پیام تورم اجاره مسکن به دولت و مجلس چیست؟
سری اول مستاجرهایی که در سال ۱۴۰۳ به موعد تمدید قرارداد اجاره نامه رسیدند یا به عنوان مستاجر اولی وارد این بازار شدند، اجاره بهای یک سال آتی را با ۴۱.۸ درصد بیشتر از سال گذشته، پرداخت خواهند کرد؛ این اولین تابلو از رشد هزینه اجاره نشینی در سال جاری، دو پیام هشداری مشخص را یکی برای نمایندگان مجلس و دیگری برای دولت منعکس می کند.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، گزارش ها از آمار رسمی نبض اجاره بها در کل کشور در فروردین امسال حاکی است، مطابق تغییرات شاخص اجاره مسکن، بهای اجاره خانه در کشور در فروردین، 1.7 درصد به صورت ماهانه (در مقایسه با اسفند سال گذشته)، افزایش پیدا کرد.
این نرخ تورم ماهانه اجاره، در مقایسه با روند یکی دو سال گذشته همین نرخ، در سطح بسیار پایین قرار گرفته به این معنا که میانگین تورم ماهانه اجاره مسکن طی دو سال 1401 و 1402، نرخ سه درصد بوده است؛ پس در این صورت آیا بازار اجاره به سمت بهبود، حرکت کرده است؟ بررسی های ما برای پاسخ این پرسش، جواب منفی ارائه می کند، چون که در همه فروردین ها در سال های اخیر، همواره تورم ماهانه اجاره مسکن، یک سقوط نرخ را تجربه کرده است.
در فروردین دو سال اخیر نیز رشد ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور، دو درصد بوده است که تقریبا نصف همین نرخ در ماه های دیگر سال بود. این افت نرخ تورم ماهانه اجاره در ماه اول هر سال در مقایسه با میانگین تورم ماهانه اجاره 11 ماه بعد از آن، ناشی از تعطیلی بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات اجاره است.
در ماه اول سال، تقریبا هیچ مستاجری جابه‌جا نمی شود مگر تحت تاثیر موارد خاص که حجم آن پایین است. به این ترتیب، تابلوی تورم ماهانه اجاره مسکن در فروردین 1403، معیار مشخصی برای تحلیل وضعیت بازار اجاره نشینی و حال و روز مستاجرها نیست. از این رو، در این بررسی، لازم است تورم نقطه ای اجاره مسکن یا همان میزان رشد اجاره بها در ماه اول سال جاری نسبت به ماه اول 1402، دیده و تحلیل شود.
تورم نقطه ای اجاره مسکن در ماه گذشته نرخ 41.8 درصد را ثبت کرد. همان طور که پیش تر در گزارشی تحت عنوان «تحلیل تورم اجاره مسکن تهران و کشور در سال 1402» (در 15 فروردین امسال)، نوشت، در حال حاضر «تورم بالای 40 درصدی در بازار اجاره نشین ها»، در مقایسه با روند تاریخی آن (زیر 13 درصد)، از «سه برابر شدن نرخ رشد سالانه هزینه اجاره مسکن نسبت به نیمه اول دهه 90 و سال های قبل از آن» حکایت دارد. در فروردین امسال نه تنها تورم نقطه ای اجاره به بالای 40 درصد رسید که تورم سالانه اجاره، یعنی میانگین رشد اجاره بهای مسکن در 12 ماه منتهی به پایان فروردین 1403 نیز رقم 40 درصد را ثبت کرد.
اینکه سرعت رشد نقطه ای و سالانه اجاره بهای مسکن به شکل تاریخی در دو سه سال گذشته و حتی در شروع امسال، افزایش یافته است، ناشی از سطح جهش یافته تورم عمومی و تورم مسکن است که در همین صفحه، قبلا درباره آن گزارش های تحلیلی منتشر شده بود. در این مقطع اما علاوه بر اینکه، ضرورت دارد سیاستگذار نسبت به ریشه های تب بالای تورم اجاره مسکن توجه کند تا بتواند مهمترین هزینه زندگی ماهانه خانوارها را از حالت سنگین و نامتعارف به سطح نرمال برگرداند، دو پیام هشداری نرخ جدید تورم اجاره هم باید دیده شود.
چراغ چک موتور تورم اجاره
پرواز تورم اجاره مسکن (تغییرات نقطه ای) از سطح تاریخی خود، چراغ چک این بازار را روشن کرده است. این سطح 41.8 درصدی رشد اجاره بها در قراردادهای فروردین 1403 از دو منظر مورد بررسی است. این نرخ نشان می دهد، فرمول مدنظر نمایندگان مجلس برای تعیین رشد مجاز اجاره بها در سال که تصویب کرده اند و برای تایید نهادی روانه شورای نگهبان است، با وضع موجود این بازار همخوانی ندارد.
فرمول نمایندگان می گوید، موجرها هر سال مکلف شوند اجاره بهای سال جدید را براساس 50 تا 100درصد تورم عمومی افزایش دهند و بیش از آن، ممنوع باشد. اما در حال حاضر، تورم اجاره از تورم عمومی جلو زده است به این صورت که در فروردین امسال، تورم نقطه ای اجاره مسکن 41.8 درصد شد در حالی که نرخ تورم عمومی نقطه ای در سطح 30.9 درصد قرار گرفت. به این ترتیب، در وضع موجود که نرخ رشد اجاره بها، 1.35 برابر نرخ تورم عمومی است، ملاک قراردادن تورم عمومی برای تعیین تورم اجاره، امکان پذیرش آن را از سوی بازار با تردید روبه رو می کند.
این فرمول می تواند به مدل آلمانی تنظیم تورم اجاره تغییر و اصلاح شود به این معنا که میانگین تورم اجاره چهار سال گذشته، معیار رشد مجاز اجاره مسکن در هر سال باشد. پیام دوم تابلوی اجاره بهای فروردین، متوجه سیاستگذاران اقتصادی است.
امسال حقوق و دستمزد مصوب، 35 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد که البته برای کارکنان و شاغلانی که بیش از حداقل دستمزد اداره کار، حقوق ماهانه دارند، نرخ رشد دستمزدشان در سال جاری، زیر 30 درصد خواهد بود. این رشد درآمد ماهانه برای مستاجرها، گسل مالی مقابل پرداخت اجاره بها با نرخ های بیش از 40 درصد به وجود آورده است. در نتیجه نابرابری بین رشد درآمد ماهانه و رشد اجاره بهای سالانه، بخشی از مستاجرها مجبور خواهند بود برای برآمدن از پس هزینه ها، محل اجاره نشینی شان را به سمت مناطق ضعیف در شهر یا حومه شهر تغییر دهند.
با این حال، در سال جدید پیش بینی می شود، همین سبقت تورم اجاره از تورم عمومی که برای این بازار تهدید به حساب می آید، از یک منظر دیگر، فرصت افزایش عرضه آپارتمان اجاره ای در بازار ایجاد کند. مالکانی که پیش تر موجر بودند و برای مدتی از این بازار خارج شدند، اکنون وقتی مشاهده کنند، رشد اجاره بها برای شان، بیش از رشد عمومی هزینه های زندگی شان است، احتمالا ترغیب به اجاره داری مجدد خواهند شد؛ اگر این اتفاق رقم بخورد، تا حدودی عرضه فایل اجاره ای در بازار به شکل محسوسی افزایش پیدا می کند.
