رکود بازار مسکن تا چه زمانی ادامه می‌یابد؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از ایسنا، با توجه به دیرپذیر بودن بازار مسکن برای ارزیابی از وضعیت آن دست کم باید یک فصل بگذرد. پایان ماه صفر یعنی ۲۵ شهریورماه رکود این بازار تقریبا چهار ماهه می شود. اما به دلیل آنکه به صورت سنتی و با توجه به اعتقادات مذهبی، خرید و فروش خانه در ماه های محرم و صفر در ایران متوقف می شود رکود ماه های مناسبتی ملاکی برای تحلیل آینده آن نیست. کارشناسان معتقدند برای تحلیل وضعیت بازار باید تا اواسط پاییز منتظر ماند.

آنچه که می توان از اوضاع فعلی بازار مسکن استنباط کرد آن است که انتظارات کاهشی در بازار ایجاد شده و به همین دلیل عرضه بیش از تقاضا شده است. البته این رشد عرضه به معنای افزایش فروشندگان نیست بلکه به دلیل کاهش تعداد خریداران، تناسب بین عرضه و تقاضا به هم ریخته است. در واقع بازار با افزایش حجم عرضه در برابر تقاضا مواجه شده و این شرایط را به نفع متقاضیان تغییر می دهد.

اما توقف معاملات می تواند ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار دهد و عرضه را در بازار مسکن پایین بیاورد. این موضوع از دو جهت منفی ارزیابی می شود؛ اول اینکه به دلیل پیشران بودن بخش مسکن، رکود آن برای شرایط عمومی اقتصاد، اتفاق چندان خوبی نیست. از جهت درون بخشی نیز کاهش تولید مسکن ممکن است اثرات سوئی را در میان مدت ایجاد کند.

بررسی های میدانی از سطح دفاتر املاک شهر تهران و فایل های عرضه شده در سامانه های فروش ملک گویای آن است که نرخ های پیشنهادی آپارتمان در مقایسه با اردیبهشت ماه بین ۵ تا ۲۵ درصد دچار کاهش شده است. واسطه های ملکی می گویند که اندک خرید و فروش ها در واحدهای با تخفیف و زیرقیمت صورت می گیرد.

درخصوص اینکه آیا بازار مسکن در کف قیمتی به سر می برد نیز نظرات متفاوتی وجود دارد. پس از آغاز ریزش قیمت ها از ابتدای خرداد ۱۴۰۲ ناشی از افزایش تعاملات بین‌المللی و افت نرخ ارز، از حدود ۲۰ روز قبل نرخ های اعلامی در بازار مسکن به ثبات رسیده است. گروهی از کارشناسان معتقدند این می تواند نشانه ای از مقاومت بازار در برابر کاهش بیشتر قیمت باشد.

در سوی مقابل برخی می گویند که مقایسه نرخ تورم و قیمت مسکن نشان می دهد ادامه ثبات قیمت ها در بازار ملک به معنای افت حدود ۴۰ درصدی سالیانه قیمت واقعی مسکن خواهد بود. در چنین شرایطی بهتر است متقاضیان صبر کنند و در پایان دوره تکمیل رکود وارد بازار مسکن شوند. اما رکود تا چه زمانی ادامه می یابد؟

تا قبل از سال ۱۳۹۶ دوره های رکود در بازار مسکن عموما در واکنش به قدرت خرید بین ۱۰ تا ۱۲ فصل طول می کشید. ولی از آن زمان به بعد با پدیده ای تحت عنوان رکود تورمی مواجه شد. بدین معنا که بجز مقاطعی کوتاه، خرید و فروش چندانی در بازار ملک انجام نمی شد اما تحت تاثیر نوسانات بازارهای موازی، بخصوص نرخ ارز، قیمت خانه به روند صعودی خود ادامه می داد.

اگرچه شاخص هایی همچون نرخ ساخت و ساز، تورم عمومی، توان خرید متقاضیان و نوسانات بازارهای موازی بر بازار مسکن تاثیرگذار است اما محرک قوی برای این بازار، قیمت ارز محسوب می شود. در یک فرایند طولانی می توان گفت ۲۲ فصل از آغاز دوره تورمی بازار مسکن می گذرد و با توجه به آنکه تناسب بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی با قیمت ها به هم خورده شاید بتوان اینگونه استنباط کرد که اگر محرک های اثرگذار، تلنگری وارد نکند دوره استراحت بازار مسکن، دست کم برای مدت ۱۰ فصل آغاز شده است.

دولت برای بهبود وضعیت بازار مسکن برنامه هایی همچون طرح ساخت یک میلیون خانه در سال، پرداخت وام ودیعه مسکن تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان، افزایش وام خرید مسکن از ۴۸۰ به ۹۶۰ میلیون تومان و ساماندهی مشاوران املاک متخلف و فاقد مجوز را در دستور کار خود قرار داده است.

مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط این بازار گفت: ایجاد ثبات در بازار مسکن به برنامه ریزی میان مدت و بلندمدت نیاز دارد. اما متقاضیان مصرفی در هر زمان که توان خرید داشته باشند برای خرید آپارتمان تعلل نمی‌کنند و اقدام درست نیز همین است. چون متقاضی مصرفی می تواند از شرایط رکودی بازار مسکن استفاده کند.

وی افزود: بازارهای همسو مثل مسکن، خودرو، ارز و طلا دچار یک ثبات شده اند. البته بازار خودرو شاید به دلیل واردات و افزایش تولید با افت قیمت معناداری مواجه شده اما در بازار مسکن هنوز با افت جزئی مواجهیم و همه چیز بستگی به شرایط ماه های آینده دارد. ممکن است در پاییز بتوانیم ارزیابی بهتری از وضعیت بازار ملک داشته باشیم.

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: در حال حاضر بازار مسکن در یک فضای انتظار به سر می برد. دولت هم سیاست هایی در جهت مهار نقدینگی در پیش گرفته است. ساخت و ساز هم از زمانی که وزیر جدید راه و شهرسازی بر سر کار آمده با جدیت بیشتری در مقایسه با قبل دنبال می شود. بازارهای موازی نیز در رکود قرار دارد. بنابراین مجموع عوامل این پالس را به فعالان اقتصادی می دهد که فعلا باید صبر کنند.