گزارش جدید از سهم اجارهبها در سبد هزینه‌‌‌های خانوارهای شهری حکایت از افزایش فشار این سرفصل هزینه‌‌‌ای بر مخارج زندگی شهروندان دارد.
فشارسنجی هزینه اجاره‌‌‌نشینی مستاجرها در نسبت با مخارج سالانه گذران زندگی که به تازگی اطلاعات آن در گزارش مرکز آمار از دخل و خرج خانوار در سال 1400 منعکس شده، حکایت از آن دارد که وزن هزینه اجارهبها بر سبد هزینه‌‌‌های خانوارهای مستاجر یک واحد‌درصد افزایش پیدا کرده است. محاسبه بر اساس گزارش اخیر مرکز آمار از درآمد – هزینه خانوارها نشان می‌دهد هزینه اجاره یک واحد آپارتمان 75 مترمربعی در مناطق شهری کشور در سال 1400 به طور میانگین 2/ 30درصد از کل هزینه‌‌‌های خانوار را شامل می‌شد و این در حالی است که این سهم در سال 99 معادل 29درصد بوده است. به این ترتیب اجارهبها در سبد هزینه‌‌‌های خانوار رشد و به تعبیری اضافه وزن پیدا کرده است.
آمار مذکور از یک جنبه دیگر نیز قابل تامل است؛ چراکه حداکثر سطح هزینه اجارهبها در کشور باید 30درصد باشد و این در حالی است که در سالی که گذشت، سهم هزینه‌‌‌های تامین مسکن اجاری برای خانوارهای شهری از این مرز متعارف، اندکی فراتر رفته است. به این ترتیب سهم اجاره از سبد هزینه‌‌‌های خانوار شهری از سقف مورد انتظار عبور کرده و فعلا بر اساس آمار رسمی به طور میانگین این سهم در کل شهرهای کشور 2/ 0 واحد‌درصد بیشتر از مقدار قابل قبول30درصدی است.
البته آذر سال گذشته مرکز آمار ایران گزارش اقتصادی دیگری نیز منتشر کرد که بر مبنای داده‌‌‌های آن مشخص شد سهم اجارهبها از سبد هزینه‌‌‌های خانوار به 42درصد رسیده است. اما مبتنی بر خط‌‌‌کش گزارش‌های سالانه «درآمد – هزینه خانوارها به تفکیک شهری و روستایی» که توسط این مرکز منتشر می‌شود، میانگین سهم اجارهبها از سبد هزینه‌‌‌های خانوار شهری در سال 99 معادل 29درصد بوده که در سال 1400 به 2/ 30درصد افزایش یافته است. بر اساس آمار منعکس شده در گزارش اخیر مرکز آمار از دخل و خرج خانوارها، در سالی که گذشت هر خانواده شهری در کشور به طور میانگین 28میلیون تومان بابت تامین هزینه‌‌‌های مسکن اجاری هزینه کرده‌‌‌اند که این رقم 2/ 30درصد از کل هزینه 92میلیون و 500هزار تومانی سالانه این خانوارهاست.
در استان تهران وضعیت به مراتب بغرنج‌‌‌ترگزارش شده و این در حالی است که اگر امکان تفکیک شهر تهران از اطلاعات آماری مذکور بود، قطعا شرایط به مراتب نامطلوب‌‌‌تری مشهود می‌شود. در سال گذشته تقریبا 46درصد از کل هزینه‌‌‌های خانوارهای مستاجر در استان تهران صرف پرداخت اجارهبها شده و احتمالا در شهر تهران این رقم از نیمی از کل هزینهها نیز فراتر باشد. بر اساس این گزارش هزینه اجاره‌‌‌نشینی در استان تهران در سال گذشته به طور میانگین 63میلیون و 300هزار تومان بوده که سهم قابل‌توجهی از هزینه 137میلیون تومانی خانوارهای شهرنشین در این استان را دارد.
برآورد دوم از سهم اجاره از مخارج
ارقام محاسبه شده پیرامون نسبت اجارهبها به کل هزینه‌‌‌های خانوار در سال گذشته، به تعبیری مقادیر «کف» و «حداقلی» این نسبت است؛ چراکه مرکز آمار هنوز گزارش مربوط به اجاره مسکن مناطق شهری کشور مربوط به زمستان سال گذشته را منتشر نکرده است. بنابراین برای محاسبه سهم اجاره از مخارج خانوار از میانگین اجاره‌‌‌بهای کشور در تابستان پارسال استفاده شده است. در صورتی که رشد 50درصدی اجارهبها در زمستان 1400 نسبت به فصل مشابه سال 99 مبنا قرار گیرد، عملا نسبت هزینه‌‌‌های اجاره خانوار در مقایسه با کل مخارج سال 1400 به 35درصد می‌‌‌رسد. البته ارقام مذکور بر اساس برآورد محاسبه شده است؛ بنابراین اگر دقت برآورد صورت گرفته بالا باشد، می‌توان ادعا کرد سهم هزینه‌‌‌های اجاره نسبت به کل هزینه‌‌‌های خانوار در سالی که گذشت، فاصله زیادی از سقف متعارف پیدا کرده است.
علت فشار اجاره بر سبد هزینه‌‌‌های خانوار
سال گذشته رکورد تاریخی تورم اجارهبها شکسته شد و این نرخ به بیش از 50درصد رسید. در این میان نقش دو عامل موثر بر افزایش سرعت رشد اجارهبها در سال 1400 و ثبت رکورد تاریخی غیر‌قابل انکار است. عامل اول جهش سه سال پیاپی قیمت مسکن بود که در فاصله سال‌های 97 تا 99 رخ داد و از آنجا که بازار اجارهبها با یک فاصله زمانی نسبت به تورم مسکن واکنش نشان می‌دهد، نتیجه جهش سال سوم در 1400 به شکل سرعت گرفتن تورم اجارهبها و عبور این نرخ از 50درصد نمایان شد.
از سوی دیگر مستاجرها پارسال به واسطه یک عامل دیگر نیز دچار آسیب شدند و آن مداخله دولتی در بازار اجارهبها بود. شروع روند پرسرعت تورم اجاره مسکن در تهران و سایر شهرها از سال 98 آغاز شد و در سال 99 این وضعیت اوج گرفت. از طرفی به دلیل همزمانی این ایام با رخداد شیوع کرونا در کشور و وضعیت نامطلوب معیشتی حاکم بر خانوارهای مستاجر، دولت وقت با نیت کمک به بهبود شرایط خانوارهای اجاره‌‌‌نشین مصوبه‌‌‌ای گذراند که به موجب آن موجران مکلف به تمدید یکساله قراردادهای سررسید شده در سال 99 با سقف رشد مشخص شدند و این مصوبه در سال 1400 نیز تمدید شد.
اما مداخله دولت برای تنظیم بازار اجاره مسکن از یک‌‌‌سو به کاهش تمایل موجران به ادامه حضور در بازار اجاره انجامید و مستاجران از ناحیه کمبود فایل دچار مضیقه شدند. همچنین به دلیل فقدان ضمانت اجرایی کافی، عملا رشد اجارهبها به مراتب بیشتر از سقف رشد متوسط 20درصدی مجاز شمرده شده از سوی دولت بود و در نتیجه تورم اجارهبها پارسال نه تنها کنترل نشد، بلکه رکورد زد.
فشارسنجی وزن اجارهبها در سبد هزینه‌‌‌های خانوار حکایت از آن دارد که در سال 90 سهم این هزینه از کل هزینه‌‌‌های سالانه هر خانوار شهری حدود 21درصد بوده است. از آنجا که جهش قیمت مسکن در اوایل دهه 90 عملا در سال 91 آغاز شد و در سال 92 نیز ادامه پیدا کرد و با توجه به فاصله زمانی تاثیر تورم مسکن بر تورم اجارهبها که معمولا حداقل چند ماه است، عملا می‌توان سال 90 را یک سال با ثبات نسبی در مقایسه با وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن توصیف کرد. بنابراین سهم یک‌‌‌پنجمی اجاره مسکن از کل هزینه‌‌‌های سبد خانوار شهری یک هدف‌گذاری دور از انتظار نیست و در مقاطعی که ثبات نسبی در بازار مسکن حاکم بوده، چنین وضعیتی مسبوق به سابقه بوده است.
نکته قابل تامل دیگری که از گزارش مرکز آمار قابل برداشت است، افزایش جمعیت خانوارهای مستاجر در کل مناطق شهری کشور طی یک سال 1400 است. در سالی که گذشت تعداد خانوارهای مستاجر حدود 60هزار و 300 مورد افزایش پیدا کرده و سهم اجارهنشینها از کل انواع اشکال سکونتی از 9/ 22درصد در سال 99 به 16/ 23درصد در سال 1400 افزایش پیدا کرده است.
به این ترتیب بر اساس آمار رسمی دخل و خرج خانوارها در سال 1400، وضعیتی که امروز مستاجرها با آن روبه‌رو هستند، به مراتب نامطلوب‌‌‌تر از شرایطی است که یک دهه قبل داشتند. در واقع سال‌هایی که مثل «اجاره‌‌‌نشینی و خوش‌‌‌نشینی» مصداق داشت، سپری شده و اواسط نیمه دوم دهه90 رفته‌رفته شرایط بازار ملک به نحوی پیش رفت که اکنون مستاجرها با بدترین وضعیتی که تاکنون تجربه کرده‌‌‌اند، روبه‌رو شدهاند. مساله اصلی این روزهای مستاجرها عدم‌همخوانی استطاعت پرداخت اجاره از سوی آنها با میزان تورم اجاره‌‌‌بهاست که دولت به منظور حل این مساله، امسال هم به سراغ راه‌حل تمدید «اجباری» و البته «خودکار» قراردادهای اجاره با سقف رشد 25درصد در تهران و 20درصد در سایر نقاط شهری رفت تا به این ترتیب از مصائب پیش روی اجارهنشینها بکاهد.
با این حال در عمل گزارش رسمی بانک مرکزی نشان داد در اولین ماه از اجرای مصوبه سه‌‌‌باره دولت درباره تمدید قراردادهای اجاره از ابتدای تابستان امسال، این قراردادها نبودند که با میزان رشد دستوری اعلام شده از سوی سیاستگذار، تمدید شدند؛ بلکه تورم اجارهبها در اولین ماه از فصل جاری بود که دست‌‌‌کم در پایتخت تمدید شد. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در تیرماه حکایت از آن دارد که میانگین رشد اجاره‌‌‌بهای آپارتمان‌‌‌های مسکونی در شهر تهران در اولین ماه تابستان نسبت به ماه مشابه سال 99 به 4/ 47درصد رسیده و رکورد بیشترین تورم نقطه‌‌‌ای از ابتدای سال 1401 تاکنون را ثبت کرده است.
هرچند انگیزه سیاستگذار از تعیین سقف رشد اجارهبها و الزامی کردن تمدید قراردادها مگر در موارد نادری که در مصوبه مربوطه به آنها اشاره شده است (نظیر فروش ملک یا قصد مالک برای سکونت خود یا فرزندانش در ملک) مثبت بود، اما نتیجه‌‌‌ای که حاصل شده نشان می‌دهد این مصوبه عملا نفعی برای مستاجرها به دنبال نداشته و حتی به کاهش فایل اجاره نیز منجر شده است.
خروج گروهی از مستاجرها از بازار اجاره با توجه به عملکرد ضعیف قانون مالیات خانه‌‌‌های خالی، عملا شرایط یافتن خانه مناسب و در استطاعت را برای اجارهنشینها دشوارتر کرده است. موضوع نداشتن گارانتی برای اجرای مصوبه تمدید خودکار و انصراف موجران از حضور در بازار اجاره سبب شده گروهی از مستاجرهای تهرانی ناگزیر به شهرهای حومه پایتخت و دیگر کلان‌شهرها مهاجرت کنند.
با این حال گروه دیگری از مستاجرها که به هر دلیل ناگزیر به ماندن در شهرهای بزرگ بوده‌‌‌اند، عملا قربانیان فقر مسکن شدهاند؛ به این ترتیب که یا ناگزیر به جابه‌‌‌جایی و سکونت در خانه‌‌‌های به مراتب کوچک‌تر یا ناهمخوان با حداقل‌‌‌های مطلوب خود شدهاند یا اینکه برای تامین هزینه‌‌‌های سکونت استیجاری، ناگزیر بخش قابل‌توجهی از درآمدهای خود را به این امر اختصاص داده‌‌‌اند و پارامترهای فقر در سایر شئون زندگی آنها نمود پیدا کرده است. بر اساس نتایج یک مطالعه رسمی، «فقر مسکن» بر کیفیت زندگی خانوارها اثر مخرب دارد؛ به این ترتیب که هرقدر فشار هزینه مسکن بالاتر باشد، تامین کالری موردنیاز خانوارها و همچنین هزینه‌‌‌های بهداشتی و آموزشی کاهش می‌‌‌یابد. به این ترتیب فقر مسکن به فقیرتر شدن خانوارها در ابعاد دیگر نیز می‌‌‌انجامد و از این بابت وضعیت سال 1400 روایتگر فقیرتر شدن مستاجرها در مناطق شهری کشور است.
وضعیت اجارهنشینها در 31 استان
محاسبه سهم اجارهبها در سبد هزینه خانوارها به تفکیک 31 استان همان‌طور که انتظار می‌رود حکایت از رکوردزنی استان تهران در این نسبت دارد. در حالی که میانگین نسبت اجارهبها در کل هزینه‌‌‌های خانوار شهری در سال گذشته در کشور 2/ 30درصد بوده است، این میزان در استان تهران حدود 46درصد است. استان البرز نیز در رده بعدی قرار گرفته و اجارهنشینها در این استان 8/ 32درصد از هزینه‌‌‌های سالانه خود را به پرداخت اجارهبها اختصاص داده‌‌‌اند. نسبت اجارهبها به کل هزینه‌‌‌های خانوار در استان گیلان پارسال 28درصد بوده و در رده‌‌‌بندی فشار اجارهبها بر سبد هزینه‌‌‌های خانوار، در رتبه سوم قرار گرفته است. پس از آن استان‌‌‌های قم و قزوین با نسبت 27درصد و استان‌‌‌های هرمزگان و خراسان رضوی با نسبت‌‌‌های 26 و 25 در مراتب بعدی قرار گرفته‌‌‌اند.
این گزارش نشان می‌دهد در سال 1400 خانوارهای اجاره‌‌‌نشین در استان‌‌‌های چهارمحال و بختیاری، کهگیلویه و بویر احمد، یزد، خراسان جنوبی و ایلام به ترتیب در وضعیت به مراتب مطلوب‌‌‌تری نسبت به مستاجران دیگر استان‌‌‌ها قرار داشته‌‌‌اند، چراکه سهم اجارهبها از سبد هزینه‌‌‌های خانوار این استان‌‌‌ها در کمترین مقدار (بین 11 تا 5/ 13درصد) بوده است.
مسیر مهار تورم اجاره
مسیری که سیاستگذار بخش مسکن برای مهار تورم اجاره در پیش گرفته و قصد دارد با وضع سیاست‌هایی مثل نرخ‌‌‌گذاری دستوری از مستاجران حمایت کند، نه در سال گذشته راه به جایی برد و نه با تغییرات جزئی اعمال‌شده، انتظار می‌رود امسال به نتیجه قابل قبولی منجر شود. توصیه کارشناسان این است که دولت به جای تمرکز بر کنترل دستوری تورم اجارهبها، سیاست‌هایی را برای مهار تورم عمومی در پیش بگیرد. از آنجا که تورم اجاره‌‌‌بهای مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و البته تاثیرپذیری آن از تورم عمومی قدری بیشتر است، سیاستگذار اقتصادی می‌تواند برنامه‌‌‌هایی را که به کاهش نرخ تورم عمومی منجر می‌شود، با جدیت بیشتری دنبال کند و در میان‌‌‌مدت آثار آن بر کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش تورم اجارهبها محسوس خواهد شد.
یکی از دو برنامه اصلی در حوزه کاهش تورم عمومی که اکنون نیز در دستور کار است، ناظر بر کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی مذاکرات رفع تحریم‌هاست. در روزهای اخیر به جریان افتادن دوباره مذاکرات و رد و بدل پیام‌‌‌های سیاسی درباره پیش‌‌‌نویس نهایی شده که طرفین باید درباره آن به توافق برسند، سبب شده بازار مسکن با توقف رشد قیمت روبه‌رو شود. البته اثر رخدادهای غیراقتصادی و به تعبیری، متغیرهای برون‌‌‌زا بر بازار اجاره مسکن زمانی منعکس خواهد شد که یک وضعیت باثبات برای مدت حداقل چند ماه در بازار مسکن حاکم شود. در این صورت ثبات در بازار مسکن به ثبات در بازار اجارهبها نیز خواهد انجامید.
اما بدیهی است که کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق توافق دوباره برای احیای برجام، انتظارات تورمی در بازارهای مختلف را مهار خواهد کرد و اثر آن به صورت کاهش تورم اجارهبها نیز منعکس خواهد شد؛ کما اینکه یکی از دلایل اصلی اصرار موجران به افزایش حول و حوش 50درصدی یا حتی بیشتر از آن در نرخ اجارهبها همین است که از درآمد حاصل از آن هزینه‌‌‌های معیشتی خود را تامین می‌کنند و به همین خاطر نمی‌توانند نسبت به نرخ تورم عمومی بی‌‌‌اعتنا باشند.
برنامه دیگر برای کاهش نرخ تورم عمومی، استفاده از ابزار «نرخ بهره» توسط بانک مرکزی است. افزایش نرخ بهره سلاحی است که بانک‌های مرکزی برای جلوگیری از تورم عمومی در سطح کشور به آن متوسل می‌‌‌شوند و در ماه‌‌‌های اخیر آمریکا و بسیاری از کشورهای اروپایی به آن متوسل شدهاند. در هفته‌‌‌هایی که فدرال رزرو آمریکا و نیز بانک مرکزی اروپا با افزایش نرخ بهره بین بانکی تلاش کردند، تورم عمومی را مهار کنند، آمارهایی از کاهش تورم مسکن در آمریکا منتشر شد که نشان از اثر فوری این سیاست بر تورم عمومی و حتی تورم بخش مسکن دارد. با این حال در ایران هنوز نهادهای متولی سیاستگذاری پولی تصمیم تازه‌‌‌ای در این زمینه اتخاذ نکرده‌‌‌اند و انتظار می‌رود تمرکز سیاستگذاران کلان اقتصادی، به جای مداخله دستوری، استفاده از این قبیل سیاست‌های اثربخش بر مهار تورم در همه بخش‌‌‌ها باشد.
