علت رسوب فایل اجاره آپارتمان در مناطق متوسط شهر چیست
جابجایی ها در بازار اجاره مهرماه با دست کم دو تغییر در معادله اجاره بها و رفتار موجرها روبه‌رو شده است. نتایج تحقیقات میدانی از این بازار در تهران نشان می دهد، میانگین اجاره بهای پیشنهادی نسبت به اوج التهاب تابستانی، یعنی مردادماه، به میزان چهار درصد تغییر کاهشی پیدا کرده است.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، صحنه بازار معاملات اجاره مسکن در محله های منتخب 22 منطقه تهران در مهر ماه حاکی از غالب شدن تم پاییزی بر بازار اجاره تهران است. فایل های ارائه شده در بازار اجاره تهران نشان می دهد نبض اجاره بها -بر اساس ارقام پیشنهادی موجرها- در ماه اول پاییز روندی کاهشی نسبت به میانه تابستان را تجربه کرده؛ تعدیل اجاره بها و کاهش تمدیدی ها نسبت به قراردادهای جدید اجاره دو اتفاق مهم بازار اجاره مسکن مهرماه است.
بر اساس تحقیقات میدانی به عمل آمده از فایل های ارائه شده در بازار اجاره، میانگین اجاره بهای پیشنهادی در محله های منتخب 22 منطقه تهران در مهرماه به صورت 400 میلیون تومان پول پیش و 16 میلیون تومان اجاره بهای ماهانه برای واحدهای مسکونی میان متراژ با میانگین 81.5 مترمربع و میانگین عمربنای پنج تا 10 سال است. اما این ارقام پیشنهادی در مقایسه با نیمه تابستان با تغییراتی همراه بوده است.
داده های مهر ماه باتوجه به ماحصل تبدیل کامل پول پیش به اجاره بهای ماهانه حاکی از اجاره آپارتمان با میانگین اجاره بهای ماهانه مترمربعی حدود 370 هزار تومان است. این رقم کاهش چهار درصدی در مقایسه با داده های مرداد ماه را نشان می دهد.
بررسی های به عمل آمده بر اساس داده های فایل های ارائه شده و اطلاعات به دست آمده از واسطه های بازار اجاره مسکن نشان می دهد، سه علت تاثیرگذار در بازار اجاره مسکن عامل تعدیل اجاره بهای پیشنهادی نسبت به میانه تابستان بوده است.
کاهش میل به فروش آپارتمان در مهرماه تحت تاثیر بروز ریسک غیراقتصادی و در نتیجه عرضه نسبی به بازار اجاره را باید علت اول این تعدیل دانست و پس از آن، این روند کاهشی مربوط به اثر فصلی انتقال از تابستان به پاییز است که همواره جابه‌جایی ها در این بازه زمانی کاهش پیدا می کند.
سومین دلیل تعدیل اجاره بهای پیشنهادی نیز به اثر نسبی ثبات قیمت مسکن در ماه های اخیر باز می گردد. با این حال تغییر جنس فایل ها در این فاصله نیز می تواند در تغییر نبض اجاره بها تاثیرگذار باشد.
آمارهای ارائه شده از وزن اجاره بهای ماهانه در فرمول اجاره بها حاکی از آن است که 55 درصد از کل رقم اجاره بها در مهر به اجاره بها اختصاص دارد و مابقی پول پیش است. در واقع، مقایسه ارقام اجاره بها با درآمد ماهانه نشان می دهد، میزان اجاره بهای ماهانه صرف نظر از پول پیش، 1.5 برابر بیشتر از دستمزد حداقلی است.
فایل های اجاره بهای پیشنهادی در بازار اجاره نشان می دهد در صورت تبدیل پول پیش به اجاره بها، کل رقم اجاره بها در فایل های مهرماه، به صورت میانگین حدود 28 میلیون تومان در ماه است. البته اگرچه ارقام پیشنهادی اجاره بها در مهر کاهش چهار درصدی در مقایسه با مرداد را نشان می دهد اما، بر اساس تحقیقات میدانی انجام شده، میانگین اجاره بهای پیشنهادی در مهر نسبت به شهریور تغییر محسوسی نشان نمی دهد. به نظر می رسد تعدیل اجاره بهای پیشنهادی، به یکباره با شروع پاییز تحقق نیافت بلکه از شهریور ماه این روند کاهشی آغاز شده بود.
با توجه به تغییرات بازار در شرایط فعلی، این تم پاییزی حاکم بر بازار اجاره دو پیام مهم را به همراه دارد. پیام اول که همان کاهش سطح اجاره بهای پیشنهادی نسبت به میانه تابستان است، اما دیگر پیام مهم بازار اجاره حکایت از کمتر بودن میزان تمدیدی ها نسبت به قراردادهای جدید اجاره دارد که این موضوع را می توان در دو علت مورد بررسی قرار داد.
علت اول به فرار از نرخ دستوری رشد اجاره بها توسط موجرها برمی‌‌‌گردد و علت دوم مربوط به اجاره آپارتمان پایین تر از سوی مستاجرهاست که با هدف کاستن از بهای اجاره نشینی به سمت محله ها یا مناطق ضعیف حرکت می کنند. شاهد این موضوع، رسوب نسبی فایل آپارتمان اجاره در محله هایی از منطقه 5 و منطقه 4 است.
علت رسوب فایل اجاره آپارتمان در مناطق متوسط شهر را باید در فاصله اجاره بها بین مناطق پایین و متوسط شهر تهران جستجو کرد که ارقام پیشنهادی ارائه شده نشان می دهد، این تفاوت در حدود 60 تا 70 درصد است و این امر باتوجه به عدم‌تطابق درآمد-هزینه، باعث حرکت برخی از اجاره نشینان از محله های متوسط به سمت مناطق ضعیف تر (با اجاره بهای پایین تر) با اجاره بهای کمتر شده است.
داده های ارائه شده از سوی واسطه های بازار اجاره حاکی از آن است که در مناطق متوسط شهر تهران، آپارتمان هایی که قرارداد اجاره آنها در پایان تابستان به اتمام رسید و مستاجر از آن خارج شد، به شکل موردی، هنوز خالی است.
از طرفی، عامل تحریک موجرها به امضای قرارداد جدید (با مستاجر جدید) به جای تمدید با مستاجر قبلی به سقف قانونی رشد اجاره بها در 1403 برمی‌‌‌گردد. موجرها مکلفند قراردادهای 1402 را با حداکثر 25 درصد افزایش در مبلغ اجاره برای 1403 تمدید کنند. رشد هزینه های زندگی طی این فاصله اما برای صاحبخانه ها بیشتر از این نرخ است. به همین خاطر، سمت عرضه در بازار اجاره به دنبال نرخ بالاتر است.
پیش تر تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان داده بود در تابستان امسال، عمده موجرها به دنبال امضای قرارداد با نرخ رشد 30 تا 35 درصد بودند. به نظر می رسد آن نرخ در ماه گذشته نیز مدنظر موجرها بوده است.
