یک اتفاق تا حدودی امیدوارکننده برای بازار اجاره مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های به عمل آمده از روند رشد هزینه اجاره نشینی در پایتخت نشان می دهد، طبق آمار رسمی، تورم اجاره در آذرماه به پایین ترین نرخ از ابتدای 1402 رسید. ماه گذشته اجاره بها 50 درصد نسبت به آذر پارسال جهش کرد. این رشد، برای مستاجرها، غیرقابل قبول (تحمل) است؛ اما شدت جهش در تابستان، بیشتر از این بود. در این بررسی با شرح مسیر کاهش تورم اجاره، نسبت «قیمت به اجاره» نیز برآورد شد.

آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می دهد، آذرماه امسال، شاخص اجاره بهای واحدهای مسکونی شهر تهران نسبت به آذر سال گذشته (تورم نقطه به نقطه) معادل 50‌ درصد رشد کرد. تورم نقطه به نقطه 50 درصدی اجاره تهران اگرچه رشد بالای هزینه اجاره نشینی به فاصله یکسال (آذر 1402 به آذر 1401) را نشان می دهد اما، از همه تورم های نقطه‌‌ به نقطه در ماه های سپری شده از سال جاری کمتر است.

اوج تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در سال جاری، رشد 59 درصدی شاخص اجاره بها در شهریور ماه بود. اما در آذرماه سرعت رشد اجاره بها نسبت به ماه های قبل (تورم نقطه به نقطه)، به شکل قابل توجهی کاهش یافت.

ثبت تورم نقطه به نقطه 59 درصدی اجاره در شهریور ماه، از یکسو با توجه به ماهیت سنتی بازار اجاره که در این فصل (تابستان)، تقاضا برای جابه‌‌جایی مستاجرها و تمدید قراردادهای اجاره به اوج می رسد، قابل توضیح است. از سوی دیگر کاهش سرعت رشد اجاره بها در آذرماه اگر چه هنوز تورم نقطه به نقطه 50 درصدی، سطح بالایی از رشد هزینه اجاره نشینی را نشان می دهد، می تواند تا حدی ناشی از موجر شدن بخشی از سرمایه گذاران ملکی باشد که در سال های اخیر اقدام به خرید خانه دوم یا چندم کرده اند. در واقع بخشی از این رویداد می تواند ناشی از افزایش نسبی عرضه واحد استیجاری به بازار مسکن شهر تهران در ماه پایانی پاییز باشد.

چرا بازار اجاره نرمال نیست؟

بررسی های انجام شده نشان می دهد، سطح 50 درصدی تورم نقطه به نقطه اجاره در آذرماه، اگر چه نسبت به تورم ماه های قبل کمتر است اما به نوبه خود در سطوح بالای تورمی برای این بازار طبقه بندی می شود و به این علت که سرعت رشد اجاره بها در این ماه نسبت به سایر ماه های سال جاری کاهش داشته است نمی توان گفت وضعیت در بازار اجاره تهران نرمال شده است. بلکه تورم 50 درصدی خود نشان دهنده تب بالا و التهاب محسوس قیمتی در این بازار است.

نه تنها رشد 50 درصدی هزینه اجاره نشینی به فاصله یکسال، تورم بالا و التهاب شدید در این بازار را روایت می کند که از سوی دیگر تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در آذرماه امسال نسبت به سرعت رشد نقطه ای اجاره بها در سال گذشته، با فاصله قابل توجهی بیشتر است. آذرماه سال گذشته، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران 41‌ درصد بود.

سطح اجاره بهای پیشنهادی

در حالی که آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی تنها دربردارنده میزان رشد شاخص اجاره بهای مسکن در آذرماه امسال (تورم اجاره) است، اما برآوردهای به عمل آمده بر اساس میانگین اجاره بهای مسکن در پایتخت نشان می دهد، هم‌‌اکنون متوسط اجاره بهای ماهانه پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در محله های منتخب شهر تهران زیر 300‌ هزار تومان است.

ما در روزهای اخیر با رصد اجاره بهای پیشنهادی مسکن در 22 منطقه شهر تهران و در هر منطقه سه محله شاخص (مجموعا 66 محله)، برآوردی از سطح اجاره بهای پیشنهادی آپارتمان در پایتخت بر مبنای اجاره ماهانه هر مترمربع، استخراج کردیم. همچنین بر اساس این میانگین پیشنهادی اجاره بهای ماهانه در این مناطق و محله ها، نسبت PبهR یا همان نسبت «قیمت» به «اجاره بهای مسکن» که یکی از مهم ترین دماسنج های بازار مسکن محسوب می شود را برآورد کرده است.

در حالی که آمارهای رسمی (آمار بانک مرکزی) متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال را 74 میلیون تومان اعلام کرده است با در نظر گرفتن متوسط ماهانه اجاره بهای پیشنهادی در فایل های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران، هم‌‌اکنون عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن به 23 رسیده است. این میزان در نیمه اول سال جاری زیر عدد 22 بود.

این موضوع نشان دهنده کاهش و سپس افزایش (رفت و برگشت) این عدد از زیر 22 در نیمه اول سال جاری، به عدد 23 در حال حاضر است. البته در شرایطی که مرکز آمار ایران آمار مربوط به تحولات قیمت و اجاره بهای مسکن در پاییز امسال را منتشر نکرده است و بنابراین آمار رسمی از متوسط اجاره بهای هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران در دسترس نیست، این اعداد از برآورد متوسط اجاره بهای ماهانه پیشنهادی هر مترمربع مسکن در شهر تهران استخراج شده است و آمار قطعی نیست.

دو پیام از برآورد PبهR

با این حال، برآورد به عمل آمده از نسبت قیمت به اجاره بها در شهر تهران در مقطع زمانی حاضر حاوی دو پیام مهم است. این دو پیام مهم علت این رفت و برگشت نسبت PبهR را نشان می دهد. سوال مهمی که وجود دارد و پیام اول به آن پاسخ می دهد این است که چرا به‌رغم اینکه متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از تابستان امسال ماه به ماه با کاهش خفیف یا ثبات همراه شد و صورت نسبت PبهR کاهش پیدا کرد اما حاصل این نسبت یک واحد عددی، افزایش پیدا کرده است؟

بررسی های انجام شده نشان می دهد دلیل این موضوع می تواند این باشد که همین نوسان خفیف قیمت مسکن از نوسان اجاره بها بیشتر بوده و اجاره بها در ماه های اخیر از یک ثبات نسبی برخوردار شده و افزایش آن احتمالا کمتر از نوسان قیمت مسکن بوده است. هر چند که هنوز این بازار ملتهب و سطح اجاره بها از توان طیف وسیعی از متقاضیان این بازار خارج است.

پیام دوم برآورد به عمل آمده از وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن این است که اگرچه تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در آذرماه نسبت به تورم نقطه به نقطه در همه ماه های سپری شده از سال جاری در این بازار کمتر بوده است اما همین عدد 23 حاصل از نسبت قیمت به اجاره بها در پایتخت، از میانگین سقف تاریخی این نسبت بالاتر است. سوال مهمی که وجود دارد این است که آیا عدد حاصل از نسبت PبهR در ماه های بعد به زیر سقف تاریخی بازخواهد گشت یا این احتمال که مانند دو سال گذشته به سقف بی سابقه نزدیک به عدد 30 برسد وجود دارد؟

برای پاسخ به این سوال وضعیت دو فاکتور مهم بازار مسکن یعنی قیمت مسکن و اجاره بها از اهمیت اساسی برخوردار است. تا زمانی که انتظارات تورمی افزایش نیافته و ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی با تغییر محسوس افزایشی همراه نشود، می توان انتظار داشت متوسط قیمت مسکن در شهر تهران باز هم کاهش یابد.

کاهش مستمر قیمت مسکن علاوه بر آنکه عدد صورت کسر نسبت PبهR را کاهش می دهد، به شرط عرضه حجم مناسب فایل به بازار فروش و خروج بازار ساخت و ساز از رکود، می تواند زمینه بازگشت برخی متقاضیان اخراجی به بازار خرید آپارتمان را فراهم کند.

این موضوع کاهش تقاضا در بازار اجاره را به دنبال خواهد داشت. در واقع تقویت قدرت خرید مسکن برای کاهش جمعیت متقاضی در بازار اجاره (کاهش تعداد مستاجرها) از یکسو و رفع معضل کمبود عرضه واحد مسکونی اجاره ای به بازار از سوی دیگر، مسیر افت بیشتر تورم اجاره را تحت تاثیر قرار می دهد. برای آنکه بتوان گفت سرعت رشد اجاره بها به وضعیت نرمال نزدیک شده است تورم نقطه به نقطه اجاره باید به سطح زیر 30‌ درصد برسد.