وام نوسازی بافت فرسوده جذابیت ندارد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های انجام شده درباره این تبعیض مخرب نشان می دهد هزینه ‌دولت برای ساخت مسکن روی اراضی حومه شهرها دست‌کم از محل تامین آب، برق و گاز، ۱۲ برابر ساخت و‌ ساز در بافت فرسوده است. معادله برد-برد در بازار تولید و‌ تامین مسکن در استطاعت منوط به حل چالش وام نوسازی است. ابعاد وام رونق ساز معرفی شد.

وام ساخت و ساز در حساس ترین جبهه تولید مسکن شهرها، به وام فرسوده تبدیل شده است. الگوی فعلی تامین مالی نوسازی بافت های فرسوده، نشان دهنده تعلیق افزایش وام یارانه ای برای ساخت مسکن در هسته درونی شهرهاست.

در شرایطی که طی هفته های اخیر دو جراحی اساسی برای افزایش و جذاب سازی دو نوع وام مسکن در شبکه بانکی صورت گرفت اما بررسی ها نشان می دهد وام ساخت مسکن در حیاتی ترین مناطق نیازمند تسهیلات کارآمد همچنان غیرجذاب است.

این در حالی است که هم‌‌‌اکنون نوعی تبعیض مخرب بین شارژ مالی تولید و تامین مسکن در مناطق ارزان و در عین حال درونی شهرها (بافت های فرسوده) و مناطق پیرامونی (حومه شهرها) به عنوان محل ساخت مسکن دولتی و عرضه زمین های ۹۹ ساله ایجاد شده است. تبعیضی که در نهایت نه تنها به زیان دولت که به زیان خانه اولی ها و متقاضیان مسکن و همچنین سازنده ها تمام می شود.

اخیرا سقف وام مسکن دولتی (نهضت ملی مسکن) به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافت؛ وام خرید و ساخت مسکن از محل اوراق نیز دو برابر شد و در شهر تهران برای زوجین به مرز یک میلیارد تومانی رسید. اما وام ارزان قیمت ساخت مسکن در بافت های فرسوده همچنان در سقف های قبلی پرداخت می شود و مشمول افزایش نشده است.

سقف وام یارانه ای برای ساخت مسکن همچنان در شهر تهران همان رقم ۴۵۰ میلیون تومان سال گذشته است؛ ۱۵۰ میلیون تومان از این تسهیلات با نرخ سود صفر درصدی و ۳۰۰ میلیون تومان دیگر، سال گذشته، با نرخ سود ۱۸‌درصد به متقاضیان نوسازی پرداخت می شد. امسال هم نرخ سود صفر درصدی برای ۱۵۰ میلیون تومان از وام ۴۵۰ میلیون تومانی نوسازی مسکن برقرار است. اما سقف این وام، افزایش نیافته است.

اگرچه از سال گذشته اعلام شد که سقف مصوب وام ساخت مسکن دولتی به بافت های فرسوده نیز تعلق خواهد گرفت اما به دلیل غیریارانه ای بودن سود این تسهیلات، نمی توان وام ۵۵۰ میلیون تومانی را وامی کارآمد برای نوسازی بافت های فرسوده اعلام کرد. نرخ سود وام ۵۵۰ میلیون تومانی بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار ۲۳‌ درصد است. اگرچه سیاستگذار مسکن از سال های گذشته تاکنون بر اولویت بافت های فرسوده در طرح های تامین مسکن شهرها تاکید کرده است اما وضعیت تسهیلاتی و تامین مالی در بافت های فرسوده و همچنین کارنامه عملکرد نوسازی، نشان دهنده تبعیض آشکار و البته مخرب بین نوسازی بافت های فرسوده و ساخت و ساز در مناطق حومه ای است.

بیش از یک دهه است که دولت با این تصور که می تواند با ساخت و ساز در حومه شهرها مشکل تامین مسکن خانوارها را حل کند، اقدام به ساخت و عرضه مسکن دولتی در خارج شهرها کرده است. مطابق با قانون سالانه باید دست‌‌‌کم ۱۰۰‌ هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده ساخته می شد که در هیچ سالی این میزان ساخت و ساز تحقق نیافته است.

صرف نظر از اثبات عدم اثرگذاری طرح های خانه سازی دولتی بر کاهش قیمت مسکن و همچنین تامین مسکن ارزان برای خانوارها، هم‌‌‌اکنون عمده توان و منابع دولتی به جای آنکه صرف نوسازی بافت های فرسوده واقع در هسته درونی شهرها شود، به خانه سازی در حومه ها، اختصاص یافته است.

بررسی ها نشان می دهد، وام کارآمد نوسازی در بافت های فرسوده تسهیلاتی است که هم به لحاظ سقف (مبلغ) و هم از نظر نرخ سود برای سازنده، مالک و خریدار جذاب باشد. در شرایطی که هم‌‌‌اکنون رقم تسهیلات مسکن از محل اوراق به مرز یک میلیارد تومان افزایش یافته است، دست‌‌‌کم، وام ساخت در بافت فرسوده نیز باید به همین میزان افزایش می یافت.

این در حالی است که به دلیل آسیب پذیر بودن اقشار ساکن در این بافت ها نرخ سود این تسهیلات باید یارانه ای و تک رقمی تعیین شود. هیچکدام از این دو اقدام در هفته های اخیر که دو جراحی اساسی در دو نوع وام مسکن صورت گرفت، انجام نشد.

بررسی ها نشان می دهد، وام ساخت مسکن در هسته های میانی شهرها عملا به وام فرسوده تبدیل شده است که نه برای سازنده ها جذابیت چندانی دارد و نه اکثر قریب به اتفاق ساکنان و متقاضیان مسکن در این بافت ها این وام را تسهیلاتی در استطاعت می دانند.

این در حالی است که ساخت مسکن در این بافت ها به‌عنوان کارآمدترین شکل تامین مسکن، هزینه ای به مراتب کمتر برای دولت نیز دربردارد. برآوردها نشان می دهد تنها در یک مورد یعنی در حوزه تامین انشعابات واحدهای مسکونی (شامل آب، برق وگاز)، هزینه دولت در حومه ۱۲ برابر بافت های فرسوده است.

بررسی های به عمل آمده با استناد به آمارها و همچنین اظهارات مقام های مسوول نشان می دهد تامین انشعابات برای یک واحد مسکونی در بافت فرسوده کمتر از ۱۰ میلیون تومان هزینه دربردارد؛ اما این هزینه برای واحدهای ساخته شده در حومه بر روی زمین های ۹۹ ساله، بیش از ۱۱۰ میلیون تومان به ازای هر واحد است.

علاوه بر این هزینه های قابل توجه مربوط به آماده سازی و تامین زیرساخت ها و روبناهای شهری نیز در حومه ها به این هزینه ها اضافه می شود.

از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در بافت های فرسوده شهر تهران همین حالا حول و حوش یک‌سوم متوسط قیمت مسکن در منطقه متوسط واقع در نیمه شمالی شهر تهران است. قیمت زمین هم به طور متوسط در این مناطق حدود یک‌سوم مناطق مصرفی نیمه شمالی است. بنابراین و در صورتی که حمایت لازم و کافی از نوسازی بافت های فرسوده در قالب شارژ مالی موثر برای ساخت مسکن در این محله ها صورت می گرفت، این جریان به بازی برد- برد- برد برای دولت، متقاضی مسکن و سازنده تبدیل می شد.

اما مدل فعلی شارژ مالی مسکن عملا به اکران مسکن ارزان در زمین هایی تبدیل شده است که هزینه تامین و آماده سازی آن برای دولت گران تمام شده و می شود.

در پس این تبعیض مخرب، بهانه ای با عنوان مشکل کمبود منابع مالی برای تامین یارانه سود تسهیلات بانکی نوسازی بافت های فرسوده وجود دارد. برخی مقامات اعلام می کنند پرداخت وام یارانه ای برای نوسازی بافت های فرسوده به دلیل ناتوانی از تامین یارانه سود تسهیلات (مابه‌‌‌التفاوت نرخ سود یارانه ای و نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار)، به بن‌‌‌بست خورده است.

مشخص است وقتی سیاستگذار نمی تواند درآمد مالیاتی کارآمد در بخش املاک ایجاد کند و از چند خانه ای هایی که واحدهای خود را به صورت خالی نگهداری می کنند مالیات موثر دریافت کند، با مشکل تامین مالی برای طرح های حمایتی نظیر تامین مبلغ موردنیاز برای یارانه سود وام نوسازی مواجه می شود.

در صورتی که احتکار مسکن از سوی چندخانه ای ها که بخشی از آنها البته به دلیل انتظارات تورمی و با هدف حفظ ارزش دارایی های خود به بازار ملک ورود کرده اند، مشمول مالیات شود، علاوه بر افزایش عرضه مسکن به بازار و کمک به تعدیل قیمت ها، دولت به منابعی پایدار برای طرح های حمایتی مسکن دسترسی پیدا خواهد کرد. اما وقتی این درآمد مالیاتی وجود ندارد و حتی عوارض نوسازی شهری با ارقام غیرموثر تعیین می شود نمی توان به تامین مالی کارآمد برای پرداخت وام های یارانه ای نیز چندان امیدوار بود.

بر اساس آمار رسمی شبکه بانکی، از ابتدای دولت سیزدهم تاکنون تنها حدود ۴۰‌ هزار واحد مسکونی برای دریافت وام نوسازی به بانک ها معرفی شده اند. در حالی که مطابق با تکالیف قانونی، سالانه دست‌‌‌کم ۱۰۰‌ هزار واحد مسکونی باید در بافت های فرسوده نوسازی شود.