بازار اجاره مسکن با نرخ‌سازی تنظیم‌ می‌شود یا مهار تورم؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، مغز متفکر مجلس شورای اسلامی دو ایراد جدید نسبت به طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مطرح کرده است اما در نسخه اصلاحی طرح مذکور که روز یکشنبه در صحن مجلس به تصویب رسید، این موارد مورد توجه قرار نگرفت.

حدود یک ماه قبل مصوبه ای که مجلس با هدف ساماندهی بازار اجاره بها گذرانده بود، با ایراد شورای نگهبان مواجه شد. از مجموع اشکالات شرعی و حقوقی که به مصوبه مذکور وارد شده بود، بخش مهم آن که برای فعالان بازار مسکن و اجاره بها نیز اهمیت زیادی داشت، اشکالات وارد شده به ماده هشت این مصوبه ناظر بر موضوع ورود دولت به قیمت گذاری دستوری (تکلیفی) در بازار اجاره بها بود.

بر اساس مصوبه اولیه مجلس شورای اسلامی شورای عالی مسکن را مکلف کرده بود که به صورت سالانه نسبت به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره بها وقرض موضوع شرط آن (پول پیش) تا قبل از پایان اردیبهشت ماه هر سال اقدام کند. اما شورای نگهبان به این مصوبه دو ایراد شرعی و قانونی وارد کرده بود؛ یکی ناظر بر اینکه مجلس نمی تواند اختیار قانون گذاری را به شخص یا هیاتی واگذار کند.

بنابراین، تفویض اختیار تعیین و اعلام قیمت یا میزان افزایش اجاره بها به نهاد دیگر یعنی شورایعالی مسکن عملا مغایر با اصل هشتاد و پنجم از قانون اساسی است.

ایراد شرعی نیز به این شرح بود: با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود و الا خلاف شرع خواهد بود.

به زبان ساده معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که قانون گذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود؛ به عبارتی منظور شورای نگهبان این بود که اگر مجلس در نقش قانون گذار درصدد تایید و اجرای این مصوبه در بازار مسکن است، قبل از آن باید تکلیف مصلحت ملزمه در این طرح را به صراحت مشخص کند.

اما روز یکشنبه در جریان بررسی نسخه اصلاحی طرح مذکور در مجلس شورای اسلامی، نمایندگان بدون اینکه پاسخ روشن و مشخصی به این دو ایراد شورای نگهبان بدهند، صرفا شورای عالی مسکن را به جای «مکلف»، «مجاز» به قیمتگذاری در بازار اجاره بها کردند و البته فرمول این قیمتگذاری را نیز مشخص و اعلام کردند.

بر اساس مصوبه جدید و در صورتی که مرحله تایید شورای نگهبان را پشت سر بگذارد، شورای عالی مسکن مجاز است در استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران بیشتر از ۳۰‌ درصد باشد، نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض‌‌‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای ۵۰‌ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوطه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند.

همچنین در صورتی که میزان اجاره بهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم شود، طرفین قرارداد مکلف به رعایت سقف مذکور این ماده نخواهند بود.

اما پژوهشگرانی که نقش مغز متفکر مجلس شورای اسلامی را ایفا می کنند نیز با بررسی طرح مجلس دو ایراد جدید که یکی قانونی و دیگری محتوایی و فنی است را به آن وارد کردند که در قالب یک گزارش اظهارنظر کارشناسی طی روزهای اخیر منتشر شد. با این حال دیدگاه های کارشناسی مطرح شده در این گزارش در مصوبه جدید مجلس نیز لحاظ نشده است.

اشکال فنی و محتوایی که در حقیقت یک اشکال اقتصادی است و پس از اشکالاتی که پیش تر شورای نگهبان مطرح کرده بود، ایراد سوم مصوبه مذکور محسوب می شود، ناظر بر فرمول تعریف شده برای تعیین میزان یا سقف تغییرات اجاره بها در هر سال است.

در این گزارش آمده است که مشخص نیست شورای عالی مسکن با چه ضابطه ای باید بین ۵۰ تا ۱۰۰‌ درصد تورم عمومی سالانه را انتخاب کند؛‌‌‌ ضمن اینکه تورم سالانه (میزان رشد میانگین شاخص بهای مصرف کننده در ۱۲ ماه نسبت به یکسال قبل از آن) عملا از اطلاعات دو سال گذشته استخراج می شود و معلوم نیست به چه دلیل تحولات قیمتی دو سال اخیر باید مبنای تعیین اجاره در یک سال آتی قرار گیرد و البته عموم مردم نیز از این نوع قیمتگذاری تبعیت کنند.

فعالان بازار اجاره مسکن می دانند که تعیین اجاره بها به طور سنتی بیش از هر چیز تابعی از شرایط اقتصادی روز و احساس موجر و مستاجر نسبت به آن است. در یک نگاه کلی، اجاره بها همواره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن بوده اما تاثیرپذیری آن از تورم عمومی به مراتب بیشتر است.

به عبارت دقیق تر هر قدر هزینه های جاری زندگی افزایش پیدا کند، به طور معمول به همان نسبت تورم اجاره بها بالاتر می رود؛ چراکه عده زیادی از موجران با درآمد حاصل از اجاره بها معیشت خود را تامین می کنند یا دست کم این متغیر را ملاک تغییرات اجاره بها می دانند. اما در مصوبه مذکور تورم سالانه منتهی به اسفند هر سال به عنوان مبنای تغییرات اجاره بها در سال بعد معرفی شده که نمی تواند جایگزین مناسبی برای تورم ماهانه و نقطه ای در این تصمیم گیری باشد.

برای درک بهتر آثار زیان بار این موضوع برای مستاجران باید به تغییرات تورم عمومی و اجاره بها در دوره جهش اوایل دهه ۹۰ رجوع کرد. سال ۹۲ یک سال متورم چه به لحاظ تورم عمومی و چه به لحاظ تورم مسکن بود. در حالی که تورم سالانه کشور در اسفند سال ۹۲ معادل ۳۳‌ درصد محاسبه شده بود، در سال ۹۳ تورم اجاره بهای کشوری کمتر از نصف و چیزی حدود ۱۵‌ درصد بود.

بنابراین اگر مبنایی که اکنون در مصوبه به اصطلاح تنظیم بازاری مجلس آمده است، در سال ۹۳ نیز ملاک عمل قرار می گرفت، عملا به نقض غرض و افزایش تورم اجاره بها منجر می شد و این مستاجران بودند که از فرمول مذکور زیان می دیدند. روی دیگر این سکه نیز زیان موجرها در برخی مقاطع زمانی با مختصات متفاوت است.

طی دو سه سال گذشته تورم اجاره بها تحت تاثیر افزایش شتابان نرخ تورم عمومی قله زنی کرد اما دولت با مصوباتی، بدون اینکه افزایش هزینه های معیشت موجران را مدنظر قرار دهد، میانگین سقف مجاز افزایش اجاره بها در کشور را ۲۰‌درصد اعلام کرد.

با این حال بخش عمده بازار نسبت به این مصوبه بی اعتنا بود و در نتیجه باز هم میانگین تغییرات اجاره بهای کشوری در دو سال گذشته تقریبا دو برابر سقفی بود که دولت برای رشد اجاره بها تعیین کرد. اما با فرض اینکه چنین مصوبه ای به هر شکل ممکن اجرا شود، عملا موجران زیان دیده این بازی در شرایط تورمی کشور خواهند بود.

از طرفی بدیهی است که هر نوع دخالت مستقیم در بازار اجاره بها و سلب اختیار از موجران، به منزله کیش دادن به آنها و ترغیب آنها به خروج از بازار خواهد بود؛ کمااینکه تعیین سقف دستوری در بازار اجاره بها طی سال های شیوع کرونا چنین نتیجه ای را در بر داشت.

با این حال گویا مجلسی ها اصرار دارند، در حالی که این اقدام بر وضع قانون قیمتگذاری دستوری برای اجاره بها به زیان مستاجرهاخواهد بود. ایراد قانونی مطرح شده از سوی مرکز پژوهش های مجلس به این مصوبه نیز ناظر بر مغایرت آن با جزء یک از بند ۹ سیاست های کلی نظام قانون گذاری ابلاغی از سوی مقام معظم رهبری در سال ۱۳۹۸ است.

بر اساس این جزء از بند ۹ سیاست های مذکور «رعایت اصول قانون گذاری و قانون نویسی و تعیین ‌سازوکار برای انطباق لوایح و طرح های قانونی با تاکید بر قابل اجرا بودن قانون و قابل سنجش بودن اجرای آن» تکلیفی است که مجلس بر عهده دارد.

اما به اعتقاد مرکز پژوهش ها قابل اجرا بودن این مصوبه بعید است کمااینکه در مقدمه گزارش مذکور به صراحت آمده است: امکان عملی اجرایی شدن برخی از موارد مصوبه همچون تعیین سقف اجاره بها توسط شورای عالی مسکن زیاد نیست. در کنار این دو ایراد اساسی، در بخشی از گزارش مرکز پژوهش های مجلس نیز به بخشی از مصوبه جدید که در واقع ایده پیشنهادی کمیسیون عمران مجلس در نسخه اصلاحی بوده، ایراد دیگری نیز وارد شده است.

البته با وجود طرح این ایراد، تبصره مربوطه در ماده هشت به همان ترتیب در جلسه هفته جاری مجلس تصویب شد. در تبصره یک این ماده مصوبه مذکور آمده است که مستاجر تا پنج سال بعد از انعقاد قرارداد فرصت دارد به شورای حل اختلاف شکایت کند و اگر تخلف محرز شود، جریمه ای نیز برای موجر منظور می شود که رقم قابل توجهی است.

مرکز پژوهش های مجلس در این رابطه تذکر داده بود که مستاجر می تواند با آگاهی از این بند درخواست موجر را قبول کند و پس از اتمام دوره علیه او شکایت کند و پول را پس بگیرد! با این حال این تذکر مورد توجه صحن مجلس قرار نگرفت و تبصره مصوب مذکور، همچنان این مهلت پنج ساله را برای شکایت مستاجر در نظر گرفته است.