علل کاهش سرعت رشد اجاره‏‏‌بها در کل کشور چیست؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، خزان تورم اجاره‌‌‌ در ماه میانی پاییز رقم خورد و سرعت رشد اجاره بها در تهران و کشور در آبان ماه به صورت سراسری کاهش یافت. بررسی های انجام شده با استناد به آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان دهنده کاهش محسوس سرعت رشد اجاره بها به صورت سراسری هم در تهران و هم در کشور است.

این خزان تورم اجاره، خود را در شکل کاهش سرعت رشد اجاره بها هم به لحاظ تحولات ماهانه و هم از نظر تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در آبان سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، در آمارهای رسمی نشان داده است.

آبان امسال، اجاره بهای مسکن در شهر تهران در مقایسه با ماه قبل یعنی مهرماه 1401 معادل 1/ 4 درصد رشد کرد. این میزان رشد در همین بازه زمانی در کشور معادل پنج درصد بود. رشد 1/ 4 درصدی اجاره بها در تهران و پنج ‌درصدی اجاره بها در کشور در حالی آبان امسال رقم خورده و به ثبت رسید که در ماه قبل یعنی مهرماه، تورم ماهانه اجاره هم در تهران و هم در کشور به اوج قله تورمی رسید.

تورم ماهانه هفت ‌درصدی در بازار اجاره مسکن شهر تهران و کشور، در حالی در مهرماه به ثبت رسید که این میزان تورم ماهانه اجاره نه تنها بالاترین تورم ماهانه در این بازار در سال 1401 بود بلکه مطابق بررسی های انجام شده از وضعیت تورم ماهانه اجاره مسکن، از سال 92 این میزان جهش ماهانه پاییزی اجاره بها بی سابقه بوده است.

در گزارشی که آبان ماه و بعد از انتشار آمار مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن در مهرماه 1401، با عنوان «تورم ماهانه اجاره مسکن در مهرماه رکورد شکست»، منتشر شد، با اعلام خبر قله پیمایی تورم اجاره در ماه ابتدایی پاییز امسال، از دخالت عامل سوم در اوج گیری تورم ماهانه اجاره پرده برداشت. در این گزارش سه عامل مهم و موثر در قله پیمایی تورم اجاره مسکن معرفی شد که یک عامل به عنوان، دلیل جدید و اصلی در ثبت بالاترین تورم ماهانه در این بازار، شناسایی شد.

نوسانات قیمت در بازار اجاره مسکن همواره تحت تاثیر دو عامل مهم یعنی سطح تورم عمومی و سطح تورم مسکن قرار دارد. در واقع با افزایش تورم عمومی و تورم مسکن، تورم اجاره نیز بالاتر می رود و سرعت رشد اجاره بها بیشتر می شود.

مهرماه امسال شاهد رفتار متفاوت بازار اجاره بهای مسکن بودیم و این بازار نه تنها تحت تاثیر تورم عمومی حول و حوش 50‌ درصدی و تورم مسکن واقع در مرز 50‌ درصد، قرار داشت بلکه اثر شوک ارزی، به بازار اجاره نیز سرایت کرد و خود را در رشد بی سابقه تورم ماهانه پاییزی در این بازار از سال 92 تاکنون نشان داد.

در این گزارش، به این موضوع اشاره شد که پای دلار در کفش اجاره بهای پاییزی نیز قرار گرفته است و مانند برخی دیگر از بازارها، بازار اجاره هم از شوک پاییزی ارزی 1401، اثر گرفته است. در واقع مهرماه امسال و در شرایطی که بازار از مقطع اوج جابه‌‌‌جایی مستاجرها یعنی تابستان خارج شده، تحت تاثیر تغییر فصل، تقاضا برای اجاره‌‌‌ مسکن نیز کمتر شده است و به دنبال افزایش وزن خریدهای سرمایه ای، عرضه بخشی از فایل های خریداری شده به بازار اجاره رخ داده است، دلیلی برای قله پیمایی تورم اجاره در کشور و تهران وجود نداشت.

اما تورم عمومی نزدیک به 50‌ درصد، تورم نقطه به نقطه حول و حوش 50‌ درصدی مسکن و از سوی دیگر اثر جهش ارزی، منجر به رشد ماهانه هفت درصدی اجاره مسکن در تهران و کشور شد. در واقع علاوه بر تورم عمومی و تورم مسکن بالا، جهش ارزی نیز به دنبال رشد قابل توجه قیمت دلار به بازار اجاره سیگنال داده و آن را تحت تاثیر قرار داد.

اما آبان ماه، به طور همزمان و سراسری، تورم اجاره مسکن تهران و کشور خزان ‌‌‌زده شد و در فاز کاهش قرار گرفت. تورم ماهانه اجاره‌‌‌ مسکن در مهر امسال هم در تهران و هم در کشور برابر هفت درصد بود؛ این میزان در تهران و کشور در آبان ماه به میزان محسوس افت داشته است.

این موضوع به معنای کم شدن سرعت رشد اجاره بها و سرازیر شدن تورم اجاره از قله تورمی ماهانه است. تورم ماهانه اجاره مسکن در تهران و کشور در حالی در آبان ماه نسبت به مهرماه امسال کاهش یافته است که این خزان تورمی به لحاظ تحولات نقطه به نقطه در بازار اجاره نیز به ثبت رسیده است.

تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن در شهر تهران از 41‌ درصد در مهرماه به 8/ 39‌ درصد در آبان رسید. این میزان در این بازه زمانی در کشور (مهرماه به آبان 1401) از 8/ 46‌ درصد به 45‌ درصد کاهش یافت. در واقع این خزان تورمی در بازار اجاره آبان ماه نه تنها در تهران که در کشور و نه تنها به لحاظ تورم ماهانه که از نظر تورم نقطه به نقطه نیز در این بازار رصد شد.

شرایط سخت مستاجرها همچنان ادامه دار است

بررسی ها نشان می دهد، اگر چه سرعت رشد اجاره بهای مسکن در میانه پاییز کاهش یافت اما این موضوع به معنای کاهش اجاره بها در آبان یا بهتر شدن شرایط مستاجرها در این بازار نیست. هم سطح ریالی اجاره بها و هم تورم (سرعت رشد) اجاره، کماکان بالا و در شرایطی قرار دارد که از سطح استطاعت مالی بسیاری از خانوارهای مستاجر فراتر است.

به عبارت دیگر شرایط در بازار اجاره به رغم کاهش سرعت رشد اجاره بها در آبان ماه همچنان برای مستاجرها سخت است و رشد اجاره بها هم از توان مستاجرها خارج است و هم از سطح متعارف سال های معمول بازار مسکن بالاتر است.

این بالا بودن نیز تحت تاثیر بالا بودن نرخ تورم عمومی و سطح تورم مسکن قابل توضیح است ضمن آنکه عواملی همچون انتظارات تورمی به دنبال جهش ارزی بر این بازار اثرگذار بوده است. به همین دلیل حتی در شرایطی که آبان ماه، تورم اجاره از قله مهرماه پایین تر آمده و از سوی دیگر به دلیل تغییر فصل، تقاضا در این بازار کاهش یافته است، اما کماکان، متقاضیان این بازار با اجاره بهای پیشنهادی غالبا بالاتر از توان مالی و اقتصادی خود روبه‌رو هستند.

با این حال، کاهش سرعت رشد اجاره بها در آبان ماه به هر حال یک علامت مثبت در این بازار برای مستاجرها محسوب شده و نشان می دهد دست کم به لحاظ سرعت رشد اجاره بها، شرایط میانه پاییز نسبت به ابتدای این فصل بدتر نشده است.

دلایل خزان بازار اجاره چیست؟

بررسی ها و تحقیقات میدانی صورت گرفته در این زمینه از شناسایی سه علت مهم در خزان تورم اجاره در آبان‌‌‌ ماه خبر می دهد. در حالی که آمارهای رسمی نشان دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بها در آبان ماه است، نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد، کم شدن قدرت مداخله دستوری در سازوکار معاملات اجاره مسکن مهمترین دلیل کاهش تورم اجاره بها در آبان ماه است.

از تیرماه امسال، با هدف مهار تورم در بازار اجاره، مصوبه ای به تصویب رسید اما عملا معادله طبیعی رابطه موجر و مستاجر در بازار را به هم ریخت. این مصوبه دو رکن مهم داشت. اول آنکه حق تمدید قرارداد اجاره بها به صورت یک طرفه را برای مستاجر به رسمیت شناخته بود و رعایت سقف 25‌ درصدی رشد اجاره بها در تهران و 20‌ درصدی اجاره بها در کشور را الزامی کرده بود.

به لحاظ سقف افزایش اجاره بها، عملا بازار از این سقف دستوری تبعیت نکرد و در تمام ماه ها، اجاره بها رشد بیش از 40‌ درصدی را تجربه کرد. اما تعیین ضابطه امکان تمدید یک طرفه قراردادهای سال قبل برای مستاجران منجر به ایجاد نوعی ترس و نگرانی در موجران شد.

این نگرانی هم منجر به عدم عرضه بخشی از واحدهای خریداری شده از سوی سرمایه گذاران به بازار اجاره شد و هم باعث شد برخی از افرادی که در سال های قبل واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه کرده بودند، از ترس اینکه مبادا دیگر موفق به تخلیه ملک خود نشوند، از عرضه واحدشان به بازار صرف نظر کردند.

مصوبه دستوری اثر خود را در بازار اجاره از دست داده است

تحقیقات میدانی نشان می دهد در آبان ماه، هر دو سمت فعال در بازار اجاره، یعنی موجر و مستاجر، بیش از آنکه روی این مصوبه ناموفق حساب کنند، بر واقعیت بازار تکیه کرده و همین موضوع نگرانی مالکان برای عرضه به بازار اجاره را کاهش داده و در نهایت همین افزایش عرضه، به عنوان مهم ترین عامل کاهش سرعت رشد اجاره بها در میانه پاییز رصد شد.

در واقع در میانه پاییز هر دو طرف پذیرفتند که با واقعیت بازار و بر اساس آن رفتار کنند نه با مصوبه ای که با واقعیت بازار سازگاری ندارد. واسطه های بازار اجاره در این باره اعلام کردند: نگاه دو طرف بازار (موجر و مستاجر) به این مصوبه کمرنگ تر شده است و برخلاف تصور سیاستگذار که عدم تصویب این مصوبه را منجر به وقوع سونامی تورمی در بازار اجاره می دانست، همین کمرنگ شدن اثر آن در بازار از مسیر افزایش عرضه و از بین رفتن نگرانی مالکان، در سرازیری تورم اجاره موثر بود.

عامل دوم به کم شدن تقاضا در پاییز به دلیل تغییر فصل و عبور از فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ مستاجران یعنی تابستان مربوط می شود. به طوری که واسطه ها اعلام می کنند هم‌‌‌اکنون در برخی از محله های شهر تهران تعداد فایل از میزان تقاضا برای اجاره بیشتر شده است و این موضوع ناشی از اثر تغییر فصل و ورود به فصل سرماست.

عامل سوم به انتظار از بابت بازگشت تورم ماهانه اجاره از قله تاریخی مربوط می شود. از آنجا که در مهرماه امسال، تورم ماهانه اجاره قله پیمایی کرد و رکورد تاریخی زد، به دلیل آنکه سرعت رشد اجاره در این ماه بیش از حد انتظار بالا رفته بود، انتظار کاهش تورم اجاره در آبان ماه وجود داشت و این رخداد نیز در میانه پاییز عملی شد. البته در این زمینه به برخی دیگر از عوامل از جمله کاهش وزن فایل های مرغوب در بازار پاییزی اجاره نیز می توان اشاره کرد.

خزان تورمی بازار اجاره ادامه دار خواهد بود؟

اما در شرایط فعلی یک سوال مهم آن است که آیا این خزان تورمی در بازار اجاره ادامه خواهد داشت؟ پاسخ به این سوال به سرنوشت سه مولفه اساسی در تحولات اخیر بازار اجاره مسکن بستگی دارد و سیاستگذار باید در این زمینه تمهیدات لازم را به کار بگیرد.

سیاستگذار باید متوجه این موضوع باشد که مسیر بازگشت تورم اجاره به سطح متعارف در گرو مهار انتظارات تورمی، ثبات بخشی به بازار ارز و همچنین اجرای سیاست های موثر برای ثبات بخشی به تورم عمومی و تورم مسکن است. در غیر‌این صورت نمی توان امیدواری چندانی برای بازگشت تورم اجاره به سطح متعارف و پایین تر از سطح فعلی داشت.