چرا بخش مسکن از پرداخت تسهیلات بانکی محروم ماند؟
سهم بخش مسکن از وام های بانکی باز هم سقوط کرد و از ۶/ ۵ درصد به ۸/ ۳ درصد رسید، این سقوط ناشی از تداوم دو بحران در بخش مسکن است؛ سریال پنج ساله رشد قیمت آپارتمان و جاماندگی قدرت پوششی وام.
![](/wp-content/uploads/2021/04/Bank-facilities.jpg)
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، سهم وام مسکن از کل تسهیلات در شبکه بانکی به پایین ترین سطح در همه سال های گذشته رسید. تازه ترین گزارش از سهم بخش های مختلف اقتصادی از تسهیلات بانکی حکایت از آن دارد که در دو ماه اول امسال سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی پرداخت شده به ۸/ ۳ درصد سقوط کرده است.
این سهم در بدترین شرایط بازار به طور معمول به زیر پنج تا ۶ درصد نمی رسید اما اکنون شرایط بازار مسکن به نحوی تغییر کرده که به کاهش شدید سهم تسهیلات پرداختی این بخش توسط شبکه بانکی انجامیده است.
بررسی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در دهه های اخیر
پایین بودن سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی فینفسه رخداد جدیدی نیست و در بیش از یک دهه گذشته همواره وجود داشته است. با این حال بررسی روند تغییرات این سهم در شبکه بانکی نشان می دهد شرایط این روزها با تمام سال های گذشته تفاوت دارد.
بررسی های به عمل نشان می دهد بهترین دوره شارژ مالی بخش مسکن نیمه اول دهه ۸۰ بوده که بخش مسکن به طور متوسط در آن سال ها یک چهارم از تسهیلات پرداختی توسط بانک ها را به خود اختصاص داده بود. نیمه دوم دهه ۸۰ به دلیل همزمانی با یکی از دوره های جهش قیمت ملک که از سال ۸۶ آغاز شد و از طرفی رقم وام مسکن بدون تغییر و ترمیم باقی ماند، سهم مسکن از تسهیلات بانکی قدری کاهش پیدا کرد. به این ترتیب میانگین این سهم در نیمه دوم دهه ۸۰ به حول و حوش ۱۹ درصد رسید اما باز هم شرایط بخش مسکن نسبت به دهه ۹۰ به مراتب بهتر بود.
در نیمه اول دهه 90 این سهم بار دیگر تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در فاصله سال های 91 و 92 و عدم تناسب ارزش وام مسکن با سطوح جدید قیمت ملک تنزل یافت و به متوسط 6/ 11 درصد رسید.
اما بدترین دوران تسهیلاتی بخش مسکن نیمه دوم دهه 90 بود که همزمان با عصر جهش تاریخی مسکن از اواخر سال 96 و بر هم خوردن مختصات کلی و نسبت عرضه و تقاضا در این بازار به شکلی بی سابقه، فاصله بین سطح قیمت ها با قدرت خرید وام مسکن به شدت افزایش پیدا کرد و همینطور تشدید بی سابقه فاصله بین هزینه ساخت و ارزش وام ساخت در مجموع سبب شد اقبال به استفاده از تسهیلات بانکی در بخش مسکن به حداقل برسد.
به این ترتیب در نیمه دوم دهه 90 سهم سالانه بخش مسکن از تسهیلات بانکی مسیر نزولی را تا آنجا طی کرد که در سال پایانی این دهه یعنی 99 این رقم به 4/ 5 درصد کاهش یافت.
شهریور سال 1400 سیاستگذار با افزایش رقم وام مسکن تلاش کرد سهم این تسهیلات از بخش مسکن را در کنار قدرت خرید متقاضیان خرید خانه احیا کند و به این ترتیب با افزایش دو برابری سقف وام انفرادی مسکن از محل خرید اوراق حق تقدم تسهیلات از 100 به 200 میلیون تومان موافقت شد و به همین نسبت وام زوجین نیز افزایش پیدا کرد.
این اقدام در شرایطی انجام شد که بازار مسکن پس از گذشت بیش از سه سال پرتنش و تورمی، در سال 1400 تحت تاثیر جو روانی نسبتا آرام حاکم بر بازارها ناشی از تغییر جهت انتظارات به واسطه از سرگیری مذاکرات رفع تحریم ها و همینطور تغییر دولت قدری آرام گرفته بود. به این ترتیب مسکن در 1400 عملا یک دوره تنفس در عصر جهش قیمت را پشت سر گذاشت و فرصتی برای خرید خانه برای متقاضیان مصرفی حاضر در بازار فراهم شد.
به این ترتیب آرامش نسبی بازار مسکن توام با افزایش هر چند محدود و ناکافی سقف وام خرید ملک موجب شد سهم مسکن از تسهیلات بانکی در این سال از 4/ 5 درصد در سال 99 به 1/ 6 درصد افزایش پیدا کند. با این حال این تغییرات نیز پایدار نبود، طوری که در سال 1401 این سهم دوباره نیم واحد درصد کاهش یافت و به 6/ 5 درصد رسید.
علت بی میلی بانک ها در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن چیست؟
بررسی ها از جعبه سیاه سقوط سهم وام مسکن با وجود تکلیف قانون جهش مسکن که بر اساس آن این سهم باید سالانه 20 درصد باشد، حکایت از آن دارد که علاوه بر یک سلسله علت های همیشگی که موجب بی میلی شبکه بانکی به پرداخت تسهیلات مسکن می شود، عوامل دیگری از درون بازار مسکن نیز در سقوط بی سابقه سهم وام مسکن از کل تسهیلات نقش دارد.
تحلیل مدیران بانکی سابق بخش مسکن و صاحبنظران و خبرگان نظام بانکی نیز حکایت از آن دارد که ریشه این سقوط را باید در دو حوزه، هم درون بازار مسکن و هم در شبکه بانکی جستجو کرد.
بی رغبتی بانک ها به پرداخت تسهیلات بخش مسکن در وهله اول نشات گرفته از این واقعیت است که این تسهیلات بلندمدت اما سپرده های بانکی کوتاه مدت است. واقعیت این است که ماندگی سپرده های بانکی در شبکه بانکی بعضا حتی کمتر از یک دهم دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن است. تسهیلات مسکن شبکه بانکی اغلب بلندمدت و بین 10 تا 12 ساله است و منطق اقتصادی حکم می کند که با توجه به زمان رایج ماندگاری سپرده های بانکی، از پرداخت چنین تسهیلاتی پرهیز کنند.
از سوی دیگر نرخ گذاری دستوری برای تسهیلات و سپرده ها دست شبکه بانکی را برای تنظیم منابع و مصارف متناسب با واقعیت شرایط بازار پول در هر مقطع زمانی بسته است؛ موضوعی که سال هاست کارشناسان اقتصادی آن را گوشزد می کنند اما تغییری در این رویه ایجاد نشده است.
این نوع مداخله دستوری ریسک پرداخت تسهیلاتی مثل وام مسکن را افزایش می دهد به نحوی که امکان دارد تحت تاثیر تورم بالا به عنوان آفت همیشگی اقتصاد کشور، در آینده نرخ سود سپرده ها افزایش پیدا کند اما نرخ وام مسکن برای بانک ها ثابت و تعریف شده است و به اقتضای تغییر شرایط قابل اصلاح نخواهد بود.
بی ثباتی مسکن چگونه بر تسهیلات اثر گذاشت؟
خبرگان نظام بانکی عوامل مذکور از درون شبکه بانکی را به عنوان موانع همیشگی پرداخت تسهیلات مسکن یادآوری می کنند اما در عین حال به این موضوع نیز اذعان دارند که این عوامل همواره در کاهش تمایل بانک ها به پرداخت وام های بلندمدت دخیل بوده و رخداد تازه ای نیست.
بنابراین حتما عامل ثانویه ای در سقوط آزاد سهم مسکن از تسهیلات در این مقطع زمانی نقش داشته است. در واقع افزون بر دستکاری شبکه بانکی که خود نقش مانع زایی در پرداخت تسهیلات بلندمدت را دارد، نقش تحولات بازار مسکن نیز در این ماجرا قابل تامل است.
روند بی ثباتی در بازار مسکن بعد از یک سال تنفس از اوایل سال 1401 آغاز شد، در دی ماه شدت گرفت و تاکنون نیز ادامه داشته است طوری که برخلاف روند چند سال اخیر، بانک مرکزی از ابتدای زمستان پارسال تاکنون از انتشار گزارش آماری ماهانه حاوی نبض معاملات و قیمت مسکن در شهر تهران خودداری کرده است.
هرچند به صورت رسمی درباره علت عدم انتشار این گزارش ها موضع گیری نشده است اما شواهد نشان می دهد همزمان با تشدید جهش قیمت ملک به دنبال نوسان ارزی شدید که از آذر پارسال آغاز شد و تا هفته های اخیر نیز ادامه داشته است، انتشار گزارش نبض بازار مسکن نیز متوقف شده است.
با این حال تحقیقات میدانی از سطح قیمت های پیشنهادی مسکن در آگهی های ملکی حکایت از افزایش قابل توجه قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در چند ماه اخیر دارد. تب مسکن در حالی بالا رفته که سطح وام خرید بدون تغییر باقی مانده و برآوردها نشان می دهد در بهترین حالت این وام در تهران قیمت خرید حول و حوش پنج مترمربع آپارتمان را پوشش می دهد.
جهش اخیر اگرچه احتمالا در زمستان پارسال تا ایام شب عید قدری تب معاملات ملک را افزایش داد اما اکنون حدود سه ماه است که این بازار را درگیر رکود عمیق معاملاتی کرده است. بی اثر شدن قدرت وام از یکسو و جهش قیمت از سوی دیگر راه ورود خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی به بازار مسکن را به کلی مسدود کرده است.
بررسی ها نشان می دهد در طول یک سال 1401 فقط حدود 110 هزار فقره وام خرید مسکن در کل کشور پرداخت شده که رقم قابل توجهی نیست و به نوعی کم اقبالی به خرید مسکن و شرایط رکودی بازار معاملات ملکی را بازنمایی می کند.
در صورتی که بازار مسکن به درستی کار کند، سالانه باید 120 هزار فقره معامله مسکن فقط در شهر تهران انجام و اغلب خریداران نیز در صورتی که از جنس تقاضای مصرفی باشند، باید با دریافت وام خرید کنند.
مفهوم این آمار وقتی با یکی از سال های نسبتا مطلوب بازار مسکن در دهه 90 مقایسه شود، روشن تر خواهد شد. سال 95 را می توان یک سال نسبتا ایدهآل در بازار مسکن توصیف کرد چراکه این سال تقریبا در اواخر عصر پساجهش قیمت مسکن در سال 92 به شمار می آمد و قیمت واقعی نسبت به سال 92 کاهش محسوسی پیدا کرده بود.
چرخ معاملات بازار مسکن نیز در این سال به شکلی معقول در حال چرخش بود و حجم معاملات نه آنچنان رکودی و پایین نه آنچنان هیجانی و بالا بود. در این وضعیت میانه در طول یک سال 180 هزار نفر از خریداران مسکن در کشور موفق به دریافت تسهیلات مسکن از شبکه بانکی شدند.
به این ترتیب انتظار از تعداد متعارف تسهیلات بانکی پرداخت شده در بخش مسکن در سالی که این بازار در وضعیت میانه قرار دارد این است که دستکم حول و حوش 180 هزار فقره باشد اما در سال 1401 این میزان در حدود 110 هزار فقره یعنی به مراتب کمتر از سطح انتظار بوده است.
همچنین علاوه بر وام خرید مسکن، در بخش ساخت نیز تمایل به دریافت این وام اگرچه از گذشته پایین بوده اما به نظر می رسد این تمایل نیز در ماه های اخیر به حداقل رسیده است. سهم وام خرید از کل وام های بخش مسکن در حالی طی سال 1401 به 5/ 8 درصد رسیده که این میزان در سال 95 حدود 50 درصد بوده است.
در واقع نبود تقاضای موثر خرید مسکن با توجه به فاصله سرسام آور استطاعت خریداران و نیز قدرت خرید وام مسکن با سطوح فعلی قیمت ملک را باید به عنوان ریشه دوم کارنامه فوقالعاده ضعیف شبکه بانکی در حوزه تامین مالی مسکن معرفی کرد.
در عین حال دوپینگ رکود معاملات مسکن کشور به دلیل همزمانی ماه رمضان با ماه نیمه تعطیل بازار مسکن یعنی فروردین را نیز به عنوان یکی از عوامل دخیل در کاهش سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی در برش دو ماه اول 1402 نباید از نظر دور داشت.