخت کند، درخواست تخلیه مغازه را بدهد.
انتقال حق کسب به فرد دیگر بدون اطلاع مالک اصلی
بدون اجازه و اطلاع مالک اصلی، مستاجر نمی‌تواند حق کسب خود را به دیگری واگذار کند. این کار خلاف عرف و قانون است.
عدم پرداخت اجاره‌بها
اگر صاحبان این حق در پرداخت اجاره‌بها تعلل و یا مقاومت کنند، مالک اصلی می‌تواند بدون پرداخت هزینه‌ای برای این حق درخواست تخلیه مغازه را بدهد.
درصد خطا و اشتباهات حقوقی در معاملات ملکی به خصوص در مواردی مانند حق کسب یا همان سرقفلی بسیار بالاتر از سایر موارد است. بنابراین برای جلوگیری از ضرر، بهتر است قبل از هرگونه معامله در این زمینه، اطلاعات خود درباره انواع این حق، نحوه استفاده و انتقال آن را به‌روز کنیم. در این قبیل معامله‌ها حداکثر سود برای طرفین امری مهم تلقی میشود. این اتفاق تنها زمانی میسر است که افراد به حقوق و شروط که بستگی به نوع معامله دارد، تسلط کافی داشته باشند.
