راهکار عبور بازار مسکن از بحرانهای فعلی چیست؟
بازار مسکن حاوی ۶ تهدید برای خریداران مصرفی، سرمایه گذاران ساختمانی و مستاجرها است. این سه گروه، ذینفعان اصلی رونق غیرتورمی هستند؛ اما فعلا بازار در اختیار ذینفعان تورم تاریخی ملک است.
![](/wp-content/uploads/2022/10/housing-market-3.jpg)
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، زنجیره ۶ قفل اصلی در بازار مسکن، راهکار عبور این بازار از بحران کنونی را به سخت ترین سوال در این بخش تبدیل کرده است.
بررسی ها نشان می دهد در شرایط فعلی، جهش های مکرر قیمت مسکن، بحران سلب قدرت خرید، دنباله روی مسکن از تنش های ارزی، تورم مکرر ساخت مسکن و نبود چشم انداز مناسب، انباشت تقاضا در شرایط کاهش عرضه و فشار مضاعف به بازار اجاره در این دوره، شش بحرانی است که هر یک در پی دیگری و در نتیجه بحران قبل از آن، بازار معاملات مسکن و سرمایه گذاری ساختمانی را برای هر دو ضلع اصلی این بازار یعنی متقاضیان خرید و سازنده ها (سرمایه گذاران ساختمانی)، با چالش های بزرگ روبهرو کرده است.
می توان گفت بازار مسکن در شرایط فعلی هم به لحاظ سطح قیمت ها (شرایط تورمی) و حجم معاملات (وضعیت رکودی) و هم از نظر وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی، یکی از سخت ترین دوره های تاریخی خود را سپری می کند.
با طرح این سوال که در شرایط فعلی چه راهکار یا نسخه ای برای عبور از بحران در بازار مسکن می توان اجرا کرد، با سه کارشناس مطرح و برجسته اقتصادی و صاحبنظر در بخش مسکن، غلامرضا سلامی، حجتاله میرزایی و فردین یزدانی، گفتگو شده است.
این صاحب نظران اقتصادی معتقدند این سوال که چگونه می توان بحران ایجاد شده به دنبال شش قفل پیدرپی در بازار ملک را از بین برد یا دست کم شدت آن را کاهش داد، سخت ترین سوالی است که هماکنون در این بازار مطرح می شود. این اظهارنظر را می توان به عنوان تلخ ترین نکته مشترکی که هر سه صاحبنظر در پاسخ به این سوال آن را مطرح کردند، معرفی کرد.
این صاحبنظران اقتصادی معتقدند این سوال در مقطع زمانی فعلی از آن جهت سخت ترین سوال بازار مسکن است که ریشه مشکلاتی که هماکنون منجر به قفل بزرگ بازار مسکن و تشدید بحران های پیدرپی در آن شده است، درون این بازار نیست.
از سوی دیگر، بحران های موجود در این بازار تنها به یک مورد یا چند مورد محدود و منحصر نیست؛ بلکه زنجیره ای از بحران های پیدرپی، عملا متقاضیان و فعالان این بازار را به حاشیه رانده است. پاسخ به این سوال از دیدگاه آنها از این بابت سخت و دشوار است که در سال های اخیر، نه تنها بازار مسکن شاهد اعمال سیاست های موثر از درون و بیرون برای ساماندهی و کنترل آن نبوده است، بلکه در نتیجه بی سیاستی و بدسیاستی، بحران ها روزبهروز بیشتر شده است.
این کارشناسان، در نهایت به سیاستگذار توصیه می کنند که اگر به دنبال راهکاری برای ساماندهی وضعیت بازار مسکن است، به طور قطع این راهکار تنها از درون این بازار عبور نمی کند، بلکه قبل از هر اقدام از درون بازار مسکن، لازم است بهبود اساسی در شرایط پارامترها و فاکتورهای بیرونی آن اعمال شود.
در واقع هر تصمیمی بدون نگاه به بیرون بازار و متغیرهای بیرونی اثرگذار بر آن، به معنای انحراف به سمت معلول بدون توجه به علت است.
کارشناسان اقتصادی در عین حال توصیه می کنند در گام اول لازم است برای حل ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن و سایر بازارها، ریسک های غیراقتصادی به حداقل رسیده و برطرف شود و سیاستگذار به سمت سیاست هایی برای مهار انتظارات تورمی و کنترل تورم عمومی برود. در واقع از نگاه این سه صاحبنظر اقتصادی، شاه کلید عبور بازار مسکن از بحران که می تواند قفل سایر بازارهای دارایی را نیز باز کند از مسیر از بین بردن ریسک های غیراقتصادی، کاهش انتظارات تورمی و مهار تورم عمومی عبور می کند.
شرایط فعلی بازار مسکن تاوان بدسیاستی و بی سیاستی در حوزه مسکن است
غلامرضا سلامی، اقتصاددان، شرایط فعلی بازار مسکن را به دو پدیده مهم یعنی تورم شدید در مجموعه اقتصاد کشور از یکسو و بی سیاستی و بدسیاستی در حوزه مسکن نسبت داد.
او در پاسخ به این سوال که برای گذر از بحران در بازار مسکن چه تدابیری را می توان در شرایط فعلی به کار بست، اعلام کرد که پاسخ به این سوال در شرایط فعلی یکی از دشوارترین موضوعات است.
وی در این باره گفت: تا زمانی که تورم شدید و مستمر در کشور وجود دارد، آثار و تبعات تورمی بیشترین اثر منفی خود را روی بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن، ارز، طلا و… می گذارد و بیش از هر چیز نیازهای اولیه افراد از جمله مسکن دستخوش نوسان قیمت می شود.
این اقتصاددان، این شرایط را به خصوص برای خانه اولی ها و افرادی که به تازگی تشکیل زندگی داده اند وخیم تر از سایرین توصیف کرد و گفت: این در حالی است که از ابتدا تاکنون نیز در برابر این آثار و تبعات تورمی، هیچ فکر اساسی درباره بخش مسکن نشده است و در مقاطع زمانی مختلف، بی سیاستی و بدسیاستی در این بخش منجر به وخیم تر شدن شرایط در این بازار شده است.
وی به راهکارها و سیاست های انحرافی در تشدید بحران مسکن در کشور اشاره کرد و گفت: همیشه به جای اندیشیدن درباره دلایل یا علت ایجاد مشکل در حوزه مسکن و وجود بحران در این زمینه، بیشتر به معلول های این ماجرا پرداخته شده است و همین موضوع منجر به بی عملی یا اتخاذ تدابیر و سیاست های انحرافی در این زمینه شده است که خود در نهایت نه تنها مشکلات را در این زمینه برطرف نکرده است بلکه به وخامت اوضاع منجر شده است.
وی به نمونه هایی از سیاست های ناکارآمد و انحرافی در بخش مسکن اشاره و اعلام کرد: سیاست هایی مانند جوسازی برای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه آن هم در زمانی که افزایش قیمت ها بیش از هر چیز نتیجه تورم افسارگسیخته و کنترل نشده است، نه تنها منجر به کنترل سوداگری در بخش مسکن نخواهد شد و تعدیل قیمت ها را به همراه نخواهد داشت بلکه می تواند با ایجاد بی انگیزگی و هراس در سمت تقاضا، در شرایطی که سازنده ها به علت نبود تقاضای مصرفی با مشکل فروش مواجه هستند، ضلع دیگر بازار معاملات خرید مسکن یعنی تقاضای سرمایه ای را نیز از بازار خارج و رکود در بخش معاملات مسکن را سنگین تر کند.
همین عامل می تواند بر سطح عرضه نیز اثر گذاشته و به واسطه خروج طیف دیگری از متقاضیان خرید مسکن از بازار، عملا سازنده ها برای همان سطح محدود ساخت و ساز نیز تمایل و انگیزه نداشته باشند. این موضوع نه تنها منجر به کاهش قیمت مسکن در شرایط فعلی نمی شود بلکه از این طریق و به واسطه افزایش عمق رکود عرضه در نتیجه توقف فعالیت سازنده ها می تواند اثر افزایشی و مضاعف بر قیمت مسکن داشته باشد که در نهایت به زیان تقاضای مصرفی تمام می شود و به واسطه افزایش بیشتر سطح قیمت ها در نبود عرضه متعادل، فاصله قدرت خرید و قیمت مسکن بیشتر خواهد شد.
از سوی دیگر در شرایطی که مهم ترین عامل و علت رشد شدید قیمت ها تورم افسارگسیخته ناشی از شرایط نابسامان اقتصادی است نمی توان به علت افزایش بهای دارایی که ناشی از تورم است، از افراد مالیات های سنگین دریافت کرد.
وی همچنین در توضیح سیاست های انحرافی در بخش مسکن به کنترل دستوری و سقف گذاری برای نرخ اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: یک سیاست انحرافی دیگر که در سال های اخیر در این حوزه اعمال شده و نه تنها اثر کنترلی نداشته بلکه منجر به کاهش عرضه و در نتیجه اثر معکوس بر این بازار شده است، سیاست تعیین سقف ۲۰ درصدی برای افزایش اجاره بهاست. در شرایطی که تورم عمومی حول و حوش ارقام ۴۰ تا ۵۰ درصدی است چگونه می توان موجران را ملزم به تنها افزایش ۲۰ درصدی در بهای اجاره کرد؟ این موضوع و این اقدام انحرافی در سال های اخیر در بین گروهی از موجران و مالکان و سرمایه گذاران بازار مسکن منجر به کاهش عرضه مسکن به بازار استیجار شد که همین کاهش عرضه خود به ثبت تورم های تاریخی در این بازار انجامید.
وی همچنین تعلل و تاخیر و همچنین بی توجهی به راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای برای پاسخ به نیاز خانوارهای کم درآمد و آسیب پذیر در بازار اجاره به تامین سرپناه از یکسو و همچنین غفلت از ضرورت راه اندازی بازار پیش فروش به شکل قانونی و با ضمانت و وساطت نهادهای مالی و اعتباری معتبر را از مهم ترین دلایل عمیق تر شدن بحران در بازار مسکن در سال های اخیر عنوان کرد.
به گفته وی، وجود این دو بازار بهخصوص بازار قانونی پیش فروش می توانست در سال های اخیر، نه تنها منابع مالی مناسب برای سازنده ها به منظور افزایش عرضه مسکن مناسب گروه های مصرفی را فراهم کند و ضمانتی از بابت بازگشت سریع سرمایه آنها بدون خواب عمیق و طولانی در پروژه های ساخته شده باشد، بلکه نوعی سپر تورمی برای خانوارهای فاقد مسکن محسوب میشود تا آنها بتوانند با اتکا به پساندازهای گذشته و آینده خود، از طریق بازار پیش فروش در یک دوره زمانی مشخص صاحبخانه شوند.
وی همچنین عدم حمایت از انبوه سازی مسکن توسط بخش خصوصی در سال ها و دهه های اخیر را از جمله مواردی اعلام کرد که در صورت توجه سیاستگذار و تغییر رویه می توانست یکی از راهکارهای بسیار موثر برای مقابله با بحران تامین مسکن در کشور باشد.
ریشه بحران مسکن کجاست؟
حجتاله میرزایی، اقتصاددان نیز با دشوار خواندن پاسخ به این سوال در ارتباط با راهکار گذر از بحران در بازار مسکن در شرایط فعلی اعلام کرد: پاسخ به این سوال از این بابت در مقطع زمانی فعلی یکی از دشوارترین هاست که در شرایط فعلی وضعیت همه بازارها خاص و ویژه است. هماکنون سرنوشت همه بازارها به تصمیمات سطح کلان اقتصادی و غیر اقتصادی گره خورده است.
به گفته وی، بروز نااطمینانی های گسترده در حوزه های اقتصادی و ریسک های غیراقتصادی در سطح کلان باعث ایجاد تشنج و تنش در همه بازارها از جمله بازار مسکن شده است و این تنش ها به همه بازارها سرایت کرده که بازار مسکن نیز یکی از آنهاست.
وی تاکید کرد: در چنین شرایطی هیچ نسخه جداگانه و درون بخشی برای مسکن نمی توان تجویز کرد که به واسطه آن بتوان بحران فعلی عرضه و تقاضا در این بازار را کاهش داد. بازگشت ثبات و چشم انداز مثبت به بازار مسکن در شرایطی امکان پذیر است که ثبات و چشم اندازهای مثبت به همه زیرمجموعه های اقتصادی و در سطح بالاتر به اقتصاد کلان کشور و همچنین حوزه های غیراقتصادی بازگردد.
این اقتصاددان، ریشه همه نااطمینانی های اقتصادی و نوسانات موجود در بازار مسکن و سایر بازارها را مربوط به رشد انتظارات تورمی ناشی از عدم توافقات بینالمللی در عرصه های غیراقتصادی و در نتیجه افزایش ریسک های غیراقتصادی اعلام کرد.
به گفته وی تمام این نااطمینانی ها به سرعت به بازارهای دارایی از جمله ارز، طلا و مسکن سرایت می کند و شرایط در این بازارها را به التهاب می کشاند.
میرزایی با بیان اینکه در نتیجه گسترش این نااطمینانی ها و نبود چشم اندازهای مثبت، هماکنون ارز به پیشران تورمی همه بازارها از جمله بازار مسکن تبدیل شده است و دوره سرایت نوسانات این بازار به سایر بازارها، به واسطه رشد شدید و مستمر قیمت ارز، کوتاه تر از قبل شده است، خاطرنشان کرد: کاهش ارزش پول ملی و رشد شدید نرخ ارز به واسطه کاهش عرضه آن، هماکنون جهش در این بازار را به دنبال داشته و باعث شده است تبعات منفی جهش ارزی به سرعت به سایر بازارها نیز سرایت کند.
وی ادامه داد: واقعیت آن است تا زمانی که مشکل ریسک های غیراقتصادی و مسائل مربوط به توافق هسته ای برطرف نشود نمی توان چندان به حل مشکلات اقتصادی در حوزه ها و بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن امیدوار بود.
فشار بر بازار اجاره افزایش یافته است
فردین یزدانی، کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه اساسا هیچ راهکار کامل و جامعی از درون بازار مسکن برای حل بحران در این بخش نمی توان ارائه داد، گفت: در شرایط فعلی همه بخش های اقتصادی کشور به نوعی با بحران دست و پنجه نرم می کنند و شرایط مناسبی ندارند. این موضوع نیز نشأت گرفته از ریسک های غیراقتصادی، نابسامانی اقتصاد کلان و انتظارات تورمی و تشدید آن است.
به گفته وی، در شر ایط فعلی که ریسک های غیراقتصادی منجر به جهش نرخ ارز و ثبت رکورد بی سابقه نرخ در این بازار شده است، شرایط به گونه ای است که منابع مالی عمدتا به جای آنکه صرف تولید شود و به بازارهای تولیدی هدایت شود، به سمت بازارهای دارایی می رود. در واقع منابعی که در یک شرایط نرمال و طبیعی و غیرتورمی یا با درجه تورم متعارف، می توانست صرف تولید شود، هماکنون برای حفظ و جلوگیری از تنزل ارزش در برابر جهش های ارزی، به بازارهای دارایی هدایت می شود و صرف کسب و کار، جریان پایدار درآمدی و شغلی و… نمی شود.
وی افزود: در واقع برای همه بازارها یک راهکار اساسی و ریشه ای وجود دارد که مسیر دستیابی به آن از کانال حل مسائل بینالمللی و دستیابی به توافق و در نتیجه کاهش ریسک های غیراقتصادی عبور می کند.
به این معنا که برای آنکه بازار مسکن به ثبات، آرامش و رونق برسد، لازم است مجموعه ای از فاکتورها و الزامات درونی و به ویژه بیرونی برای آن مهیا شود.
یزدانی با بیان اینکه نتایج مطالعاتی که به تازگی انجام شده، نشان دهنده آن است که با شرایط فعلی، بحران از بخش مسکن و سرپناه نیز عبور کرده و حتی گروه ها و طبقاتی از مردم در تامین نیازهای اساسی تر با مشکل مواجهند، افزود: نتایج برخی از این تحقیقات از بروز بحران اساسی در حوزه مصرف غذایی خانوارها حکایت دارد و نشان دهنده کاهش چند درصدی مصرف غذایی در فاصله یک سال گذشته است.
وی خاطرنشان کرد: این در حالی است که به رغم آنکه در سال های اخیر و به دلیل جهش شدید قیمت ها بخش زیادی از تقاضای مصرفی از بازار معاملات خرید مسکن به بیرون رانده شده اند، فشار بر بازار اجاره افزایش یافته و هیچ تدبیر موثر و کارآمدی نیز در این زمینه صورت نگرفته است. شاید اگر بخشی از منابعی که از سال گذشته تاکنون از سوی سیاستگذار برای اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، صرف شده است، برای ساماندهی بازار استیجار و راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای، هزینه می شد، قدری از فشار فعلی اجاره نشینی در جامعه کاسته می شد. با این حال هیچ راهکاری جز کاهش تنش ها و ریسک های غیراقتصادی برای رسیدن اقتصاد کشور به ثبات و آرامش در همه بخش ها از جمله بازار مسکن وجود ندارد.