به گزارش ساختمان آنلاین: تازه ترین گزارش ماهانه مرکز آمار از شاخص های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور حاوی داده های مهمی از نسبت هزینه تامین مسکن به کل هزینه های خانوار‌های شهری در ۳۱ استان است.
این گزارش نشان داد در سال ۱۴۰۰ هزینه های اجاره مسکن در سبد کل هزینه های جاری خانوار‌های کشور دچار اضافه وزن شد و از ۲۹ درصد در سال ۹۹ به بیش از ۳۰ درصد در سال ۱۴۰۰ رسید.
در این گزارش میانگین اجاره بها در هر استان اعم از مناطق شهری و روستایی مبنای محاسبه قرار گرفت، اما مبتنی بر داده های گزارش جدید از شاخص های کلان اقتصادی و اجتماعی، صرفا مناطق شهری استان ها مبنا قرار گرفته و اطلاعات حاصل از آن برای اجاره نشین ها ملموس تر است.
گزارش پیشین نشان داد میانگین سهم هزینه اجاره مسکن در سبد خانوار با عبور از مرز بحرانی به ۲/ ۳۰ درصد رسید. این در حالی است که مقدار متعارف سهم اجاره بها از کل هزینه های خانوار در شهر‌های توسعه یافته ۲۰ تا ۲۵ درصد است.
سال ۱۴۰۰ به لحاظ وضعیت بغرنج اجاره نشین ها یک سال شاخص و به تعبیر دقیق تر بدترین سال برای آنها در طول دست کم سه دهه گذشته که آمار مدونی از بازار مسکن وجود دارد، بوده است. بر اساس این گزارش میانگین اجاره ماهانه هر واحد آپارتمان مسکونی در تهران با حداقل حقوق و دستمزد پارسال سربه‌سر شده بود.
اما تصویری که گزارش جدید مرکز آمار از این سهم ارائه می کند، با توجه به اینکه صرفا مربوط به مناطق شهری ۳۱ استان است، روایت دقیق تری از وضعیت بد اجاره نشین های شهرنشین را ارائه می کند. البته ظاهر این گزارش سنگین شدن وزن هزینه اجاره نشینی است اما در بطن خود داده های مهمی دارد که عواقب سپری شدن بدترین سال اجاره نشینی را با ارائه آمار رسمی ترسیم می کند.
بر اساس این گزارش میانگین سهم هزینه تامین مسکن در مناطق شهری ۳۱ استان در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۶ درصد بوده است و این یعنی سهم مذکور از مقدار متعارف زیر ۳۰ درصدی در دنیا به مراتب پیش تر رفته است.
از سوی دیگر نه تنها سقف مذکور در کل کشور افزایش یافته، بلکه در چهار استان تهران، اصفهان، فارس و البرز به واسطه وجود شهر‌های تهران، اصفهان، شیراز و کرج در آنها که شهر‌های پرمتقاضی در بازار مسکن به شمار می آیند، اوضاع به مراتب بدتر است.
در تهران سهم مسکن از سبد هزینه های خانوار طبق گزارش مرکز آمار به ۵۰ درصد رسیده و این یعنی خانوار‌ها نیمی از درآمد خود را صرف تامین مسکن در این شهر می کنند. این مقدار در اصفهان نیز بیش از ۴۵ درصد گزارش شده است.
باید توجه داشت حتی این داده ها نیز گویای وضعیت کلانشهر شاخص استان های مذکور به تنهایی نیست، بلکه میانگینی از میزان اجاره بها در کل شهر‌های استان مبنا قرار گرفته است؛ بنابراین در صورتی که تنها کلانشهر اصلی استان های مذکور گزارش شود، ارقام می تواند گویای وضعیت به مراتب بغرنج تری باشد؛ کمااینکه پیش تر آمار‌هایی منتشر شده که نشان می دهد میانگین اجاره بها در استان تهران ۸۰ درصد میانگین اجاره در شهر تهران است.
بحران اجاره نشینی چه تبعاتی را به دنبال دارد؟
تبعات این وضعیت بر اساس داده های آماری رسمی در گزارش اخیر مرکز آمار ایران در دو بخش عمده قابل بررسی است. بخش اول ناظر بر مشکلی است که این وضعیت برای متقاضیان خانه اولی ایجاد کرده است. با توجه به اینکه در شهر تهران سطح اجاره بها از حد متعارف بسیار فراتر رفته و حداقل نیمی از درآمد خانوار صرف تامین مسکن می شود، متقاضیان خانه اولی که فعلا اجاره نشین هستند، دیگر امکان پس انداز و تجهیز برای صاحب خانه شدن را ندارند.
با سلب شدن امکان پس انداز از خانه اولی ها عملا سال های دور از خانه افزایش پیدا می کند و دسترسی به خانه دشوار و دشوارتر می شود. با این وصف می توان ناتوانی در پس انداز برای خرید مسکن را هفتمین خوان پیش روی خانه اولی ها برشمرد که از سال گذشته آشکار شده است.
پیش تر نیز شش خوان دیگر شامل موانع خرید خانه توسط متقاضیان فاقد مسکن شناسایی شده بود. خوان اول که از سال ۹۷ به بعد پیش روی خانه اولی ها قد علم کرده، سطح بالای قیمت مسکن است.
خوان دوم هم که اندکی بعد مساله ساز شده و همچنان باقی است، مساله کاهش قدرت خرید وام مسکن است. در بهترین حالت بانک عامل بخش مسکن ۴۸۰ میلیون تومان وام در ازای خرید اوراقی که اکنون قیمت هر فقره از آنها برای دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام حدود ۱۱۰ هزار تومان است، پرداخت می کند؛ بنابراین ارزش واقعی این وام پس از کسر هزینه اوراق کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان است که حتی برای پوشش قیمت خرید ۱۰ مترمربع آپارتمان در شهر تهران کفایت نمی کند.
خوان سوم اقساط سنگین وام مسکن است که پرداخت آن از استطاعت بسیاری از خانه اولی ها خارج است و همین موضوع مانع استقبال از این تسهیلات شده است. در حال حاضر برای زوج های تهرانی که وام ۴۸۰ میلیون تومانی را دریافت می کنند، اقساط ماهانه حدود هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است و این در حالی است که حول و حوش ۱۰۰ میلیون تومان نیز بابت دریافت این وام باید هزینه خرید اوراق موسوم به تسه را پرداخت کنند.
خوان چهارم در برابر خانه دار شدن بی مسکن ها مساله ناپایداری قیمت بوده که همچنان هم در بازار مسکن مساله ساز است. طی سال های اخیر با توجه به جهش پردامنه مسکن، گروهی از خانه اولی ها که به واسطه پس انداز و کسب امتیاز وام صندوق یکم بانک عامل بخش مسکن آماده ورود به بازار برای انجام معامله بودند، در فاصله سپری شدن دوره یک ساله سپرده گذاری تا دریافت وام قدرت خرید خود را در شرایط تورمی حاکم بر بازار مسکن از دست دادند.
این وضعیت سبب شد گروهی از خانه اولی ها تنها به دلیل ناپایداری بازار به کلی از خرید انصراف دهند. در صورتی که ثبات نسبی در بازار مسکن برقرار باشد و این بازار مانند سال های ثبات صرفا ریزنوسان قیمتی را تجربه کند، این فرصت برای خانه اولی ها وجود دارد که در بازه زمانی یکی دو ساله یا قدری بیشتر، بودجه خود را تجهیز و آماده ورود به بازار معاملات مسکن کنند. این در حالی است که طی چهار سال و نیم گذشته به جز یک مقطع کوتاه در سال ۱۴۰۰، بازار مسکن روی ثبات را ندیده است.
پنجمین خوان پیش روی خانه اولی ها نیز به موضوع متراژ عرضه و عدم تناسب خانه های عرضه شده با تقاضای موجود در بازار باز می گردد. عمده خانه های عرضه شده در بازار مسکن و نیز عمده ساخت و ساز‌های سال های اخیر حداقل ۳۰ مترمربع بیشتر از مساحت مورد تقاضای خرید توسط خانه اولی ها است. بسیاری از خانه اولی ها تمایل دارند خانه های ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی خریداری کنند، اما در ماه های اخیر عمده عرضه در گروه متراژی ۸۰ مترمربع به بالا صورت گرفته است.
در نهایت کمبود فایل در بازار فروش مسکن ناشی از رکود فراگیر فعالیت های ساختمانی و نیز تعلل فروشنده های آپارتمان های چند ساله با توجه به نوسان اخیر دلار طی هفته های اخیر، مساله دیگری است که خانه اولی ها با آن مواجه هستند.
اکنون نیز افزون بر شش خوان قبلی، خوان هفتم یعنی سلب امکان پس انداز با توجه به جهش اجاره بها به عنوان مانع دیگری برای خرید مسکن آشکار شده است.
جهش اجاره بهای مسکن چه تاثیری بر کیفیت زندگی مردم دارد؟
تنها مساله ای که ابرهزینه اجاره نشینی برای مستاجر‌ها ایجاد کرده، شکل گیری مانع جدید و تکمیل هفت خوان خرید مسکن توسط خانه اولی ها نیست. بررسی گزارش مرکز آمار نشان می دهد این موضوع روی مخارج اساسی خانوار‌ها اثر گذاشته است.
محتوای گزارش مرکز آمار از نسبت هزینه خالص گروه های هزینه ای، خوراکی و غیرخوراکی به کل سبد هزینه های خانوار‌های شهری نشان می دهد خانوار‌ها در سال گذشته که بدترین سال اجاره نشینی بود و میانگین رشد اجاره بهای سالانه به ۶۰ درصد در آمار‌های رسمی (و البته رقمی به مراتب بیشتر با احتساب داده های مربوط به قرارداد‌های غیررسمی و پشت نویسی) رسید، از سه هزینه اساسی خود با هدف جبران جهش اجاره بها کاسته اند.
شهریورماه سال گذشته با انتشار گزارشی با عنوان «نقشه استانی فقر مسکن» به این موضوع پرداخته شد که این پدیده به طور مستقیم بر کیفیت زندگی خانوار‌ها اثر می گذارد، به این معنا که اگر خانوار به مسکن مناسب و مقرون به صرفه دسترسی نداشته باشد، به دلیل فشار هزینه ای بالا ناشی از تامین مسکن در هزینه های ماهانه، از سایر هزینه های زندگی همچون بهداشت، آموزش، خوراک یا تغییر سبک غذایی خانوار‌های ایرانی و… می کاهد. اکنون نیز روایت آماری این پدیده در سال ۱۴۰۰ در گزارش مرکز آمار منعکس شده است.
بر این اساس پارسال خانوار‌ها در وهله اول از وزن هزینه اقلام خوراکی در سبد هزینه های خود کاسته اند. ماجرا از این قرار است که پارسال هزینه اقلام خوراکی در سبد مصرفی خانوار در حالی ۴۸ درصد رشد کرده که انتظار می رفت این میزان با توجه به تورم ۵۲ درصدی خوراکی ها در این سال، چهار واحد درصد بیشتر باشد.
صرف نظر از اینکه تورم تا ۱۰۰ درصدی برخی خوراکی ها نظیر برنج و اقلام پروتئینی موجب کاهش مصرف آنها شده است، هزینه خوراک مصرفی خانوار‌ها در سال ۱۴۰۰ نسبت به یک سال قبل از آن هم پای تورم رشد نکرده است.
البته این رشد ۴۸ درصدی حاصل میانگین تغییرات در همه شهر‌های استان ها است و اگر صرفا کلانشهر‌ها را در این محاسبه مبنا قرار دهیم، با توجه به قله پیمایی اجاره بها در این شهرها، قطعا وضعیت به مراتب نامطلوب تر است؛ به این معنا که میزان جاماندن رشد هزینه های اقلام خوراکی از تورم بیشتر از این خواهد بود و این یعنی بخش بیشتری از هزینه مربوط به کالری مصرفی خانوار، صرف پوشش هزینه اجاره مسکن در این ابرشهر‌ها شده است.
دومین هزینه اساسی که بحران اجاره نشینی سبب شده از میزان سهم آن کاسته شود، هزینه های مربوط به بهداشت است. وزن هزینه بهداشت در سبد هزینه های خانوار در سال ۹۶ یعنی پیش از جهش اخیر قیمت مسکن ۱۱ درصد بوده که این میزان در سال ۱۴۰۰ به ۱۰ درصد کاهش یافته است.
در نهایت هزینه های تفریح و گردشگری نیز با کاهش قابل توجه سهم در سبد هزینه های خانوار روبه‌رو شده که نشان دهنده ناگزیری مستاجر‌ها برای پوشش هزینه تامین مسکن با این بخش از درآمد خانوار است. در سال ۹۶ که بازار فروش و اجاره مسکن از ثبات برخوردار بود، سهم هزینه های تفریح و سفر از سبد هزینه های خانوار حدود سه درصد بود و این میزان در سال گذشته تقریبا نصف شده و به ۶/ ۱ درصد کاهش یافته است.
همچنین وزن هزینه های سفر از کل هزینه های خانوار در سال ۱۴۰۰ با وجود اینکه شیوع کرونا به مراتب کمتر از سال ۹۹ بود و امکان سفر برای خانوار‌ها بیش از پیش فراهم شده بود، ۱/ ۰ واحد درصد کاهش یافت.
این تصویر آماری کلی از سبد هزینه های خانوار به روشنی نشان می دهد مستاجر‌ها از بقیه هزینه های خود فاکتور می گیرند تا بتوانند اجاره بهای خود را تامین کنند. نکته قابل توجه این است که رشد سرسام آور هزینه های اجاره نشینی در سال ۱۴۰۰ حتی روی متراژ اجاره نشینی هم تاثیر گذاشته است. در سال های گذشته میانگین متراژ واحد‌های مسکونی اجاره ای در تهران تا ۸۲ مترمربع نیز گزارش شده بود، در حالی که پارسال این مقدار به ۷۶ مترمربع کاهش پیدا کرد.
راه حل مقابله با این بحران چیست؟
امسال هم مدل سیاستگذاری دولت برای مهار تورم در بازار اجاره بها همان نسخه ای است که دولت پیشین نیز به آن متوسل شد، اما نتیجه ای نگرفت.
دولت با هدف کمک به اجاره نشین ها برنامه قیمت گذاری دستوری برای تعیین میزان رشد مجاز اجاره بها را در پیش گرفت و تلاش کرد با افزودن قید «تمدید خودکار» از بروز اختلاف ها در این زمینه بکاهد و مستاجر‌ها بتوانند بدون دردسر با لحاظ نرخ دستوری رشد اجاره، یک سال دیگر در خانه اجاری خود بمانند؛ غافل از اینکه بسیاری از مستاجر‌ها برای پرهیز از اختلاف با موجر که می تواند تبعات دیگری برای آنها داشته باشد، حتی فکر استفاده از این قاعده در صورت عدم رضایت صاحب خانه را به ذهن راه ندادند؛ ضمن اینکه شرایط و روند رسیدگی به پرونده های شکل گرفته پیرامون مسائل حقوقی این مصوبه و مصوبات دولت قبل در سال های ۹۹ و ۱۴۰۰ نشان داد این اقدام متضمن وقت گذاری و آمد و شد‌های پیاپی برای طرح و پیگیری شکایت است که از توان بسیاری از مستاجر‌ها خارج است.
در نهایت این مصوبه نه تنها کمکی به مهار تورم اجاره بها نکرده، بلکه به کاهش انگیزه موجران برای حضور در بازار اجاره نیز انجامیده و برخی از آنها برای پرهیز از دردسر‌های احتمالی اجاره داری با وجود این مصوبه، به کلی از این بازار خارج شدند.
تردیدی نیست بازار اجاره هم مثل همه بازار‌ها باید از مداخله مستقیم دولت بری باشد، کمااینکه پیش از این هم چنین روالی حاکم بوده است. اکنون دولت برای ورود به مساله بحران اجاره نشینی به جای اینکه موجر‌ها را به رعایت سقف دستوری ملزم کند، باید پیش از هر چیز تورم عمومی را مهار کند تا انگیزه آنها برای افزایش غیرمعقول اجاره بها کاهش پیدا کند.
اما سوای این نسخه، کار اصلی دولت برای کمک به مستاجر‌ها می تواند این باشد که به جریان سرمایه گذاری ملکی که در ایران مثل چین همواره حضور داشته و دارد، به نفع اجاره نشین ها جهت دهد. ایران و چین دو کشوری هستند که خانوار‌ها به شکل سنتی تمایل دارند بخشی از دارایی خود را به ملک تبدیل کنند و تلاش های جسته و گریخته برای روانه شدن سرمایه گذاران ملکی به بازار‌های دیگر عمدتا موفقیت زیادی در پی نداشته است.
حتی در شرایطی که جهش قیمت وجود ندارد، بخشی از تقاضای بازار مسکن از جنس غیرمصرفی و سرمایه گذاری بوده است. اکنون دولت می تواند هزینه ملاکی را افزایش دهد تا موجر‌ها ناگزیر برای تامین این هزینه ها به اجاره داری روی بیاورند و به این ترتیب با افزایش عرضه در بازار اجاره، رشد اجاره بها نیز محدود شود.
مقصود از هزینه دار کردن سرمایه گذاری ملکی، استفاده از ابزار مالیاتی است. اگر مالیات ملکی موثر در ایران تعریف شود، ملاکان انگیزه عرضه واحد‌های خود به بازار اجاره را پیدا می کنند و چنین روندی به نفع تنظیم بازار اجاره مسکن تمام می شود. در واقع مالیات می تواند تهدید ملاکی را به فرصتی به نفع اجاره نشین ها تبدیل کند.
موثرترین مالیات ملکی نیز که در دنیا به کار گرفته می شود، مالیات سالانه است که از همه املاک بدون استثنا دریافت می شود و نرخ آن ضریبی از ارزش روز ملک است.
به طور متوسط ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش هر واحد ملکی در دنیا به عنوان مالیات سالانه دریافت می شود و چون هیچ استثنایی در این قانون وجود ندارد و همه املاک مشمول پرداخت مالیات هستند، عملا وصول آن بدون دردسر برای متولیان امر میسر است. در ایران، اما تاکنون فقط مالیات های دست چندم ملکی شامل مالیات بر املاک خالی و لوکس سابقه اجرا دارد که میزان وصولی آنها نیز بسیار ناچیز و گویای ناکارآمدی این ابزار‌های مالیاتی در بازار مسکن است.
