چرا از هر سه متقاضی خانه‏‏ دولتی 2 نفر به پروژه‏‌ها نمی‏‏‌رسد؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، صورت وضعیت مسکن میلیونی، دو سال و یک ماه بعد از تصویب طرح خانه سازی دولتی، یک دیوار مالی در مسیر این طرح را نشان می دهد. بر این اساس تازه ترین آمارهای مربوط به برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال، که آخر شهریور 1400 با تصویب و ابلاغ قانون جهش تولید مسکن آغاز شد نشان می دهد، از هر سه متقاضی واجد شرایط مسکن دولتی، عملا دو نفر به پروژه ها نمی رسند. این آمار از مقایسه تعداد تقاضای موثر در برابر تعداد تقاضای اولیه قطعی برای واحدهای مسکونی طرح خانه سازی دولتی (یک میلیون مسکن در سال)، به دست آمده است.

بر اساس آخرین آمارهای مربوط به وضعیت متقاضیان و ساخت خانه های دولتی‌‌‌ در قالب نهضت ملی مسکن، تاکنون حدود یک میلیون و 700‌ هزار نفر از سوی دولت به عنوان تقاضای اولیه قطعی شناسایی و معرفی شده اند. آمار کل ثبت نام کنندگان این طرح 6 میلیون نفر است.

تقاضای اولیه قطعی یعنی آن دسته از متقاضیانی که در مراحل مختلف مربوط به پایش ثبت نام کننده های طرح نهضت ملی مسکن از همه فیلترهای تعیین شده عبور کرده و تمام شروط تعیین شده از سوی مجری این طرح برای قرار گرفتن در فهرست نهایی متقاضیان واجد شرایط را داشته اند. اما تاکنون، از یک میلیون و 700 هزار نفر متقاضی که هم از نظر مجری طرح یک میلیون مسکن در سال واجد شرایط ورود به این برنامه تامین مسکن دولتی بوده اند و هم خودشان برای قرار گرفتن در فهرست متقاضیان این واحدها تمایل داشته و اقدام به ثبت نام کرده اند، تنها 650‌ هزار نفر موفق شده اند سوار بر ماشین یک میلیون مسکن شوند.

از سمت عرضه نیز، در حالی که مطابق با هدفگذاری صورت گرفته برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سال 1400، عملا تاکنون باید 2 میلیون واحد مسکونی ساخته و تحویل می شد تنها حدود 600‌ هزار واحد مسکونی ساخته شده و در حال ساخت است که البته بخشی از این واحدها نیز تاکنون تحویل متقاضیان شده است. این 600‌ هزار واحد مسکونی جدیدترین آمار از واحدهای مسکونی دارای قرارداد با سازنده یا عملا آمار واقعی از تعداد خانه هایی است که در طرح مسکن ملی وارد پروسه عملیات اجرایی ساخت شده اند.

پیام مهم از سمت تقاضا

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، گذشته از آنکه طرح ساخت یک میلیون مسکن عملا از هدفگذاری صورت گرفته در قانون جهش تولید مسکن عقب مانده است اما یک پیام مهم از متن این آمارها قابل دریافت است. این پیام مهم آن است که به طور متوسط از هر سه نفر تقاضای موثر و واجد شرایط مسکن ملی تنها یک نفر تاکنون موفق شده است سوار بر ماشین خانه سازی دولتی شود. یعنی از حدود یک میلیون و 700‌ هزار نفر متقاضی واجد شرایط تنها حدود 650‌ هزار نفر، آورده اولیه واریز کرده اند.

این در حالی است که این آمار 650‌ هزار نفری از افرادی که اقدام به واریز آورده اولیه کرده اند تنها مربوط به تعداد متقاضیانی است که قسط اول آورده یعنی 40 میلیون تومان را پرداخت کرده اند.

بررسی ها اما نشان می دهد در دومین سال از اجرای طرح خانه سازی دولتی دست کم باید متقاضیان به طور متوسط آورده ای 200 میلیون تومانی پرداخت کرده باشند اما هیچ آماری از تعداد افرادی که این میزان آورده یا بیش از آن به شبکه بانکی برای تزریق به پروژه ها واریز کرده باشند، در دست نیست.

این در حالی است که برخی پروژه ها هم در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و محاسبات صورت گرفته نشان می دهد در این پروژه ها که نزدیک 70‌ درصد پیشرفت فیزیکی دارند، آورده نقدی مطالبه شده که باید از سوی متقاضیان واریز شود رقمی بیش از 300 میلیون تومان است.

چرا تقاضای موثر جا ماند؟

اما سوال مهمی که باید به آن پاسخ داده شود این است که چرا باید از میان یک میلیون و 700‌ هزار نفری که از بین حدود 6 میلیون نفر متقاضی، پس از کسب همه امتیازها از بابت واجد شرایط بودن طرح خانه سازی دولتی، برای افتتاح حساب و واریز آورده نقدی از سوی مجری طرح فراخوانده شده اند، تنها حدود یک سوم از اینها یعنی حدود 650‌ هزار نفر، موفق به سوار شدن به ماشین این طرح شوند و حدود دو‌سوم آنها عملا از این طرح جا مانده اند؟

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد در این جاماندگی چند عامل مهم و موثر ایفای نقش کرده است. یک عامل مربوط به آن است که در برخی موارد، پروژه های ساخت به مرحله ای نرسیده است که متقاضی به پروژه وصل شود. نقص مدارک برای اتصال متقاضی به پروژه یا سایر مسائل اداری نیز می تواند به عنوان دلیل دیگر این جاماندگی معرفی شود.

به عنوان مثال، هفته گذشته، یک مقام مسوول در شبکه بانکی کشور از دو عامل مهم و موثر در ثبت عملکرد ضعیف وام دهی بانک ها به پروژه های نهضت ملی مسکن خبر داد. این مقام مسوول در شبکه بانکی کشور اعلام کرده بود که یک علت پرداخت نشدن تسهیلات مسکن دولتی از سوی بانک های خصوصی، عدم امکان معرفی متقاضیان به واسطه عدم راه اندازی سامانه ای است که قرار بود به همین منظور از سوی دولت ایجاد و راه اندازی شود اما عملا تا اواخر سال قبل چنین سامانه ای وجود نداشت و از ابتدای امسال این سامانه ایجاد شد.

از سوی دیگر، به گفته وی، حتی بعد از معرفی متقاضیان، شرط اساسی این است که متقاضی معرفی شده شرایط دریافت وام را داشته باشد که یکی از این شرایط اختصاص زمین به متقاضی است. این درحالی بود که برخی متقاضیانی که معرفی شدند هم نمی توانستند از وام استفاده کنند. یکی از دلایل این عدم امکان استفاده متقاضی از وام، آن است که بر اساس قوانین شبکه بانکی باید یک سوم پروژه ساختمانی اجرایی شود و برای ۷۰‌‌‌ درصد باقیمانده تسهیلات در نظر گرفته شود. چرا که طبق روال بانکی، بانک موردنظر باید حصول اطمینان کند که این وام در ساخت مسکن مورد استفاده قرار می گیرد.

علت مهمتر: ناتوانی مالی متقاضی

اما موضوعی که با وزن بالاتر نسبت به سایر عوامل عملا منجر به ریزش اجباری تعداد قابل توجهی از تقاضای اولیه نهایی و واجد شرایط از این طرح شده است و در واقع نقش غربال متقاضیان واجد شرایط در برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال را ایفا کرده است، دیوار ناتوانی متقاضیان واجد شرایط مسکن دولتی و عدم توانایی آنها در تامین و پرداخت آورده نقدی است.

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد در حالی که هنوز هیچ بیانیه و اعلامیه رسمی در خصوص قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکونی در طرح یک میلیون مسکن در سال از سوی مجری این طرح اعلام و منتشر نشده است اما نتایج یک بررسی میدانی از یک نمونه واقعی و در حال اجرای مسکن ملی در یکی از شهرهای اطراف تهران نشان می دهد به قیمت امروز، قیمت نهایی ساخت این واحدها به طور متوسط مترمربعی حدود 15 میلیون تومان تمام می شود.

یکی از خبرگزاری ها چند روز قبل، در گزارشی از وضعیت پروژه های نهضت ملی مسکن در پاکدشت در حومه تهران، اعلام کرد، برای بخشی از پروژه های نهضت ملی در این شهر که هم‌‌‌اکنون به پیشرفت فیزیکی 70 درصدی رسیده اند، آورده نقدی 420 میلیون تومانی از سوی مسوولان تخمین زده شده و به طور غیررسمی به متقاضیان هم اعلام شده است؛ این واحدها 60 مترمربع مساحت دارند که با احتساب وام 550 میلیون تومانی نهضت ملی عملا هزینه ساخت هرمترمربع از آنها حول و حوش 15 میلیون تومان تمام می شود؛ یعنی به قیمت امروز رقم کل ساخت این واحدها بیش از 900 میلیون تومان تخمین زده شده است.

این در حالی است که حدود دو ماه قبل هم، علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید متوسط هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی خام یعنی واحدهایی که مرحله سفت کاری در آنها به اتمام رسیده و تکمیل مراحل نازک کاری و تجهیزات داخلی واحدها به متقاضیان واگذار می شود، با هزینه آماده سازی زمین و محوطه سازی، حول و حوش 10 میلیون تومان برای شهرهای جدید اعلام کرد.

اما نمونه اخیر که در این گزارش به آن اشاره شده است عملا نشان می دهد که هزینه ساخت هر واحد مسکونی نهضت ملی، با مساحت 80 تا 100 مترمربع، به طور متوسط به قیمت امروز رقمی حداقل حول و حوش یک میلیون و 200‌ هزار تومان تمام می شود که با کسر وام 550 میلیون تومانی بانکی، عملا متقاضیان به قیمت امروز باید به فکر واریز آورده حدود 650 میلیون تومانی باشند.

اما در حالی که بررسی ها نشان می دهد به طور متوسط تاکنون هر متقاضی باید آورده ای حدود 200 میلیون تومان واریز کرده باشد اطلاعی از اینکه چه تعداد از متقاضیان تاکنون سهم موثری از آورده خود را واریز کرده اند در دسترس نیست و تنها آمار 650‌ هزار نفری از افرادی که قسط اول آورده یعنی 40 میلیون تومان را واریز کرده اند در اختیار است.

در چنین شرایطی، شواهد نشان می دهد نه تنها تاکنون فقط حدود یک سوم متقاضیان اولیه نهایی و واجد شرایط موفق به عبور از دیوار مالی مسکن ملی شده و قسط اول آورده را واریز کرده اند، بلکه بسیار بعید به نظر می رسد که سهم موثری از این متقاضیان ‌درصد متناسبی از آورده نقدی خود تا به امروز را واریز کرده باشند.

این وضعیت یک پیام مهم بیشتر ندارد و آن ناتوانی مالی متقاضیانی است که به رغم ثبت نام در نهضت ملی مسکن، به‌رغم تمایل برای حضور در طرح خانه سازی دولتی و خانه دار شدن از این روش و به‌رغم واجد شرایط شناخته شدن از سوی مجری طرح، عملا از قطار نهضت ملی جا مانده اند.

هم‌‌‌اکنون وضعیت درآمد خانوارها، شرایط بازار اجاره و تورم بالا در این بازار و همچنین بالا بودن سایر هزینه های زندگی ناشی از تورم بالای کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، عملا توان پس انداز را از عمده خانوارها به خصوص خانوارهای فاقد مسکن سلب کرده است.

در شرایطی که حداقل حقوق دستمزد نیروهای کار بر اساس قانون کار کمتر از 9 میلیون تومان است، برآوردهای ما نشان می دهد اجاره بهای کل ماهانه یک واحد مسکونی معمولی و میان متراژ در شهرهای کشور به طور متوسط بیش از هفت میلیون تومان است.

این موضوع نشان می دهد همین حالا بسیاری از خانوارها حتی در تامین اجاره بهای خود ناتوان هستند و برای پرداخت اجاره بها ناچار به کاهش سهم سایر هزینه ها در سبد هزینه خانوار (مانند هزینه تامین کالری و…) هستند. در چنین شرایطی نمی توان انتظار داشت خانوارهای فاقد مسکن بتوانند با پس انداز اقدام به واریز سهم آورده متقاضی کنند.

این موضوع مانند یک دیوار مالی بلند و مستحکم، دسترسی این گروه از خانوارها را به خانه های دولتی ساز مسدود کرده است. خانه هایی که دولت به انواع و اقسام و روش های مختلف از جمله به صفر رساندن قیمت زمین، در نظر گرفتن تسهیلات بانکی 550 میلیون تومانی با سود یارانه ای و تلاش برای کاهش هزینه ساخت، در دستور کار برای ساخت قرار داده است؛ اما باز هم متقاضیان از تامین سهم آورده نقدی ناتوان هستند.

عرضه هم عقب مانده است

آمارهای جدید از وضعیت نهضت ملی مسکن نه تنها از جاماندگی حدود دو‌سوم از متقاضیان واجد شرایط از این طرح خبر می دهد که تاکنون موفق به واریز آورده اولیه خود نشده اند که در عین حال نشان دهنده جاماندگی عرضه از برنامه ساخت نیز هست.

در حالی که طی دو سال اجرای این طرح باید معادل 2 میلیون واحد مسکونی برای ساخت تعریف و وارد پروسه عملیات اجرایی می شد اما آمارها نشان می دهد تاکنون معادل یک میلیون واحد مسکونی پروژه تعریف شده در نهضت ملی مسکن بوده است. از این تعداد نیز تنها حدود 600‌ هزار واحد دارای قرارداد با سازنده هستند یا به عبارت دقیق تر عملیات ساخت آنها روی زمین شروع شده است.

آمار وام های پرداختی از سوی شبکه بانکی به نهضت ملی مسکن نیز تاکنون معادل 460‌ هزار واحد مسکونی شامل وام های پرداختی به هر دو نوع پروژه های 99 ساله و خودمالکی بوده است. در این میان معادل حدود یک میلیون و 860 ‌هزار واحد مسکونی نیز زمین تامین شده است.