تجربه 13 کشور دنیا در ساماندهی بازار اجاره‌ مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از فارس، کمتر از 10 روز تا آغاز فصل تابستان باقی مانده و بازار نقل و انتقال مسکن استیجاری همزمان با افزایش دما به تدریج در حال گرم شدن است.‌

از طرفی در روزهای اخیر با افزایش بی ضابطه قیمت های رهن و اجاره، ‌مستاجران ‌اضطراب انعقاد قرارداد جدید و افزایش اجاره بهای خود را دارند.

در این راستا این بخش از گزارش مرتبط با اجاره مسکن به مسئله نقش 13 دولت‌‎ مختلف جهان با تفکرهای مختلف در ساماندهی بازار اجاره می پردازد.

‌در برخی کشورهای جهان تعیین اجاره ­بهای اولیه در بازار آزاد تابعی از شرایط تنظیم گری و ملاحظات اقتصادی-اجتماعی است و افزایش اجاره بهای سالانه نیز به صورت دستوری تنظیم می ­شود. مطابق بررسی های انجام شده از کشورهای مخلتلف دنیا، اغلب دولت ها در زمینه افزایش اجاره ­بهای سالانه به صورت دستوری رقم آن را اعلام می­‌کنند و حتی هشت کشور نیز به صورت مستقیم و غیرمستقیم بر تعیین اجاره­ بهای اولیه نظارت دارند.

دولت ها برای ساماندهی اجاره در بازار مداخله می کنند

در این راستا، پرویز آقایی، کارشناس مسکن با اشاره به راهکار دولت های مختلف در ساماندهی بازار اجاره مسکن گفت: تعیین میزان اجاره بها در تعدادی از کشورهای دنیا تابعی از استانداردهای دولتی است.

وی افزود: جالب است که در این کشورها هرچه میزان تورم بخش مسکن افزایش داشته باشد اجاره­ ها با کنترل و مداخله بیشتری از طرف دولت ها روبرو خواهد شد.

آقایی در تشریح نحوه مداخله دولت بر بازار اجاره مسکن گفت: برآوردها نشان می دهد که میزان افزایش اجاره بها در برخی از کشورهای دنیا به گونه ای تعیین می شود که حداکثر به میزان 40 درصد تورم بخش مسکن باشد.

این کارشناس مسکن در ادامه توضیحات خود گفت: یعنی اگر تورم بخش مسکن 30 درصد است میزان افزایش اجاره 12 تا 14 درصد خواهد بود.

بر اساس نظر کارشناسان، استدلال سیاستگذاران در ساماندهی بازار اجاره مسکن از طریق نرخگذاری دستور، این است که مالک از تورم بخش مسکن بهره مالکانه را دریافت کرده است و نباید بهره بیشتری را از جانب مستاجر خواستار باشد.

در واقع مسکنی که در بازار اجاره قرار دارد یک نوع کالای سرمایه ای است و نه مصرفی؛ حال این کالای سرمایه ای با تورم همراه بوده و مالک بدون کار و فعالیت اجتماعی به انباشت ثروت دست یافته است. همزمان مستاجر از دسترسی به مسکن بیش از گذشته محروم شده، زیرا این بخش با تورم همراه بوده است. بنابراین اولین اهرم سیاستگذاری در این کشورها این خواهد بود که ارتباط بیان تورم بخش مسکن و تورم بخش اجاره را قطع کنند.

واکاوی تجربه جهانی مداخله دولت ها در بازار اجاره

بررسی تجربه جهانی در ساماندهی بازار اجاره نیز همین گفته کارشناسان را تایید می کند. به عنوان مثال در سال 2022 در کانادا بحران مسکن ایجاد شد تا جایی که فروش مسکن به اتباع خارجی ممنوع و در این سال مسکن با 20 درصد تورم همراه شد اما دولت های محلی حداکثر 6 درصد افزایش اجاره بها را مجاز دانستند و حتی در برخی شهرها این عدد به دو درصد نیز رسید.

بنابراین شیوه های کنترل بازار اجاره بها اهرمی است که سیاستگذاران می توانند به وسیله آن ارتباط میان تورم اجاره و تورم بخش مسکن را قطع کنند.

دولت ابزار خود برای ساماندهی بازار اجاره را تقویت کند

به عقیده کارشناسان، نکته مهم دیگر در لزوم ساماندهی بازار اجاره مسکن به توزیع تورم مرتبط است، در این رابطه، پرویز شهابی، کارشناس مسکن بیان کرد: برخی موجران بالغ بر 10 واحد مسکونی به بازار اجاره عرضه کرده اند، اگر این موجر با تورم 30 درصدی در سال روبرو باشد، یعنی 30 درصد تورم را تحمل کند در کنار آن با عرضه این 10 واحد 300 درصد تورم به بازار تحمیل خواهد کرد و در واقع سود حاصل از تورم دریافت کرده است.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: بنابراین در بسیاری از کشورها از جمله در آمریکا به بزرگ مالکان اجازه افزایش بیش از 2 درصدی اجاره واحدهای مسکونی در بازار را نمی دهند.

با توجه به نظرات یاد شده به نظر می رسد، دولت باید از طریق ابزارهای خود به مداخله قیمتی در بازار اجاره مسکن ورود کرده و پیش از توسعه سیاست ها ابزارهای خود در این زمینه را تقویت کند.