تغییرات قیمت‌ ساخت و ساز در 1402 رمزگشایی شد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تورم تولید مسکن در سال گذشته دو وضعیت معنادار پیدا کرد که برآیند آن در سال جاری می تواند مانع تکرار «اثر منفی سال های قبل این شاخص روی قیمت آپارتمان ها» شود.

گزارش ها از آمار رسمی جدید مربوط به تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در بازار ساخت و سازهای مسکونی تهران حاکی است، سال گذشته میانگین قیمت مصالح و تجهیزات ساخت و ساز در پایتخت 37‌ درصد نسبت به 1401 افزایش پیدا کرد.

این تورم سالانه تولید مسکن 1402 به میزان سه واحد‌ درصد کمتر از تورم تولید مسکن 1401 است و مطابق روند تغییرات سالانه هزینه ساخت مسکن از 97 تاکنون، «نوعی ثبات نسبی رشد سالانه هزینه تولید مسکن» در سال گذشته را نشان می دهد؛ چرا که بازار ساخت و ساز در سال 99 شاهد اوج گیری تورم تولید تا قله 80‌ درصد بود و بعداز آن، افت تدریجی این شاخص رخ داد.

سطح تورم سالانه تولید مسکن اولین وضعیت معنادار بالادست بازار معاملات ملک است به طوری که ثبات آن و عدم افزایش نسبت به سال قبل از آن، نقطه روشن هر دو بازار محسوب می شود. در کنار این شاخص، سازنده ها در تهران طی سال گذشته شاهد سراشیبی حدود 50 درصدی مسیر تورم تولید بودند.

بهار سال گذشته تورم نقطه به نقطه تولید مسکن سطح 40‌ درصد را ثبت کرد اما در زمستان این شاخص به سطح 23‌ درصد رسید که نشان دهنده «کاهش شدت التهاب قیمت‌‌‌ مصالح ساختمانی در پایان سال نسبت به ابتدای سال» است.

رابطه تورم تولید و تورم مسکن

بررسی های به عمل آمده از معادله ای که بین تورم تولید مسکن و تورم مسکن با توجه به تغییرات قیمت مصالح ساختمانی سال گذشته و همچنین 97 تاکنون، برقرار شده، حاکی است، قیمت فروش آپارتمان ها در پایتخت طی این سال ها بیش از آنچه از تورم تولید اثرپذیر باشد، از متغیر بیرونی انتظارات تورمی و همچنین تغییرات نرخ ارز و ریسک های غیراقتصادی فرمان گرفت.

جهت های متفاوت رشد قیمت مصالح ساختمانی و قیمت مسکن در همین سال 1402، همین معادله را توضیح می دهد. در سال گذشته به‌رغم کاهش تورم تولید مسکن، تورم مسکن تا 1.7 برابر آن افزایش یافت و از تورم مسکن 1401 نیز سبقت اساسی گرفت.

همچنین در عصر جهش قیمت ها -97 به بعد- به‌رغم آنکه قیمت مسکن تابعی از قیمت زمین و قیمت ساخت است، اما طی سال های 97 و 98، جهش قیمت مسکن تا نزدیک 2 برابر رشد قیمت مصالح ساختمانی بود. بخش قابل توجهی از رشد قیمت آپارتمان در آن سال ها به خاطر خریدهای سرمایه ای ناشی از همان سه متغیر بیرونی بود که با تاخیر 2 ساله، روی قیمت مصالح ساختمانی اثر تورمی گذاشت.

این کم‌‌‌اثر بودن تورم تولید ساختمان بر تورم مسکن در مقایسه با اثر تورمی محرک های بیرونی بازار ملک، به عنوان اولین پیام این بررسی مطرح است. پیام دوم مربوط به پشتیبانی سطح پایین آمده تورم مصالح ساختمانی در سال جاری از فاکتورهای کاهنده التهاب قیمت آپارتمان است. بعداز ماه فروردین و رفع اساسی تنش های سیاسی و منطقه ای، بازار مسکن شاهد کاهش میل به خرید سرمایه ای آپارتمان است.

همچنین عدم افزایش محسوس قیمت ارز در این مدت، عرصه را برای کاهش قیمت واقعی مسکن و بازگشت سطح قیمت ها به حد متعارف فراهم ساخته است. در کنار این دو پارامتر، تورم تولید مسکن فاکتور سوم اثرگذار روی قیمت فروش نوساز‌‌‌ها، انگیزه سرمایه گذاران ساختمانی و در نتیجه قیمت سایر آپارتمان هاست.

اکنون با توجه به ثبات نسبی تورم سالانه مصالح ساختمانی و سراشیبی تورم نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه، شرایط بالادست بازار مسکن نیز به نوعی وضعیت دافعه سرمایه گذاری سال های قبل را ندارد. هر چند سطح فعلی تورم سالانه مصالح ساختمانی در مقایسه با نیمه اول دهه 90، تقریبا سه برابر است اما در مقایسه با عصرجهش قیمت ها، پایین تر است. میانگین تورم سالانه مصالح ساختمانی از 97 تا 1401 به میزان 51‌ درصد بود که تورم 1402 این بازار 14 واحد‌ درصد کمتر از آن است.

اما پیام سوم آمار جدید از تغییر قیمت مصالح ساختمانی در پایتخت، به ماجرای افت تب تورم تولید برمی‌‌‌گردد؛ چه شد بازار بالادست مسکن شاهد رشد کمتر قیمت ها در 1402 بود؟

دو عامل را می توان مطرح کرد؛ عامل اول می تواند ناشی از رکود نسبی تولید باشد و عامل دوم نیز کاهش محرک های اقتصادی و غیراقتصادی تورم در بخش های تولیدی که ثبات نرخ دلار در 10 ماهه اول 1402 یکی از همان محرک های اقتصادی و همچنین نبود ریسک غیراقتصادی در سطح بالا طی همان ماه ها نیز از جمله عامل غیراقتصادی بوده است.

با این حال، سطح فعلی تورم مصالح ساختمانی در مقایسه با سال های قبل از 97 که شرایط در بازار ساخت و بازار مسکن، در مقایسه با رکود تورمی کنونی، ایده‌‌‌آل بود، همچنان بالا و هشداردهنده است.

در سال جاری اگر شرایط ماه دوم سال – نبود ریسک های تورم ساز در سطح بالا- ادامه پیدا کند، بالادست مسکن – عرصه ساخت و ساز- می توانند نوعی آرامش نسبی قیمت ها حتی در بازار زمین را احساس کند.