بازیگران بازار اجاره از زمین سنتی خارج شدند؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تازه ترین تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می دهد نه تنها در شهر تهران که دست کم در سایر شهرهای بزرگ به ویژه کلانشهرها، بخش قابل توجهی از دو ضلع اصلی بازار اجاره یعنی مستاجرها و موجرها، به سمت بازار آنلاین رفته و فعالیت خود را عملا از بازار سنتی معاملات ملک خارج کرده اند.

افزایش تحرک بازیگران اصلی بازار اجاره در بستر مجازی، در عین حال نوعی تنظیم آنلاین رفتار موجرها از بابت تعیین نرخ نهایی اجاره بها از یکسو و همچنین سطح انعطاف با مستاجرها بر سر قیمت و شرایط پرداخت از سوی دیگر ایجاد کرده است.

در نهایت و در شرایطی که بخش قابل توجهی از این معاملات در همان بسترهای آنلاین انجام می شود اما بخش دیگری از آنها بنا به دلایلی که در ادامه به آن اشاره خواهد شد، بعد از شکست در بازار آنلاین راهی بازار سنتی شده و با واسطه گری ملکی بعد از تعدیل سطح قیمت و شرایط پرداخت، منجر به عقد قرارداد با مستاجر می شود.

در واقع می توان گفت در حالی که تعداد فایل های بدون واسطه در استارت آپ های بازاریابی ملکی در بخش اجاره افزایش یافته است، بخشی از این معاملات در نهایت به بازار سنتی کشیده شده و با مداخله واسطه ها به عقد قرارداد می رسد.

حذف ضلع سوم از بازار اجاره؟

اگر چه در یک دهه گذشته در کنار بازار سنتی معاملات ملک، حجم قابل توجهی از تحرکات ملکی از سوی سه ضلع اصلی بازار اجاره (موجر، مستاجر و واسطه های ملکی)، از زمین سنتی به بستر آنلاین رفته و در کنار جست و جو و فعالیت‌‌‌ در بازار سنتی، انتشار آگهی (موجر و واسطه) و رصد بازار (مستاجر)، در سامانه های مجازی بازاریابی ملکی صورت گرفته است؛ اما امسال شرایط به گونه ای متفاوت تر از سال های قبل به نظر می رسد.

این شرایط متفاوت خود را در تغییر نقش بستر آنلاین معاملات اجاره مسکن از مکمل بازار سنتی به بازار اصلی تعامل مستاجر و موجر، در بخش زیادی از معاملات این بازار، نشان می دهد. به طوری که امسال بخش زیادی از قراردادهای اجاره بدون واسطه و از بستر آنلاین انجام شده و عملا در این گروه از معاملات نقش واسطه های ملکی حذف شده است.

بررسی ها نشان می دهد امسال و در حالی که تنها چند روز از آغاز فصل اوج جابه‌‌‌جایی ها در بازار اجاره سپری می شود نه تنها مستاجرها بلکه تعداد زیادی از موجرها نیز، زمین بازی خود در بازار اجاره را از بازار سنتی به بازار آنلاین تغییر داده اند.

هم مشاهدات میدانی از تغییرات حجم عرضه فایل از سوی موجرها در قالب فایل شخصی به استارت آپ های بازاریابی ملکی و هم اظهارات ضلع سوم معاملات اجاره مسکن (واسطه های ملکی) این موضوع را تایید می کند.

در شرایطی که امسال حجم (تعداد) فایل های در اختیار واسطه های ملکی در بازار سنتی معاملات اجاره مسکن به میزان محسوسی نسبت به سال گذشته و سال های قبل کاهش یافته است، تعداد فایل هایی که به طور مستقیم و بدون واسطه از سوی موجرها در استارت آپ های بازاریابی ملکی فایل شده اند، افزایش یافته است.

این موضوع نشان می دهد در سال جاری نه تنها حجم جست و جوی متقاضیان بازار اجاره در استارت آپ های ملکی مجازی افزایش یافته است که میزان عرضه بدون واسطه فایل به این بازار نیز به میزان محسوس و چشمگیری بیشتر شده است.

این موضوع نه تنها در بازار املاک شهر تهران بلکه در بازار مسکن کلانشهرها قابل مشاهده است. طوریکه این روزها معاملات در بازار اجاره از سه مسیر یا سه کانال انجام می شود.

مسیر اول همانگونه که توضیح داده شد انجام معامله به طور کامل از بستر آنلاین با حذف زمین سنتی و واسطه های ملکی، به صورت مستقیم بین موجر و مستاجر است.

مسیر دوم، انجام معامله به صورت آنلاین-سنتی است و مسیر سوم نیز مسیری است که از گذشته تاکنون در بازار معاملات مسکن وجود داشته است یعنی مسیر کاملا سنتی معاملات ملکی. در واقع، اگرچه بخش زیادی از معاملات در بازار اجاره مسکن امسال به طور کامل به بستر آنلاین منتقل شده است اما و در عین حال این موضوع به معنای حذف کامل واسطه ها از بازار معاملات اجاره مسکن به طور کامل نیست. در برخی از شهرها و حتی کلانشهرها که بازار شکل سنتی تری دارد، اگرچه تحرکات آنلاین مستاجرها و موجرها افزایش یافته است اما این افزایش هنوز مانند کلانشهرهای متمایل تر به بسترهای مدرن و آنلاین همچون شهر تهران، نیست؛ هر چند پیش بینی می شود با پیشرفت بازار اجاره در فصل تابستان، فعالیت های آنلاین ملکی در این شهرها نیز افزایش یابد.

ماجرای تنظیم آنلاین رفتار موجرها

آن طور که تحقیقات انجام شده نشان می دهد و اظهارات فعالان بازار اجاره نیز آن را تایید می کند، بازار آنلاین در روزهای اخیر از دو طریق منجر به تنظیم رفتار موجرها شده است.

بررسی ها نشان می دهد اگرچه بخش زیادی از معاملات اجاره مسکن به طور کامل به بستر آنلاین منتقل شده و بدون واسطه در این بستر انجام می شود، اما در عمده موارد، تنها موجرهایی موفق به اجاره واحد خود در این بستر می شوند که قیمت های پیشنهادی آنها با عرف بازار و ارزش اجاری آن فاصله زیادی نداشته باشد.

به بیان بهتر، اجاره بهای پیشنهادی آن متعارف باشد. مطابق با نتایج تحقیقات انجام شده از بازار معاملات اجاره مسکن شهر تهران و سه کلانشهر دیگر (اصفهان، شیراز و کرج)، بازار در اغلب موارد فایل های عرضه شده به بازار آنلاین با اجاره بهای نامتعارف را پذیرش نکرده و مدت زمان انتظار موجر برای اجاره واحد افزایش می یابد. این موضوع منجر به اقدام موجر برای تعدیل قیمت پیشنهادی یا عرضه فایل به بازار سنتی می شود. در هر دو حالت، در نهایت، اجاره نامه یا قرارداد اجاره آپارتمان با نرخ نزدیک تر به سطح معقول، منعقد می شود.

خوب و بد بستر آنلاین

فعالان بازار اجاره مسکن در این باره اعلام کردند: تحرک دو ضلع اصلی بازار اجاره یعنی مستاجرها و به خصوص موجرها امسال در بستر آنلاین این گروه از معاملات ملکی به میزان چشمگیری افزایش یافته است اما این موضوع به معنای آن نیست که همه این معاملات در نهایت در بستر آنلاین به عقد قرارداد منجر می شود.

بررسی های به عمل آمده نیز نشان می دهد، برخلاف تصورات گروهی که فعالیت های مجازی ملکی را عاملی برای رشد نامتعارف قیمت و اجاره بهای مسکن می دانند، اتفاقا این فعالیت ها خود در بسیاری موارد منجر به تنظیم رفتار فروشنده ها و موجرها نیز خواهد شد.

طولانی شدن پروسه فروش یا اجاره واحدهای مسکونی در بستر آنلاین به دلیل قیمتگذاری نامتعارف و غیرمنطقی در زمانی که فروشنده یا موجر شخصا اقدام به معرفی فایل به بازار می کند، خود عاملی برای تعدیل قیمت و ایجاد انعطاف در سمت عرضه، خواهد شد.

در واقع، مالک خود متوجه عدم کشش و عدم پذیرش بازار برای املاک قیمتگذاری شده با سطوح قیمتی نامتعارف به خصوص در بازار اجاره، می شود. اما این موضوع نقاط ضعف خود را نیز به همراه دارد. یک نقطه ضعف مهم انتقال کامل معاملات مسکن به خصوص معاملات اجاره به بستر آنلاین، مربوط به پیامدهای حذف ضلع سوم از بازار معاملات ملک است.

جدا از بحث اشتغال تعداد قابل توجهی از افراد در نقش واسطه های ملکی، ضلع سوم معاملات مسکن (واسطه ها) حداقل در بازار اجاره عمدتا تمایلی به کار روی فایل های قیمت گذاری شده با سطوح نامتعارف قیمتی ندارند. چرا که به دلیل حساس تر بودن بازار اجاره نسبت به بازار خرید و فروش، فایل هایی که با سطوح قیمتی نامتعارف به بازار عرضه می شوند از سمت بازار پذیرش نشده و مدت زمان و انرژی مورد نیاز برای کار روی این فایل ها افزایش می یابد.

تمایل واسطه ها در بازار اجاره عمدتا بیشتر به افزایش تعداد قراردادهاست تا افزایش نرخ اجاره. بنابراین زمانی که معاملات اجاره با واسطه انجام می شود، این واسطه ها عمدتا برای کمک به انجام معامله، سعی در تعدیل و واقعی سازی بهای پیشنهادی موجر دارند. حذف این واسطه ها از بازار اجاره می تواند این تهدید را برای بازار به همراه داشته باشد که حداقل بخشی از قراردادها با نرخ های نامتعارف در این بازار منعقد شود و نرخ های نامتعارف مبنای قراردادهای بعدی نیز قرار بگیرد.

تاثیر شهرها از رویدادهای تهران

افزایش فعالیت بازیگران اصلی بازار اجاره در بستر آنلاین، در شرایطی به یکی از مهمترین رویدادهای این روزهای این بخش از معاملات مسکن تبدیل شده است که تحقیقات میدانی نشان می دهد بازار اجاره مسکن در کلانشهرها تا حد زیادی از رویدادهای تهران تاثیر گرفته است.

در حالی که هنوز در هفته اول از فصل اوج جابه‌‌‌جایی ها در بازار اجاره قرار داریم، اما بررسی ها نشان می دهد تحولات اخیر بازار مسکن تهران به کلانشهرها نیز منتقل شده است. خردادماه امسال بازار معاملات مسکن شهر تهران تحت تاثیر پمپاژ اخبار مثبت ناشی از قرار گرفتن مذاکرات سیاسی در مسیر توافق، با افت قیمت های پیشنهادی برای فروش آپارتمان مواجه شد و این موضوع در نرخ های نهایی فروش مسکن نیز خود را نشان داد.

همچنین اثر ریزش قیمت در بازارهای موازی مانند بازار ارز و سکه هم در این کاهش قیمت منعکس و رصد شد. این رویداد، خود را در بازار اجاره نیز نشان داد.

بررسی های اخیر نشان داد که قراردادهایی که در خردادماه سال جاری در بازار اجاره مسکن شهر تهران تمدید شد با نرخ رشد کمتر نسبت به تورم اجاره سال گذشته منعقد شد. هر چند بازار اجاره همچنان به لحاظ سطوح قیمتی پر حرارت و از توان بسیاری از خانوارهای مستاجر خارج است اما سرعت رشد اجاره بها امسال قدری کمتر از سال قبل رقم خورد.

در کشور و کلانشهرها نیز این شرایط رصد می شود. اگر چه همچنان تورم اجاره و در نتیجه بهای اجاره نشینی در کلانشهرها بالا و از توان مستاجرها خارج است اما تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می دهد فعلا اجاره بها در برخی از این کلانشهرها و بعضی از مناطق آنها با شیب رشد کمتری نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

در حالی که واسطه ها و فعالان بازار اجاره مسکن در سه کلانشهر کرج، شیراز و اصفهان از متوسط افزایش حول و حوش ۴۰ درصدی اجاره بها در قراردادهای امسال نسبت به سال قبل خبر می دهند، آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می کند.

واسطه ها و فعالان بازار اجاره در این سه کلانشهر اعلام کردند، خرداد و ابتدای تیرماه، قراردادها با افزایش متوسط حول و حوش ۴۰ درصدی منعقد شدند. البته برخی قراردادهای تمدیدی با نرخ های کمتر (حول و حوش ۳۰ تا ۳۵ درصد) نیز تمدید شدند و همچنین در برخی قراردادها رقم افزایش بیش از این میزان نیز بوده است.

با این حال متوسط افزایش بهای اجاره در خردادماه و ابتدای تابستان امسال همان رقم حول و حوش ۴۰‌ درصد بوده است. این موضوع در آمارهای رسمی نیز تایید شده است. بر اساس آماری که اخیرا از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با تورم اجاره مسکن در کشور منتشر شد، شاخص اجاره بهای مسکن، خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته ۳۹‌درصد رشد داشته است.

تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره بهای مسکن در خرداد سال گذشته در کشور ۵۱‌ درصد بوده است. این موضوع نشان دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بها در شهرهای کشور است. هر چند همین میزان افزایش هم تورمی بسیار شدید در بازار اجاره محسوب می شود که در صورت ادامه می تواند وخامت و التهاب این بازار را تشدید کند. به ویژه آنکه به لحاظ تحولات ماهانه هزینه اجاره نشینی، هم‌‌‌اکنون آلارم خطر در این بازار به صدا درآمده است.

اگر چه سرعت رشد اجاره بها در خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته کاهشی بود اما تورم ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در خردادماه، روند افزایشی داشت. سرعت رشد شاخص اجاره بهای مسکن کشور از ۷/ ۱‌ درصد در اردیبهشت ماه امسال، به ۶/ ۲‌ درصد در خرداد ماه رسید.

این افزایش سرعت، بعد از هفت ماه کاهش ماه به ماه تورم شاخص اجاره‌‌‌ مسکن، به ثبت رسید. این موضوع آلارم خطر در بازار اجاره را به صدا درآورده است. مبنی بر اینکه اگر چه به لحاظ تحولات نقطه به نقطه، تورم اجاره کاهش یافته است اما به لحاظ تحولات ماهانه اگر همین روند افزایشی ادامه پیدا کند در پایان سال، اجاره بها نسبت به مقطع زمانی حاضر ۳۰‌ درصد رشد خواهد کرد.

کاهش فایل در کلانشهرها

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در سه کلانشهر کرج، شیراز و اصفهان نشان دهنده کاهش محسوس تعداد فایل های عرضه شده به بازار است. واسطه ها و فعالان مسکن در این کلانشهرها می گویند عرضه فایل به بازار اجاره نسبت به سال گذشته به طور متوسط حول و حوش ۳۰‌ درصد کاهش یافته است.

کاهش خریدهای سرمایه ای مسکن، توافق تعداد زیادی از مستاجرها و موجرها برای تمدید قراردادهای سال قبل و کاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار اجاره تحت تاثیر افزایش عمق رکود ساخت و ساز مهمترین دلایل این موضوع است.