به گزارش ساختمان آنلاین: روز گذشته در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده به تصویب رسید.مهمترین بخش این بسته تشویقی، فروش دو طبقه تراکم تشویقی به سازنده یا مالک یا سرمایه گذار در نوسازی بافت‌های فرسوده است.
علت صدور این مجوز به شهرداری‌ها برای عرضه تراکم تشویقی در بافت‌های فرسوده، رفع مشکلات ریزدانگی، نفوذناپذیری و عدم تاب آوری در این بافت هاست که با توجه به فعال شدن برخی گسل‌های اطراف پایتخت و وجود نگرانی‌هایی بابت نامقاوم و نا ایمن بودن خانه‌های واقع در بافت‌های نابه سامان شهری، شورای عالی شهرسازی به دنبال ایجاد صرفه اقتصادی جهت ورود سرمایه گذاران، انبوه سازان و توسعه گران بافت‌های فرسوده است.
کدام ارجحیت دارد؟ توسعه عمودی یا افقی شهرها؟
به عبارت دیگر، در حالی که دولت در طرح نهضت ملی مسکن به دنبال توسعه افقی شهرها و شهرسازی افقی است، اما در داخل بافت‌های فرسوده شهری خصوصاً کلانشهرها و پایتخت که با کمبود شدید زمین مواجه هستیم، دستور کار ساخت و ساز، توسعه عمودی است.
تا پیش از این توسعه عمودی در برخی مناطق و محلات گران قیمت پایتخت برای سازندگان صرفه اقتصادی داشت و کمتر انبوه ساز یا سرمایه گذاری رغبت به بلندمرتبه سازی در بافت‌های میانی و جنوبی پایتخت از خود نشان می‌داد؛ اما به نظر می‌رسد با تصویب بسته تشویقی شورای عالی شهرسازی، رویکرد به بلندمرتبه سازی در بافت‌های میانی و مرکزی شهر نیز با اقبال سازندگان مواجه شود.
سوداگران مسکن به بافت‌های فرسوده ورود می‌کنند یا توسعه گران شهری؟
مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی و بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده، از سوی برخی کارشناسان اقتصادی بیشتر به عنوان راه مفری برای سوداگران و دلالان مسکن یاد می‌شود تا نوسازی بافت‌های فرسوده و ارتقای کیفیت زندگی مالکان واحدهای مسکونی ریزدانه در بافت‌های ناکارآمد شهری.
رئیس مرکز مطالعات شهر تهران: موافق مصوبه تراکم فروشی در شورای عالی شهرسازی نیستم
در همین ارتباط محمد منان رئیسی رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران درباره مصوبه دیروز شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مبنی بر اعطای دو طبقه تراکم تشویقی به متقاضیان نوسازی بافت‌های فرسوده اظهار کرد: بر اساس این مصوبه قرار است دو طبقه تراکم تشویقی به تراکم مصوب هر محله در بافت فرسوده واگذار شود به این صورت که اگر مثلاً در محله‌ای در صورت بازسازی، مجوز ۴ طبقه داده می‌شود دو طبقه تشویقی واگذار شده و امکان ساخت آپارتمان شش طبقه وجود خواهد داشت.
وی افزود: دلیل تصویب این پیشنهاد در شورای عالی شهرسازی و معماری این بود که با توجه به نبود ایمنی در سازه‌های موجود در بافت فرسوده و نیز روی گسل بودن شهر تهران از یک سو و نبود صرفه اقتصادی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده تهران، تراکم تشویقی به سازندگان داده شود.
تراکم جمعیت در هر هکتار تهران، ۲ برابر توکیو ۳ برابر لندن
رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران ادامه داد: متأسفانه کسانی که این پیشنهاد را ارائه و تصویب کرده اند از این موضوع غافل بوده اند که تراکم «نفر بر هکتار» در تهران از ایده آل بسیار بالاتر بوده و این متوسط این شاخص برای شهر تهران ۱۵۰ نفر بر هکتار است. حتی در برخی بافت‌های فرسوده پایتخت این شاخص به ۳۰۰ نفر بر هکتار یعنی دو برابر متوسط تهران می‌رسد.
رئیسی یادآور شد: حتی همین متوسط تراکم ۱۵۰ نفر بر هکتار نیز دو برابر تراکم نفر بر هکتار در توکیو، سه برابر لندن و ۵ برابر استانبول است یعنی همین الان هم تراکم جمعیتی در تهران بسیار بالاتر از ایده آل است.
وی با بیان اینکه در بلندمرتبه سازی قرار نیست مساحت تهران و کلان شهرها بزرگ‌تر شود در نتیجه سرانه‌های زندگی مانند فضای سبز، فضای فرهنگی، حمل ونقل عمومی و … کاهش می‌یابد که به معنی افت کیفیت زندگی است.
الگوی «نوسازی کشویی» بافت فرسوده تهران به جای نوسازی خانه به خانه
این شهرساز با تاکید بر اینکه در مصوبه شورای عالی شهرسازی صرفاً نوسازی واحدهای نامقاوم در برابر زلزله در نظر گرفته شده تاکید کرد: به جای ایده بلندمرتبه و فروش تراکم می‌شود از الگوی «نوسازی کشویی» بهره برد.
وی در توضیح الگوی نوسازی کشویی تصریح کرد: این روش به این معناست که به جای اینکه ریزدانه به ریزدانه در بافت فرسوده مجوز ساخت تراکم داده شود روی نوسازی بلوک شهری متمرکز شده و به ازای آن، تراکم موقت در منطقه دیگری داده شود یا قطعه جدیدی به شهر الحاق کنند تا نوسازی یک بلوک یا یک زون از شهر به اتمام برسد.
رئیسی گفت: در این روش از نوسازی، مانند طرح کلید به کلید یک منطقه از شهر نوسازی شده و پس از اتمام آن سراغ منطقه دیگری می‌رویم البته این طرح زحمت زیادی دارد.
شهرسازان با الگوی توسعه عمودی موافق نیستند
وی با بیان اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی را در مجموع مثبت نمی بی نم خاطرنشان کرد: شهرسازان به طور کلی با رشد بیش از حد کلان شهرها به ویژه تهران موافق نیستند چون تهران در حال حاضر به افق جامع جمعیتی که حدود ۱۰ میلیون نفر است، رسیده؛ ولی اگر قرار باشد بین بد و بدتر که شامل تراکم فروشی و بزرگ‌تر شدن مساحت شهر باشد ترجیح این است که شهر، توسعه افقی داشته باشد نه عمودی ولی متأسفانه شورای عالی شهرسازی فروش تراکم را آزاد کرده است.
رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران با بیان اینکه توسعه افقی شهر گزینه بهتری از توسعه عمودی است ولی از افزایش جمعیت تهران باید جلوگیری شود گفت: گزینه بهینه، رعایت الگوی آمایش سرزمین است که شهروندان کلان شهرها برای مهاجرت معکوس ترغیب شوند.
وی تصریح کرد: خیلی‌ها دوست دارند از تهران بروند ولی وضعیت آمایش سرزمین و اشتغال به گونه‌ای است که مردم چاره‌ای جز ماندن در تهران ندارند. پیش از این هم در ۱۲ سال گذشته سیاست‌های کلی آمایش سرزمین از سوی رهبر معظم انقلاب ابلاغ شده بود. دو روز گذشته نیز سیاست‌های کلی برنامه هفتم ابلاغ شد که در آن بار دیگر بر انتقال جمعیت به سواحل مکران تاکید شده است.
چرا در دهه قبل سیاست‌های آمایش سرزمین اجرا نشد؟
رئیسی با انتقاد از اینکه چرا در ۱۲ سال گذشته سیاست‌های ابلاغی رهبر معظم انقلاب در خصوص آمایش سرزمین و تمرکز زدایی رعایت نشده گفت: در این مدت به جای تراکم زدایی، تراکم فروشی رواج یافته و تراکم ساختمانی شهر تهران افزایش چشمگیری داشته است.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان: با مصوبه فروش تراکم تشویقی موافقم
در همین ارتباط سید محمد مرتضوی رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن با بیان اینکه آزادسازی فروش تراکم در بافت‌های فرسوده شهری از چند جهت قابل بررسی است گفت: به طور کلی فروش تراکم ساختمانی در بافت‌های فرسوده اقدام مثبتی است.
وی به تصویب قانون ساماندهی مسکن در سال ۸۷ اشاره و اظهار کرد: این قانون نتوانست در بافت فرسوده اثربخش باشد. بر اساس این قانون و نیز برنامه ششم توسعه باید سالانه ۱۰ درصد از بافت فرسوده نوسازی می‌شد اما از سال ۸۷ به این سمت به دلیل رشد قیمت مسکن، دولت‌ها به جز مسکن مهر، برنامه جامعی برای بخش مسکن نداشته اند.
این انبوه ساز ادامه داد: حتی مسکن مهر نیز در بافت‌های نابسامان شهری اجرا نشد و به اراضی خارج از شهرها منتقل شد. طرح‌های فعلی مسکنی هم تاکنون کارآمد نبوده اند.
برخی بافت‌های فرسوده تهران در مناطق خوب شهرند که با استقبال انبوه ساز مواجه می‌شود
وی با بیان اینکه بافت‌های فرسوده علاوه بر مشکلاتی چون ریزدانگی، نفوذناپذیری و نامقاوم بودن در مقابل زلزله، صرفه اقتصادی برای نوسازی ندارند گفت: برخی از محلات واقع در بافت‌های فرسوده در بخش‌های مناسب شهر هستند و در صورتی که مشوق ساخت و ساز مانند تراکم تشویقی اعمال شود، هم با استقبال انبوه سازان برای سرمایه گذاری مواجه می‌شوند و هم مالکان راغب به نوسازی و فروش خواهند بود.
ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، صرفه اقتصادی ندارد مگر اینکه تراکم تشویقی داده شود
مرتضوی با بیان اینکه در حال حاضر به دلیل مشکلاتی که از گذشته در بافت‌های فرسوده بود، امکان نوسازی به صورت گسترده کمتر وجود دارد گفت: برای آنکه ساماندهی این بافت‌ها با سرعت بیشتری به اتمام برسد، چاره‌ای جز ایجاد سرفه اقتصادی برای سازنده و انبوه ساز یا توسعه گران این بافت‌ها از قبیل تجمیع اراضی و رفع ریزدانگی وجود ندارد.
وی خاطرنشان کرد: در طرح‌های مسکن حمایتی دولت، حاشیه شهرها به عنوان اراضی ساخت و ساز در نظر گرفته می‌شود و توسعه افقی شهرها در دستور کار قرار دارد. شهرسازان کمتر از توسعه افقی شهرها حمایت می‌کنند و معتقدند هزینه‌های زیادی به شهر تحمیل می‌شود.
شهرسازان با توسعه افقی شهرها موافق نیستند
این فعال صنعت ساختمان یادآور شد: از سوی دیگر به دلیل آنکه مشکلات زیرساختی و کمبود انشعابات آب، برق و گاز در اراضی حاشیه‌ای وجود دارد، تأمین این زیرساخت‌های در اراضی تازه الحاق شده به شهر، هزینه‌های زیادی روی دست دولت‌ها می‌گذارد در حالی که این مشکل در بافت‌های فرسوده کمتر است و زیرساخت‌های فعلی تا حدودی می‌تواند به کمک شهرسازی بیاید؛ لذا نوسازی بافت‌های فرسوده هزینه کمتری در پی خواهد داشت.
تراکم تشویقی به معنی شهرفروشی نیست
وی با باین اینکه توسعه افقی شهرها در برخی استان‌ها ممکن است به کاهش سطح اراضی کشاورزی بینجامد توضیح داد: البته باید در حوزه توسعه عمودی نیز ضوابط شهرسازی رعایت شود وقتی گفته می‌شود تراکم یک تا دو طبقه تشویقی داده می‌شود، به این معنی نیست که قرار است شهرفروشی شود بلکه بسته به عرض معبر، این اتفاق رخ می‌دهد و ممکن است در برخی مناطق که امکان بارگذاری جدید نیست، این مجوز صادر نشود اما در کل طرح خوبی است و باید از فرصت‌های درون شهرها بهره برد.
