بررسی علت افزایش قیمت اوراق مسکن در روزهای اخیر

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های به عمل آمده از آنچه در بازار وام مسکن اتفاق افتاده، حاکی است، از آنجا که نبض اوراق مسکن از سه فاکتور اصلی تبعیت می کند، یکی از آنها در هفته های اخیر به عنوان سکوی پرواز قیمت اوراق عمل کرد.

هفته ای که گذشت، هزینه دسترسی به وام مسکن، در بالاترین سطح خود از بهمن 1400 قرار گرفت که به معنای رشد چشمگیر تقاضای اوراق مسکن است؛ اما این اتفاق نسبتا تاریخی با واقعیت کنونی بازار مسکن در تضاد است. آیا خرید مسکن رونق گرفته که تقاضای وام مسکن افزایش پیدا کرده باشد؟ اوراق مسکن در بازار تامین مالی مسکن ایران به خاطر ضعف این بازار و موسسات مالی مرتبط، فعلا تنها ابزار دسترسی خانوارها به وام ملکی است که البته برای دریافت آن باید بها پرداخت کرد؛ قیمت اوراق اما تابعی از سه فاکتور است که اغلب فعالان بازار ملک، فقط یک فاکتور را می بینند و به همین خاطر تحلیل ها درباره چرایی نوسان قیمت این ابزار، به اشتباه، حول همین فاکتور محدود می شود.

قبل از اینکه جعبه سیاه جهش قیمت اوراق مسکن را باز کنیم، ابتدا درباره آنچه طی هفته های ابتدایی زمستان و همچنین ماه های گذشته از سال جاری، بر این بازار گذشت، خواهیم گفت.

رکورد قیمت اوراق 148500 تومانی

هفته گذشته میانگین قیمت اوراق مسکن به 148‌ هزار و 500 تومان برای هر فقره اوراق به ارزش 500‌ هزار تومان رسید. البته در طول هفته گذشته، این قیمت تا 150‌ هزار تومان هم رفت. قیمت 148.5‌ هزار تومانی اوراق مسکن از بهمن سال 1400 تاکنون، بی سابقه بوده است.

بررسی های انجام شده نشان می دهد، قیمت اوراق مسکن یا همان برگه خرید امتیاز وام مسکن، در طول سال جاری و تا قبل از ماه آبان، بر اساس میانگین ماهانه، زیر 90‌ هزار تومان بود اما از آبان به بالای 100‌ هزار تومان آمد به طوری که در هر یک از ماه های آبان و آذر و دی، حدود 10‌ درصد در هر ماه افزایش قیمت به خود دید.

بازار اوراق مسکن، امروز در شرایطی قیمت نزدیک به 150‌ هزار تومان برای هر فقره اوراق را تجربه می کند که میانگین قیمت سال گذشته، 116‌ هزار تومان بوده است. به این ترتیب، رشدهای قیمت اوراق مسکن در ماه ها و هفته های اخیر –نیمسال دوم 1402- چشمگیر و معنادار بوده که باید علت یا علل های نگفته آن برای سیاستگذار و فعالان بازار شناسایی و مرئی شود. به خصوص آنکه از 22 ماه قبل که آخرین قله پیمایی قیمت اوراق مسکن ثبت شد تاکنون، اتفاقی در جهت مانع زدایی از خرید مسکن در بازار کشوری صورت نگرفته است که قله جدید قیمت ولو در ارتفاع کمتر از بهمن 1400 را بتوان با آن رویداد توضیح داد.

شایعه تا واقعیت سکوی پرواز اوراق مسکن

در روزهای اخیر و به دنبال جهش قیمت اوراق مسکن به قله 22 ماهه، این طور در شبکه های اجتماعی تحلیل شد که بازگشت تقاضای خرید مسکن به بازار باعث افزایش تقاضای اوراق وام مسکن و در نتیجه سبب رشد قیمت اوراق شد.

این تحلیل، ناقص و نادرست است، چون آمارهای رسمی از نبض جریان خرید اوراق مسکن به قصد خرید خانه و خرید اوراق به قصد دیگر، با این تحلیل، ‌‌ناسازگاری محسوس و معنادار دارد. قبل از توضیح و تشریح این آمارها، آنچه در درون بازار معاملات مسکن تهران، شهرهای بزرگ و تقریبا همه مناطق شهری ایران، قابل ردیابی و مشاهده است، رکود سخت خرید مصرفی خانه است.

در همین تهران، طی ماه گذشته، حجم خرید آپارتمان به پایین ترین میزان از ابتدای دهه 90 –بر اساس میانگین ماهانه معاملات مسکن- رسید. سطح بسیار بالای قیمت آپارتمان نسبت به قدرت حداکثری خرید تقاضای مصرفی باعث شده حتی به رغم کاهش سریالی قیمت مسکن در تهران از ابتدای تابستان تاکنون، هنوز امکان بازگشت محسوس خریداران مصرفی به داخل بازار معاملات ملک فراهم نباشد.

در بقیه شهرهای ایران هم وضعیت، مشابه تهران است؛ چه بسا، رکود سخت تر از پایتخت. پس در حالی که خانوارهای متقاضی خرید مسکن، به شکل محسوس (در مقیاس بالاتر از ماه های قبل) وارد بازار معاملات خرید نشده اند، چه اتفاقی رخ داده که قیمت اوراق مسکن پرواز کرده است؟ جعبه‌‌سیاه این اتفاق به وام تجهیز آپارتمان به عنوان نسخه مکمل وام جعاله (تعمیرات) مسکن بر می گردد.

نوسانات جریان تقاضای اوراق مسکن از سه فاکتور تبعیت می کند؛ حجم انتشار و عرضه اوراق مسکن توسط عامل اصلی انتشار و عاملان فرعی، حجم تقاضای خرید آپارتمان در بازار طبیعی معاملات مسکن و همچنین حجم تقاضا برای وام جعاله مسکن.

البته فاکتور چهارمی هم از سال 98 به بعد، وارد میدان اثرگذاری بر بازار اوراق مسکن شد و آن، نوسانات بورسی است به طوری که در سال های عصر جهش قیمت ها –از 97 تاکنون- هیجان بورس بازی در بازار سرمایه و رشد‌‌های تند شاخص روی اوراق مسکن هم اثر گذاشت؛ اما امروز، اثر این فاکتور چهارم، آنچنان نیست.

در ماه های گذشته از سال 1402، هم مطابق واقعیت درونی بازار معاملات مسکن و هم با استناد به آمار استفاده از وام خرید مسکن، تقاضا برای استفاده از این نوع وام –تسهیلات خرید خانه- افزایش پیدا نکرده است.

طی 9 ماه اول امسال، حجم ریالی پرداخت تسهیلات خرید مسکن مطابق گزارش بانک مرکزی، حدود 83‌ هزار میلیارد تومان بوده که در مقایسه با مدت زمان مشابه در سال 1401، رشد 66 درصدی داشته است. ظاهر این رشد پرداخت، رشد تقاضای خرید اوراق مسکن به قصد خرید خانه را بیان می کند اما یک خطای دید این وسط وجود دارد و آن، افزایش 2 برابری سقف مبلغ وام مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته است.

با لحاظ افزایش مبلغ وام های مسکن –از جعاله تا خرید- مشخص می شود، طی 9 ماه اول امسال، در واقعیت، میزان استفاده از وام خرید مسکن، بیش از 20‌ درصد کمتر از حجم استفاده در سال گذشته است.

این کاهش واقعی استفاده از وام خرید مسکن با کاهش حجم معاملات خرید مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته، همخوانی نسبی دارد. به این ترتیب، کاهش استفاده از وام خرید مسکن، به معنای کاهش استفاده از اوراق مسکن به قصد خرید مسکن، محرز است.

اما طی همین امسال -9ماه اول- حجم استفاده از وام تعمیرات مسکن و تجهیز منزل که آن هم از محل خرید اوراق مسکن امکانپذیر است، 136‌ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال، افزایش پیدا کرده است؛ این نرخ رشد بر اساس حجم پرداخت وام جعاله در گزارش رسمی بانک مرکزی، محاسبه شده است.

رشد 136 درصدی پرداخت وام جعاله مسکن از محل اوراق مسکن، با توجه به افزایش سقف ریالی این تسهیلات در سال جاری یعنی رشد نزدیک به 40 درصدی استفاده خانوارهای دارای خانه از وام تعمیر خانه. این فاکتور یعنی شیفت تقاضای وام مسکن از وام خرید به وام تعمیرات، یک علت اصلی افزایش چشمگیر قیمت اوراق مسکن در ماه های اخیر است.

در ماه های اخیر، فقط وام 160 میلیون تومانی جعاله مسکن نبود که تقاضای به اصطلاح تعمیر آپارتمان را روانه بازار وام مسکن کرد؛ در کنار این وام، یک وام 250 میلیون تومانی هم از محل اوراق مسکن تحت عنوان وام تجهیز واحد مسکونی به متقاضیان پرداخت شد (در سال جاری) که این وام اتفاقا، تقاضای بیشتری به بازار وام پمپاژ کرد.

شیفت خانوارها از وام خرید مسکن به وام جعاله، نشانه ای بارز از کم کار شدن قدرت پوششی وام خرید خانه است که تلنگری می تواند برای سیاستگذار باشد از این بابت که بازار رهنی ایران برخلاف کشورهایی که در یکی دو سال اخیر درگیر تورم مسکن شدند، نتوانسته جریان تقاضا در بازار مسکن و تورم مسکن را تحت کنترل در بیاورد.