افزایش تمایل آلمانی‌های به اجاره‌نشینی
خبرگزاری زد.دی.اف آلمان در گزارشی نوشته برای بسیاری از افراد با وضعیت مالی متوسط، خرید خانه مقرون به صرفه نیست. این مساله قابل درک است اما هم‌اکنون برای افراد با درآمد بیشتر نیز رؤیای داشتن یک خانه در حال دورتر شدن است. این مساله متاثر از چند مساله است؛ از جمله تغییراتی که در نرخ بهره وام بانکی رخ داده بود.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از اکوایران، بر اساس مطالعه مورد اشاره این رسانه، خرید املاک و مستغلات در آلمان زمانی مقرون به صرفه تلقی می شود که خانوارها مجبور نباشند بیش از 30 درصد درآمد ماهانه خود را صرف بازپرداخت وام و بهره آن کنند.
طبق مطالعه موسسه اقتصادی آلمان، عرضه املاک مسکونی مقرون به صرفه برای فروش در سال 2022 به میزان قابل توجهی کاهش پیدا کرده است. به عنوان مثال، برای یک پنجم جامعه با بالاترین درآمد، صرف کردن 47 درصد از درآمد ماهانه بابت بازپرداخت وامِ نیمی از آگهی های خانه های تک خانوار (خانه های مناسب برای افراد مجرد) نیز مقرون به صرفه تلقی نشده اند.
نرخ بهره وام برای خانوارهای با درآمد متوسط 3730 یورو (خالص)، نسبت به خانه های تک خانوار مقرون به صرفه، از 40 درصد در سه ماهه اول سال به 28 درصد در سه ماهه سوم سال کاهش پیدا کرده است. این یعنی در حال حاضر افراد آمادگی پرداخت مبالغ کمتری برای بازپرداخت وام و بهره خرید مسکن دارند.
نویسندگان این مطلب، چرخش نرخ بهره در سال گذشته را دلیل اصلی می دانند و معتقدند نرخ بهره برای وام های املاک و مستغلات دوباره افزایش می یابد.
بر اساس این گزارش، چرخش در نرخ های بهره، بر وضعیت عرضه در پلتفرم های آگهی های آنلاین نیز تاثیر گذاشته و تعداد پیشنهادات از ابتدای سال 2022 به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده است.
در اکتبر 2022 یعنی سال گذشته میلادی 60 درصد منازل خانواده های یک و دو نفره و 41 درصد آپارتمان های مختصِ فروش (کاندومینیوم ها) بیشتر از ابتدای سال در سراسر آلمان آگهی شده است. البته با توجه به عدم تمایل به خرید، قیمت های آگهی شده تاکنون تا حد زیادی ثابت مانده است.
تفاوت اصلی بین یک کاندومینیوم و آپارتمان در وضعیت مالکیت آن است. به بیان ساده، کاندو یا کاندومینیوم معمولا توسط انجمن مالکان آن اداره می شود و هر واحد نیز یک مالک جداگانه هم دارد، اما مالکیت ساختمان های آپارتمانی کاملاً متفاوت است. واحدهای آپارتمانی را نمی توان به طور جداگانه خریداری کرد. ساختمان های آپارتمانی به طور معمول دارای یک مالک یا به احتمال زیاد یک شرکت (با واحدهای اجاره ای به مستاجرین) هستند.
همچنین به دلیل اینکه افراد کمتری می توانند مالک خانه شوند، تقاضا برای آپارتمان های اجاره ای در حال رشد است و اجاره بها در سال 2022 به طور قابل توجهی بیشتر از سال های گذشته افزایش یافته است.
یکی از نشانه های چرخش نرخ بهره معاملات املاک، تمایل کمترِ خریداران به پرداخت هزینه های مربوط به آن است. گزارش ZDF اشاره به این دارد که هم‌اکنون پرداخت اقساطی که بیشتر از 30 درصد درآمد ماهانه خانوار را به خود اختصاص می دهد، برای خریداران -حتی با درآمدهای بالاتر از متوسط- دیگر مقرون به صرفه نیست. این رسانه پیش تر در گزارشی به وضعیت اجاره نشینی در برلین آلمان اشاره کرده بود. طبق آن گزارش، مشخص شده بود که با وجود افزایش نرخ اجاره بها در این کشور طی 20 سال گذشته، در سال 2022 برای اجاره یک آپارتمان کوچک 43 متری به طور متوسط باید دست کم 13 درصد از درآمد متوسط ماهانه پرداخت می شد.
با در نظر گرفتن نیاز خانواده های بیش از تک نفره به خانه های بزرگتر، احتمالا باید بین 15 تا 20 درصد درآمد ماهانه صرف اجاره بها شود. بدین ترتیب، در صورتی که درآمد یک خانواده مثلا سه نفره که تنها یک نفر از آنها شاغلند، بالاتر از حد متوسط نباشد و بخواهند آپارتمان بهتری اجاره کنند، احتمالا باید دست کم 25 تا کمتر از 30 درصد هزینه ماهانه را به اجاره بها اختصاص دهند.
در وضعیتی مشابه، اگر دو نفر از اعضای خانواده سه نفره شاغل باشند، این سهم به طور قابل توجهی تا کمتر از 20 درصد کاهش پیدا می کند.
در نظر گرفتن این سهم اجاره بها از کل هزینه های ماهانه، در کنار قوانین اغلب کشورهای اروپای غربی، به ویژه آلمان، که معمولا به نفع مستاجرهاست نه موجر و شرکت ها، می توان منطق این تغییر تازه در معاملات املاک در این کشور را درک کرد.
به زبان ساده، یک خانواده اجاره نشین ساکن آلمان با توجه به اینکه معمولا نیازی ندارد هزینه رهن (ودیعه مسکن) بپردازد، دغدغه ای بابت افزایش قابل توجه هزینه اجاره بها در سال جدید ندارد و معمولا نگرانی هر ساله ای برای گشتن به دنبال خانه جدید نخواهد داشت، ترجیح می دهد در شرایط فعلی اقتصادی بین 13 تا کمتر از 30 درصد هزینه های ماهانه خود را صرف پرداخت اجاره بها کند تا اینکه بخواهد سهم بیشتری برای بهره وام بانکی بپردازد.
در مقابل، در ایران با توجه به اینکه قراردادهای اجاره یکساله بسته می شود و از طرفی نرخ تورم بالاست، ارزش پول ودیعه مسکن مستاجر در پایان هر سال کمتر می شود و مستاجران باید برای اجاره در سال جدید مبلغ بسیار بیشتری بپردازند. همین عامل، وضعیت خرید املاک در ایران را کاملا متفاوت می کند و سهم بسیار بیشتری از هزینه های ماهانه نیز می تواند خرید ملک را همچنان مقرون به صرفه جلوه دهد. در واقع می توان گفت اجاره نشینی در بسیاری از کشورهای اروپایی از جمله آلمان، برخلاف ایران، شبیه همان چیزی است که ما به عنوان تکیه کلام یا ضرب‌المثل از آن استفاده می کنیم: اجاره نشینی، خوش نشینی.
