معادلات بازار مسکن تحت تاثیر تغییرات جمعیتی قرار خواهد گرفت

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، معادلات بازار مسکن طی حداقل یک دهه آینده، به شدت تحت تاثیر دو تغییر عمده جمعیتی دهه 90 قرار خواهد گرفت. بررسی های انجام شده درباره وضعیت جدید متغیر تقاضای واقعی مسکن (نیاز مصرفی) حاکی است، افت چشمگیر و قابل توجه حجم ازدواج ها در سال های اخیر – به صورت دقیق طی نیم دهه گذشته و البته در طول دهه 90 – از یکسو و کاهش شدید حجم زاد و ولد در همین بازه زمانی، آینده متفاوتی از تقاضای مسکن را برای حداقل یک دهه پیش رو و البته تا 1420 رقم می زند.

این وضعیت، چشم انداز بازار ساخت و ساز و کسب و کار فعالان این حوزه را در کنار نبض معاملات ملک و قیمت نیز متاثر خواهد کرد. روند ازدواج های سالانه از دهه 60 تاکنون نشان می دهد، تحت تاثیر دهه پرولادت یعنی دهه 60 که کشور با بیشترین فرزندآوری روبه‌رو شد، حجم ازدواج ها در دهه 80 به بالاترین میزان از ابتدای سال 60 تاکنون رسید به طوری که نتیجه آن، در همان دهه 80 و طول دهه 90 به شکل جهش تقاضای خرید و اجاره مسکن ناشی از حجم بالای تشکیل خانواده در بازار ملک بروز پیدا کرد.

دهه 80، متوسط سالانه ازدواج ها به 760‌ هزار فقره رسید؛ این ناشی از 2 میلیون زاد و ولد (میانگین سالانه) در دهه 60 بود. با این حال، طی دهه 90، یعنی دوره ای که بازار مسکن با افزایش تقاضای واقعی ناشی از رشد جمعیتی دوره های قبل روبه‌رو شده بود، متوسط سالانه ازدواج در کشور 25‌ درصد نسبت به دهه 80 افت کرد و در سال های 97 تا 1400 نیز این شاخص افت بالای 27‌ درصد داشته است.

با افت چشمگیر ازدواج‌‌‌ در کشور طی سال های اخیر، فرزندآوری نیز کاهش پیدا کرده است به طوری که حجم زاد و ولد در دهه 90 به میزان 30‌ درصد نسبت به دهه پر ولادت یعنی دهه 60، کاهش یافته و در فاصله سال های 98 تا 1400 نیز این کاهش به نزدیک 50‌ درصد رسیده است.

سال گذشته یک میلیون و 100‌ هزار زاد و ولد اتفاق افتاد که در مقایسه با میانگین سالانه 2 میلیون فرزندآوری طی دهه 60، بیانگر نوعی انقباض جمعیتی در حال حاضر نسبت به دوره انبساط شدید جمعیتی است.

اکنون مشخص است، دو شاخص ازدواج های سالانه و جمعیت جدید ناشی از زاد و ولد طی سال های دهه 90 روند کاهشی داشته است و هر دو عاملی برای تداوم همین وضعیت در سال های آتی می تواند باشد.

این دو شاخص، نقش اصلی را در معادله تقاضای واقعی مسکن بازی می کند و در کنار نرخ مرگ و میر، میزان طلاق و نوسازی خانه های کلنگی، امکان برآورد تقاضای آتی در بخش مسکن را برای فعالان این بازار فراهم می آورد.

تصویر موجود از شاخص های تعیین کننده تقاضای واقعی مسکن در دهه جاری و دهه آتی -تا 1420- مشخص می کند، این بازار وضعیتی متفاوت از دهه 90 می تواند داشته باشد.

همانطور که اثر دهه پر ولادت (دهه 60) و سپس دهه پر ازدواج (دهه 80) به شکل مثبت بر روند تقاضای مسکن دهه های 80 و 90 تاثیر گذاشت، اکنون، دهه ای که هم فرزندآوری و هم تشکیل خانواده در آن، کاهشی بوده (یعنی دهه 90)، به شکل منفی روند تقاضای واقعی مسکن را در دو دهه پیش رو تحت تاثیر قرار می دهد. با این حال، تاثیر کاهش سالانه میزان ازدواج طی حداقل نیم دهه اخیر، زودتر از کاهش فرزندآوری خواهد بود. اما چقدر زودتر؟

فاکتور انباشت تقاضای واقعی سال های اخیر

بررسی ها در این باره نشان می دهد، یک فاکتور در حال حاضر وجود دارد که جلوی اثر فوری کاهش ازدواج ها را تا حدودی می گیرد. بازار مسکن در کشور در حال حاضر با انباشت تقاضای واقعی خرید مسکن ناشی از سلب قدرت خرید خانوارها در سال های 97 تاکنون به دلیل امواج جهش قیمت مسکن روبه‌رو است.

این انباشت تقاضا که به شکل افزایش اجباری تقاضای اجاره نشینی در همین سال ها بروز پیدا کرده، شاید باعث شود اثر کاهش تقاضای واقعی ناشی از کاهش ازدواج های سالانه در کوتاه مدت آنچنان محسوس نباشد؛ تقاضای انباشت این سال ها منتظر توقف تورم مسکن و بازگشت قیمت آپارتمان به سطح متعارف (احیای قدرت خرید) است.

اما واقعیت پیش روی بازار مسکن آن است که تقاضای واقعی یا همان مصرفی که در سال های گذشته با حجم بالا در بازارهای سالانه معاملات خرید و اجاره ظاهر می شد، در سال های آینده روند متفاوتی خواهد داشت. این تصویر در کنار تصویری که پیش تر، از تقاضای آتی مسکن بر اساس افزایش خانوارهای تک نفره و همچنین افزایش سهم جمعیت سالمند در مقایسه با جمعیت با سن کمتر منتشر شده بود (تابلوی تقاضا در بازار مسکن به روز شد)، حاوی سه پیام برای طیف فعال بازار مسکن و ساختمان است.

سه پیام افت تقاضای واقعی مسکن

پیام اول متوجه تقاضای سرمایه ای در بخش مسکن است. تقاضای سرمایه ای به دو شکل سرمایه گذاری غیرمولد به صورت خرید ملک و آپارتمان با هدف افزایش چشمگیر قیمت در آینده و همچنین سرمایه گذاری مولد به صورت ساخت و سازهای جدید عمل می کند.

سازنده ها، نوع دوم سرمایه گذاری در این بخش را برعهده دارند که با توجه به رکود دست کم هفت ساله تولید مسکن در کشور، فعلا بازار کار گسترده ای برای فعالیت دارند. اما چشم انداز ساخت و ساز حتما طی سال های منتهی به 1420، تحت تاثیر کاهش تقاضای واقعی ناشی از اتفاقات جمعیتی دهه 90 قرار دارد که لازم است از هم اکنون این فاکتور مورد توجه سرمایه گذاران باشد.

این فاکتور می تواند باعث شود هدفگذاری تولید سالانه یک میلیون مسکن که ابتدای دهه 90 برای 10 سال، از سوی کارشناسان طرح جامع مسکن تعریف شده بود، برای سال های منتهی به 1420، تغییر کاهشی پیدا کند.

تقاضای سرمایه ای ملک (نوع اول) نیز اگرچه با استناد به روند تاریخی تورم مسکن طی سه دهه گذشته که همواره از تورم عمومی بالاتر بوده و همچنین با لحاظ قرار دادن انتظارات تورمی در اقتصاد کنونی ایران، همچنان انگیزه کافی برای خریدهای غیرمصرفی آپارتمان دارد اما این احتمال وجود دارد که در سال های آینده، کاهش شدت تقاضای مصرفی مسکن از محل تاثیرگذاری افت ازدواج ها، بر سطح تورم سالانه مسکن تا حدودی اثر کاهشی بگذارد.

اما در مقابل، این سناریو نیز مطرح است که در صورت تداوم التهاب قیمت در بازارهای موازی زمین و مسکن ناشی از فعالیت موتورهای انتظارات تورمی، تورم مسکن از متغیرهایی غیر از متغیر تقاضای واقعی، خط بگیرد. این احتمال از آنجا مطرح است که در همین سه چهار سال گذشته، به رغم آنکه تقاضای واقعی (مصرفی) در بازار معاملات مسکن حضور پررنگ و حتی در مقاطعی کمرنگ هم نداشت (خریدها عمدتا به صورت سرمایه ای بود)، اما قیمت زمین و مسکن به شکل تاریخی، رشدهای خیره کننده را تجربه کرد و در اوج رکود معاملات خرید، تورم مسکن، سطوح بسیار بالا را ثبت کرد.

پیام دوم، متوجه بازار ساخت و ساز است آن هم از بابت مساحت قابل تعریف برای ساختمان ها و آپارتمان ها که در گذشته شاهد شکاف بزرگ بین مساحت عرضه و متراژ تقاضا در بازار مسکن بوده ایم و در آینده احتمالا باید شاهد کاهش متراژ در بازار ساخت  مسکن باشیم. با کاهش توام ازدواج و فرزندآوری، روند افزایش خانوارهای کم مقیاس (بعد پایین خانوار) به خصوص خانوارهای تک نفره، احتمالا ادامه پیدا می کند.

در این میان، افزایش چشمگیر طلاق در سال های اخیر از یکسو و افزایش سهم جمعیت سالمند از سوی دیگر، به کوچک تر شدن بعد خانوار از 3/3 نفر دهه 90 منجر خواهد شد. بعد خانوار طی اواخر دهه 90 به 23/3 نفر تنزل کرد. آمار طلاق سالانه نیز در دهه 90 به دو برابر میانگین سالانه دهه 80 رسید و سال 1400 رکورد بیشترین طلاق (200‌ هزار فقره) ثبت شد. متوسط سالانه طلاق در دهه 80 حدود 90‌ هزار فقره بود.

به این ترتیب، تقاضای آتی مسکن عمدتا به سمت آپارتمان های با مساحت کم شیفت می کند. نزول قدرت خرید مسکن نیز به این حرکت، سرعت خواهد داد. این در حالی است که مساحت میانگین واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی بالاتر از 100 مترمربع است. همین الان، عمده متقاضیان واقعی خرید مسکن، سراغ آپارتمان های با مساحت پایین تر از 80 مترمربع را از بازار می گیرند. پیام سوم به دنبال دو پیام اول، مطرح می شود.

جزئیات بازار جدید ساختمانی

فردین یزدانی، صاحب نظر اقتصادی و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در این باره اعلام کرد، این تغییرات جمعیتی رخ داده در دهه 90 در مقایسه با دهه 60 و دهه 80 به معنای آن است که بازار مسکن در سال های آینده از بابت تقاضای واقعی و نه الزاما تقاضای دارایی با کاهش روبه‌رو می شود و به نوعی، بازار مسکن در بلندمدت کشش کافی برای تقاضای واقعی ندارد.

یزدانی پیام مهم این وضعیت را شکل گیری تجارت جدید در بخش مسکن و ساختمان در قالب بازار تعمیر و نگهداری مسکن و ساختمان طی یکی دو دهه پیش رو می داند.

او در این باره توضیح می دهد، سازندگان خصوصی یا همان فعالان ساختمانی لازم است بازار مسکن سال های آینده را متفاوت از سال های گذشته ببینند. در سال های آینده، نیاز برای تعمیر و بازسازی و نگهداری مجتمع های مسکونی به شکل چشمگیر افزایش پیدا می کند که در مقایسه با پیش بینی کاهشی از روند رشد تقاضای واقعی، باعث خواهد شد سمت عرضه، بازار متناسب با این نیاز را راه اندازی و توسعه دهد.

در دو سال اخیر بازار تعمیر ساختمان، رشد ناگهانی از سمت تقاضا به خود گرفت. مالکانی که به خاطر تورم شدید مسکن دو سه سال گذشته، با سرکوب تقاضای تبدیل آپارتمان به ملک بهتر روبه‌رو شدند، سراغ تعمیر و بازسازی داخل آپارتمان رفتند.

این روند پیش بینی می شود در سال های آتی با حجم قابل توجه، در بازار مسکن خودنمایی کند. یزدانی همچنین خطاب به سیاستگذار مسکن نیز توصیه می کند، منابع و امکانات محدود در بخش مسکن در مسیری تخصیص پیدا کند که با معادله در حال شکل گیری در بازار تقاضای واقعی، هماهنگ باشد.