کلاهبرداری در بازار مسکن با شیوههای جدید
![](/wp-content/uploads/2022/02/Housing-market-11.jpg)
به گزارش ساختمان آنلاین: فروش صوری خانه، شگرد جدید کلاهبرداری در بازار مسکن است. این روزها اگر سری به آگهی های فروش ملک بزنید، با صدها آگهی فروش خانه به شرط رهن مواجه خواهید شد اما فعالان بازار مسکن می گویند بسیاری از معاملات صوری است و با هدف فسخ قرارداد و گرفتن رقم سنگین خسارت فسخ معامله انجام می شوند!
«فقط با ۵۰۰ میلیون تومان در تهران صاحبخانه شوید» … «با ۳۰۰ میلیون تومان شما را خانه دار می کنیم» … «خرید خانه از شما، رهن و وام آن با ما!» این جملاتی است که در بسیاری از آگهی های مسکن بنگاه داران تهرانی به چشم می خورد؛ بنگاه دارانی که مدعی هستند با کمترین نقدینگی افراد را صاحبخانه می کنند.
با کمی جستجو در آگهی های مسکن تهران متوجه می شوید که بیشتر این آگهی ها مربوط به منطقه ۲۲ تهران و حوالی دریاچه چیتگر است و بخش زیادی از این آگهی ها مربوط به املاک منطقه اندیشه کرج یا پردیس است اما اینگونه آگهی ها را در سایر مناطق تهران هم می توانید به وفور پیدا کنید.
در این آگهی ها قید شده که بخشی از پول خرید خانه از طریق نقدینگی مشتریان، بخشی از طریق وام بانکی و بخش دیگر از طریق رهن خانه توسط بنگاه های املاک تأمین می شود و معمولا برای جذب مشتریان به این آگهی ها قیمت های نازلی برای این دسته از خانه ها قید شده است که در واقع تنها سهم نقدینگی خریدار است و نه قیمت کل ملک. این اما پایان ماجرا نیست و بنا به گفته فعالان بازار مسکن بسیاری از این معاملات صوری هستند.
قربانیان فقر مسکن
بر اساس گزارش سامانه املاک و مستغلات کشور میانگین قیمت هر متر مربع مسکن تهران در خرداد امسال به ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان رسید که حاکی از رشد ۳۲.۴ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته و رشد ۸.۴ درصدی نسبت به ماه اردیبهشت امسال است.
صعود مداوم قیمت مسکن و به تبع آن کاهش مداوم قدرت خرید، موجب شده که الگوی رفتاری بسیاری از خریداران بازار مسکن ایران در سال های اخیر عوض شود؛ از رونق خرید خانه های قدیمی و کوچک متراژ تا خانه های وام دار و خانه های وام دار به شرط اجاره.
در این میان رقم بالای حق فسخ قرارداد ملک در ایران سبب شده معاملات صوری مسکن در بازار مسکن ایران رخ بدهد. روایتی که در ادامه میخوانید، روایت یکی از قربانیان این معاملات صوری است که اسناد معامله و شکایت خود را بازگو کرده است:
خانه ای پیدا کردم سمت مجیدیه و قصد خرید داشتم. با جزئیات قرارداد معاملات هم آشنایی نداشتم اما موقعیت خوبی برایم بود، چون قرار بود بخشی از پول خانه را نقد پرداخت کنم، بخشی را وام بانکی و بخش دیگری که کم داشتم هم از طریق رهن خانه تأمین می شد اما تبانی بنگاه دار با فروشنده کار دستم داد.
این فرد که خود را خاکپور معرفی می کند، توضیح می دهد که مبایعه نامه خرید خانه به شکلی تنظیم شده بود که امکان دورزدن خریدار وجود داشت و از آنجا که بسیاری از مشتریان بازار مسکن ایران به مباحث حقوقی تنظیم قرارداد آشنایی ندارند و در معاملاتشان از وکیل استفاده نمی کنند، موقعیت مناسبی برای کلاهبرداران ایجاد می کنند.
خاکپور توضیح می دهد: همانطور که گفتم پول خرید خانه قرار بود از سه منبع نقد، وام و رهن تأمین شود و طبیعتا مثل تمام معاملات حق فسخی در نظر گرفته شد تا هر که نتوانست پول را جور کند یا خواست معامله را بر هم بزند، ۲۵ درصد ارزش قیدشده معامله در مبایعه نامه را خسارت بدهد. با توجه به ارزش ملک مورد معامله ما این ۲۵ درصد می شد ۲۷۰ میلیون تومان.
او ادامه میدهد: من پول نقدم را داده بودم، چک بانکی هم آماده بود اما بنگاه دار به بهانه اینکه خانه قانونا به نام خریدار سند نخورده، از تحویل کلید آن به من خودداری کرد و وعده داد خودش خانه را رهن می دهد تا قسط آخر پول من که همان مبلغ رهن خانه بود تا روز محضر و ثبت سند جور شود اما یک روز مانده به حضور در محضرخانه، بنگاه دار خبر داد که خانه رهن نرفته است و بنگاه دار و فروشنده خواستار حق فسخ معامله شدند.
خاکپور تأکید می کند: تازه آنجا بود که متوجه شدم مبایعه نامه بدون جزئیات حقوقی و ناعادلانه تنظیم شده و بنگاهدار به راحتی می توانست خانه را رهن ندهد تا معامله بر هم بخورد و من مجبور شوم حق فسخ کلانی پرداخت کنم. در مبایعه نامه حتی این شرط قید نشده بود که بنگاهدار موظف است خانه را رهن بدهد یا هیچ اشاره ای نشده بود که فروشنده در رهن ملک با خریدار همکاری کند و به من کلید بدهد تا بتوانم خودم آن را برای رهن بسپارم.
این ماجرا گویا پدیده تازه کلاهبرداری در بازار ملک ایران است و بسیاری از فعالان بازار مسکن می گویند که برخی از این معاملات صوری بوده و با تبانی بنگاه دار و فروشنده انجام می شود تا خسارت فسخ معامله را بین خود تقسیم کنند.
اتحادیه مشاوران املاک تهران تبانی را رد می کند
مطابق قانون، تعیین میزان خسارت فسخ معاملات بر عهده خریدار و فروشنده و مطابق توافقی است که بین آنها شکل می گیرد و این رقم معمولا در بازار مسکن ایران سنگین است و برای کلاهبرداری انگیزه کافی ایجاد می کند.
با این حال حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، می گوید: وقتی فرد خانه ای را خریداری می کند، اگر مشاور املاک قرارداد را تنظیم کند و به ثمر برساند، از هر دو سر کمیسیون دریافت می کند ولی وقتی معامله فسخ شود، تنها از یک سر کمیسیون دریافت می کند، پس فسخ معامله به ضرر مشاور املاک است و منطقی نیست که برای فسخ تلاش کند. ضمن اینکه وقتی علاوه بر فروش خانه، پای رهن هم در میان باشد، مشاور املاک می تواند دو سر کمیسیون دیگر هم دریافت کند و این درآمد اضافی دیگری برای بنگاهدار ایجاد می کند، بنابراین هیچ توجیهی ندارد که نخواهد معامله انجام شود.
او ادامه می دهد: ضمن اینکه در حال حاضر گزینه های رهن در بازار مسکن بسیار کم و تقاضا زیاد است و با این حساب بعید است که خانه ای برای رهن گذاشته شود ولی تقاضا نداشته باشد و به رهن نرود. اینکه خانه رهن نرود امری غیر منطقی و غیر طبیعی است.
معامله در بنگاه غیر قانونی است
نعمت احمدی، حقوقدان، در واکنش به این موضوع امکان چنین تبانی ای را برای کلاهبرداری کلان از مردم دور از ذهن نمی داند و راه حل مشکل را بسیار ساده می داند.
احمدی توضیح می دهد: معامله مسکن در بنگاه های املاک شیوه غلط اما رایج بازار مسکن ایران است و بنگاه های معاملات ملکی بدون هیچ تخصصی، اتاقک و زیرپله شان را بنگاه می کنند. تا اینجا مسئله ای نیست چون هر کسی می تواند یک شغلی داشته باشد. مشکل جایی آغاز می شود که این بنگاه ها بر خلاف قانون ثبت، رفتار می کنند.
به گفته او طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، هر ملکی که در دفتر ثبت به ثبت برسد، مالک را تعیین می کند. ماده ۴۶ همین قانون هم تأکید می کند که هر نوع عقد قرارداد برای املاکی که در دفاتر ثبت به ثبت رسیده اند، باید رسمی باشد، اعم از اجاره، ودیعه، صلح، فروش یا … بنابراین اگر این قانون که موجود هم هست اجرا شود، اتفاقاتی شبیه آنچه شاهد هستیم نمی افتد اما دولت زورش به بنگاه های معاملات ملکی نمی رسد و اگر قوه قضائیه قصد دارد با کلاهبرداری های معاملات مسکن مبارزه کند، تنها همین یک قانون را اجرا کند تا بساط کلاهبرداری در این بازار برچیده شود.