چرا دولت توان تعدیل تورم در بازار مسکن را ندارد؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از روزنامه تعادل، عبارت «شوکه کننده» بهترین وصف است برای تأثیری که آمار و ارقام بر مخاطب می گذارد: یک واقعیت با تعدادی عدد و رقم و احتمالاً در قالب مقیاسی به مخاطب عرضه می شود. حقیقتی که از پیش مخاطب آن را می دانسته، اما با این دقت به آن توجه نکرده است.

اساساً کارکرد آمار و ارقام ایجاد همین دقت و توجه است. برای مثال، همین قیمت خانه؛ اگر به صورت ناخودآگاه از مخاطب سوال شود: بازار مسکن امسال چقدر افزایش قیمت داشته است؟ یحتمل پاسخ خواهد داد: خیلی، چند برابر و…، اما هنگامی که یک نهاد رسمی مانند بانک مرکزی افزایش قیمت مسکن در شهر تهران طی یکسال را ۸۰ درصد اعلام کند، آه بر آمده از جان مردم به واقع عمیق تر است.

اخیراً بانک مرکزی گزارشی با نام تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۴۰۲ که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بوده، ارائه کرده است. این گزارش افزایش قیمت مسکن در تهران را نسبت به سال پیش ۸۰ درصد نشان می دهد.

بر اساس اطلاعات داده شده، میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی در تهران، در مهر ماه سال جاری به حدود ۷۶ میلیون تومان رسیده، که حاکی از افزایش حدود ۸۰ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این مقدار در مهر ماه سال ۱۴۰۱، حدود ۴۴ میلیون تومان اعلام شده بود. نتیجه این افزایش قیمت خود را در تغییر مناطقی که در آنها خانه خریداری شده و در عمر بنا‌های مورد معامله، نشان می دهد. غالب معاملات صورت گرفته در جنوب پایتخت بوده و ۲۲ درصد از بنا‌های معامله شده بالای بیست سال داشته و به اصطلاح کلنگی است.

این آمار و ارقام به وضوح نشان دهنده دور شدن دست مردم از خانه های مورد نیاز است. در حالی صحبت از تورم ۸۰ درصدی حوزه مسکن می شود، که طبق داده های رسمی کشور تورم سایر کالا‌ها زیر ۵۰ درصد است، لذا باید دید چرا علی‌رغم اقدامات انجام شده در این دو سال دولت نتوانسته تورم وحشتناک در حوزه مسکن را تعدیل و نرخ آن را به تورم سایر کالا‌ها برساند؟

غالباً قیمت تمام شده مسکن با قیمت بازاری آن برآیند دو مؤلفه بوده: زمین و مصالح. تورم نهاده های ساختمانی طی یکسال گذشته به روایت آمار‌های رسمی ۳۹ درصد است. مطابق اعلام مرکز آمار در فصل بهار ١٤٠٢ نرخ تورم نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳۹.۷ درصد -یعنی نسبت به فصل که برابر ۵۵.۲ درصد بوده- کاهش ۱۵.۵ واحد درصدی داشته است. نرخ تورم سالیانه نهاده های ساختمانی در بهار ١٤٠٢ (نرخ تورم چهار فصل منتهی به بهار ۱۴۰۲) نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۹.۲ درصد بوده است و کاهش ۰.۸ واحد درصدی نسبت به تورم سالیانه زمستان ۱۴۰۱ دارد. نرخ تورم سالیانه نهاده های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۱ برابر ۴۰ درصد بود.

همانطور که این اعداد نشان می دهد مصالح ساختمانی تورمی نزدیک به تورم عمومی کشور دارد، بنابراین، نمی توان مقصر اصلی در تورم ۸۰ درصدی مسکن را مصالح دانست. دکتر مهدی روانشاد، کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص تأثیر قیمت فولاد و سیمان در قیمت نهایی ساخت خانه عنوان کرد: در ساختمان های ۴-۵ طبقه تقریباً ۵۰ کیلو آهن آلات مصرف می شود که در یک متر مربع تقریباً ۱و نیم تا دو ملیون تومان هزینه ساخت را شامل می شود. از طرفی نهایت هزینه تمام شده در ساختمان های پنج طبقه متری ۱۰ تومان است. بدین ترتیب بیست درصد آن به فولاد و سیمان تعلق دارد. این عدد قابل توجه بوده و اگر بتوانیم در این ۲۰ درصد ما کاهشی ایجاد کنیم؛ مشخصاً در قیمت نهایی مسکن تأثیر مثبتی خواهیم داشت. اما مساله اصلی آن است که قیمت تمام شده معیار قیمت فروش در بازار آزاد نیست.

مانعی به اسم تورم زمین

علاوه بر کارشناسان، افراد عملیاتی این حوزه نیز از افزایش قیمت زمین و تأثیر مخرب آن در حوزه مسکن به سطوح آمده اند. محمد مرتضوی رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران در خصوص شکاف قیمتی بین هزینه ساخت و قیمت فروش اینگونه توضیح می دهد: قیمت هر متر مربع مسکن در تهران الگوی ساخت و توزیع محلی که در بارگذاری آپارتمان در محلات مختلف داریم، در قیمت تأثیر گذار است. با در نظر گرفتن این نکات در حال حاضر متوسط قیمت مسکن متری بین ۱۲-۱۴ میلیون تومان است. این رقم بدون احتساب نسبیجات و بدون در نظر گرفتن خانه های لوکس است. این عدد برای یک خانه معمولی و بدون نسبیجات یک عدد منطقی است. اما درباره قیمت فروش مسکن در بازار، طبق آمار رسمی میانگین متری ۷۰ میلیون تومان است.

البته این سوال در ذهن مخاطب تداعی می شود که چرا آنقدر فاصله بین قیمت تمام شده با قیمت فروش در بازار زیاد است. این مساله به نقش زمین در قیمت تمام شده بر می گردد. چراکه ۷۰ درصد قیمت فروش مسکن را زمین تشکیل می دهد. این عدد هم به دلیل وجود تورم در کشور و هم به دلیل آنکه زمین یک دارایی غیر منقول محسوب می شود، یک عدد بالایی است. ما با مانعی به اسم تورم قیمت زمین مواجه شده ایم. تورم زمین یک مشکل بسیار بزرگ حال حاضر کشور است. در کشور که در بازار معاملات تأثیر بسیار زیادی داشته و خرید و فروش را کم رونق می کند.

زمین، نقش اول صحنه گرانی مسکن

اواخر سال پیش بود که ابوالفضل نوروزی، با تأیید بالا بودن سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن، این عدد را در کل کشور ۶۰ درصد اعلام کرد و در ادامه عدد آن را در تهران ۷۰ درصد دانست. این در حالی است که سهم مسکن از قیمت تمام شده زمین در بسیاری از کشورها، فقط ۳۰ درصد بوده و به عبارت بهتر این مساله نشان دهنده غفلت سیاستگذاری ها از یک متغیر تعیین کننده در بازار مسکن است. نهایتاً می توان گفت زمانی شاهد بهبود وضعیت تورمی بازار مسکن در کشور خواهیم بود، که مدیران شهری و سیاستگذاران زمین، این بازیگر نقش اول صحنه گرانی مسکن را جدی بگیرند.