به گزارش ساختمان آنلاین: بازار مسکن سال ۱۴۰۰ را در شرایطی به پایان می‌رساند که با کمبود منابع مالی، رکود ساخت و ساز، رکود معاملات، جهش قیمت‌ها در بخش فروش و اجاره دست و پنجه نرم کرد اما اخبار امیدوارکننده‌ای برای رونق تولید از طریق طرح ساخت یک میلیون واحد در سال و تزریق ۴۴۰ هزار میلیارد تومان به وزارت راه‌وشهرسازی شنیده می‌شود.
این بازار پس از یک دوره سه سال رشد متوالی قیمت، سال ۱۴۰۰ به ثبات نسبی رسید. این ثبات پس از آن رخ داد که سال ۱۳۹۹ قیمت مسکن در شهر تهران به عنوان معیاری برای بازار مسکن کل کشور، پرش ۹۴ درصدی قیمت را در اسفندماه به ثبت رسانده بود. بهمن ماه امسال تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران به ۱۶ درصد کاهش یافت؛ در حالی که تورم عمومی ۴۱ درصد را ثبت کرد.
تثبیت قیمت‌ها در بخش مسکن اما به دلیل همزمانی با متغیرهای منفی مثل کاهش تا ۵۰ درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه ۱۳۹۰ که حدود ۹۰۰ هزار واحد ساخته می‌شد و افت شدید توان متقاضیان مصرفی به دلیل رشد ۶۵۰ درصدی قیمت از آذرماه سال ۱۳۹۶ تاکنون، شرایط ایده‌آلی را در بخش مسکن ایجاد نکرد. البته وزارت راه‌وشهرسازی دولت سیزدهم اعلام کرده که سال ۱۴۰۰ تولید مسکن از ۵۲۰ هزار واحد گذشته و وعده داده از اوایل سال ۱۴۰۱ نهضت بزرگی در بخش ساخت و ساز ایجاد شود.
مصوبات مجلس برای سال جدید
آن طور که رستم قاسمی وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرده است، مجلس برای سال آینده ۴۰۰ هزار میلیارد تومان منابع برای بخش مسکن مصوب کرده و ۴۰ هزار میلیارد تومان نیز منابع ودیعه خواهد بود. همچنین صندوق ملی مسکن ابزار مناسبی در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی است. اتکای قاسمی احتمالا به ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مصوب سالیانه‌ای است که قانون جهش تولید و تامین مسکن را بر عهده بانک‌ها قرار داده. اما تجربه نشان داده بانک‌ها منابع به این بزرگی در اختیار ندارند و تمایلی برای پرداخت تسهیلات بلندمدت ۲۰ ساله این طرح نشان نمی‌دهند. تا اواسط بهمن ماه ۱۴۰۰ فقط ۹۴۸ میلیارد تومان به پروژه نهضت ملی مسکن از سوی بانک مسکن پرداخت شده و سایر بانک‌ها گزارشی در این زمینه ارائه نداده‌اند.
درخصوص تامین زمین اما مشکل چندانی وجود ندارد. بنا به گفته رستم قاسمی در وزارت راه‌وشهرسازی اراضی مناسبی در کشور داریم که آنها همه ثروت هستند و برنامه‌ریزی شده تا در جهت نهضت ملی مسکن مورد استفاده قرار گیرد. او همچنین از تامین زمین برای ۵/۱ میلیون واحد و آغاز عملیات اجرایی ۸۶۰ هزار واحد تاکنون خبر داد. دولت سیزدهم قصد دارد در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن (نهضت ملی مسکن) ظرف چهار سال، چهار میلیون واحد مسکونی احداث کند.
سیاست‌های بی‌نتیجه دولت برای کنترل بازار اجاره
از آن طرف در بازار مسکن اوضاع چندان مناسب نیست. کارشناسان می‌گویند به دلیل کسری عرضه در سال‌های اخیر با فشار تقاضا در بازار مواجه شده‌ایم و با اینکه قیمت‌ها در بخش فروش به ثبات رسیده، در بازار اجاره ظرفیت ایجاد التهاب وجود دارد. بهمن ماه ۱۴۰۰ نرخ رشد سالیانه اجاره‌بها در تهران ۴۸ درصد و کل کشور ۵۲ درصد گزارش شد که بیش از ۱۰ درصد بالاتر از رشد تورم عمومی است. به دلیل عقب‌ماندگی سرعت افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن، مقداری از این فاصله در سال ۱۴۰۰ جبران شد و به گفته کارشناسان احتمال ادامه این وضعیت در سال ۱۴۰۱ وجود دارد.
افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره دولت را بر آن داشت تا در دی‌ماه ۱۴۰۰ تدوین بسته‌ای برای حمایت از اجاره‌نشینان را در دستور کار قرار دهد و مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی دولت با هدف کنترل رشد اجاره‌بها سیاستی را در این زمینه تدوین کند. پیش از آن هم دولت دوازدهم در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ راهکارهایی را به منظور کنترل بازار اجاره در پیش گرفته بود؛ از جمله این برنامه‌ها می‌توان به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها تا سقف ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در دیگر کلانشهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرهای کشور و همچنین پرداخت تسهیلات کمک ودیعه تا سقف ۷۰ میلیون تومان اشاره کرد؛ سیاست‌هایی که آمار، بی‌تاثیری آن را به اثبات می‌رساند.
کاهش تمایل فعالان عرصه ساختمان برای ساخت‌و‌ساز
از آن طرف در بخش ساخت و ساز بخش خصوص اوضاع بر وفق مراد نیست. طبق بررسی‌ها هم‌اکنون می‌توان در بسیاری از شهرهای کشور با نرخ‌هایی به مراتب پایین‌تر از هزینه‌های ساخت، واحد مسکونی خریداری کرد. به همین دلیل رغبت برای ساخت و ساز کاهش یافته است. با این حال دولت قصد دارد از طریق طرح نهضت ملی مسکن، بخش‌خصوصی را فعال کند.
اما اختلاف‌نظرهایی بین بخش خصوصی با دولت دیده می‌شود. به طور مثال سازندگان، هزینه‌های ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، منهای قیمت زمین، طراحی و پروانه هم‌اکنون متری ۵/۵ میلیون تومان ارزیابی می‌کنند و حتی برخی از فعالان صنعت ساختمان این عدد را بیش از هفت میلیون تومان تخمین می‌زنند؛ در حالی که پیشنهاد دولت بر اساس نظام فنی اجرایی متری ۵/۴ میلیون تومان است.
دولت برای آنکه هزینه‌های واحدهای نهضت ملی مسکن را برای متقاضیان کاهش دهد و تکنولوژی ساخت را به‌روز کند مذاکراتی را با برخی شرکت‌های خارجی از چین و ترکیه انجام داد؛ رایزنی‌هایی که هنوز به نتیجه نرسیده اما روز گذشته یک فعال صنعت ساختمان گفت که با یک شرکت بزرگ ترکیه‌ای برای ارتقای سطح تکنولوژی ساخت مذاکره کرده‌اند.
رابطه تحرک مسکن با رونق اقتصادی کشور
با توجه به پیشران بودن بخش مسکن که ۳۳ درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد، ۱۲ درصد اشتغال مستقیم ایجاد می‌کند و با دست کم ۱۳۴ بخش اقتصادی دارای رابطه پیشین و پسین است، تحرک بازار مسکن می‌تواند به رونق اقتصاد کمک بسزایی کند.
اهمیت بخش مسکن از این جهت بیشتر جلوه می‌کند که بیش از هشت میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد و نرخ اجاره‌نشینی در شهر تهران که تا دو سال قبل ۴۲ درصد اعلام شده بود، هم‌اکنون بر اساس آخرین تخمین‌های کارشناسی به بالای ۵۰ درصد رسیده است. در واقع بیش از نیمی از مردم تهران مستاجر هستند. اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از ۱۸ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۸ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است.
سهم بالای مسکن از سبد خانوار
در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد اعلام شد، در سال ۱۳۹۷ به ۸/۴۶ درصد رسید و سال ۱۳۹۸ برابر با ۹/۴۹ درصد بود. طبق بررسی‌های صورت گرفته و تحلیل داده‌های به دست آمده از سامانه‌های ملکی تخمین زده می‌شود که این عدد در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشمگیری داشته به گونه‌ای که در حال حاضر احتمالا بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود.
با این حال تزریق ۴۴۰ هزار میلیارد تومان منابع به بخش مسکن می‌تواند تحرکی را در این بخش به وجود بیاورد. بودجه هیچ حوزه‌ای در سال آینده تا این اندازه رشد نکرده است. همین مساله می‌تواند عاملی برای ایجاد آرامش نسبی در بازار مسکن شود.
علی صادقین کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه امسال بخش مسکن رشد اقتصادی منفی ۱۶ درصد را تجربه کرده است، گفت: شاید طرح نهضت ملی مسکن بتواند تا حدودی بخش مسکن را ریکاوری کند. اوضاع حوزه خدمات خوب است و به نظر من بالاترین بازدهی را در اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۱ با وقوع توافق هسته‌ای و بدون توافق هسته‌ای خواهد داشت. بنابراین انتظار داریم بخش خدمات، صنعت و ساختمان در سال آینده اوضاع بهتری داشته باشند.
