حباب قیمت در بازار مسکن رشد داشته است؟
![](/wp-content/uploads/2022/02/Housing-market-18.jpg)
به گزارش ساختمان آنلاین: گره خوردن بخش های مختلف اقتصاد و شاخص های قیمت گذاری به قیمت ارز یکی از مشکلات بزرگی است که در سال های اخیر شاهد این مسئله بوده ایم. اوضاع زمانی دشوارتر از گذشته می شود که برخی از مهمترین کالاهای مورد نیاز مردم از جمله مسکن در قالب یک بازار سرمایه ای به قیمت عرض گره بخورد.
بر اساس مقایسه آمار سرشماری های سال ۵۵ و ۶۵، بیش از ۸۰ درصد از تقاضای موجود مسکن در بازار شامل تقاضاهای مصرفی بود. این یعنی از هر ۱۰ معامله انجام شده در حوزه مسکن، هشت معامله به قصد تامین سرپناه و سکونت انجام می پذیرفته است. این در حالیست که بر اساس آخرین آمار سرشماری، میزان تقاضای مصرفی به کمتر از ۳۰ درصد رسیده و ۷۰ درصد از تقاضای بازار مسکن سرمایه ای است.
معنای دیگر این تغییر ماهیت بازار مسکن آن است که قیمت مسکن مشابه سایر کالاهای اقتصادی نظیر سکه و طلا به قیمت ارز وابستگی پیدا کرده است.
با توجه به گره خورد قیمت مسکن به قیمت ارز، بررسی میانگین هر متر مربع واحد مسکونی پایتخت در پنج سال گذشته از یک واقعیت تلخ پرده برداری می کند.
بر همین اساس، بررسی آمار قیمت مسکن در پنج سال اخیر شهر تهران بیانگر این نکته است که بازار مسکن در تهران از سال ۹۴ تا کنون با میانگین قیمت هر متر مربع حدود هزار دلار معامله شده و نوسان های ارزی شکل گرفته در این حوزه را تعدیل کرده است.
حباب ۳۳ درصدی بازار مسکن
با وجود این واقعیت تاریخی در سال جاری قیمت مسکن پا را فراتر از قیمت ارز گذاشته و اگر تعریف حباب قیمت مسکن را مابهتفاوت قیمت حال حاضر با روند تاریخی قیمت دلاری مسکن تلقی کنیم، با حباب قیمتی مواجه شده است.
در همین ارتباط بر اساس قیمت بازار متشکل معاملات ارز ایران، هر دلار در زمان نوشتن گزارش معادل ۲۷ هزار و ۷۰۰ تومان قیمت دارد. بر این مبنا متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران با توجه به روند بلندمدت پنج ساله باید معادل ۲۷ میلیون و ۷۰۰ تومان باشد.
این در حالیست که بر اساس به روزترین اطلاعات رسیده از متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از منبع مرکز آمار، قیمت شاخص مذکور به ۴۱ میلیون و ۴۰۸ هزار تومان معادل ۱۴۹۷ دلار رسیده است.
به معنای دیگر در بازار سرمایه ای مسکن شاهد حباب ۳۳ درصدی است و طبیعتا در صورت تداوم معاملات در روزهای آتی باید شاهد تخلیه نسبی این حباب قیمتی باشیم.
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران هم که اوایل ماه جاری از سوی بانک مرکزی منتشر شد، بیانگر این است که در خردادماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۴ و ۳۲.۸ درصد افزایش دارد.
به جای گره زدن قیمت مسکن با ارز خروج تقاضای سرمایه ای را کلید بزنیم
همانطور که در ابتدای گزارش به آن اشاره کردیم اتصال سرمایه ای شدن بازار مسکن به عنوان مهمترین کالای اساسی زندگی مردم زمینه تهدید معیشت آنها را فراهم خواهد کرد. بر این مبنا دولت باید در سریع ترین زمان ممکن مسئله تغییر ماهیت بازار مسکن از حالت سرمایه ای به حالت مصرفی را فراهم کرده و تاثیر تکانه های اقتصادی از بازار را فراهم کند.
در همین ارتباط حمید احمدی، کارشناس حوزه مسکن ضمن اشاره به این نکته که قیمت های نجومی مطرح شده در بازار مسکن تقاضای مصرفی را غیر موثر کرده است، می گوید: بررسی روند پنج ساله در قیمت مسکن مشخص کننده آن است که قیمت هر متر مربع مسکن در تهران معادل ۱۰۰۰ دلار بوده و در شرایط کنونی با ثبات قیمت ارز در کانال ۲۶ تا ۲۷ هزار تومانی، باید متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در حدود ۲۶ تا ۲۷ میلیون تومان را برآورد کرد.
این کارشناس حوزه مسکن در تشریح اینکه وظیفه اصلی متولیان مسکن در کشور، جلوگیری از تغییر ماهیت مسکن از حالت مصرفی به سرمایه ای بود، گفت: تقاضای سرمایه ای حاضر در بازار مسکن با کلیدواژه مالیات های تنظیمی نظیر مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه باید خارج شود و توجه به این نکته باید مد نظر وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد.
احمدی، با بیان اینکه جلوگیری از انتشار آمار و انتظار کشیدن برای تعیین تکلیف قیمت مسکن با توجه به قیمت ارز، آسیب بزرگی برای بازار است، گفت: متولیان مسکن به جای انتظار کشیدن برای کاهش قیمت و صحبت از چسبندگی قیمت ها باید زمینه خروج تقاضای سرمایه ای را با استفاده از تکنیک های موجود از طریق موثر کردن روند اخذ مالیات بر خانه های خالی مهیا کنند.
بررسی اظهارات کارشناسان حوزه مسکن بیان می کند، مادامی که تقاضای موثر در بازار مسکن ناشی از تقاضای موثر باشد، شاهد افزایش قیمت های نجومی در این بازار هستیم و خارج کردن این تقاضای سرمایه ای از واجبات نظام تصمیم گیری کشور در حوزه مسکن به حساب می آید.