به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی ها نشان می دهد که از ابتدای سال ۹۶ و پیش از شروع تلاطمات اقتصاد ایران تا ماه گذشته قیمت مسکن در تهران بیش از ۹ برابر شده است.
در همین حال روند سن خانه های خریداری شده طی سال های اخیر نشان می دهد که خریداران مسکن میل بیشتری به خانه های قدیمی ساز پیدا کرده اند. به طوری که در ابتدای سال ۹۵ تنها حدود هفت درصد از معاملات را خانه های بیش از ۲۰ سال ساخت تشکیل می دادند و در عوض بیش از ۵۲ درصد معاملات متعلق به خانه هایی با سن ساخت کمتر از پنج سال بود.
اما این رقم در ماه های اخیر به کلی تغییر یافته است و سهم خانه های قدیمی ساز از کل معاملات به ۲۲ درصد هم افزایش یافته و در طرف مقابل سهم خانه های تازه ساز از معاملات به کمتر از ۲۹ درصد رسیده است.
خانه های قدیمی از نظر قیمت به صرفه تر هستند
به نظر می رسد دو عامل در شیفت معاملات به سمت خانه های قدیمی ساز اثرگذار بوده است. عامل اول را می توان قیمت ارزان تر خانه های قدیمی ساز دانست. بررسی های قبلی از آگهی های سایت های آنلاین فروش مسکن نشان می دهد که در سال گذشته متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان آپارتمان های بیش از ۱۵ سال ساخت حدود ۳۳ درصد ارزان تر از خانه های نوساز است.
به عنوان مثال برای خرید یک خانه ۷۰ متری در یک محله متوسط تهران، اگر قصد خرید خانه نوساز داشته باشیم، احتمالا به چیزی حدود چهار میلیارد تومان احتیاج داشته باشیم. اما بودجه مورد نیاز برای خرید چنین متراژ خانه ای ولی با عمر بنای ۲۰ ساله می تواند به حدود ۲.۷ میلیارد تومان برسد.
به همین علت بسیاری ترجیح می دهند خانه های قدیمی سازتر بخرند و در عوض با مبلغی کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان، داخل خانه را بازسازی و نوسازی کنند. به این ترتیب قیمت به صرفه تر املاک قدیمی ساز می تواند عامل اصلی افزایش تقاضا برای این آپارتمان ها باشد.
عرضه خانه های نوساز کاهش یافته است
طی سال های اخیر قیمت زمین در تهران مدام با شتابی بیشتر از قیمت آپارتمان نوساز رشد کرده است. چنین اتفاقی منجر شده تا هزینه خرید زمین مهمترین بخش هزینه های ساخت و ساز آپارتمان شود و از جهت مقابل هم حاشیه سود ساخت و ساز مدام کاهش یابد.
در چنین شرایطی با افزایش تلاطمات اقتصادی، ریسک سرمایه گذاری در ساخت و ساز هم افزایش یافت. این دو عامل منجر شد تا ساخت و ساز آپارتمان به شدت کاهش یابد و تیراژ تولید مسکن در تهران نیز سقوط کند.
خریداران خانه های قدیمی را به نوسازها ترجیح می دهند
بررسی داده های مرکز آمار نشان می دهد در بازه سال های ۹۰ تا ۹۴ در مجموع حدود ۹۰ هزار پروانه ساختمانی صادر شده است. اگر دریافت پروانه تا هنگام عرضه آپارتمان را حدود یک سال در نظر بگیریم، با توجه به این که متوسط تعداد واحدهای مسکونی پروژه های ساختمانی تهران ۷.۳ واحد بوده است، می توان گفت که در سال ۹۵ حدود ۶۵۰ هزار واحد آپارتمانی با عمربنای کمتر از پنج سال (تازه ساز) در تهران وجود داشته است.
در همین حال اما تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در تهران طی سال های ۹۶ تا ۱۴۰۰ به تنها ۴۲ هزار مورد کاهش یافته است. این یعنی در سال جاری موجودی املاک مسکونی با سن کمتر از پنج سال ساخت به حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی محدود شده است.
به این ترتیب به نظر می رسد یکی از علل مهم کاهش سهم خانه های تازه ساز از معاملات املاک مسکونی در پایتخت، کاهش عرضه واحدهای نوساز باشد.
