انعکاس اثر رشد چشمگیر نرخ دلار بر نبض زمستانی بازار مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های انجام شده بر پایه تازه ترین گزارش منتشر شده مربوط به یک نظرسنجی درباره تحولات بازار ساخت و ساز و مسکن در اولین ماه از فصل زمستان نشان می دهد، عدد مربوط به دو شاخص مربوط به تغییرات قیمت تمام شده مسکن و قیمت خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی، از نگاه سازندگان و مدیران شرکت های ساختمانی (شاخص شامخ ساختمان)، به شدت افزایش یافته است.

بررسی نتایج این گزارش، نشان دهنده به صدا درآمدن آلارم دلاری (نوسانات افزایشی نرخ ارز) در بازار مسکن و ساخت و ساز و به گوش رسیدن صدای اثر این نوسانات از این بازار است. این اعداد اگرچه آمار رسمی مربوط به تورم مسکن در این ماه را نشان نمی دهد اما اعداد مربوط به شاخص های این آیتم های مهم ساختمانی و بازار مسکن، از دیدگاه سازندگان هستند.

اتاق تعاون ایران، هر ماه به طور منظم گزارشی با عنوان طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان موسوم به گزارش شامخ را منتشر می کند که در آن از مدیران شرکت های ساختمانی و سازنده ها در خصوص آیتم های مربوط به ساخت و ساز، مصالح و قیمت مسکن، نظرسنجی می شود.

عدد حاصل از این نظرسنجی با عنوان شامخ کل، شرایط و فضای کلی بازار مسکن و ساخت و ساز را به لحاظ چند آیتم مهم از جمله میزان فعالیت سازنده ها، قیمت و موجودی مصالح در اختیار آنها برای ساخت و ساز، قیمت تمام شده ساخت، انتظارات آنها از شرایط پیش روی بازار مسکن و ساخت و ساز و… ترسیم می کند.

این در حالی است که در نهایت و در جریان این نظرسنجی عدد مربوط به هر کدام از این آیتم ها و شاخص ها نیز به تفکیک منتشر می شود و شرایط و تغییر وضعیت را در هر کدام از این آیتم ها نسبت به ماه قبل نشان می دهد.

بر اساس مدلی که برای این گزارش در نظر گرفته شده است عدد 50 نشان دهنده ثبات شرایط، کمتر از 50 نشان دهنده بدتر شدن وضعیت و بالاتر از 50 نشان دهنده بهتر شدن وضعیت است. در یک بیان ساده، این گزارش، نتایج حاصل از نظرسنجی از تعداد قابل توجهی از مدیران ساختمانی و سازنده هاست و اعداد موجود در این گزارش، برآیندی از اظهارات آنها درباره وضعیتی است که در یک ماه اخیر در بازار مسکن و ساخت و ساز تجربه شده است. به نوعی این گزارش فضای واقعی بازار ساخت و ساز و مسکن را از نگاه یک طیف مهم فعال در این بازار یعنی سازنده ها نشان می دهد.

ردپای ارز در قله پیمایی قیمت ساخت

شاخص تغییرات قیمت تمام شده ساختمان و همچنین شاخص مربوط به قیمت خرید مصالح ساختمانی و تامین تجهیزات موردنیاز در امر ساخت، از نگاه مدیران ساختمانی، نشان می دهد عدد مربوط به هر دوی شاخص ها با رشد قابل توجه همراه شده است.

بررسی ها نشان می دهد، عدد شاخص قیمت تمام شده مسکن در دی ماه امسال به مرز 80 و عدد مربوط به شاخص قیمت خرید مصالح و تجهیزات ساختمانی به مرز 90 رسیده است. این دو عدد در ماه قبل به ترتیب، کمتر از 75 و 84 بوده و در عین حال، بعد از 27 ماه یعنی بعد از مهرماه سال 99، بالاترین عدد در هر دو مورد (هر دو شاخص) بوده است.

در گزارش مهرماه سال 99 شامخ ساختمان، شاخص مربوط به تورم هزینه ساخت یا قیمت تمام شده ساخت بر روی عدد 8/ 82 و شاخص قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی بر روی عدد 6/ 97 قرار گرفت. اکنون بعد از 27 ماه بار دیگر، عدد شامخ در این دو شاخص که نشان دهنده شدت تورم هزینه ساخت از یکسو و شدت تورم مصالح از سوی دیگر از نگاه سازنده ها و مدیران ساختمانی است به بالاترین حد رسیده است. هر چند این قله پیمایی جدید اندکی از قله پیمایی قبلی کمتر است اما از مهر 99 تاکنون بی سابقه بوده است.

این در حالی است که در مهرماه 99 نیز رویدادی مشابه آنچه در دی ماه امسال در بازارهای موازی بازار مسکن به ویژه بازار ارز، تجربه شد، به ثبت رسیده است. بررسی ها درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه 99 نشان می دهد، این ماه، ماهی بود که تورم ماهانه مسکن به دو برابر میانگین تورم ماهانه 99 در بخش مسکن رسید.

در شرایطی که میانگین تورم ماهانه مسکن در سال 99، در کانال پنج درصدی قرار داشت، تورم ماهانه مسکن در مهر 99 به 10‌ درصد رسید که تورم ماهانه بسیار بالا در بازار مسکن محسوب می شود. از سوی دیگر، داده های مربوط به گزارش شامخ مهرماه 99 همچنین نشان دهنده قله پیمایی هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن بود.

بررسی ها درباره علت دو رویداد مهم آماری بازار مسکن در مهرماه 99 یعنی ثبت تورم ماهانه قابل توجه 10 درصدی از یکسو و قله پیمایی دو شاخص مهم در گزارش شامخ یعنی قیمت تمام شده ساخت و هزینه تامین مصالح ساختمانی، از شناسایی ردپای جهش ارزی در بروز این نوسانات بازار مسکن خبر می دهد.

شهریور ماه 99، قیمت دلار در یک ماه، رشد 18 درصدی را تجربه کرد؛ گزارش مربوط به معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه 99 نیز نشان دهنده اثر تشنج ارزی در بروز و تشدید انتظارات تورمی و سرایت آن به بازار مسکن و ساخت و ساز در شکل ثبت تورم ماهانه مسکن بالا و دو رقمی از یکسو و قله پیمایی عدد شاخص مربوط به هزینه ساخت و تامین مصالح ساختمانی است.

در واقع اثر جهش ارزی شهریور ماه 99 در بازار معاملات مسکن مهرماه منعکس شد؛ تحولات بازارهای موازی مسکن معمولا با تاخیر زمانی نسبی، به بازار مسکن سرایت می کند. بعد از انتشار گزارش رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه 99 که نشان دهنده منعکس شدن اثر نوسان دلاری شهریورماه بر بازار مسکن این ماه بود، در گزارشی که به عنوان شامخ ساختمان این ماه، در آبان منتشر شد نیز سازنده ها و فعالان ساختمانی از افزایش شدید هزینه ساخت و قیمت تمام شده ساختمان، خبر دادند.

در حالی که بعد از گذشت 17 روز از بهمن ماه، هنوز گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و آمارهای رسمی مربوط به تورم ماهانه و تغییرات حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی پایتخت در دی ماه از سوی بانک مرکزی منتشر نشده است، اما گزارش شامخ ساختمان دی ماه که روزهای اخیر منتشر شد نشان می دهد، وضعیت بازار مسکن و ساخت و ساز مهر 99 از دیدگاه سازنده ها و مدیران ساختمانی بار دیگر در اولین ماه از فصل زمستان تکرار شده است.

یک علت این استدلال و استنباط مربوط به رشد ماهانه 10 درصدی قیمت دلار در هر کدام از دو ماه آذر و دی 1401 است. به عبارت دیگر، در شرایطی که هم در آذرماه امسال و هم در دی ماه، قیمت دلار 10‌ درصد افزایش یافت، بار دیگر گزارش شامخ از قله پیمایی هزینه ساخت و قیمت مصالح ساختمانی در اولین ماه از فصل زمستان، بعد از 27 ماه، خبر می دهد.

در واقع بررسی ها از شناسایی نقش موتور و محرک ارزی، در ثبت این رکورد جدید خبر می دهد. با این حال، در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران و برای پاسخ به این سوال که آیا تورم ماهانه مسکن در دی ماه نیز مانند سال 99 تحت تاثیر رشد شدید نرخ دلار و تشدید انتظارات تورمی قرار خواهد گرفت یا خیر، باید تا زمان انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه از سوی بانک مرکزی، منتظر ماند.

با انتشار آمار رسمی در خصوص وضعیت تورم ماهانه مسکن در این ماه، می توان اعلام کرد که آیا شرایطی که به لحاظ تورمی و انعکاس اثر نوسانات دلاری بر بازار مسکن، در مهر 99 تجربه شد، در دی ماه امسال نیز تکرار شده است؟

فعلا یک گزارش یعنی گزارش شامخ ساختمانی، نشان دهنده تکرار این شرایط است اما زمانی می توان به طور کامل شرایط فعلی را هم به لحاظ فضای بازار ساخت و سرمایه گذاری ساختمانی (دریافت سازنده ها از بازار مسکن و ساخت و ساز)، و هم به لحاظ وضعیت تورمی، با مهر 99 مشابه دانست، که از آمار رسمی مربوط به تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران که در هر ماه به طور منظم و حداکثر در 10 روز اول ماه بعد از سوی بانک مرکزی منتشر می شده است، رفع حبس شود.

هم‌‌‌اکنون اما با گذشت 17 روز از بهمن ماه، در یک رویداد بی سابقه، این آمار منتشر نشده است. روز گذشته در گزارشی که با عنوان «عدم انتشار آمارهای بخش مسکن چه تبعاتی به دنبال دارد؟» نسبت به تاخیر و حبس این آمارها، زیان ها و تبعات منفی آن برای مجموعه بازار مسکن (اعم از متقاضیان خرید و فروش، کارشناسان، سیاستگذار، سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی و…) هشدار داد.

اعلام وضعیت قرمز برای فروش

عدد شامخ کل ساختمان در شرایطی به 3/ 42 در دی ماه رسیده است که این شرایط در چند پارامتر نشان دهنده وضعیت قرمز و در چند پارامتر مهم دیگر نشان دهنده شرایط زرد از دیدگاه فعالان ساختمانی است.

با توجه به روند ماه های گذشته، انتظارات سازنده ها از آینده کوتاه مدت بازار مسکن و ساخت و ساز (وضعیت بهمن ماه)، نشان دهنده وضعیت زرد است. عدد این شاخص هم‌‌‌اکنون به 45 رسیده است که با توجه به روند ماه های قبل، در شرایط زرد قرار گرفته است و برای سیاستگذار و بازار مسکن هشدار‌دهنده است.

از سوی دیگر و با توجه به وضعیت فروش مسکن در ماه های قبل، عدد 5/ 44 شاخص میزان فروش، نشان دهنده وضعیت قرمز یا شرایط رکود سنگین در بازار تولیدات و محصولات ساختمانی (واحدهای مسکونی ساخته شده) است.

به عبارتی، برآیند شاخص های کلیدی شامخ زمستانی بخش ساختمان، تصویر مطلوب یا دست کم امیدوارکننده یا حتی دربردارنده انتظار حداقلی برای بهبود نسبی شرایط را نشان نمی دهد. اصلی ترین عامل اثرگذار بر شرایط فعلی و چشم انداز نامطلوب پیش رو از این بازار نیز مربوط به وضعیت حاد متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن است.

در شرایط تورم عمومی بالا، شارژ انتظارات تورمی در بازارهای مختلف از جمله بازارمسکن و همچنین نوسانات شدید در بازارهای موازی اثرگذار بر بازار مسکن، نمی توان به بهبود وضعیت در بازار مسکن و ساخت و ساز تا زمان مهار همه این متغیرها، امیدوار بود.

به همین علت است که فعالان بازار بالادست معاملات مسکن یعنی سازنده ها، در اظهارنظر خود درباره شاخص انتظارات تولید در بخش ساختمان، حتی وجود یک وضعیت بینابینی (عدد 50) را پیش بینی نمی کنند و همچنان انتظار آنها از آینده کوتاه مدت بازار مسکن انتظاری بدبینانه است.