بساز و بفروش‌های پایتخت، به روش تازه‌ای برای توافق با مالکان رسیده‌اند

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تهاتر به جای مشارکت در ساخت به شکل معاوضه ۱۰۰‌ درصد ملک کلنگی با واحدهای نوساز یا معاوضه بخشی از ملک کلنگی با آپارتمان نوساز و فرآیند مشارکت با ‌درصد کمتری از سهم مالک از کل زمین، مدتی است که به عنوان فرمول تازه توافق بین مالکان و سازنده های تهران، رواج پیدا کرده است.

این رویداد بعد از حدود دو سال از به کما رفتن بازار مشارکت در ساخت که رایج ترین و معمول ترین روش ساخت مسکن در شهر تهران است، مدتی است در این بازار رواج پیدا کرده است.

در قالب این روش، به جای آنکه مالک واحد کلنگی، وارد فرآیند مشارکت در ساخت به شکل واگذاری زمین به سازنده و دریافت سهم خود از فرآیند مشارکت بعد از اتمام عملیات ساخت شود، از همان ابتدا، اقدام به تهاتر کل یا بخشی از ملک کلنگی خود با آپارتمان نوساز می کند.

در واقع هم اکنون تهاتر، به جای مشارکت در ساخت، به عنوان توافق جدید بین مالک آپارتمان های کلنگی و سازنده ها، در حال رایج شدن است. این تصمیم اما، اگرچه به عنوان راهکاری بین مالکان واحدهای کلنگی و سازنده ها شیوع پیدا کرده است اما در عین حال، بررسی ها نشان می دهد، ریسک های خاص خود را نیز دارد.

پلیتیک جدید بعد از کمای مشارکت

بررسی ها و تحقیقات انجام شده در خصوص تازه ترین وضعیت بازار ساخت مسکن در شهر تهران نشان دهنده یک پلیتیک تازه بین مالکان واحدهای مسکونی کلنگی و بساز و بفروش های پایتخت است. از آنجا که عمده یا اکثر قریب به اتفاق ساخت و سازهای شهر تهران از مسیر مشارکت در ساخت انجام می شود، تحولات بازار مشارکت به منزله تغییرات ایجاد‌ شده در بازار ساخت و ساز و رفتار فعالان این بخش از بازار مسکن است.

بررسی های انجام شده نشان می دهد، بعد از به کما رفتن بازار مشارکت در ساخت و کاهش عرضه کلنگی به بازار مشارکت به خصوص از سمت سازنده ها، هم‌‌‌اکنون هر دو سمت عرضه و تقاضا در این بازار، (شامل مالکان ساختمان های مسکونی کلنگی و سازنده ها)، یک پلیتیک جدید ابداع کرده اند.

این روش که ابتدا در ماه های اخیر در تعداد محدودی از ساخت و سازهای شهر تهران رصد می شد، به تدریج، از سمت برخی دیگر از سازنده ها و مالکان آپارتمان های کلنگی نیز (با توجه به شرایط فعلی و اجبار به دلیل وضعیت تورمی موجود)، استقبال می شود.

مالکان واحدهای کلنگی در دو سه سال اخیر به دلیل انتظارات تورمی، نگرانی از ضرر و زیان، نگرانی از ‌عمل نکردن سازنده ها به تعهدات و… عرضه کلنگی به بازار برای مشارکت را به شدت کاهش دادند و در حاشیه بازار، منتظر بودند تا شرایط تعیین تکلیف شود.

از این رو، عرضه املاک کلنگی و زمین مناسب برای ساخت در دو سه سال گذشته به شدت کاهش یافت و بسیاری از سازنده ها، در کنار همه مشکلاتی که از بابت جهش هزینه ساخت در تهران با آن روبه‌رو بودند، با مشکل تامین زمین که هزینه بر ترین و گرانترین جزء ساختمانی است نیز مواجه شدند.

در واقع یکی از مهمترین عوامل تعمیق رکود ساختمانی سال های اخیر در شهر تهران، علاوه بر جهش هزینه ساخت، رشد دستمزدها و… مربوط به کمبود زمین قابل ساخت و محدود شدن عرضه املاک کلنگی به این بخش از بازار مسکن است.

هم اکنون و بعد از کمای سنگین بازار مشارکت و عرضه ملک کلنگی به این بخش از بازار ساخت و ساز و نبود چشم انداز برای بهبود شرایط، برخی از مالکانی که به دلیل شدت فرسودگی ناچار به مشارکت هستند یا به هر دلیلی مصمم به انجام این کار هستند، با این پلیتیک جدید همراهی کرده اند.

در عین حال که سازنده ها به دلیل شرایط فعلی، تهاتر به جای مشارکت صددرصدی با مالکان را ترجیح می دهند، مالکان هم به تازگی، به این روش متمایل شده و از آن استقبال می کنند. حتی در روزهای اخیر تعداد محسوسی فایل مشارکت در ساخت با مدل جدید، از سوی مالکان در استارت آپ های ملکی منتشر شده است.

این پلیتیک در واقع منجر به تولد شکل تازه ای از مشارکت در ساخت مسکن شده است و آن «معاوضه همه یا بخشی از ملک کلنگی با واحد مسکونی نوساز» بین مالک و سازنده است.

در یک شکل، برخی از مالکان برای معاوضه ملک کلنگی خود با ساختمان مسکونی نوساز هم ارزش، اعلام آمادگی کرده اند. این اقدام در واقع تهاتر یا همان معاوضه محسوب می شود.

اما اقدام دیگر که در واقع می توان آن را به عنوان شکل تازه مشارکت در ساخت معرفی کرد، مشارکت در قالب معاوضه بخشی از ملک کلنگی با آپارتمان نوساز و سهم گیری از باقیمانده سهم مالک در فرآیند مشارکت، بعد از اتمام عملیات ساختمانی است.

در این مدل، معمولا برخی از مالکان ترجیح می دهند معادل ۵۰‌ درصد از ارزش ملک کلنگی خود را به صورت آپارتمان دریافت کنند و مابقی سهم خود را بعد از اتمام عملیات ساختمانی از مالک به شکل آپارتمان تازه ساز دریافت کنند. هر چند ممکن است مدل های دیگری نیز به فراخور توافق، نیاز و سلیقه مالک و سازنده‌‌‌ تعیین شود.

این موضوع هم در مناطق مصرفی نیمه شمالی و هم در مناطق مصرفی نیمه جنوبی مشاهده می شود. این رویه به تدریج در حال گسترش در بازار مسکن و ساخت و ساز است.

علت انگیزه مالکان برای تهاتر چیست؟

دست کم چهار علت مهم به عنوان انگیزه مالکان برای تهاتر به جای مشارکت یا فرمول ترکیبی مشارکت (تهاتر-مشارکت)، قابل شناسایی است.

اولین علت به «تلاش مالکان برای جلوگیری از ضرر و زیان ناشی از تورم»، مربوط می شود. در فرمول یا مدل سنتی مشارکت در ساخت، زمین به عنوان آورده مالک ملک کلنگی و هزینه ساخت و انجام عملیات ساختمانی تا زمان تکمیل واحدها به عنوان فعالیت سازنده ها، مبنای مشارکت قرار گرفته و بر این اساس، سازنده، در زمینی که مالک در اختیار او قرار داده است، اقدام به ساخت و ساز می کند. در پایان دوره ساخت نیز، سازنده و مالک هر کدام سهم خود را از ساخت و ساز انجام شده مطابق با توافقی که در ابتدا بین آنها انجام شده است، برداشت می کنند.

اما به تازگی، روش جدیدی به بازار مشارکت راه یافته است که در برخی از موارد منجر به جایگزینی تهاتر ملکی به جای مشارکت در ساخت شده است. هم سازنده ها و هم مالکان املاک کلنگی، برای استقبال از این مدل تازه در بازار ساخت دلایل و انگیزه های خاص خود را دارند؛ مالکان می گویند در شرایط فعلی که اجاره بها به شدت افزایش یافته و تورم بالای اجاره ادامه دارد گرفتن مبلغ بلاعوض یا ودیعه در نهایت و در پایان عملیات ساختمانی منجر به بی ارزش شدن پول دریافت شده می شود. بخشی از ملک را با واحد نوساز تهاتر می کنند که هم دردسرهای بازار اجاره و مستاجری نداشته باشند، هم پول آنها از تورم درامان بماند و هم واحدی که از سازنده گرفتند در طول زمان به دلیل تورم مسکن، ارزش افزوده پیدا کند.

در واقع نه تنها مشکلی از بابت ورود به بازار اجاره نداشته باشند، بلکه از تورم اجاره نیز مصون مانده و برعکس با سکونت در آپارتمان تازه، بخشی از دارایی خود را که پیش از این نیز در بازار مسکن به شکل ملک کلنگی بود، وارد چرخه تورم ملکی کنند.

همچنین و از سوی دیگر نگران تاخیر در ساخت هم نباشند و اگر سازنده در موعد مقرر موفق به ساخت نشد (با توجه به شرایط تورمی فعلی و افزایش طول دوره ساخت)، با استرس ناشی از به پایان رسیدن موعد اجاره نامه ها روبه‌رو نشوند.

علت دوم نیز به «کاهش ریسک مشارکت به دلیل عدم شناخت کافی از سازنده» مربوط است. در بسیاری از موارد، مالکان شناخت کافی از سازنده ای که برای مشارکت در ساخت با آنها اعلام آمادگی می کند یا توان پیش بینی آنچه ممکن است در فرآیند ساخت با آن مواجه شوند نیز ندارند. در چنین شرایطی، تهاتر بخشی از ملک با واحد آماده، ریسک مشارکت را برای آنها کاهش می دهد.

«امکان انتخاب بیشتر از میان سازنده ها»، به عنوان انگیزه دیگر مالکان از تهاتر، قابل اشاره است. مالکانی که تمایل به تهاتر دارند معتقدند با این روش دستشان در انتخاب سازنده بازتر است چون شرایط اقتصادی سازنده ها به گونه ای است که همه آنها الان توان کافی برای مشارکت ندارند و ممکن است سرمایه های آنها در واحدهای آماده حبس شده باشد. برخی دیگر از سازنده ها نیز که در بازار فعال هستند، منابع محدود خود را در پروژه های دیگری صرف کرده اند.

همچنین، «رکود در بازار کلنگی ها و محدودیت در امکان فروش یک ساختمان کلنگی به شکل یکجا» گروه دیگری از مالکان را به بازار معاوضه سوق داده است. نتایج تحقیقات به عمل آمده نشان می دهد، برخی از مالکان زمین و املاک کلنگی که تمایلی به مشارکت و اجاره نشینی تا زمان تکمیل و تحویل واحدها بعد از اتمام دوره ساخت نداشته و ترجیح می داده اند تا ملک کلنگی را فروخته و واحد نوساز بخرند، به این سمت هدایت شده اند.

یک تیر و دو نشان برای سازنده

همچنین این روش برای سازنده ها نیز هم‌‌‌اکنون به یکی از روش های دور زدن رکود تبدیل شده است. بررسی ها نشان می دهد، سازنده ها به دلیل بحران مالی برای خرید زمین و همچنین حبس بخشی از سرمایه ها در واحدهای نوساز ناچار به پذیرش این شرایط شده اند.

در واقع برای آنها هم مطلوب است که در یک معامله دو کار انجام دهند؛ هم زمین بخرند و هم واحد خود را بفروشند. در واقع ملک خود را تبدیل به ملک کرده اند و زیان هم نمی کنند. از سوی دیگر، پولی هم از بابت مبلغ بلاعوض به مالکان پرداخت نمی کنند یا بلاعوض کمتری می دهند و از این جهت هم به سود آنها تمام می شود.

بنابراین به نظر می رسد در نهایت نفع سازنده ها از ورود به این روش، بیشتر از نفع مالکان باشد.

در واقع چند ریسک مهم برای سازنده ها منتهی به این تصمیم از سوی آنها برای مشارکت با مدل جدید و جایگزینی مدل سنتی مشارکت با تهاتر شده است. هم‌‌‌اکنون سازنده ها به دلیل شرایط فعلی، منابعی برای پرداخت بلاعوض ندارند. بنابراین با مدل جدید دیگر نیازی به پرداخت این مبلغ ها نیست.

از سوی دیگر در شرایط فعلی که انتظارات تورمی زیاد است، سازنده ها اگرچه هم‌‌‌اکنون بخشی از بهای ملک را به صورت آپارتمان نوساز واگذار می کنند اما در پایان عملیات ساخت در کل سهم بیشتری از پروژه جدید برداشت می کنند که می توانند آن را با قیمت جدید به فروش برسانند.

نوسان هزینه ساخت و تعهدی که سازنده ها به مالکان از بابت انجام به موقع کار با قیمت توافق شده در ابتدای قرارداد می دهند دلیل دیگری است که آنها را به سمت مدل تهاتر سوق داده است.

دشوار بودن فروش واحد نوساز باعث کاهش فروش نوسازها در بازار مسکن شده است و در شرایط رکود فعلی تامین مالی پروژه های جدید با مشکل مواجه شده است و این نیز از دیگر دلایلی است که سازنده ها به این سمت حرکت کرده اند؛ ضمن آنکه هم‌‌‌اکنون بخشی از دارایی های آنها در سایر بازارهای دارایی قرار دارد. در سمت مالک نیز چالش مالکان املاک کلنگی برای یافتن بازار مناسب برای سرمایه گذاری مبلغی که از بابت بلاعوض در ابتدای کار دریافت کرده اند، آنها را به سمت مدل جدید متمایل تر کرده است.

بررسی ها همچنین نشان می دهد، در این روش، نسبت کلی مشارکت تغییر نمی کند و کماکان در مناطق مصرفی معمولی نیمه شمالی ۶۰ به ۴۰ (به نفع مالک) و در مناطق جنوبی ۵۰ به ۵۰ است.

تحقیقات همچنین نشان می دهد، بازار مشارکت در ساخت سنتی، کماکان در حالت کماست و حتی شرایط نسبت به قبل بدتر هم شده است؛ پیش بینی فعالان بازار آن است که شکل جدید مشارکت به تدریج افزایش می یابد.

با این حال، موارد محدودی هم از فایل های مشارکت در ساخت به شکل سنتی، در بازار موجود است که به گفته فعالان این بازار، مدت زمان توافق مالک و سازنده برای ورود به قرارداد و پروسه مشارکت در این شکل به طور کلی از قبل طولانی تر و همچنین طولانی تر از حالتی است که مشارکت با مدل جدید، مدنظر مالک و سازنده است. هم‌‌‌اکنون، مبلغ بلاعوض به ازای هر مترمربع ملک کلنگی حول و حوش ۲۵ میلیون تومان در منطقه ۵ (منطقه مصرفی و پرتقاضای شهر تهران) است.