چند راهکار درست برای مهار تورم اجاره مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، رصد سه علامت فاحش از وجود تورم بالا در بازار اجاره، سیاستگذار مسکن را به مخاطب خاص به صدا درآمدن آژیر قرمز در این بازار تبدیل کرده است.

تازه ترین بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده از وضعیت بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی سال گذشته و اولین ماه سال جاری و در حالی که هنوز بازار مسکن سال ۱۴۰۲ عملا به طور جدی شروع به کار نکرده است، نشان دهنده دشوارتر شدن شرایط مستاجرها در این بازار است.

در حالی که از چند ماه قبل آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن چه در بخش معاملات خرید و چه در حوزه معاملات اجاره، منتشر نشده است اما شرایط فایل های معرفی شده به بازار اجاره، برآورد سطح جدید نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبت p به r) و همچنین تخمین میزان رشد اجاره بها و مقایسه آن با متوسط افزایش دستمزد نیروی کار در ابتدای سال جاری، سه علامتی است که نشان دهنده به صدا درآمدن آژیر قرمز در بازار اجاره هستند.

در چنین شرایطی، هم اکنون سیاستگذار مسکن به مخاطب اصلی این آژیر قرمز تبدیل شده است؛ چرا که اطلاع وی از این وضعیت و به کارگیری سیاست های درست برای مهار تورم اجاره در زمانی که هنوز بازار مسکن 1402 درابتدای راه است، موضوع حیاتی محسوب می شود.

دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد، اهمیت سیاستگذاری درست و مهار تورم در این بخش از بازار مسکن یعنی بازار اجاره به مراتب بیش از حوزه معاملات خرید و فروش مسکن است؛ به این علت که بخش زیادی از خانه اولی هایی که به دلیل جهش چندساله قیمت مسکن عملا به اجبار به بیرون از بازار معاملات خرید آپارتمان رانده شدند، به آخرین سنگر، یعنی بازار اجاره پناه برده اند.

همین موضوع باعث افزایش تقاضای اجاره نشینی به خصوص در شهر تهران و سایر کلانشهرها و شهرهای بزرگ و حتی شهرهای کوچکتر شده است. از سوی دیگر، سطح توانایی مالی مستاجرها به مراتب از متقاضیان خرید مسکن پایین تر بوده و به همین علت میزان حساسیت در آنها و این سمت از بازار مسکن نسبت به تحولات قیمتی و سطوح تورمی بالاتر است.

به عبارت دیگر تحت تاثیر توان مالی محدودتر در سمت تقاضای بازار اجاره، مستاجرها به مراتب در برابر تحولات قیمتی در این بازار، آسیب پذیر‌‌‌‌تر از متقاضیان خرید مسکن هستند. در شرایطی که در نبود آمارهای رسمی، تحقیقات میدانی و واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران از کاهش شدید معاملات خرید آپارتمان به خصوص در فروردین ماه که ماه نیمه تعطیل بازار مسکن است خبر می دهند اما به واسطه سررسید شدن بخشی از قراردادهای اجاره مربوط به سال‌‌‌‌ گذشته و سال های قبل، معاملات اجاره مسکن در ماه ابتدایی سال نیز جریان دارد؛ هر چند به طور قطع حجم این معاملات نسبت به ماه های دیگر کمتر است اما هم اکنون شرایط بازار مسکن به گونه ای است که حجم معاملات اجاره در فروردین ماه از تعداد معاملات خرید سبقت گرفته و بیشتر است.

بنا بر همین دلایل و از آنجا که سهم قابل توجهی از درآمدهای خانوارهای مستاجر در هر ماه، صرف تامین هزینه اجاره نشینی می شود، هم‌‌‌‌اکنون توجه به بازار اجاره مسکن و چاره اندیشی برای مهار تورم در این بازار به مراتب مهمتر از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی است.

آلارم اول؛ وضعیت فایل های عرضه شده به بازار اجاره

اولین نشانه از به صدا درآمدن آژیر خطر در بازار اجاره مسکن در اولین ماه از سال جاری مربوط به «مشخصات قیمتی فایل های عرضه شده به بازار اجاره» است.

در شرایطی که از چند ماه قبل، انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن از جمله تغییرات نرخ اجاره بها متوقف شده است اما رصد حجم انبوهی از فایل هایی که در هفته های گذشته -روزهای پایانی سال گذشته و اولین ماه از سال 1402- به بازار اجاره مناطق مختلف شهر تهران عرضه شده نشان می دهد هم اکنون متوسط کل اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به رقمی حول و حوش 190 تا 200‌ هزار تومان رسیده است.

این آمار برآوردی از متوسط اجاره بها در فایل های عرضه شده به بازار اجاره، بر اساس نرخ های پیشنهادی موجران است؛ معمولا این قیمت ها با کاهش جزئی نسبت به بهای پیشنهادی، در قراردادهای قطعی بین مستاجرها و موجرها مورد توافق قرار گرفته و ثبت می شوند.

برآوردهای به عمل آمده از شرایط موجود نشان می دهد سطح جدید اجاره بهای مسکن در سال جاری در مقایسه با متوسط مبلغ اجاره بهای ماهانه مسکن در شهر تهران در مقطع زمانی مشابه سال گذشته -فروردین ماه 1401- به طور متوسط بین 42 تا 50‌ درصد رشد داشته است. این افزایش در مناطق مختلف متفاوت بوده است و بر اساس تنوع و سطح مرغوبیت مناطق و واحدهای مسکونی واقع در آنها، در برخی مناطق این میزان کمتر اما در برخی دیگر هم به لحاظ میزان رشد و هم به لحاظ نرخ اجاره بهای مسکن، بیشتر است.

اما برآوردها از ارقام به دست آمده، از فایل های بررسی شده بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد هم‌‌‌‌اکنون به طور متوسط در شهر تهران، اجاره بهای کل ماهانه مسکن برای واحدهای مسکونی با متراژ 65 تا 80 مترمربع، به رقمی بیش از 9 تا 10 میلیون تومان رسیده است.

مقایسه این سطح از اجاره بهای ماهانه با وضعیت دستمزد نیروی کار که برای سال جدید حول و حوش هشت میلیون تومان (حداقل دستمزد نیروی کار برای سال 1402) تعیین شده است، نشان دهنده خارج شدن بازار اجاره از استطاعت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر است.

از سوی دیگر در شرایطی که حداقل حقوق بر اساس قانون کار در سال جاری 27‌ درصد افزایش داشته است، افزایش 42 تا 50 درصدی متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران نیز معیار دیگری برای خارج شدن این بخش از بازار مسکن از استطاعت تعداد زیادی از خانوارهای مستاجر در پایتخت است. این موضوع نشان دهنده اولین علامت از وجود تورم بالا در بازار اجاره مسکن 1402 است.

تورم مسکن به بازار اجاره سرایت کرده است

علامت دوم، به «سرایت فشار تورم مسکن به بازار اجاره» مربوط است. یکی از دماسنج های مهم و اصلی برای سنجش وضعیت تورمی در بازار مسکن، نسبت P به R یا همان نسبت قیمت مسکن به اجاره بهای واحدهای مسکونی است. این نسبت همواره و متناسب با تحولات قیمتی در دو بازار معاملات خرید و اجاره مسکن، تغییر می کند. ضمن آنکه در شرایط معمول و عادی، کف و سقف متعارفی دارد که عمدتا بین عدد 15 تا نهایت 24 و 25 است.

هر زمان قیمت مسکن به دلیل جهش از سطح متعارف بیشتر می شود، عدد این نسبت نیز از سطح 25 فراتر می رود؛ اما در شرایط نرمال، این نسبت بین بازه 15 تا 25 در نوسان است. پاییز 99 تحت تاثیر سه سال جهش پی در پی و شدید قیمت مسکن، این نسبت به سقف تاریخی یعنی عدد 36 رسید.

اما برآوردهای ما بر اساس تخمین سطح متوسط اجاره بهای مسکن و همچنین متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران نشان می دهد این نسبت هم اکنون به حدود 27 رسیده است. این بازگشت از آنجا که ناشی از کاهش قیمت مسکن نبوده بلکه نتیجه رشد تند اجاره بها بوده است، خبر خوبی برای مستاجرها و بازار اجاره محسوب نمی شود.

کاهش این عدد در شرایطی که همچنان رشد قیمت مسکن ادامه دارد نشان از رشد بالای اجاره بها در شهر تهران در دو تا سه سال اخیر و ادامه این رشد بالا در بازار اجاره دارد. در واقع معنای کاهش عدد مربوط به نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در شهر تهران، سرایت یا انتقال فشار تورم مسکن به تورم اجاره است.

جاماندگی رشد درآمد خانوارها از تورم اجاره

علامت سوم، موضوع «جاماندگی رشد درآمد خانوارها از تورم اجاره‌‌‌‌» است. همانگونه که در بالا نیز گفته شد، برآوردها در شرایطی از افزایش 42 تا 50 درصدی متوسط اجاره بها در سال جاری نسبت به سال گذشته همین موقع خبر می دهد که حداقل حقوق نیروهای کار در سال جاری، تنها 27‌ درصد افزایش یافته است. این موضوع به معنای افزایش فشار اجاره نشینی بر مستاجرها و متقاضیان بازار، تحت‌تاثیر جاماندگی رشد درآمد خانوارها (حقوق و دستمزد) از تورم اجاره است.

همه این سه علامت، در شرایطی نشان از سخت تر شدن شرایط برای مستاجرها در سال جاری دارد که سیاستگذار مسکن مخاطب خاص این شرایط است. سیاستگذار باید با اطلاع دقیق و درست از آنچه هم‌‌‌‌اکنون در بازار اجاره در جریان است بتواند در زمان مناسب، اقدام لازم، موثر و فوری را برای مهار تورم اجاره و کاهش فشار اجاره نشینی یا دست کم جلوگیری از افزایش آن به عمل آورد.

یک نکته مهم در این باره توجه سیاستگذار به بازار اجاره و ضرورت مهار تورم آن به واسطه تبدیل این بازار به عنوان آخرین پناهگاه متقاضیان مسکن و خانه اولی هاست.

آن دسته از متقاضیانی که به صورت بالقوه و در صورت عدم رشد شدید قیمت ها در بازار مسکن، به عنوان گروه خانه اولی، متقاضی خرید مسکن بودند اما در نتیجه آغاز جهش شدید قیمت مسکن از سال 97 و ادامه آن تاکنون، از این بازار به اجبار حذف شده و چاره‌‌‌‌ و پناهگاهی جز بازار اجاره برای آنها باقی نمانده است. در واقع سیاستگذار با اطلاع از این موضوع باید زمینه های لازم را برای آنکه مستاجرها بتوانند از پس تامین هزینه های اجاره نشینی برآیند، فراهم کند.

با این حال، از سه سال گذشته، تحت تاثیر تورم عمومی بالا و جهش قیمت مسکن که دو فاکتور مهم در تعیین تحولات قیمتی و میزان افزایش اجاره بهای مسکن هستند، اجاره بها با رشد شدید افزایش داشته است. در واقع طی سه سال اخیر، میزان رشد اجاره بهای مسکن از همه سال های قبل از آن شدیدتر بوده است و به طور متوسط سطح اجاره بها در شهر تهران و سایر شهرها بین 40 تا 50‌ درصد در هر سال در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.

تبعات ادامه تورم بالا در بازار اجاره چیست؟

بررسی های کارشناسی نشان می دهد در صورت ادامه تورم بالا در بازار اجاره دست کم سه پیامد منفی ناشی از آن گریبانگیر مستاجرها و این بازار خواهد بود.

اولین پیامد مربوط به «افت اجباری کیفیت مسکن اجاره ای» برای مستاجرهاست. تحقیقات میدانی نشان می دهد، تحت تاثیر افزایش شدید هزینه اجاره نشینی در شهر تهران، تمایل به سکونت در واحدهای مسکونی اجاره ای با کیفیت پایین و امکانات کم یا فاقد امکانات، در برخی از محله ها و مناطق افزایش یافته است.

به عنوان مثال، در سال های معمول که سطح اجاره بهای مسکن با رشد شدید سالانه همراه نبود، واحدهای مسکونی واقع در طبقات سه به بالا فاقد آسانسور، در یک بازه زمانی طولانی مدت بدون مشتری باقی مانده و در نهایت موجر ناچار به تخفیف قابل توجه برای اجاره واحد به فرد متقاضی می شد. یا به عنوان مثال، طول دوره اجاره واحدهای مسکونی که از انباری یا پارکینگ برخوردار نبوده، عمربنای آنها بالاتر یا نقشه آنها قدیمی تر بود، از سایر واحدهای معمولی، برخوردار از امکانات گفته شده با عمربنای کمتر، بیشتر بود و سطح قیمت این واحدها به مراتب کمتر از واحدهای معمولی بود.

از سوی دیگر، متقاضیان این واحدها که در ردیف آپارتمان های نامرغوب یا کم کیفیت در بازار اجاره قرار داشتند، تنها اقشار خاصی بودند و خانوارهای معمولی با سطح درآمد عادی تمایلی به سکونت در آنها نداشتند.

اما تحقیقات میدانی انجام شده نشان می دهد، این واحدهای مسکونی به دلیل سطح مناسب تر اجاره بها، در شرایطی که هم اکنون به دلیل رشد شدید هزینه اجاره نشینی، خانوارها با مشکل مواجه شده اند، با رشد تقاضا روبه‌رو هستند. یعنی تمایل برای اجاره و سکونت در این واحدها به دلیل مناسب تر بودن سطح اجاره افزایش یافته است.

از سوی دیگر، فاصله قیمتی قابل توجه برای اجاره این واحدها با نرخ اجاره واحدهای معمولی، تحت تاثیر این افزایش تقاضا کاهش یافته است. واسطه ها می گویند مالکان و موجران این گروه از واحدها دیگر نیازی به تخفیف های قابل توجه یا معطلی طولانی مدت برای اجاره این واحدها ندارند. افت اجباری کیفیت مسکن اجاره ای شامل مهاجرت به محلات و مناطق پایین تر و ارزان تر، جابه‌‌‌‌جایی از واحدهای نوساز و کم سن و سال به واحدهای مسن‌‌‌‌تر و با عمربنای بیشتر و همچنین واحدهای کوچک متراژتر نیز می شود.

پیامد دوم مربوط به «حذف یا کاهش هزینه های ضروری در سبد ماهانه مصرف خانوار» است. با رشد شدید اجاره بها و تداوم آن، خانوارها برای تامین هزینه اجاره نشینی ناچار به حذف برخی از هزینه های مربوط به تهیه اقلام خوراکی و سایر هزینه های ضروری زندگی خود هستند. در سال های اخیر، رشد اجاره بها یکی از عوامل مهم در کاهش سهم خرید برخی از کالاها (حتی برخی کالاهای اساسی) در سبد هزینه ای خانوارها بوده است.

«مهاجرت به حومه شهرها و کلانشهرها» به دلیل ناتوانی از تامین هزینه های اجاره نشینی در شهر مادر، سومین پیامد منفی تداوم تورم بالا در بازار اجاره است. موضوعی که دست کم در یک سال و نیم گذشته، در بازار مسکن شهر تهران و برخی دیگر از کلانشهرها به وضوح رخ داده و رصد شد.

جهش شدید قیمت مسکن در شهر تهران در موج اول، منجر به مهاجرت گروهی از خانه اولی ها و متقاضیان خرید مسکن از پایتخت به شهرهای حومه ای به خصوص حومه جدید (شهرهای جدید اطراف تهران مانند پرند و پردیس) شد.

در موج بعدی، برخی از سرمایه گذارها نیز به این شهرها مهاجرت کرده و خریدهای سرمایه ای خود را از بازار مسکن این مناطق پیرامونی انجام دادند. اما دست کم طی یک تا یک سال و نیم اخیر، گروه زیادی از مستاجرها که دیگر قادر به تامین هزینه اجاره نشینی در تهران تحت تاثیر تورم بالا در این بازار نبودند، مقصد اجاره نشینی خود را از پایتخت به حومه تغییر دادند.

کارشناسان نسبت به پیامد موج های بعدی و گسترده تر مهاجرت از تهران و کلانشهرها به شهرهای حومه ای و همچنین سرایت التهاب بالا به بازارمسکن این مناطق، در صورت ادامه تورم شدید در بازار اجاره و عدم مهار آن از سوی سیاستگذار هشدار می دهند.

شرط تحقق پیش بینی امیدوارکننده در ارتباط با بازار اجاره چیست؟

با این حال واسطه های بازاراجاره مسکن شهر تهران یک پیش بینی امیدوارکننده اما مشروط در ارتباط با شرایط تورمی بازار اجاره در سال 1402 مطرح می کنند.

واسطه ها می گویند از آنجا که بازار اجاره به واسطه رشد شدید نرخ ها در سه سال اخیر، عملا ظرفیتی برای ثبت تورم های بالا ندارد، انتظار می رود در ادامه سال جاری و در ماه های طلایی اوج جابه‌‌‌‌جایی ها در این بازار (فصل تابستان)، تورم اجاره نسبت به دو سال قبل کمتر باشد. با این حال، تحقق این پیش بینی امیدوارکننده، یعنی کاهش شیب تورم اجاره در سال جاری، یک شرط مهم دارد و آن مهار تورم عمومی و کاهش آن است.

از آنجا که بازار اجاره و تحولات قیمتی آن به شرایط قیمتی بازار مسکن و سطح تورم عمومی بستگی دارد، شرط اصلی مهار تورم در این بازار، مهار تورم عمومی است. چرا که یکی از دلایل مهم تورم بالا در بازار مسکن نیز سطح بالای تورم عمومی است.

بنابراین، بررسی های کارشناسی نشان می دهد راه کنترل تورم اجاره چیزی جز مسیر کنترل تورم عمومی نیست و هرگونه طرح، برنامه، سیاست و تصمیم برای بازار اجاره بدون مهار تورم عمومی کاملا بی اثر است و حتی می تواند نتیجه عکس نیز به همراه داشته باشد.

تجربه این گونه سیاست ها نیز در سال های اخیر در این بازار در دسترس قرار دارد. در سال هایی که سیاست‌‌‌‌ مهار تورم اجاره از طریق سقف گذاری دستوری برای میزان افزایش اجاره بها در قراردادهای تمدیدی از سوی سیاستگذار مسکن اجرایی شد، اتفاقا در همان سال ها بالاترین سقف تورم اجاره نیز به ثبت رسید و تورم اجاره قله 50 درصدی را درنوردید.

ارقام مربوط به میزان رشد اجاره بهای مسکن در این سال ها که حدود دو برابر سقف تعیین شده برای رشد اجاره بها در آن سال ها بود نیز در مراجع معتبر آماری یعنی مرکز آمار ایران و داده های بانک مرکزی موجود است و از سوی آنها منتشر شده است.

این در حالی است که یک سمت دیگر بازار اجاره، موجرها هستند که تعداد زیادی از آنها هزینه های زندگی خود را از طریق اجاره بهای دریافتی از مستاجر تامین می کنند؛ در شرایطی که تورم عمومی بالا وجود دارد، موجرها نیز برای تامین هزینه های زندگی خود ناچار به افزایش درآمدشان از مسیر اجاره بهای دریافتی هستند. بنابراین تنها راه موثر برای مهار اجاره بها و کاهش فشار اجاره نشینی، مهار تورم است.