بررسی ضربه بزرگ به سرمایه‌گذاران حوزه مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از اقتصادنیوز، بررسی ها از فرآیند صدور مجوز ساختمانی در مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران نشان می دهد: در حال حاضر سرمایه گذاران ساختمانی برای اخذ مجوز به عنوان مرحله نخست پروسه ساخت و ساز نیازمند پیمودن ۳۸ پله سخت و زمانبر هستند که می توان گفت وقت سازنده ها برای دریافت پروانه و پایان کار تلف می شود. بخشی از این پله ها به‌‌‌صورت درون بخشی و از سوی شهرداری پیگیری می شود و بخش دیگری از آن به شکل مراجعه فیزیکی از سوی سازنده طی خواهد شد.

در این میان به گفته سازندگان استان ها این مشکل صرفا مختص به شهر تهران نیست و میانگین زمان صدور پروانه در سایر شهرهای کشور بسیار طولانی است. به عقیده سازندگان در صورت تمکین نهادها برای کاهش روند ساخت و ساز می توان انتظار داشت در آینده نزدیک قیمت مسکن به میزان قابل توجهی کاهش یابد.

پیش بینی واحد مجزا در شهرداری برای صدور مجوزها

در همین راستا رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان لرستان با اعلام اینکه اخذ پروانه و پایان کار ساختمانی در این استان حداقل سه ماه زمان می برد، گفت: این موضوع تاثیر مستقیمی بر هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن دارد.

مهران دالوند، مدیرعامل شرکت مهران ساخت خرم آباد ادامه داد: با توجه به اینکه قیمت ها روز به روز در حال تغییر و افزایش است؛ سازنده اگر بتواند پروانه ساختمانی را امروز دریافت کند، می تواند ساخت و ساز پروژه خود را شروع کند؛ اما اگر این امکان را نداشته باشد و آغاز ساخت پروژه سه ماه به تعویق بیفتد، حداقل با ۱۰ تا ۱۵‌ درصد افزایش قیمت در ساخت مواجه خواهد شد.

وی بیان کرد: با این وضعیت اقتصادی که در کشور با آن مواجهیم، شاهدیم که روز به روز قیمت مصالح ساختمانی و کالاها و هزینه های ساخت و ساز در حال افزایش است.

دالوند همچنین درباره تاثیر تاخیر در صدور پروانه ساختمانی و پایان کار بر فعالیت سازندگان و تولیدکنندگان مسکن بیان کرد: این روند طولانی و زمانبر باعث شده که انبوه سازان بی انگیزه شوند و سرعت کار آنها کاهش پیدا کند. این چالش به طور مستقیم بر میزان سرمایه آنها تاثیرگذار است و در عین حال باعث می شود که سرمایه آنها راکد بماند.

وی با انتقاد از اینکه تاکنون هیچ اقدامی برای رفع این چالش انجام نشده است؛ درباره راهکار پیشنهادی برای حل این مساله گفت: پیشنهاد ما این است که در شهرداری ها یک واحد مجزا برای صدور پروانه و پایان کار ساختمانی، پیش بینی کنند که در اسرع وقت نسبت به صدور این مجوزها اقدام کند.

دالوند بیان کرد: یعنی حداکثر زمان برای صدور یک پروانه ساختمانی باید یک ماه باشد و امور مربوط به آن با سرعت پیش برود. به هر روی شهرداری می تواند از این طریق بسترهای مناسب را برای سازندگانی که به تولید مسکن کشور کمک می کنند؛ فراهم کند تا ساخت و سازها از سرعت بیشتری برخوردار شوند.

تحمیل هزینه های تاخیر در صدور پروانه به خریداران

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان اصفهان در این رابطه گفت: بر اساس آماری که ما به عنوان انجمن دریافت کرده ایم، فقط اخذ پروانه برای یک ساختمان متوسط (به طور نمونه ۲۰ واحدی) ۹ ماه طول می کشد و گرفتن پایان کار هم بسته به اینکه با چه موضوعاتی مواجه شود؛ به همین شکل و تقریبا کمتر از این مدت زمان می برد.

مهدی جعفرپیشه با بیان اینکه یکی از چالش های ما همواره اخذ پروانه و پایان کار بوده و پیشنهاد ما به شهرداری این است که با استفاده از ابزار مختلف این زمان را کوتاه کند؛ افزود: چون وقتی قرار است برای یک پروژه ای پروانه اخذ شود، به این معناست که فرد زمین را خریده، یا مشارکت کرده و به هر ترتیبی آن را آماده کرده و امروز که دستور تهیه نقشه آن را می گیرد، تا روزی که بتواند ساخت آن را شروع کند، مدت زمانی در حدود ۹ ماه است که این زمان طولانی است و باید کوتاه تر شود.

وی تاکید کرد: متاسفانه این وضعیت وجود دارد و به‌رغم تلاش هایی که برای رفع این چالش انجام شده، اما مساله همچنان حل نشده باقی مانده است.

جعفرپیشه همچنین درباره تاثیر تاخیر در صدور پروانه و پایان کار ساختمان بر هزینه ساخت مسکن گفت: میزان اثرگذاری تاخیر در صدور پروانه و پایان کار ساختمان این بستگی به این موضوع دارد که در چه وضعیت اقتصادی قرار داشته باشیم.

وی اضافه کرد: اگر وضعیت اقتصادی مانند اکنون باشد که با یک تورم بیش از ۶۰ درصدی مواجهیم یا در شرایطی قرار داشته باشیم که با تورم ۲۰ تا ۲۴‌ درصد روبه‌رو شویم. به همین نسبت تاخیر ۹ ماهه در صدور پروانه، هزینه گزافی را به پروژه تحمیل می کند که درنهایت خریدار و مصرف کننده این هزینه را متقبل می شود و پرداخت می کند.

گرانی مسکن در پی بوروکراسی شدید

رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان خراسان جنوبی در این باره گفت: دریافت پروانه ساختمانی شامل مراحل تهیه نقشه های معماری، سازه، برق و مکانیک، کنترل نقشه ها و انتخاب ناظران در سازمان نظام مهندسی، دریافت حق‌الزحمه، به کارگیری و عقد قرارداد با مجری ذی صلاح، گرفتن تاییدیه از نظام مهندسی برای خود یک پروسه چند ماهه در این استان است. یعنی بسته به اینکه فرد چقدر کاربلد باشد، حداقل دو ماه و حداکثر تا ۶ ماه این پروسه در نظام مهندسی به طول می انجامد.

محمد خوشنام، مدیرعامل و رئیس هیات مدیره شرکت باستیان بنا ادامه داد: در شهرداری هم برآورد هزینه های نوسازی و عوارض انجام می شود که در اینجا به اندازه نظام مهندسی زمانبر نیست و حدود یک ماه زمان می برد. سپس باید تاییدیه آتش نشانی و پرداخت عوارض در سازمان تامین اجتماعی انجام شود که همه این پروسه ها به نوعی دریافت است. درمجموع ظرف چهار تا ۶ ماه مجوزهای مربوط به شهرداری و نظام مهندسی آماده و پروانه ساختمانی صادر می شود.

وی با بیان اینکه صدور پایان کار در شهرداری نیز زمانبر است و در نظام مهندسی اخذ تاییدیه از طرف مجریان و ناظران و رفع ایرادات حتما لازم است که در نهایت گرفتن پایان کار، پروسه وحشتناکی را رقم می زند. در خراسان جنوبی برای کاهش زمان صدور پایان کار مصوب کرده ایم که اشخاص به دفاتر طراحی و افراد کاربلد مراجعه کنند تا کارها کمی روان تر شوند؛ اما همچنان این زمان کوتاه نشده است.

خوشنام یادآور شد: پس حداقل دو تا ۶ ماه زمان برای گرفتن پایان کار و پروانه ساختمانی آن هم در صورتی که همه عوامل پای کار باشند و مشکلی پیش نیاید نیاز است.

وی درباره تاثیر تاخیر در صدور پروانه و پایان کار ساختمان بر هزینه ساخت مسکن گفت: در کشور ما که هر روز با افزایش نرخ دلار مواجهیم و قیمت کالاها و اجناس ساختمانی و دستمزدها به صورت بی رویه در حال افزایش است، حتی یک روز تسریع در صدور مجوزها برای ما سازندگان غنیمت است که بتوانیم نرخ مصالح و امور اجرایی خود را برآورد کنیم و برای خرید مصالح و عقد قرارداد با نیروهای انسانی اقدام کنیم که همه اینها در هزینه تمام شده ساختمان تاثیرگذار است.

این انبوه‌ساز با بیان اینکه یکی از عواملی که باعث گرانی قیمت مسکن می شود، مربوط به بوروکراسی اداری شدیدی است که در دو مجموعه نظام مهندسی و شهرداری حاکم است، بیان کرد: هر کسی که قول داده بوروکراسی مربوط به این سازمان ها را کاهش دهد و امور را روان سازی کند، موفق نبوده است. در یک یا دو دهه پیش برای یک ساختمان یک ناظر می گرفتیم، اکنون ما پنج طراح و پنج ناظر سازه، معماری، برق، مکانیک و نقشه بردار داریم که مجموع آنها به اضافه مجری، ۱۱ شرکت حقوقی است که باید از تمام آنها تاییدیه بگیریم تا بتوانیم از یک مرحله به مرحله بعدی عبور کنیم.

وی تاکید کرد: در قسمت پایان کار نیز ممکن است سازنده ها واحدهای خود را پیش فروش کنند و قسمت عمده ای از وجه آنها برای زمانی باقی می ماند که بخواهند سند خود را منتقل کنند. برای گرفتن سند باید ابتدا پایان کار بگیرند و تاخیر در صدور پایان کار منجربه تاخیر در گرفتن سند می شود و پول سازنده ها در نزد خریداران می ماند که بنیه مالی آنها در پی چنین مواردی ضعیف می شود و زمان اجرای پروژه و پرداخت دستمزدها و خرید مصالح به تعویق می افتد.

خوشنام خاطرنشان کرد: این چرخه به هم متصل است و هر کدام از این موارد که دچار مشکل و تاخیر شود، بر بقیه موارد تاثیر مستقیم می‌گذارد.

عبور از هفت خوان رستم برای دریافت مجوزها

رئیس هیات‌مدیره شرکت ابنیه کار نیز با اشاره به چالش های ساخت و ساز گفت: در شهرهای کشور به ویژه در شهر تهران، مشکل اساسی این است که صدور جواز و پروانه ساختمان بسیار زمانبر است و سازنده مسکن باید ماه ها منتظر بماند، دوندگی کند و از هفت خوان رستم عبور کند تا بتواند پروانه دریافت کند. به طور نمونه ما برای اخذ پروانه یک پروژه ۱۵ ماه معطل شدیم.

جعفر خزاعی سرچشمه با انتقاد از اینکه فرآیند صدور پروانه ساختمانی چه در تهران و چه در شهرستان ها با بوروکراسی سنگینی روبه‌رو و بسیار هزینه بر است، افزود: در این پروسه علاوه بر شهرداری که هر رقمی که بتواند از سازنده دریافت می کند، سازمان های تامین اجتماعی، آموزش و پرورش، ادارات برق، گاز و مخابرات و سایر نهادهای مرتبط بر سر پروانه ساختمانی خراب شده اند.

وی درباره تبعات تاخیر در صدور پروانه ساختمانی و مجوزها تاکید کرد: این موضوع با توجه به گرانی روزافزون مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت تحت تاثیر نرخ ارز و مسائل سیاسی، منجر به افزایش قیمت شدید ساخت و ساز مسکن می شود.

این سازنده مسکن تاکید کرد: از این رو با توجه به گرانی زمین و مصالح ساختمانی و صدور جواز و هزینه جواز ساخت و ساز در شهرداری، برای بسیاری از سازندگان توجیه اقتصادی ندارد که سرمایه عظیم خود را صرف اجرای پروژه ای کنند که حداقل دو تا سه سال طول می کشد و بعد بخواهند آن را بفروشند که آن هم مشخص نیست در آن زمان شرایط بازار مسکن از نظر وضعیت رکود و قیمت ها چگونه خواهد بود.

این انبوه ساز بیان کرد: باید بوروکراسی در شهرداری ها کاهش یابد و هزینه و زمان صدور پروانه ساختمان کاهش یابد.

ضربه بزرگ به سرمایه گذاران مسکن

دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور هم با انتقاد از فرآیند زمانبر صدور پروانه و پایان کار ساختمانی گفت: طی ماه های گذشته در حالی شهرداری وعده صدور جواز در عرض یک هفته را داده که عملا تحقق این شعار در حالی که بسترهای آن آماده نیست، امکان ندارد.

رامین گوران، مدیرعامل شرکت بنا برج ظفر، سازمان نظام مهندسی ساختمان را یک مانع بزرگ در مسیر اجرای پروژه های ساختمانی دانست و تشریح کرد: سازندگان و انبوه سازان برای گرفتن تاییدیه تمام موارد مربوط به نقشه ها و امورات باید به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنند؛ در حالی که چنین روالی در هیچ کجای دنیا وجود ندارد.

وی ادامه داد: در حقیقت یک سازمانی ایجاد شده که حضور آن منجر به طولانی شدن مسیر اخذ پروانه شده و ضربه بزرگی را به بخش سرمایه گذاری در حوزه مسکن زده است. چرا که سرمایه های هنگفت سازندگان، معطل پروسه زمانبر گرفتن پروانه ساختمانی می شود و کشور ما اصلا وضعیت مطلوبی در این زمینه ندارد.

به گفته این انبوه ساز در چنین شرایطی، سازندگان صاحب نام و دارای برند و سرمایه گذاران بخش ساخت و ساز، بازار مسکن ایران را ترک کرده اند و آمار منفی تولید و صدور پروانه ها در سال جاری این موضوع را تایید می کند.

تسهیل در صدور پروانه برای تولید مسکن

دبیر انجمن انبوه سازان استان البرز نیز با اشاره به ضرورت تسهیل صدور پروانه گفت: هم اکنون صدور پروانه ساختمانی و مجوزها بسیار زمانبر است.

جعفر فرشینه عدل مدیرعامل شرکت فولاد صنعت ایفا افزود: تلاش ما این است که مسکن را با سود بسیار کم به خریدار تحویل دهیم و در این مسیر حتی در مواردی متضرر می شویم؛ انتظار داریم که دولت و بخش خصوصی با همراهی هم بخش مسکن را پیش ببرند و تسهیلاتی برای سازندگان پیش بینی شود که البته منظور ما تسهیلات مالی نیست، بلکه تسهیل در صدور پروانه باید انجام شود که اکنون بسیار زمانبر است.

وی خاطرنشان کرد: هرچه بوروکراسی های اداری بیشتر کاهش یابد، هزینه های ساخت و ساز بیشتر کاهش پیدا می کند و سازندگان می توانند برای اقشار کم درآمد مسکن بسازند و لازم است که در این حوزه تسهیل در اجرای پروژه را لحاظ کنند.

لزوم اعطای مشوق ها در حوزه عوارض پروانه

رئیس انجمن انبوه سازان استان سمنان هم با اشاره به فرآیند زمانبر صدور پروانه ساختمانی و پایان کار که چند ماه زمان می برد، گفت: دولت باید به دنبال این باشد که عرضه مسکن را از طریق کمک و حمایت در بخش ارائه تسهیلات مسکن و نیز اعطای مشوق هایی در حوزه عوارض پروانه ساختمانی و هزینه های بیمه و مالیات افزایش دهد و از این طریق بخش عرضه مسکن را تحریک کند.

علی باقری پور، مدیرعامل شرکت سایبان گستر قومس یادآور شد: به این ترتیب سازندگان و انبوه سازان به بخش تولید مسکن ورود پیدا می کنند و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار می شود که بتوانند مسکن را به حد تعادل خود برسانند.

صدور مجوزها مهم ترین مشکل ساخت و ساز

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه سازان استان اصفهان نیز با بیان اینکه مهمترین مشکل بخش ساخت و ساز مربوط به صدور مجوزها و هزینه های ادارات دولتی است، گفت: وقتی سازنده حجمی از سرمایه را برای شروع یک پروژه آماده کرده، قبل از اینکه اولین مصالح خود را خریداری کند، ابتدا باید هزینه نهادهای دولتی را بپردازد و اگر سرمایه ای باقی ماند، کار اجرا را شروع کند.

احمد تولا، رئیس هیات‌مدیره شرکت صبا مهر اسپادانا افزود: در کنار هزینه های تهیه زمین، تامین مصالح و اجرای ساختمان، هزینه های سازمان های دولتی جهت پرداخت مالیات، بیمه تامین اجتماعی و… هزینه های قابل توجهی را می طلبد.

وی افزود: در نظام مهندسی تعداد قابل توجهی مهندس ناظر و طراح را به اجبار در پروژه های ما به استخدام ما در می آورند که صرفا چند امضا می زنند و دستمزد قابل توجهی دریافت می کنند. در انتهای ساختمان نیز برای دریافت امضای پایان کار، دوباره مطالبه پول می کنند و این هزینه ها برای سازندگان سنگین است.

تولا خاطرنشان کرد: سالهاست که این مشکلات مطرح می شود، اما متاسفانه این مسائل مورد توجه نهادهای متولی نیست.

سرمایه های سرگردان و گرانی قیمت تمام شده مسکن

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان خوزستان با بیان اینکه صدور پروانه و پایان کار بستگی به نوع پروژه های ساختمانی دارد، گفت: در این استان حداقل پروسه زمانی برای صدور پروانه ساختمانی چهار ماه است که فرد بتواند از شهرداری برای ساخت و ساز مجوز بگیرد و این تنها مربوط به خوزستان نیست و تمام استان های کشور با این تاخیر در صدور پروانه مواجهند.

فرشید پورحاجت، مدیرعامل شرکت سینا پویا ادامه داد: در مجموع در حالت خوش بینانه برای ساختمان های معمولی صدور پروانه بین سه تا چهار ماه و برای ساختمان های بااهمیت ویژه اخذ مجوز تا یک سال طول می کشد. شرایط مطلوبی در این بخش حاکم نیست و هر زمان که بخش‌خصوصی مشکلات خود را در این عرصه بیان کرده، متاسفانه کسی توجه نکرده است.

وی درباره دلایل بروز این چالش تاکید کرد: غالب موضوعات برمی‌گردد به اینکه ما یک ساختار معیوب در حوزه صدور پروانه های ساختمانی داریم. به‌رغم این همه تطویل زمان صدور پروانه ساختمان، دستگاه هایی که در این حوزه به عنوان نهادهای کنترل کننده ایفای نقش می کنند، گاهی فقط اخذ مجوزها را به نوعی متصل به هزینه های دریافتی می کنند و در نهایت خدمات شایسته ای را هم ارائه نمی دهند.

وی با بیان اینکه هم‌اکنون در حوزه خدمات شهری و مدیریت شهری، شهرداری ها بابت هزینه هایی که به ازای اخذ مجوز پروانه ساختمان می گیرند، باید خدمات ارائه کنند، افزود: اما بیراهه نیست اگر بگوییم در تمام نقاط کشور بالغ بر ۵۰‌ درصد درآمد شهرداری ها از محل هزینه هایی است که بابت پروانه ساختمان دریافت می کنند، اما کوچک ترین خدماتی را به سازنده ها ارائه نمی دهد و حتی خدمات عمومی شایسته ای هم به مردم ارائه نمی کنند.

پورحاجت درباره زمان مورد نیاز برای صدور پایان کار تصریح کرد: پروسه صدور پایان کار هم در این استان در حالت خوش بینانه بین یک ماه تا ۴۵ روز برای ساختمان های متوسط و کوچک و برای ساختمان های بزرگ گاهی اخذ مجوز پایان کار ماه ها طول می کشد. حتی برای ساختمان هایی که دارای شرایط خاص هستند و جزو گروه بندی های خاص ساختمانی قرار می گیرند، به سختی پایان کار صادر می شود.

به گفته این انبوه ساز شرایط چه در اخذ پروانه و چه در مجوز پایان کار ساختمانی در شهرداری ها دچار بوروکراسی اداری است که گاهی این بوروکراسی اداری درجهت تامین منابع درآمدی برای شهرداری هاست تا اینکه اخذ مجوزهای قانونی برای این موضوع باشد. ضمن اینکه شهرداری هم به تنهایی این معضلات را ایجاد نکرده و سازمان های دیگری در زمینه اخذ مجوزها ذی مدخل و ذی نفوذ هستند.

عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان اظهار کرد: تا بخواهد یک نقشه از سازمان نظام مهندسی خارج شود، زمان زیادی از سازنده ها می گیرد که متاسفانه کسی که در این فرآیند به شدت متضرر می شود بخش خصوصی است که سرمایه های سرگردان آنها در دالان های سازمان ها و ارگان های ذی نفوذ برای اخذ مجوز، به بیراهه می رود و حتی به نابودی کشیده می شود.

وی همچنین تاثیر این تاخیرات در صدور مجوزها بر هزینه ساخت و قیمت مسکن گفت: بدون شک تطویل در زمان صدور پروانه و اخذ پایان کار ساخت موجب می شود که پروسه تولید مسکن افزایش یابد. بخش عمده ای از سرمایه بخش خصوصی در این حوزه قفل است و تا وقتی نتواند مجوز برای ساخت و پایان کار بگیرد، این هزینه های سنگین منتج به گران شدن هزینه های تمام شده برای تولیدکننده و افزایش قیمت مسکن می شود.