شکل جدید سوداگری و پولشویی در بازار مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از اطلاعات، با افزایش کنترل های مالی و مالیاتی در بازار مسکن که با هدف جلوگیری از سوداگری ها، افزایش قیمت های صوری، معاملات بی نام و نشان و بخصوص فراراز پرداخت مالیات صورت می گیرد، برخی فعالان این بازار به روش های جدیدی برای انجام معاملات مسکن متوسل می شوند.

با اینکه پرداخت وجه رایج کشور برای خرید مسکن مانند هر کالای دیگری، بدیهی ترین و مرسوم ترین راه است اما وقتی هدف از معاملات مسکن، نه مصرف و اقامت بلکه سوداگری و پولشویی و تلاش برای مخفی کردن یا ردگم کنی دارایی ها برای فرار از پرداخت های قانونی یا مشخص کردن منشا پول باشد، ماجرا شکل دیگری به خود می گیرد.

بر اساس آمارهای اعلام شده ۶۵ درصد معاملات مسکن با هدف سرمایه گذاری و تنها ۳۵ درصد با هدف مصرف انجام می شود.

این آمار نشان از حجم گسترده سوداگری دربازار مسکن است و روشن است سوداگران هیچ تمایلی برای شفاف شدن معاملاتشان با هدف تاریک ماندن منشا دارایی ها و نپرداختن حقوق دوتی از جمله مالیات ندارند و لذا به ترفندهای متنوعی برای دور زدن قانون و فرار از ثبت رسمی معاملات دست می زنند.

البته پولشویی در بازار مسکن چیز جدیدی نیست. بلکه دهه هاست که ترفندهای مختلفی دراین باره به کار گرفته می شود. به عنوان مثال بخش زیادی از پولشویی های رایج در بخش مسکن با استفاده از روش های حقوقی همچون وکالت بلاعزل، هبه، صلح و امثال اینها انجام می شود که در سامانه ثبت اسناد تحت نظارت اتحادیه مشاوران املاک و وزارت صنعت، معدن و تجارت قابل ردگیری نیست.

در کنار این، پولشویی از طریق املاک و مستغلات به عنوان یکی از رایج ترین روش های مورد استفاده قرار می گیرد. مجرمان اغلب از ماهیت پر ارزش معاملات املاک و مستغلات به عنوان وسیله ای برای مشروعیت بخشیدن به دستاوردهای غیرقانونی خود سوءاستفاده می کنند.

به گفته کارشناسان، یکی از این روش های مرسوم پولشویی در بخش مسکن، استفاده از اشخاص ثالث است که در آن مجرمان اغلب به افرادی که می شناسند و معمولاً اعضای خانواده خود با سوابق تمیز، برای خرید املاک و مستغلات اقدام می کنند. بدین ترتیب با انجام معامله از طریق حساب شخص ثالث، نام مجرم از اسناد خرید خارج می شود و ردیابی وجوه نامشروع را دشوارتر می کند.

استفاده از اعتبار و رهن یکی دیگر از روش های پولشویی در بخش مسکن است. اعتبار و رهن می تواند به عنوان وثیقه برای پولشویی عواید مجرمانه باشد. در این روش، مجرمان ممکن است وام هایی را در برابر اموال تضمین کنند و وجوه حاصل با وجوه قانونی مخلوط می شود و تشخیص وجوه قانونی و غیرقانونی را دشوار می کند.

به علاوه، برخی از افراد با دستکاری ارزش اموال پولشویی می کنند. در این روش مجرمان با همکاری با عوامل املاک یا ارزیاب ها، ارزش گذاری اموال را دستکاری می کنند. این موضوع می تواند شامل کم ارزش کردن یا بیش از حد ارزش گذاری ملک باشد. کم ارزش سازی به مجرمان اجازه می دهد تا وام هایی را دریافت کنند، در حالی که ارزش گذاری بیش از حد، مقداری که می توان با دریافت وام های بزرگتر بر اساس ارزش های دارایی متورم شسته شود را به حداکثر می رساند.

همچنین، مجرمان ممکن است پول نقد را در چندین بانک سپرده گذاری کنند تا از ایجاد آستانه گزارشگری جلوگیری کنند که بانک را ملزم به گزارش تراکنش می کند. سپس این وجوه برای دریافت چک های بانکی یا سایر اشکال قانونی پرداخت برای خرید املاک استفاده می شود.

استفاده از درآمد اجاره مسکن هم به عنوان مشروعیت برای پولشویی استفاده می شود. در این روش سوداگرانه، مجرمان از اموال خود درآمد اجاره ایجاد می کنند و از وجوه غیرقانونی برای پوشش پرداخت های اجاره استفاده می کنند. از طرف دیگر، آنها ممکن است املاک را از طرف اشخاص ثالث خریداری کنند، خودشان آنها را اجاره دهند و از وجوه غیرقانونی برای انجام تعهدات اجاره استفاده کنند، در نتیجه منشأ پول را قانونی می کنند.

همچنین برخی مجرمان برای داشتن املاک و مستغلات، شرکت های پوسته ای را در حوزه های قضائی خارجی ایجاد می کنند و به آنها امکان می دهند پول سیاه را به آن سوی مرزها منتقل کنند. این شرکت های جلویی، پرده ای از رازداری ایجاد می کنند و ردیابی جریان وجوه را برای مقامات چالش برانگیز می سازند.

روش های جدید برای انجام معاملات مسکن

با این حال و با افزایش سامانه های کنترلی در بازار مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان امور مالیاتی، سوداگران و پولشویان بازار مسکن دست به استفاده از روش های خلاقانه در معاملات صوری مسکن زده اند.

در واقع آنها در کنار روش های قدیمی، از دارایی های واقعی به جای پول نقد که قابل ردیابی در سیستم بانکی و سایر دستگاه هاست، استفاده می کنند.

دارایی هایی چون ارزهای خارجی بخصوص دلار و یورو، شمش های طلای رسمی که اخیرا فروش آن توسط مرکز مبادله ارز و طلای بانک مرکزی افزایش یافته و باعث دسترسی طیف وسیعی از مردم به شمش های طلای رسمی و معتبر که دارای شناسه بوده و پذیرفتن دارایی توسط شخص دیگر را آسان می کند، سکه طلا که باز هم اخیرا عرضه رسمی آن توسط دولت زیاد شده و بخصوص رمز ارزهایی چون بیت کوین و تتر استفاده می کنند.

روشن است این دارایی ها در هیچ مرجعی ثبت نشده و قابل رهگیری هم نیست؛ بخصوص رمز ارزها که در حالت واقعی فقط یک کد است و شخص می تواند به راحتی آن را حمل نموده و در هر معامله ای از جمله معاملات مسکن استفاده کرده و وجه را به هر شخصی که می خواهد بدون پرداخت مالیات و دیگر حقوق رسمی و دولتی منتقل کند.

اکنون و با آمدن سامانه های کنترلی بازار مسکن مانند خودنویس، میثم(سامانه یکپارچه ثبت اسناد و املاک)، سامانه ملی املاک و اسکان کشور، سامانه ثمن(سامانه نهضت ملی مسکن​ ) و مانند آن، سوداگران هم شروع به استفاده از راه های جدید پولشویی مبتنی بر فناوری و دارایی های غیررسمی منقول کرده اند که با توجه به افزایش استفاده از آنها توسط مردم در شرایط تورمی موجود، کمتر قابل رهگیری است.

دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات کشور در وزارت راه وشهرسازی دراین باره می گوید: استفاده از پول رایج کشور در هنگام عقد انواع قراردادها در بنگاه های معاملات املاک ضروری است و چنانچه سکه، طلا و امثال آن، ثمن معامله قرار گیرد غیرقانونی بوده و باید قبل از معامله تبدیل به ریال شود و ریال آن از طریق شبکه بانکی مبادله شود.

«یاسر دستمالچیان» با تایید استفاده از این دارایی ها در معاملات اخیر بازار مسکن می افزاید: در بازرسی از برخی بنگاه های معاملات املاک گاهی قراردادهایی تنظیم می شود که ثمن معامله با وجه رایج کشور انجام نمی شود. بر اساس قانون، انجام این قبیل کارها، تخلف است و می تواند مصداق پولشویی باشد.

وی ادامه‌ می دهد: چنانچه معامله ای انجام شود و تبادل مالی آن شفاف نباشد، مصداق پولشویی است و تنظیم کننده قرارداد و بنگاه معاملات املاکی که این قرارداد را تنظیم کرده است جریمه و طبق قانون پولشویی مصوب سال ۹۷ به مراجع ذی‌صلاح معرفی خواهند شد.

وی تصریح می کند: از مردم می خواهیم تا در هنگام عقد قرارداد ثمن معامله به شکل ریال و از طریق شبکه بانکی انجام شود تا قابل پیگیری باشد، در غیر این صورت دچار مشکلات بعدی می شوند.

دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات خاطرنشان می کند: در معاملاتی که از طریق ارز کشورهای دیگر انجام شده، به غیر از مسائل حقوقی آن، بعدها اثبات اینکه این مقدار اسکناس رد و بدل شده، بسیار سخت است و مسائل و مصایب بعدی ایجاد می کند. بنابراین بهترین روش معامله ملک، ثبت قرارداد در سامانه ها و تبادل مالی آن از طریق شبکه بانکی است.

بااین حال به نظر می رسد وزارت راه و شهر سازی، وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و شبکه بانکی و قوه قضائیه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید در کنار اطلاع رسانی بیشتر، مکانیسم های کنترلی مشخص و موثر خود در این باره را طراحی و معرفی کنند تا علاوه بر حفاظت از حقوق مردم، جلوی این سوداگری ها و پولشویی های نوین در بازار مسکن گرفته شود.