سرعت رشد شاخص اجاره مسکن کاهش یافت

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بر اساس گزارش مرکز آمار ایران از تغییرات ماهانه شاخص تورم عمومی مربوط به بهمن 1401 که به تازگی منتشر شده است، شاخص اجاره مسکن در کشور طی این ماه در مقایسه با دی 1401 بالغ بر 3/ 2 درصد رشد کرده است. این در حالی است که تغییرات ماهانه شاخص مذکور در دی ماه 8/ 2 درصد و در ماه قبل از آن یعنی آذر نیز همین مقدار بوده است.

این ارقام وقتی معنا پیدا می کند که بدانیم نرخ رشد ماهانه شاخص اجاره بها در کشور با شروع پاییز امسال به اوج خود رسید و 1/ 6 درصد ثبت شد. پس از آن در آبان ماه نیز تغییرات ماهانه این شاخص 7/ 3 درصد بود تا اینکه در آذر قدری کاهش یافت و همان نرخ در دی ماه نیز تثبیت شد.

اما اکنون داده های جدید حکایت از کاهش تغییرات ماهانه شاخص تورم اجاره در کشور دارد؛ رخدادی که باید دید آیا آغاز یک روند جدید در این بخش از بازار مسکن محسوب می شود یا اینکه به صورت موردی به وقوع پیوسته و ادامه دار نخواهد شد.

پایگاه خبری اخبار ساختمان هشتم بهمن ماه در گزارشی با عنوان «رشد اجاره بها در زمستان همچنان ثابت ماند» به علت این موضوع که چرا رشد اجاره بها در کشور طی دو ماه متوالی یعنی آذر و دی یکسان بوده است، پرداخت.

در این گزارش یک عامل موثر بر تثبیت نرخ رشد اجاره بها «اثر تغییرات فصلی بر میزان عرضه و تقاضا در بازار اجاره» و در نتیجه تغییرات اجاره بهای پیشنهادی موجران و اجاره بهای قطعی در قراردادهای منعقد شده در بازار زمستانی اجاره مسکن عنوان شد؛ کمااینکه به طور معمول فصل اوج جابه‌جایی مستاجرها تابستان است و عمده تغییر و تحولات قیمتی در این بازار نیز در همین فصل رخ می دهد.

هرچه بازار از فصل تابستان فاصله گرفته و به سمت فصول سردتر سال حرکت می کند، همزمان با کاهش تقاضا در این بازار، سرعت رشد اجاره بها نیز به طور معمول کمتر می شود. بنابراین یک دلیل اصلی برای انجماد تورم اجاره در شروع زمستان را می توان به موضوع تغییر فصل و کاهش تقاضا در این بازار که به طور کلی منجر به افت محسوس رونق در این بازار می شود نسبت داد.

عامل دوم نیز افزایش تمایل مستاجرها به تمدید قرارداد سال های قبل مربوط می شود. تحقیقات میدانی از بازار اجاره بها در شروع زمستان امسال نشان داد تعداد زیادی از مستاجرها به دلیل رشد شدید قیمت ها در بازار اجاره به تمدید قراردادهای قبلی خود تمایل نشان می دهند؛ چراکه در این شرایط احتمال اینکه بتوانند قرارداد سال جدید خود را با رشد معقولی منعقد کنند بیشتر است.

تمدید قرارداد در بازار اجاره بها به طور معمول و به جز مقاطع زمانی استثنایی یک قرارداد «برد- برد» برای موجر و مستاجر است و به نظر می رسد در زمستان امسال نیز هر دو طرف قراردادها چنین برآوردی داشته اند.

مجموعه این دو عامل سبب شد نرخ تورم شاخص اجاره بهای مسکن کشوری در دی ماه درجا بزند و طبعا همین دو عامل نیز به نوعی در کاهش این نرخ طی بهمن ماه اثرگذار بوده است. اما سوال مهم مستاجران این است که آیا این تغییرات با جهت بهمن ماه در ماه های آتی نیز ادامه پیدا خواهد کرد و سرعت رشد اجاره بها در یک روند پایدار کاهشی قرار می گیرد یا نه؟ اگر افت خفیف 5/ 0 واحد درصدی در بهمن ماه طی ماه های آتی ادامه پیدا کند یا حتی این افت با نرخ کمتر اما مستمر صورت گیرد، سال آینده می تواند سال به مراتب بهتری برای مستاجرها باشد. اما روزهای آینده بازار اجاره مسکن سفید خواهد بود یا سیاه؟

برای پاسخ به این پرسش در وهله اول لازم است یادآوری شود که سرعت رشد اجاره بها در کشور همچنان بالاست؛ کمااینکه اگر یک سال متوالی میانگین نرخ رشد ماهانه شاخص اجاره بهای کشور همین مقدار 3/ 2 درصدی باقی بماند، یعنی تورم سالانه اجاره‌ مسکن در کشور حدود 30 درصد خواهد بود که رقم قابل توجهی بوده و از میزان رشد احتمالی حقوق و دستمزد در سال آینده نیز بیشتر است.

البته در این صورت رشد سالانه اجاره بهای کشور از سالی که گذشت و این میزان بیش از 50 درصد بود، قدری کمتر می شود؛ اما نه آنقدر کمتر که شرایط بازار اجاره برای مستاجرها ایده آل تلقی ‌شود.

جدا‌ از اینکه رشد ماهانه تورم اجاره با توجه به میزان رشد حقوق و دستمزد همچنان بالا محسوب می شود، نباید از نظر دور داشت که بخش قابل توجهی از مستاجرها همین حالا در فقر مسکن به سر می برند، به این معنا که بیش از 50 درصد از درآمد خود را به پرداخت اجاره بها اختصاص می دهند؛ در حالی که بر اساس استانداردهای موجود، سهم مسکن از سبد هزینه های خانوار نباید از 30 درصد فراتر برود.

با این همه افت خفیف شاخص اجاره مسکن کشوری یک خبر امیدوارکننده محسوب می شود و می تواند نویدبخش این موضوع باشد که روند کاهش سرعت رشد اجاره بها آغاز شده و ادامه خواهد یافت. اما آیا بهمن ماه را باید سرآغاز روند بازگشت ثبات به بازار اجاره بها تلقی کرد و جای امیدواری وجود دارد؟ پاسخ به این سوال به صورت مطلق مشخص نیست. اکنون وضعیت فعلی بازار اجاره بها نامشخص و در میانه دو رنگ سیاه و سفید است. در واقع اتفاق بهمن ماه بازار اجاره مسکن کشوری خاکستری است و در ادامه می تواند به سمت سیاه یا سفید میل کند.

اجاره بها در کشور ما اغلب رقمی بین تورم عمومی و تورم مسکن است، اما این به معنای تغییرات همزمان و برابر تورم اجاره با دو نرخ دیگر نیست. اجاره بها با قدری تاخیر نسبت به رشد تورم عمومی و با تاخیر به مراتب بیشتر نسبت به تورم مسکن، آنها را دنبال می کند.

تجربه سال های اخیر نشان داده بسته به اینکه کدامیک از دو نرخ تورم عمومی و تورم مسکن هیجان صعودی بگیرد، اجاره بها نیز در هر زمان از یکی از این دو بیشتر پیروی می کند. اما در نهایت میانگین تاریخی رشد سالانه اجاره بها نزدیک نرخ تورم عمومی و اغلب از تورم مسکن کمتر است؛ چراکه بازار اجاره بها یک بخش کاملا مصرفی از بازار مسکن است که هیچ تقاضای سوداگرانه ای در آن وجود ندارد و به همین دلیل بیش از هر چیز خود را با نرخ تورم عمومی که آن هم مربوط به رشد قیمت اقلام مصرفی خانوار است، تطبیق می دهد.

بازار اجاره بها در ماه های پیش رو

برای اینکه بدانیم اکنون در بازار اجاره بها چه خبر است و با این وصف از آینده این بازار چه انتظاری می رود، مداقه در نمودار روند ماهانه تغییرات شاخص اجاره مسکن کشوری که در این گزارش منتشر شده راهگشا است. این نمودار نشان می دهد از آنجا که بازار مسکن شرایط غیرعادی تورمی پیدا کرده و مثل روال طبیعی کار نمی کند، بازار اجاره بها نیز به جای دنبال کردن شرایط پرنوسان و بالا و پایین های قیمت مسکن، خود را با تورم عمومی تنظیم می کند.

مشاهدات نیز نشان می دهد بسیاری از موجرها اکنون مثل بقیه خانوارها با رشد قابل توجه قیمت اقلام مختلف در سبد مصرفی خود روبه‌رو هستند و از این جهت اجاره بهای دریافتی خود را نیز متناسب با این تورم تنظیم می کنند.

گزارش های رسمی حکایت از آن دارد که در بهمن ماه تورم اقلام خوراکی نسبت به ماه مشابه پارسال 70 درصد و تورم عمومی نیز بالای 50 درصد بوده است.

به این ترتیب اگر موجران بخواهند در ماه های آینده میزان رشد اجاره بهای املاک خود را متناسب با این سطح بالا از نرخ تورم عمومی تنظیم کنند، باید منتظر روزهای سیاه در بازار اجاره بها بود. در صورتی که تورم افسارگسیخته در بازارهای مختلف ادامه پیدا کند، موجرها برای جبران و پوشش این تورم در هزینه های خانوار خود به افزایش اجاره بها با نرخ های بالاتر روی خواهند آورد و با اندکی تاخیر، تاثیر سوء تورم عمومی بالا بر تورم اجاره بها در ماه های آینده مشهود خواهد شد.

اما اگر دولت بتواند به درستی از ابزارهای مهار تورم عمومی استفاده کند، نه تنها مانع از جریان تند رشد قیمت مسکن در بازار معاملات ملکی خواهد شد، بلکه مانع از رشد تورم اجاره بها نیز خواهد شد و در واقع مانع از ارسال سیگنال قیمتی منفی از نرخ تورم عمومی به موجران می شود. با این حال در غیاب مهارکننده های تورم وضعیت بازار اجاره در ماه های آینده می تواند ناامیدکننده باشد و رشد شاخص اجاره بها بار دیگر سرعت بگیرد.

نرخ بهره بالاتر برای یک کشور، به معنای آن است که ارزش پول آن کشور نسبت به کشورهایی که نرخ بهره پایین تری ارائه می دهند، افزایش یافته است. از سوی دیگر وجود تورم، می تواند دلیلی برای تعیین نرخ های بهره بالاتر برای کمک به کم کردن فعالیت های اقتصادی و کاهش تورم باشد. بنابراین به طور خلاصه نرخ بهره بانکی، یکی از ابزارهای کنترل حجم نقدینگی در اقتصاد کلان محسوب می شود.

همراه نرخ بهره متغیر‌‌های دیگری که وابستگی تقریبا مستقیمی با این شاخص دارند وجود دارد که عبارتند از نرخ بهره ارائه تسهیلات و نرخ بهره بازار بین بانکی که اختیار تعیین همه آنها متناسب با شرایط خاصی که کشور از نظر تورمی به آن دچار است، با سیاستگذار است.

ابزار کارآمد مهار تورم

کارشناسان توصیه می کنند سیاستگذار برای مهار انتظارات تورمی و مشخصا نرخ تورم عمومی که روی تورم سایر بازارها تاثیر مستقیم دارد، از ابزار شناخته شده علم اقتصاد در این رابطه یعنی «نرخ بهره» کمک بگیرد.

بانک مرکزی می تواند برای کنترل حجم پول، از طریق متغیر نرخ بهره در بازوهای اجرایی خود یعنی بانک ها اقدام لازم را انجام دهد؛ به این ترتیب که با تعیین این نرخ، امکان جذب یا خروج پول ها از بانک ها را فراهم کند. واقعیت این است که نرخ بهره به عنوان «هزینه اجاره پول» عمل کرده و بانک ها با تعیین نرخ بهره برای پس اندازها، موجبات جذب پول در بانک یا خروج پول را فراهم می کنند. این مساله موجب کاهش یا افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد می شود.

گفته می شود دولت برای افزایش نرخ بهره ملاحظاتی دارد، از جمله اینکه آن را عامل رکود اقتصادی می داند؛ اما اقتصاددان ها با یادآوری اینکه اقتصاد علم اولویت بندی و انتخاب است، یادآوری می کنند که اکنون سیاستگذار باید بین بد و بدتر انتخاب کند.

از سوی دیگر شرایط ملتهب بازار ارز سبب شکل گیری انتظارات تورمی در بازارهای مختلف شده و دور از ذهن نیست که بازار اجاره بها نیز در آینده نه چندان دور تحت تاثیر این موضوع قرار بگیرد. بنابراین مهار تورم در بازارهای مختلف از کانال مهار انتظارات تورمی می گذرد و مهار انتظارات تورمی مستلزم کاهش التهاب در بازار ارز به واسطه کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازارها است.