به گزارش ساختمان آنلاین: سیگنال سقوط قیمت به بازار اوراق وام مسکن مخابره شد. بررسی ها از شروع روند کاهش قیمت در بازار امتیاز وام مسکن خبر می دهد. قیمت اوراق تسهیلات مسکن در حالی از نقطه جوش فراتر است که بررسی ها حاکی از شروع کاهش قیمت در این بازار در روز‌های پایانی سال جاری است.
برآورد‌های صورت گرفته براساس سطح متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن نشان می دهد، در حالی که میانگین قیمت اوراق در نیمه اول اسفند ماه امسال به بیش از ۱۵۸ هزار تومان رسیده بود، اما در روز ۱۵ اسفند متوسط قیمت هر فقره اوراق به سطح ۱۳۳ هزار تومانی نزول کرد.
این موضوع می تواند به معنای شروع فرود قیمت ها در بازار اوراق تسهیلات مسکن باشد. متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در حالی در نیمه اسفند ماه به ۲.۵ برابر میانگین قیمت اوراق در اسفند سال ۹۹ رسیده است که برآورد‌ها از رشد ۱۵۰ درصدی قیمت اوراق در این بازه زمانی -یکسال منتهی به نیمه اسفند ۱۴۰۰- خبر می دهد.
متوسط قیمت اوراق مسکن برای اولین بار یک رکورد تاریخی را به ثبت رسانده است. در حالی که در تمام سال های گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن و در بالاترین حالت در کانال ۷۰ هزار تومان قرار داشت، بازار معاملات اوراق وام مسکن در سال ۱۴۰۰ در نقطه جوش قیمت در مقایسه با سال های قبل به کار خود خاتمه خواهد داد.
به این معنا که سطح متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن دست کم تا آخر امسال از کانال ۱۰۰ هزار تومان پایین تر نخواهد آمد. با این حال علائم کاهش قیمت اوراق وام مسکن در بازار معاملات اوراق رصد می شود.
در شرایطی که متوسط قیمت هر فقره اوراق در نیمه اول اسفند در کانال ۱۵۰ هزار تومان در نوسان بود، گزارش های رسمی حاکی است در روز ۱۵ اسفند سطح ۱۳۳ هزار تومانی متوسط قیمت برای اوراق به ثبت رسید. این موضوع را می توان به معنای آغاز روند بازگشت قیمت اوراق به عقب و مقدمه ای برای سقوط قیمت ها در ماه های آینده تعبیر کرد.
رکوردشکنی اوراق وام مسکن در زمستان سال جاری
با این حال، قیمت اوراق تسهیلات مسکن در زمستان امسال یک رکوردشکنی تاریخی را به ثبت رساند. چرا که در سال های گذشته تنها در برخی روز‌های محدود، متوسط قیمت هر فقره اوراق از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده بود، اما بلافاصله از کانال ۱۰۰ هزار تومانی به عقب برگشته بود.
این اولین بار در تاریخ بازار معاملات اوراق تسهیلات مسکن است که قیمت اوراق از کانال ۱۰۰ هزار تومان فراتر رفته و حتی در برخی از روز‌های زمستان به مرز کانال ۱۷۰ هزار تومانی نیز رسید.
قیمت اوراق در سال های گذشته چه تغییراتی داشته است؟
آمار‌ها و محاسبات صورت گرفته نشان می دهد متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در سال ۹۶ یعنی یکسال قبل از شروع رشد شدید قیمت ها در بازار مسکن و در شرایطی که بازار معاملات مسکن در شرایط عادی قرار داشت در کانال ۷۲ هزار تومان قرار داشت.
در سال ۹۶ متوسط قیمت اوراق مسکن معادل ۷۲ هزار و ۲۰۰ تومان به ثبت رسید. در این سال عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن، مصرف کننده ها بودند و خانه اولی ها نیز بخش زیادی از متقاضیان را به خود اختصاص می دادند.
در سال ۹۶ همچنین فاصله بین سطح پوشش وام مسکن با قیمت واحد‌های مسکونی کمتر از سال های بعد بود و همین موضوع باعث می شد عمده خرید و فروش ها در بازار اوراق وام مسکن به قصد خرید‌های مصرفی ملکی انجام شود.
در سال ۹۷ و همزمان با شروع جهش قیمت در بازار مسکن و به تبع آن کاهش سطح پوشش دهی وام خرید مسکن از هزینه خرید آپارتمان، متوسط قیمت اوراق وام مسکن به کانال ۶۰ هزار تومان سقوط کرد.
در این سال میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به ۶۱ هزار و ۴۰۰ تومان رسید و در کف قیمتی قرار گرفت. علت این موضوع کاهش تقاضای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی به دنبال جهش قیمت مسکن و همچنین کاهش کارآمدی وام مسکن به دلیل عدم افزایش و به روزرسانی سقف تسهیلات بود.
در سال ۹۸ و به‌دنبال خروج تقریباً کامل تقاضای مصرفی از بازار به‌دلیل ادامه جهش و همچنین عدم اراده سیاستگذار برای متناسب سازی سقف تسهیلات خرید مسکن با قیمت واحد‌های مسکونی، متوسط قیمت اوراق به زیر سطح قیمتی یعنی کانال ۴۰ هزار تومانی سقوط کرد.
رکورد کمترین سطح قیمت اوراق در پنج سال گذشته مربوط به سال ۹۸ است که متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در آن به ۶۱ هزار و ۴۰۰ تومان نزول کرد.
در سال ۹۹ یعنی آخرین سال جهش قیمت در بازار مسکن، متوسط قیمت اوراق معادل ۶۶ هزار و ۲۰۰ تومان به ثبت رسید. اسفند ۹۹ متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن معادل ۵۳ هزار و ۳۰۰ تومان بود. به این معنا که بازار معاملات اوراق مسکن در اسفند ۹۹ در کانال حداقلی یعنی کانال ۵۰ هزار تومان به کار خود خاتمه داد.
عامل مهم جهش قیمت اوراق
در حالی که از ابتدای امسال تا مهرماه، متوسط قیمت هر فقره اوراق در بیشترین حالت در کانال ۷۰ هزار تومان قرار داشت، از آبان ماه متوسط قیمت اوراق شروع به رشد کرد.
عوامل مهم در صعود تاریخی قیمت اوراق وام مسکن در سال جاری را می توان در دو موضوع بررسی کرد. عامل اول مربوط به افزایش دو برابری سقف وام خرید واحد‌های مسکونی در سراسر کشور است. مهرماه امسال مصوبه شورای پول و اعتبار در خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید و جعاله مسکن به دو برابر ارقام قبلی ابلاغ شد. همزمان با این ابلاغیه تقاضا برای خرید مسکن افزایش یافت. بعد از حدود دست‌کم دو سال از خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن، بخشی از تقاضای مصرفی به دلیل افزایش سقف وام مسکن وارد بازار شده و تقاضا برای دریافت وام و در نتیجه خرید اوراق افزایش یافت.
با وجود عرضه حجم مناسب اوراق جدید به بازار و همچنین نبود تقاضای هیجانی برای خرید اوراق که منجر به کمبود اوراق مورد تقاضای خریداران مسکن شود، اما اقدام فروشنده ها برای عرضه اوراق با قیمت های بالا و افزایش هر روزه آن، منجر به صعود قیمت اوراق در کانال‌های بالاتر شد تا جایی که در برخی از روز‌ها متوسط قیمت اوراق در برخی از نماد‌ها به مرز کانال ۱۷۰ هزار تومان رسید. با این حال علائم دریافتی از بازار اوراق در روز‌های اخیر نشان دهنده عدم پذیرش سطوح بالای قیمتی اوراق از سوی متقاضیان مسکن است.
پیام کاهنده به بازار اوراق تسهیلات مسکن
با این حال همزمان با مشاهده علائم کاهش قیمت در بازار مسکن و امیدواری نسبت به بروز رویداد‌های مثبت در داخل و خارج بازار ملک که در نهایت بر کاهش سطح قیمت واحد‌های مسکونی نیز اثرگذار خواهد بود، سیگنال های کاهنده به بازار اوراق نیز مخابره شده است.
در بهمن ماه به‌دنبال افزایش امیدواری متقاضیان خرید مسکن برای کاهش سطح قیمت ها، تقاضای خرید مسکن نیز نسبت به دی ماه کاهش یافت. در این ماه بعد از سه ماه متوالی رشد قابل توجه حجم معاملات مسکن، تعداد معاملات خرید ملک در تهران ۱۳ درصد کاهش یافت.
هر چند این کاهش به معنای خروج کامل متقاضیان از بازار نیست و علائمی مبنی بر انتظار آن ها در حاشیه بازار برای کاهش قیمت رصد می شود. همین رویداد و همین خوش بینی نسبت به وضعیت قیمت مسکن در آینده به بازار اوراق نیز سرایت کرده است.
همزمان با این رویداد، قیمت اوراق نیز در مسیر نزول قرار گرفته است و متوسط قیمت هر ورقه، در نیمه اسفند ماه در مقایسه با ابتدای این ماه، دو کانال به عقب بازگشته است.
انتظار می رود در سال بعد باز هم شاهد بازگشت به عقب قیمت اوراق باشیم. چرا که هم اکنون این بازار با حباب قیمتی همراه است و در سطح نامتعارف قرار دارد. سطح متعارف قیمت اوراق وام مسکن در محدوده کانال ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان است و انتظار می رود قیمت اوراق تا این سطوح قیمتی و حتی بیشتر افت کند.
