بررسی وضعیت متفاوت بازار مسکن در حومه شهر تهران

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، قیمت مسکن در حومه تهران با سرعتی به مراتب بالاتر از قیمت در شهر تهران عقب نشینی کرد. بررسی های به عمل آمده از روند معاملات فروش خانه در 2 شهر پردیس و پرند از کاهش قیمت طی یک ماه اخیر حکایت دارد، به‌‌‌‌‌‌ نحوی که در شرایط کنونی بهای هر متر‌مربع خانه در این مناطق کمتر از بهای هر متر مربع خانه در پایان فروردین ماه است.

تعدیل محرک های تورمی در بازار مسکن و فروکش انتظارات تورمی باعث شده تا از سویی سرعت رشد بهای مسکن در کلانشهرها کاهش یابد و در عین حال از قیمت خانه در شهرهای حومه تهران کاسته شود.

بررسی های به عمل آمده از آن حکایت دارد که بازار حومه به پارامترهای کاهنده قیمت بیش از بازار شهر تهران واکنش نشان داده است. متقاضیان سرمایه ای مسکن در مناطق حومه، به امید کاهش بیشتر قیمت ها در میان و بلندمدت از خرید فوری خانه اجتناب می کنند.

در پی انتخاب دولت چهاردهم و امیدواری نسبت به بهبود روابط سیاسی و اقتصادی ایران با دنیا، ترمز انتظارات تورمی در کشور کشیده شد؛ این موضوع به سرعت بر روند معاملات بازار مسکن که طی 96 ماه گذشته با جهش پی‌‌‌درپی قیمتی مواجه بود اثرگذار شد و در حالی که از شتاب رشد قیمت مسکن در تهران کاسته شد، قیمت خانه در حومه تهران کاهش یافت.

بازار مسکن از سال 1397 به بعد دچار جهش های مکرر قیمتی شد، به نحوی که متوسط هر متر مربع خانه در شهر تهران از چهار میلیون تومان در این سال به مرز 86 میلیون تومان به ازای هر متر مربع در شرایط کنونی رسید؛ این موضوع باعث شد تا بخشی از متقاضیان خرید خانه در تهران دیگر توان حضور در این بازار را نداشته باشند و لاجرم به حومه تهران مهاجرت کنند.

به این ترتیب در شرایطی که ظرف ماه ها و حتی سال های ابتدایی بروز تورم در بازار مسکن؛ سرعت رشد قیمت مسکن در تهران بالاتر بود، در برهه ای سرعت رشد قیمت مسکن در حومه از سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران پیشی گرفت. ظرف سال 1402 با جهش قیمت مسکن در شهرهای حومه، نسبت قیمت مسکن تهران به قیمت مسکن در پردیس به رکورد تاریخی 1.8 نسبت قیمت مسکن تهران به پرند نیز به رکورد تاریخی 2.7 رسید.

این در حالی است که در پی عقبگرد قیمت مسکن در شهرهای حومه ای، ظرف ماه های اخیر این نسبت مجددا رو به افزایش گذاشته است. در واقع رفتار احتیاطی خریداران سرمایه ای بر قیمت مسکن در شهرهای حومه ای به مراتب تاثیر بیشتری برجای گذاشته است.

سرمایه گذاران، خریداران اصلی مسکن مهر پردیس

بررسی انجام شده از بازار مسکن در شهر جدید پردیس و فایل های فروش مسکن مهر در این شهر و همچنین راستی آزمایی این داده ها با صحبت های مشاوران املاک نشان می دهد که در ماه ابتدایی تابستان امسال، هر متر مربع مسکن مهر در برج های به نام منطقه پردیس با متوسط قیمت 31 میلیون تومان معامله می شود.

این در حالی است که طی فروردین ماه بهای هر متر مربع خانه در این منطقه در بازه 33 تا 34 میلیون تومان نوسان داشت و به این ترتیب قیمت خانه در این منطقه در نیمه تابستان نسبت به ماه ابتدایی سال کاهشی هفت درصدی را به ثبت رسانده است. اگرچه تورم مسکن در شهرهای اطراف تهران در نیمه تابستان نسبت به ابتدای سال کاهش داشته، اما متوسط قیمت هر متر مربع خانه در این منطقه نسبت به زمان مشابه در سال قبل جهشی 24 درصدی را به ثبت رسانده است.

در عین حال بررسی ما نشان می دهد که عمده متقاضیان خرید خانه در شهری نظیر پردیس به دنبال سرمایه گذاری هستند؛ به گفته مشاوران املاک فعال در این منطقه 90 درصد مراجعان برای خرید خانه در این منطقه درصدد خرید خانه با هدف سرمایه گذاری هستند و تنها 10 درصد پس از خرید خانه در آن ساکن می شوند.

به این ترتیب بازار رهن و اجاره نیز در مسکن مهر پردیس داغ است؛ بسیاری از خریداران سرمایه ای خانه در این منطقه، بخشی از سرمایه مورد نیاز برای خرید را از طریق رهن، واحد مسکونی تامین می کنند.

این در حالی است که متقاضیان فراوانی برای اجاره نیز در این بازار حضور دارند؛ بخش عمده ای از متقاضیان اجاره خانه در این منطقه شاغلان در شهر تهران هستند که از پس اجاره خانه در داخل شهر بر نمی آیند و به این ترتیب به کوچ اجباری به حومه شهر روی آورده اند.

ظرف سال های اخیر و در پی جهش های متوالی قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران بر تعداد مهاجران خواهان اجاره مسکن در حومه شهر تهران افزوده شده است و به این ترتیب متقاضیان سرمایه ای خرید مسکن در حومه شهر این فرصت را دارند تا بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را از طریق رهن خانه تامین کنند.

در شرایطی که عمده متقاضیان خرید مسکن در منطقه پردیس را متقاضیان سرمایه ای تشکیل می دهند، فروکش تورم در بازار مسکن باعث شده تا فعلا خریداران عقب نشینی کنند؛ بخشی از این متقاضیان به این امیدند که استمرار فروکش تورم در این بازار فرصتی را فراهم کند تا این افرد بتوانند نسبت به خرید خانه در شهر تهران اقدام کنند.

البته عقب نشینی متقاضیان خرید مسکن از شهرهای حومه، یک روی سکه این بازار است؛ بررسی ها نشان می دهد که این افت قیمت باعث شده تا از فایل های فروش با کیفیت نیز کاسته شود. در واقع دارندگان خانه می دانند که در شرایط کنونی برای یافتن مشتری باید نسبت به ارائه تخفیف اقدام کنند، بنابراین درصورتی که ضرورتی برای فروش نداشته باشند، ترجیح می دهند تا فعلا از فروش اجتناب کنند.

پرند از سکه افتاد

بررسی به عمل آمده از بازار مسکن مهر پرند و راستی آزمایی این داده ها با صحبت های مشاورین املاک نیز حاکی از آن است که تابستان امسال از قیمت مسکن در این منطقه نسبت به فروردین ماه کاسته شد؛ در حالی که ظرف فروردین امسال هر متر مربع مسکن مهر در منطقه پرند از سازنده ای بنام به قیمت 19 میلیون تومان به فروش می رفت، این قیمت با ثبت کاهش حدود پنج درصدی تا نیمه تابستان به 18 میلیون تومان به ازای هر متر مربع در روزهای اخیر رسیده است.

با وجود این بهای مسکن در این منطقه در بازه سالانه تغییر محسوسی نداشته است؛ در واقع تابستان سال گذشته نیز خانه در این منطقه با همین قیمت معامله می شده است، اما در پی جهش نرخ ارز ظرف فروردین ماه و افزایش انتظارات تورمی، بازار مسکن پرند نیز تا حدی رونق گرفت و این رونق به رشد قیمت در این بازار پس از ماه ها ثبات و رکود انجامید. با وجود این در پی تغییر دولت و امیدواری فعالان بازار به بازگشت اقتصاد به مسیر ثبات از مسیر بهبود تعامل کشور با دنیا، ظرف هفته های اخیر مجدد قیمت مسکن در منطقه پرند نیز با کاهش قیمت مواجه شده است.

بررسی انجام شده از بازار مسکن مهر پرند حکایت از آن دارد که تقریبا 50 درصد متقاضیان خرید خانه در این منطقه سرمایه گذارانی هستند که با هدف تبدیل نقدینگی به دارایی وارد این بازار می شوند و 50 درصد نیز کسانی هستند که پس از خرید خانه در آن سکونت می کنند.

بررسی ها نشان می دهد، بخشی از افرادی که برای کار به شهر تهران مهاجرت می کنند، به دلیل گرانی قیمت خرید و اجاره مسکن در داخل شهر تهران سراغ مسکن مهر پرند می آیند و به این ترتیب این شهر حومه ای با ازدیاد مهاجرین طی سال های اخیر مواجه است. اجاره بها در این منطقه کمتر از شهرهای دیگر حومه ای نظیر پردیس است و همین موضوع باعث می شود که این منطقه با درخواست سکونت بالایی به خصوص از سوی قشر کم درآمدتر مواجه باشد.

عدم رشد قیمت مسکن مهر در شهر پرند در بازه سالانه باعث شده تا از ورود متقاضی سرمایه ای به این بازار کاسته شود؛ چرا که متقاضیان سرمایه ای امید خود را به حفظ ارزش دارایی خود در پی خرید ملک در این منطقه از دست داده اند.